Krótka odpowiedź: Poza spłatą kredytu hipotecznego główne koszty to prowizja za pośrednictwo (do negocjacji), florydzki podatek od dokumentów (doc stamps) od aktu własności ($0.70 od każdych $100 ceny, czyli $2,800 przy sprzedaży za $400,000), opłaty za ubezpieczenie tytułu i rozliczenie transakcji, Państwa część tegorocznego podatku od nieruchomości oraz ewentualne opłaty pobierane przez HOA (stowarzyszenie właścicieli domów) lub wspólnotę kondominium (condo) za zaświadczenie estoppel (potwierdzenie HOA o zaległych opłatach), a także naprawy czy upusty (credits), na które się Państwo zgodzą.
Jeśli znają Państwo przewidywaną kwotę netto jeszcze przed wystawieniem domu na sprzedaż, znacznie łatwiej ustalić cenę i negocjować. Oto jak wyglądają koszty sprzedającego na Florydzie, z przykładami dla domu za $400,000.
1. Prowizja za pośrednictwo
Prowizje podlegają negocjacji i nie są określone przepisami. Od sierpnia 2024 r. wynagrodzenie agenta kupującego jest negocjowane osobno i nie jest już oferowane za pośrednictwem MLS (baza ofert, z której korzystają agenci), dlatego warto omówić ze swoim agentem sprzedającego, jak chcą Państwo podejść do wynagrodzenia agenta kupującego i do ustępstw sprzedającego (dopłata do kosztów zamknięcia).
2. Podatek od dokumentów od aktu własności
Floryda pobiera od aktu własności podatek od dokumentów w wysokości $0.70 od każdych $100 ceny sprzedaży (w hrabstwie Miami-Dade obowiązują inne stawki). Zgodnie ze zwyczajem i najczęściej stosowanymi na Florydzie wzorami umów płaci go sprzedający. Przy sprzedaży za $400,000 jest to $2,800.
3. Ubezpieczenie tytułu własności i opłaty rozliczeniowe
Na Florydzie składki ubezpieczenia tytułu własności są ustalone przepisami: $5.75 za każde $1,000 z pierwszych $100,000 sumy ubezpieczenia oraz $5.00 za każde $1,000 w przedziale od $100,000 do $1 miliona. Przy $400,000 składka za polisę właściciela (owner's policy) wynosi około $2,075. To, kto płaci, zależy od lokalnego zwyczaju i umowy: firmy tytułowe (title companies) podają, że w hrabstwie St. Lucie zwykle płaci sprzedający, a w hrabstwie Martin zazwyczaj kupujący. Należy liczyć się także z opłatami rozliczeniowymi, opłatą za badanie tytułu własności (title search) i opłatami za dokumenty.
4. Podatek od nieruchomości
Podatek od nieruchomości na Florydzie płaci się z dołu, więc rachunek za bieżący rok przychodzi w listopadzie. Przy zamknięciu transakcji (closing) Państwa część podatku za ten rok, od 1 stycznia do dnia zamknięcia, zostaje zaliczona na korzyść kupującego (credit).
5. Opłaty HOA i condo
Jeśli dom należy do HOA lub kondominium, stowarzyszenie pobiera opłatę za wystawienie zaświadczenia estoppel, które potwierdza wysokość należności. Prawo Florydy ogranicza tę opłatę (s. 720.30851 dla HOA, s. 718.116(8) dla kondominiów): każda z tych ustaw przewiduje opłatę podstawową w wysokości $250, waloryzowaną o inflację co pięć lat, plus dopłaty za tryb pilny lub w przypadku zaległości na koncie. Zapłacą Państwo również wszelkie opłaty należne do dnia zamknięcia transakcji.
6. Inne koszty, które warto zaplanować
- Spłata kredytu hipotecznego wraz z odsetkami do dnia spłaty oraz wszelkich innych obciążeń (liens).
- Naprawy lub upusty wynegocjowane po inspekcji technicznej przeprowadzonej przez kupującego.
- Ustępstwa sprzedającego na pokrycie kosztów zamknięcia transakcji kupującego, jeśli się Państwo na nie zgodzą.
- Przygotowanie domu przed wystawieniem na sprzedaż: sprzątanie, drobne poprawki malarskie, prace w ogrodzie, aranżacja wnętrz (home staging).
- Koszty przeprowadzki i końcowe rachunki za media.
Przykład: sprzedaż domu za $400,000
| Pozycja | Szacowana kwota |
|---|---|
| Podatek od dokumentów ($0.70 od $100) | $2,800 |
| Składka za polisę właściciela (jeśli płaci sprzedający) | Około $2,075 |
| Opłaty rozliczeniowe, za badanie tytułu własności i za dokumenty | Zależą od firmy tytułowej |
| Proporcjonalna część podatku od nieruchomości | Zależy od daty zamknięcia i wysokości rachunku podatkowego |
| Opłata za zaświadczenie estoppel HOA lub condo | Ograniczona ustawą |
| Prowizja, naprawy i ustępstwa | Do negocjacji |
A co z podatkiem od zysków kapitałowych?
Floryda nie pobiera stanowego podatku dochodowego od osób fizycznych. W przypadku podatków federalnych, jeśli byli Państwo właścicielami domu i mieszkali w nim przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat, mogą Państwo wyłączyć z opodatkowania do $250,000 zysku ($500,000 w przypadku małżeństw rozliczających się wspólnie). Warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
Aktualne ceny sprzedaży domów w Państwa okolicy można sprawdzić w przewodnikach Williama po Port St. Lucie (po angielsku), Stuart (po angielsku), Jensen Beach (po angielsku) i Palm City (po angielsku).
Najczęściej zadawane pytania
Kto płaci podatek od dokumentów przy sprzedaży domu na Florydzie?
Zgodnie ze zwyczajem i najczęściej stosowanymi na Florydzie wzorami umów podatek od dokumentów od aktu własności płaci sprzedający; poza hrabstwem Miami-Dade wynosi on $0.70 od każdych $100 ceny sprzedaży.
Kto płaci za ubezpieczenie tytułu własności na Florydzie?
To zależy od lokalnego zwyczaju i umowy. Firmy tytułowe podają, że w hrabstwie St. Lucie za polisę właściciela zwykle płaci sprzedający, a w hrabstwie Martin zazwyczaj kupujący. Wysokość składek określają przepisy stanowe.
Czy prowizje w obrocie nieruchomościami na Florydzie podlegają negocjacji?
Tak. Prowizje nie są określone przepisami, a wynagrodzenie agenta kupującego negocjuje się osobno.
Ile kosztuje sprzedaż domu za $400,000 na Florydzie?
Nie licząc prowizji i spłaty kredytu hipotecznego, należy spodziewać się około $2,800 podatku od dokumentów i około $2,075 za polisę właściciela (jeśli to Państwo ją opłacają), a do tego opłat rozliczeniowych, proporcjonalnej części podatku od nieruchomości oraz ewentualnych opłat za zaświadczenie estoppel HOA, napraw lub upustów.
Kontakt z Williamem. Zanim wystawią Państwo dom na sprzedaż, William bezpłatnie przygotuje zestawienie kwoty netto (net sheet) pokazujące przewidywany wpływ ze sprzedaży, oparte na niedawnych transakcjach i kwocie spłaty Państwa kredytu. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. William pracuje w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać nam znać, a chętnie zorganizujemy pomoc w języku polskim.
Informacje ogólne, niestanowiące porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Dane rynkowe zmieniają się co miesiąc. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).
Źródła
- Florida Department of Revenue: podatek od dokumentów (Documentary stamp tax) (po angielsku)
- Florida Administrative Code 69O-186.003: stawki ubezpieczenia tytułu własności (po angielsku)
- Weston Title: kto płaci za ubezpieczenie tytułu własności w hrabstwie St. Lucie (po angielsku)
- Weston Title: kto płaci za ubezpieczenie tytułu własności w hrabstwie Martin (po angielsku)
- Florida Statutes 720.30851: zaświadczenia estoppel HOA (po angielsku)
- IRS Topic 701: sprzedaż domu (Sale of your home) (po angielsku)
