Resposta rápida: Comprar uma segunda casa na Treasure Coast significa ficar sem a isenção de homestead (para a residência principal), ter um teto anual de 10% para o aumento do valor tributável (assessed value) para fins não escolares, seguir as regras da associação e pagar impostos sobre o aluguel se você alugar o imóvel, além de regras de seguro e de financiamento diferentes das de uma residência principal. A isenção de homestead vale apenas para a casa que é sua residência permanente em 1º de janeiro (s. 196.031(1)(a)), e a Emenda 3 (Amendment 3), na cédula da eleição geral de 2026, reduziria esse teto para 5% a partir de 1º de janeiro de 2027, se 60% dos eleitores a aprovarem. As restrições de aluguel que uma associação adotar antes de você se tornar proprietário se aplicam a você; aluguéis de 6 meses ou menos estão sujeitos ao imposto estadual de 6%; e um apartamento em condomínio (condo) alugado dessa forma nos condados de St. Lucie, Martin ou Indian River também está sujeito ao imposto de desenvolvimento turístico (tourist development tax) de 5% do condado, segundo o Form DR-15TDT (R. 10/26) do Departamento da Receita da Flórida (Department of Revenue, DOR); pergunte ao condado como esse imposto trata as casas. Compradores canadenses e de outros países também precisam considerar o teste de presença substancial de 183 dias do IRS e, numa venda futura, a retenção do FIRPTA, questões para um consultor tributário especializado nos dois países (cross-border).
Veja a seguir o que as leis e os órgãos públicos dizem sobre comprar uma segunda casa aqui, segundo a minha leitura em 24 de outubro de 2026, e a quem perguntar sobre cada ponto.
Posso ter a isenção de homestead em uma segunda casa na Flórida?
Não. A isenção exige que, em 1º de janeiro, você seja o titular do imóvel e, “de boa-fé”, faça dele sua residência permanente ou a de um dependente legal ou natural (s. 196.031(1)(a), Florida Statutes de 2026). Uma casa de inverno que não seja sua residência permanente não se qualifica.
A subseção (6) também exclui quem esteja “recebendo ou pleiteando o benefício de uma isenção de imposto ad valorem ou de um crédito tributário em outro estado em que se exija residência permanente” para isso. Essa subseção fala de outros estados, não de outros países, mas o critério da residência permanente vale para todos.
Quanto o imposto predial (property tax) de uma segunda casa pode subir?
Um imóvel sem isenção de homestead com “nove ou menos unidades habitacionais” se enquadra na seção 193.1554. No primeiro ano, ele é avaliado pelo valor de mercado (just value) definido pelo Property Appraiser, o avaliador de imóveis do condado (subseção (2)). Depois disso, a variação do valor tributável “não pode exceder 10 por cento do valor tributável do imóvel no ano anterior” (subseção (3)), para todos os tributos exceto os do distrito escolar. O teto limita o valor tributável, não a conta do imposto em si. Depois de uma venda, o valor volta ao valor de mercado em 1º de janeiro seguinte (subseção (5)).
| Segunda casa hipotética | Valor | Base |
|---|---|---|
| Primeira avaliação | $400,000 | Valor de mercado, s. 193.1554(2) |
| Valor de mercado no 1º de janeiro seguinte | $460,000 | Suposição |
| Valor tributável máximo para fins não escolares | $440,000 | Acréscimo de 10% sobre $400,000, s. 193.1554(3) |
| Valor para os tributos escolares | $460,000 | Sem teto |
| Valor para fins não escolares com teto de 5% | $420,000 | Se a Emenda 3 for aprovada, a partir de 1º de janeiro de 2027 |
A Emenda 3 (CS/HJR 1-F), na cédula da eleição geral de 2026, reduziria esse teto para 5% a partir de 1º de janeiro de 2027, se 60% dos eleitores a aprovarem; em 24 de outubro de 2026, o resultado ainda não é conhecido. Veja meu artigo sobre a Emenda 3 e por que a conta de imposto do vendedor pode enganar o comprador.
E se depois eu fizer da Flórida minha residência permanente?
O avaliador de imóveis trata a intenção de estabelecer residência permanente como “uma determinação de fato” (s. 196.015), considerando fatores como (a) uma declaração de domicílio inscrita nos registros públicos do condado, (e) o registro como eleitor na Flórida, (f) uma carteira de motorista da Flórida e (h) o endereço nas suas declarações de imposto de renda federal. Pergunte ao avaliador sobre a parte do homestead e a um contador (CPA) ou consultor tributário sobre o seu estado de origem.
A associação de proprietários (HOA) ou a associação do condomínio (condo association) pode me impedir de alugar o imóvel?
Muitas vezes, sim, e quem compra geralmente fica sujeito a essas regras. Para as associações de proprietários, a seção 720.306(1)(h)1. diz que uma restrição de aluguel “adotada após 1º de julho de 2021” se aplica apenas ao proprietário que “adquirir a propriedade do lote após a data de vigência” ou que concordar com ela. Pelo item (1)(h)2., porém, uma alteração para “proibir ou regular contratos de aluguel com prazo inferior a 6 meses” ou para “proibir o aluguel de um lote mais de três vezes em um ano civil” se aplica a todos os proprietários.
Para condomínios, a seção 718.110(13) diz que uma alteração “que proíba os proprietários de unidades de alugar suas unidades ou altere a duração do prazo de locação”, ou que limite quantas vezes os proprietários podem alugar, se aplica apenas aos proprietários que concordarem e aos que “adquirirem a propriedade de suas unidades após a data de vigência dessa alteração”, sem uma exceção para aluguel de curta duração como a da lei das HOAs. Se alugar for importante para você, peça a um advogado imobiliário da Flórida que revise a convenção (declaration), as alterações e o regulamento antes de assinar.
Alugar o imóvel: a licença e os impostos
O Department of Business and Professional Regulation (DBPR) exige licença de aluguel por temporada (vacation rental license) “se você alugar uma unidade inteira mais de três vezes em um ano civil” por períodos inferiores a 30 dias ou a um mês civil, o que for menor, ou se o imóvel for anunciado como alugado regularmente. O guia do DBPR, consultado em 24 de outubro de 2026, lista uma taxa de inscrição de $50 e uma taxa de $10 do Hospitality Education Program (HEP), além da taxa da licença: $170 para um ano completo ou $90 para meio ano, no caso de uma única unidade.
Os impostos seguem outro critério. O imposto de 6% da Flórida sobre “o valor total do aluguel cobrado” (s. 212.03(1)(a)) não se aplica ao inquilino com “um contrato de locação escrito e de boa-fé por prazo superior a 6 meses, para residência contínua” (s. 212.03(4)). O imposto de desenvolvimento turístico do condado alcança aluguéis “por prazo de 6 meses ou menos” nas hospedagens listadas na lei, que menciona condomínios e apartamentos, mas não casas unifamiliares (s. 125.0104(3)(a)1.). O Form DR-15TDT (R. 10/26) do Departamento da Receita indica esse imposto em 5% nos condados de St. Lucie, Martin e Indian River, “além do imposto estadual de 6% sobre vendas e de qualquer sobretaxa local discricionária aplicável” (discretionary sales surtax), e alerta que nem todo condado informa as mudanças de alíquota ao DOR; por isso, confirme a alíquota com o condado.
Assim, um único aluguel de temporada de três meses de um condo no condado de St. Lucie pode não precisar de licença do DBPR e mesmo assim ser tributado: sobre $12,000 de aluguel, $720 de imposto estadual e $600 de imposto de desenvolvimento turístico, $1,320 antes de qualquer sobretaxa. Pergunte ao coletor de impostos do condado (tax collector) como o imposto turístico se aplica a uma casa e pergunte à prefeitura se Port St. Lucie tem regras próprias para aluguel por temporada. Meu artigo sobre casas de hóspedes e aluguel explica como as regras locais se encaixam.
Posso usar um financiamento imobiliário (mortgage) de segunda casa e ainda assim alugar o imóvel?
O Selling Guide da Fannie Mae (B2-1.1-01, 5 de outubro de 2022) diz que uma segunda casa “deve ser ocupada pelo tomador durante parte do ano”, “é restrita a imóveis de uma unidade” e “não deve ser imóvel de aluguel nem multipropriedade (timeshare)”, e o tomador deve ter controle exclusivo sobre ela, sem nenhum acordo que dê “a uma empresa de administração o controle sobre a ocupação”. Se o banco ou a financeira (lender) identificar renda de aluguel, o empréstimo ainda pode ser enquadrado como financiamento de segunda casa (delivered as a second home) “desde que a renda não seja usada para fins de qualificação”. Se você pretende usar um programa de locação, avise o banco ou a financeira antes de fazer o pedido.
Como fazer o seguro de uma casa em que você não mora o ano todo
A Citizens Property Insurance diz, sobre sua apólice HO-3: “O proprietário deve morar na casa como residência principal”. A apólice DP-3 (dwelling fire) está disponível para “imóveis ocupados por inquilinos” e “imóveis que, de outra forma, podem não se qualificar para uma apólice HO-3 ou HO-8”, e a apólice HO-6 para condos está “disponível para proprietários de unidades em condomínio que moram na unidade”. Essas páginas não dizem nada sobre casas sazonais ou desocupadas nem sobre cláusulas de desocupação (vacancy clauses); por isso, pergunte a um corretor de seguros licenciado qual modalidade se encaixa e o que a apólice exige enquanto você estiver fora.
Para enchentes, a lei federal fixa a sobretaxa anual do Programa Nacional de Seguro contra Enchentes (NFIP) em $250 para “um imóvel residencial que não seja a residência principal de uma pessoa física”, contra $25 nos demais casos (42 U.S.C. 4015a(b)). Meu artigo sobre zonas de inundação em Port St. Lucie trata das zonas e da exigência de seguro contra enchentes da Citizens.
Compradores canadenses e de outros países: o teste dos 183 dias e o FIRPTA
O teste de presença substancial (substantial presence test) do IRS é atendido com “31 dias durante o ano corrente e” “183 dias durante o período de 3 anos” que termina nele, contando todos os dias do ano corrente, um terço dos dias do ano anterior e um sexto dos dias do ano anterior a esse.
| Dias nos EUA em cada um dos anos 2024, 2025 e 2026 | Contagem ponderada para 2026 | Teste atendido? |
|---|---|---|
| 120 | 120 + 40 + 20 = 180 | Não, abaixo de 183 |
| 150 | 150 + 50 + 25 = 225 | Sim, embora a exceção de vínculo mais estreito possa se aplicar |
A exceção de vínculo mais estreito (closer connection exception) exige “presença nos Estados Unidos por menos de 183 dias durante o ano”, domicílio fiscal (tax home) em um único país estrangeiro “durante o ano inteiro”, vínculo mais estreito com esse país e nenhuma providência para obter o green card. O IRS diz: “Você deve apresentar o Form 8840, Closer Connection Exception Statement for Aliens”, anexado à declaração ou enviado pelo correio até o prazo de entrega da declaração.
Quando um proprietário estrangeiro vende, o comprador retém “15 por cento do valor apurado” nos termos do FIRPTA (26 U.S.C. 1445(a)). Não há retenção se o comprador adquirir a casa “para usar como residência” por $300,000 ou menos (subseção (b)(5)), e a retenção é de 10% para esse tipo de residência até $1,000,000 (subseção (c)(4)). Segundo o IRS, a regra da residência exige um comprador pessoa física que tenha, ele próprio ou sua família, “planos definidos de residir no imóvel por pelo menos 50% do número de dias em que o imóvel é usado por qualquer pessoa” em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses após a venda; os dias em que o imóvel fica vazio não contam, mas os dias em que é alugado, sim. Em uma venda de $600,000, isso significa $90,000 retidos, ou $60,000 se a regra da residência for cumprida. Como quem retém é o comprador, isso também importa quando você compra de um vendedor estrangeiro. Este artigo não trata do lado canadense; por isso, analise as regras dos dois países com um consultor tributário cross-border.
Posso fazer o fechamento (closing) sem viajar até aqui?
Um notário público on-line (online notary) da Flórida que esteja fisicamente na Flórida pode atuar onde quer que o signatário (principal) esteja, por áudio e vídeo (s. 117.265(1) e (2)). Para um signatário fora da Flórida, o notário deve confirmar que ele deseja um notário da Flórida e a lei da Flórida (subseção (3)). A identidade pode ser comprovada por apresentação remota de documento, análise de credenciais e verificação de identidade, ou identity proofing (subseção (4)(b)); se essas verificações falharem, “o notário público on-line não pode realizar a notarização on-line”. Pergunte cedo à empresa de títulos (title company) ou ao advogado do fechamento (closing attorney) se o seu banco ou financeira e todos os documentos vão aceitar esse formato.
Fechamentos a distância dependem de e-mail, e o relatório anual de 2025 do Internet Crime Complaint Center (IC3) do FBI descreve casos de compradores que estavam “fechando a compra de uma casa quando receberam um e-mail que se fazia passar por seus advogados legítimos” e de um e-mail comprometido de uma “title company” com instruções de transferência bancária (wire). O relatório contabiliza 24,768 queixas de comprometimento de e-mail corporativo (business email compromise) em todo o país, em todos os setores, com $3,046,598,558 em perdas. Considerando todos os tipos de queixa, coloca a Flórida em terceiro lugar entre os estados, com 71,843 queixas e $1,596,138,595 em perdas. Se o dinheiro for desviado, o relatório diz que “o tempo é essencial”: “Entre em contato imediatamente com sua instituição financeira e peça a devolução dos valores (recall)”, e registre uma queixa em www.ic3.gov. Desconfie de instruções de transferência que cheguem por e-mail e confirme-as diretamente com sua empresa de títulos ou seu advogado do fechamento antes de enviar dinheiro.
O que verificar antes de fazer uma oferta
Este artigo não trata das alíquotas das sobretaxas locais discricionárias, e o texto da Citizens sobre a HO-6 deixa dúvida se ela serve para quem mora só parte do ano. Antes de fazer uma oferta:
- Peça à associação, por escrito, o prazo mínimo de aluguel, o limite anual e eventual processo de aprovação.
- Pergunte ao avaliador de imóveis do condado como a casa será avaliada quando a venda trouxer o valor de volta ao valor de mercado.
- Se você não tem cidadania americana nem green card, consulte um consultor tributário cross-border sobre o teste dos 183 dias, o Form 8840 e o FIRPTA.
Perguntas que os snowbirds (moradores do norte que passam o inverno na Flórida) fazem sobre comprar uma segunda casa
Posso ter a isenção de homestead em uma casa de inverno na Flórida?
Não, a menos que ela seja sua residência permanente em 1º de janeiro, segundo a seção 196.031(1)(a). Quem recebe isenção ou crédito de imposto predial baseado em residência em outro estado também fica excluído, segundo a seção 196.031(6).
Quanto o imposto predial de uma segunda casa na Flórida pode subir?
Depois do primeiro ano, o valor tributável para fins não escolares pode subir no máximo 10% ao ano, e volta ao valor de mercado após uma venda (s. 193.1554). A Emenda 3, na cédula da eleição geral de 2026, reduziria o teto para 5% a partir de 1º de janeiro de 2027, se 60% dos eleitores a aprovarem.
Minha HOA pode me impedir de alugar minha segunda casa?
Restrições de aluguel de HOA adotadas após 1º de julho de 2021 valem para quem se tornar proprietário depois disso ou concordar com elas, e uma alteração que limite aluguéis com prazo inferior a 6 meses ou mais de três aluguéis por ano vale para todos os proprietários (s. 720.306(1)(h)). As alterações sobre aluguel em condomínios valem para os proprietários que concordarem e para os compradores posteriores (s. 718.110(13)).
Que impostos se aplicam se eu alugar meu imóvel na Treasure Coast por curto prazo?
Aluguéis de 6 meses ou menos estão sujeitos ao imposto estadual de 6% mais eventual sobretaxa local discricionária, e o DOR indica um imposto de desenvolvimento turístico de 5% nos condados de St. Lucie, Martin e Indian River, que a lei aplica a condomínios, entre outras hospedagens (pergunte ao condado sobre casas). O DBPR exige licença de aluguel por temporada acima de três aluguéis por ano com prazo inferior a 30 dias ou a um mês civil, ou quando a unidade é anunciada como alugada regularmente.
Sou canadense. Passar os invernos na Flórida faz de mim residente fiscal nos EUA?
Pode acontecer, pelo teste de presença substancial do IRS, que considera 183 dias em três anos. A exceção de vínculo mais estreito também exige menos de 183 dias no ano, domicílio fiscal e vínculo mais estreito com um único país estrangeiro, nenhuma providência para obter o green card e o Form 8840 apresentado até o prazo da declaração; por isso, revise sua contagem de dias com um consultor tributário cross-border.
Posso fazer o fechamento da compra de uma casa na Flórida sem estar presente?
A Flórida permite a notarização on-line por áudio e vídeo, com verificação remota do documento de identidade e verificação de identidade (identity proofing), nos termos da seção 117.265. Pergunte à empresa de títulos ou ao advogado do fechamento se o seu banco ou financeira e os seus documentos vão aceitar esse formato.
Fale com William. Está pensando em uma casa de inverno na Treasure Coast? Me diga, por telefone ou SMS, quais comunidades está avaliando, sua faixa de preço e os meses em que pretende ficar aqui. Eu reúno as regras de aluguel e as vendas recentes concluídas de cada comunidade, aponto as regras que limitariam o aluguel enquanto você estiver fora e listo as perguntas para levar ao seu banco ou financeira, ao seu corretor de seguros e ao seu consultor tributário. Ligue ou mande um SMS para (772) 800-2274 ou envie uma mensagem (em inglês). Eu atendo em inglês, mas, se você preferir falar em português, é só me avisar que terei o maior prazer em providenciar atendimento em português.
Informações gerais, que não constituem orientação jurídica, tributária, de financiamento ou de seguros, nem garantia de qualquer preço, taxa, data ou resultado. A Emenda 3 está na cédula da eleição geral de 2026, as taxas do DBPR e as alíquotas de impostos mudam, e este artigo não trata das regras de aluguel por temporada de Port St. Lucie nem de como o imposto de desenvolvimento turístico se aplica a casas; confirme com o avaliador de imóveis e o coletor de impostos do condado, o DBPR, sua associação, um corretor de seguros licenciado, seu banco ou financeira, um advogado imobiliário da Flórida e, para questões tributárias nos EUA e no Canadá, um consultor tributário cross-border. As referências foram consultadas em 24 de outubro de 2026. William Merchant, corretor de imóveis (REALTOR®), RE/MAX Gold. Cada escritório da RE/MAX tem proprietário e administração independentes. Equal Housing Opportunity (igualdade de oportunidades na habitação).
Fontes
- Florida Statutes 196.031, isenção de homestead, (1)(a) e (6) (2026) (em inglês)
- Florida Statutes 196.015, fatores de residência permanente para o avaliador de imóveis (2026) (em inglês)
- Florida Statutes 193.1554, imóveis residenciais sem homestead, limite de 10% nos tributos não escolares (2026) (em inglês)
- Florida Legislature: CS/HJR 1-F (2026 Special Session F), texto final aprovado (enrolled), limite de 10% para imóveis sem homestead antes de 1º de janeiro de 2027 e de 5% a partir dessa data (publicado em 2 de junho de 2026) (em inglês)
- Florida House of Representatives: análise técnica (staff analysis) do CS/HJR 1-F, aprovação de 60% dos eleitores na eleição geral de 2026 (16 de junho de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 720.306, associações de proprietários, (1)(h) alterações sobre aluguel (2026) (em inglês)
- Florida Statutes 718.110, alterações da convenção de condomínio, (13) alterações sobre aluguel (2026) (em inglês)
- Florida DBPR: guia de licenciamento de aluguel por temporada, taxas e requisitos (sem data, consultado em 24 de outubro de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 212.03, imposto sobre locações temporárias (transient rentals tax), (1)(a) e (4) (2026) (em inglês)
- Florida Statutes 125.0104, imposto de desenvolvimento turístico, (3)(a)1. (2026) (em inglês)
- Florida Department of Revenue: Form DR-15TDT, alíquotas do imposto de desenvolvimento turístico por condado (R. 10/26) (em inglês)
- Fannie Mae Selling Guide B2-1.1-01, Occupancy Types (5 de outubro de 2022) (em inglês)
- Citizens Property Insurance: apólices pessoais, HO-3, DP-3 e HO-6 (sem data) (em inglês)
- 42 U.S.C. 4015a, sobretaxa das apólices do NFIP, (b), $250 para imóveis que não são residência principal (Cornell LII) (em inglês)
- IRS: Substantial Presence Test (revisado pela última vez em 14 de março de 2026) (em inglês)
- IRS: Closer Connection Exception to the Substantial Presence Test, Form 8840 (atualizado em 16 de julho de 2026) (em inglês)
- 26 U.S.C. 1445, retenção do FIRPTA, (a), (b)(5) e (c)(4) (Cornell LII) (em inglês)
- IRS: Exceptions from FIRPTA Withholding, regra da residência (atualizado em 15 de julho de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 117.265, notarização on-line, (1) a (4)(b) (2026) (em inglês)
- FBI Internet Crime Complaint Center: 2025 IC3 Annual Report (sem data de publicação impressa) (em inglês)
