Tradition ou St. Lucie West? Tamanho, saídas da I-95, CDDs e bairros comparados para quem busca imóveis em Port St. Lucie

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Oct 24

Resposta rápida: Tradition e St. Lucie West são duas das áreas planejadas (master-planned) de Port St. Lucie. A minuta do plano de uso do solo da cidade, de junho de 2026, em uma tabela baseada em dados municipais de 2025, atribui a St. Lucie West 4,614 acres com 7,523 unidades habitacionais aprovadas e ao Tradition Development of Regional Impact (DRI, empreendimento de impacto regional) 2,727.45 acres com 6,161, embora documentos da cidade de 2018 e 2020 descrevam a área mais ampla conhecida como Tradition com 8,200 acres. St. Lucie West é mais antiga: seus serviços básicos (utilities) começaram com a incorporadora em 1987 e seu distrito de serviços foi criado em 1990, enquanto os primeiros prédios de Tradition foram inaugurados em 25 de abril de 2003, segundo a WQCS, e a Mattamy Homes anunciou a compra de mais de 2,780 acres na região em 5 de julho de 2018. St. Lucie West fica entre a Florida's Turnpike e a I-95, na saída 121; o acesso a Tradition é pela saída 118, na Tradition Parkway, segundo o guia rodoviário AARoads. As duas áreas têm cobranças de distritos especiais: o St. Lucie West Services District lança uma Benefit Assessment e uma Maintenance Assessment na conta do imposto predial (property tax) e cobra água e esgoto em conta mensal, e a auditoria do ano fiscal de 2018 do Tradition Community Development District 1 diz que as cobranças desse distrito são lançadas e arrecadadas pelo coletor de impostos do condado (tax collector). Este artigo não traz valores atuais dessas cobranças em nenhuma das duas áreas; por isso, confira a conta de imposto do imóvel específico.

Tradition e St. Lucie West são duas partes planejadas de Port St. Lucie, mas começaram em décadas diferentes, são atendidas por distritos especiais diferentes e ficam junto a saídas diferentes da I-95. Este artigo usa os números da cidade, os documentos dos próprios distritos e as descrições dos operadores, e indica quando falta algum número.

Tradition e St. Lucie West em resumo

Item	St. Lucie West	Tradition
Acres e unidades habitacionais aprovadas, segundo a cidade (minuta do plano de junho de 2026, dados municipais de 2025)	4,614 acres, 7,523 unidades	2,727.45 acres, 6,161 unidades
Área mais ampla	O distrito de serviços abrange “4,600 acres”, da Turnpike à I-95	8,200 acres conhecidos como Tradition, incluindo Southern Grove (documentos da cidade, 2018 e 2020)
Primeiras datas	Serviços básicos da incorporadora desde 1987; distrito de serviços criado em 1990	Tradition CDD 1 em vigor desde 21 de agosto de 2001; primeiros prédios em 25 de abril de 2003
Distrito especial	St. Lucie West Services District (Chapter 190)	Tradition Community Development District 1 (outros não confirmados)
Na conta do imposto predial	Benefit Assessment e Maintenance Assessment	Cobranças não ad valorem, lançadas e arrecadadas pelo coletor de impostos do condado (auditoria do CDD 1, ano fiscal de 2018)
Água e esgoto	Distrito de serviços, em conta mensal	Não tratado neste artigo
Saída da I-95	121, St. Lucie West Boulevard	118, Tradition Parkway e Gatlin Boulevard (AARoads)
Instalações tratadas aqui	Clover Park, treinos de primavera (spring training) do New York Mets	Cleveland Clinic Tradition Hospital, Keiser University, Tradition Center for Commerce
Bairros tratados aqui	Lake Charles, Kings Isle	Manderlie, Emery, Telaro, Cadence

Qual é o tamanho de Tradition e de St. Lucie West?

Na minuta do Future Land Use Element (capítulo de uso futuro do solo) da cidade, de junho de 2026, a tabela dos Developments of Regional Impact (DRIs), que a cidade atribui a seus próprios dados de 2025, lista St. Lucie West com 4,614 acres e 7,523 unidades habitacionais aprovadas e Tradition com 2,727.45 acres e 6,161. Outra tabela permite ao Tradition DRI até 1,725,664 pés quadrados de área não residencial, 150 quartos de hotel e “300 ALFs” (unidades de moradia assistida, ou assisted living facility).

“Tradition” pode significar mais do que o DRI. Uma ficha informativa da cidade sobre Southern Grove, sem data, que cita datas de março e abril de 2018, diz que Southern Grove “faz parte de uma região de 8,200 acres conhecida pelo público e comercializada como ‘Tradition’” e descreve Western Grove como a parte oeste ainda não desenvolvida. Assim, uma casa anunciada como estando em Tradition pode ficar em Southern Grove, e não no Tradition DRI; pergunte qual é o caso.

O número de casas planejadas também varia conforme a fonte. O comunicado da Mattamy Homes de 5 de julho de 2018 sobre a compra de “mais de 2,780 acres” em Tradition dizia que a área estava “planejada para 7,800 lotes residenciais para casas unifamiliares, multifamiliares e para adultos ativos (active adult)”, mais do que as 6,161 unidades do DRI. O comunicado não diz se essa área inclui Southern Grove ou Western Grove.

Quando foram construídas e quem as desenvolveu?

St. Lucie West veio primeiro. A apresentação de tarifas do St. Lucie West Services District de 28 de agosto de 2024 diz que seus serviços básicos começaram com a incorporadora em 1987, e o distrito diz que foi “criado em 1990”. O MiLB.com diz que o Clover Park foi “concluído a tempo para a temporada de 1988”, e uma página sem data do Real Estate of Florida diz que Kings Isle foi “construído pela Lennar no início dos anos 90”. Nenhuma fonte primária citada aqui informa quem planejou e desenvolveu St. Lucie West; por isso, este artigo não indica ninguém.

Tradition veio depois. O Tradition Community Development District 1 foi criado “por norma do condado de St. Lucie, Flórida (ordinance), em vigor desde 21 de agosto de 2001, com as alterações posteriores”, segundo sua auditoria do ano fiscal encerrado em 30 de setembro de 2018. A WQCS informou em maio de 2023 que o Town Hall e o Town Square de Tradition foram “os primeiros prédios a abrir na comunidade”, em 25 de abril de 2003, e que a Core Communities foi “a incorporadora original”. A ficha da cidade sobre Southern Grove diz que a Core Communities trabalhou com a cidade em 2007 para criar um Special Assessment District que financiaria $165,529,700 em infraestrutura de Southern Grove e que, em 2010, a Core Communities deixou de cumprir sua obrigação com uma afiliada da Tradition Land Co., que se tornou proprietária de Southern Grove por meio de uma execução hipotecária consensual (consensual foreclosure).

Onde ficam e quais saídas da I-95 as atendem?

O St. Lucie West Services District diz que sua área de atendimento “vai da Florida's Turnpike até a I-95”, com o canal C-108, perto de Torino, ao norte e a Crosstown Parkway ao sul. As instruções do condado de St. Lucie para chegar ao Clover Park usam a saída 121 da I-95, St. Lucie West Boulevard.

Para Tradition, o guia rodoviário AARoads (fonte secundária, atualizado em 29 de outubro de 2022) descreve a saída 118 como a ligação da I-95 com a “Tradition Parkway, a oeste, e o Gatlin Boulevard, a leste”. O guia também diz que o trevo da saída 120, na Crosstown Parkway, “foi inaugurado em 28 de março de 2009” e que a saída 114, na Becker Road, “foi aberta ao tráfego em 31 de julho de 2009”.

St. Lucie West é um distrito de desenvolvimento comunitário (CDD)? Como o distrito de serviços cobra os proprietários

Sim. O St. Lucie West Services District (SLWSD) diz que foi “criado em 1990 nos termos do Chapter 190 das leis da Flórida”, e sua apresentação de 28 de agosto de 2024 o descreve como um distrito de desenvolvimento comunitário organizado nos termos do Uniform Community Development District Act of 1980. O distrito atende “4,600 acres de terra” e “aproximadamente 7,000 consumidores de água”, fornece água, tratamento de esgoto e água de reúso para irrigação, faz a manutenção dos sistemas de drenagem pluvial e é dirigido por “um conselho de supervisores (Board of Supervisors) de cinco membros eleitos, que moram na comunidade”.

Os proprietários pagam ao distrito em duas contas diferentes. O distrito diz que sua cobrança “CDD Non-Ad Valorem Assessment” “aparece na sua conta anual do imposto predial”, enquanto as tarifas de serviços “aparecem na sua conta mensal de água e esgoto”. O FAQ do distrito descreve duas cobranças anuais na conta de imposto: a Benefit Assessment, que “financia projetos especiais que beneficiam todo o distrito ou áreas específicas dentro dele”, e a Maintenance Assessment, para sistemas de drenagem pluvial, lagoas de retenção, áreas alagadas (wetlands) e outros itens.

Os aumentos que aparecem nesses documentos do distrito são das tarifas de serviços; nenhum mostra alta nas cobranças da conta de imposto. A apresentação de 28 de agosto de 2024 recomendou aumentos de tarifa de 9.0% para o ano fiscal de 2025 (marcado como proposto) e de 9.0% para 2026, e depois de 3.5% ao ano de 2027 a 2029, um acumulado de 31.7%. O informativo de junho de 2025 indicou uma conta combinada de água e esgoto de $81.26 para 4,500 galões e disse que estava previsto um aumento de 9% para o ano fiscal de 2026. Nenhum dos dois documentos informa o valor atual de qualquer uma das cobranças da conta de imposto; por isso, o lugar para conferir é a própria conta de imposto do imóvel.

Quais são os distritos de desenvolvimento comunitário de Tradition?

O distrito documentado aqui é o Tradition Community Development District 1. Sua auditoria do ano fiscal encerrado em 30 de setembro de 2018, entregue ao Florida Auditor General, descreve “cobranças não ad valorem sobre os terrenos beneficiados dentro do distrito”, lançadas e arrecadadas pelo coletor de impostos do condado, em um ano fiscal que começa em 1º de outubro. Em 30 de setembro de 2018, o distrito informava saldos em aberto de $45,810,000 em Special Assessment Refunding Bonds, Series 2014, e de $6,095,000 em Irrigation System Revenue Bonds, Series 2017. Essa auditoria é do ano fiscal de 2018, e este artigo não traz a lista completa de distritos em Tradition nem a cobrança atual de nenhum deles.

A seção 190.048 das leis da Flórida (Florida Statutes) diz que os impostos e cobranças de um CDD são “FIXADOS ANUALMENTE PELO CONSELHO DIRETOR DO DISTRITO” e se somam aos impostos do condado e a outros impostos locais. Na revenda em qualquer das duas áreas, peça a conta mais recente do imposto predial: o SLWSD diz que sua cobrança aparece ali, e a auditoria do Tradition CDD 1 diz que as cobranças desse distrito são lançadas e arrecadadas pelo coletor de impostos do condado. Se a casa ficar na parte de Southern Grove da área comercializada como Tradition, pergunte também se o Special Assessment District de 2007 se aplica.

Que instalações há em cada área?

St. Lucie West. “O condado de St. Lucie administra o Clover Park”, diz o condado, que o chama de “casa dos treinos de primavera do New York Mets” e de “centro de todas as operações das ligas menores do New York Mets”. O artigo do MiLB.com de 1º de fevereiro de 2023 dá o endereço 31 Piazza Drive, diz que o estádio se chamava originalmente Thomas J. White Stadium e informa que “as instalações passaram por uma reforma de $57 milhões, concluída em grande parte pouco antes do Spring Training de 2020”. As duas fontes divergem sobre o tamanho: o condado indica capacidade de 7,800 lugares; o MiLB.com, 7,160.

Tradition. O Cleveland Clinic Tradition Hospital fica no 10000 SW Innovation Way, com médicos em “71 especialidades e subespecialidades médicas” e pronto-socorro 24 horas, 7 dias por semana, segundo a Cleveland Clinic. O comunicado da Mattamy de 5 de julho de 2018 mencionava o “hospital de 177 leitos recém-inaugurado de Tradition”, sem citar o nome. O campus da Keiser University em Port St. Lucie, “um campus de dois andares e 74,000 pés quadrados em nove acres”, fica no 9400 Discovery Way, em Tradition, e teve sua inauguração oficial em 19 de julho de 2017. O Economic Development Element da cidade, aprovado em 26 de outubro de 2020, descreve o Tradition Center for Commerce como “uma área de 1,175 acres dentro da comunidade de 8,200 acres”, com “mais de 10 milhões de pés quadrados”, e a WQCS descreveu o Tradition Regional Park, em 2023, como um “parque de 110 acres”.

Quais bairros ficam em cada área?

Em St. Lucie West, a associação de Lake Charles diz que a comunidade “é formada por 1128 casas”, sendo 102 townhomes (casas geminadas) e 1,026 casas unifamiliares, com acesso por “uma portaria fechada com vigilante”, e “abriga mais de 500 acres de reservas naturais abertas”; as taxas “incluem paisagismo, TV a cabo básica e internet”. Kings Isle é uma “comunidade de 987 casas” com “restrição de idade 55+” (para maiores de 55 anos), segundo a página sem data do Real Estate of Florida, que indica taxas dos proprietários de $260 a $290 por mês, conforme a subassociação de cada Isle; confirme as taxas atuais com a associação. Tenho guias separados sobre Lake Charles e Kings Isle.

Em Tradition, a WQCS informou em maio de 2023 que, nos cinco anos anteriores, a Mattamy Homes havia “dado vida a vários bairros novos”, entre eles Manderlie, Emery, Telaro e Cadence. Para saber das construtoras (builders), dos preços anunciados e das indicações 55+ em Tradition, veja meu artigo sobre comunidades de imóveis novos em Port St. Lucie. Vitalia at Tradition tem seu próprio guia.

Quanto custam as casas em Tradition e em St. Lucie West?

Os comunicados públicos da associação de corretores (REALTOR association) e outros baseados no MLS (sistema de anúncios compartilhado entre corretores) não informam as vendas de nenhuma das duas áreas separadamente. Um portal de anúncios publica números por bairro, mas sua página de St. Lucie West mostra dados mais antigos que a de Tradition; por isso, este artigo não compara preços. A comparação justa é com as vendas concluídas nos bairros específicos, e eu posso levantá-las para você.

O que este artigo não resolve

Quem planejou e desenvolveu St. Lucie West; a lista completa dos distritos de Tradition e qual deles cobre determinada rua; os valores atuais das cobranças do SLWSD ou de qualquer distrito de Tradition; quais dos aumentos de tarifa recomendados para os anos fiscais de 2025 a 2029 o conselho aprovou; a capacidade e o proprietário do Clover Park; e quem fornece água e esgoto em Tradition. O distrito, o coletor de impostos do condado e a própria conta de imposto do imóvel são os lugares para confirmar os números de uma casa específica.

Perguntas frequentes sobre Tradition e St. Lucie West

St. Lucie West é um CDD?

Sim. O St. Lucie West Services District diz que foi criado em 1990 nos termos do Chapter 190, e sua apresentação de tarifas de 28 de agosto de 2024 o descreve como um distrito de desenvolvimento comunitário. O distrito diz que sua cobrança aparece na conta anual do imposto predial.

O que o St. Lucie West Services District cobra na conta de imposto?

Uma Benefit Assessment, para projetos do distrito, e uma Maintenance Assessment, para sistemas de drenagem pluvial, lagoas de retenção, áreas alagadas e outros itens. As tarifas de água e esgoto vêm em uma conta mensal separada, e a própria conta de imposto do imóvel mostra os valores atuais das cobranças.

Quem desenvolve Tradition?

A Core Communities foi a incorporadora original, segundo a WQCS. A Mattamy Homes anunciou em 5 de julho de 2018 que havia comprado mais de 2,780 acres em Tradition.

Qual é o tamanho de Tradition em comparação com St. Lucie West?

A minuta do plano de uso do solo da cidade, de junho de 2026, em uma tabela baseada em dados municipais de 2025, lista o Tradition DRI com 2,727.45 acres e 6,161 unidades habitacionais aprovadas e St. Lucie West com 4,614 acres e 7,523. Documentos da cidade de 2018 e 2020 descrevem a área mais ampla conhecida como Tradition, incluindo Southern Grove, com 8,200 acres.

Quais saídas da I-95 atendem Tradition e St. Lucie West?

As instruções do condado de St. Lucie para chegar ao Clover Park usam a saída 121, St. Lucie West Boulevard. O guia rodoviário AARoads (fonte secundária, atualizado em 29 de outubro de 2022) descreve a saída 118 como Tradition Parkway, a oeste, e Gatlin Boulevard, a leste.

Onde os Mets fazem os treinos de primavera?

No Clover Park, em St. Lucie West, perto da saída 121 da I-95. O condado de St. Lucie diz que administra o estádio e o chama de casa dos treinos de primavera do New York Mets.

Fale com William. Está decidindo entre Tradition e St. Lucie West? Me passe, por telefone ou SMS, a sua faixa de preço e os bairros que está avaliando. Eu levanto as vendas recentes concluídas em cada um, verifico as cobranças dos distritos nas contas de imposto de casas comparáveis e mostro o trajeto até a saída da I-95 que você usaria, para que você possa comparar rua por rua. Ligue ou mande um SMS para (772) 800-2274 ou envie uma mensagem (em inglês). Eu atendo em inglês, mas, se você preferir falar em português, é só me avisar que terei o maior prazer em providenciar atendimento em português.

Informações gerais, que não constituem orientação jurídica, tributária, de financiamento ou de seguros, nem garantia de qualquer preço, taxa, data ou resultado. Este artigo não traz valores atuais das cobranças do St. Lucie West Services District nem de qualquer distrito de desenvolvimento comunitário de Tradition, nem a lista completa dos distritos de Tradition, e os aumentos de tarifa mostrados foram recomendados em uma apresentação de agosto de 2024; confirme cobranças e tarifas com o distrito, o St. Lucie County Tax Collector e a própria conta de imposto do imóvel, e as taxas da associação de proprietários (HOA) com a associação. As referências foram consultadas em 24 de outubro de 2026. William Merchant, corretor de imóveis (REALTOR®), RE/MAX Gold. Cada escritório da RE/MAX tem proprietário e administração independentes. Equal Housing Opportunity (igualdade de oportunidades na habitação).

Fontes

William Merchant