Kay nan Florid ki gen panno solè: sa k rive ak prè a lè w vann kay la?

Oct 20

Repons kout: Sa depann de kiyès ki mèt sistèm nan. Panno mèt kay la posede ka konte nan valè evalyasyon an (appraisal). An jeneral, sistèm ki lwe oswa ki anba yon kontra acha kouran (power purchase agreement) pa ka konte, e anpil fwa achtè a pran kontra lwaye a oswa kontra a sou do l nan closing (fèmen vant lan). Yon frè PACE (PACE assessment) rete atache ak pwopriyete a, e yon bank ka mande pou yo peye l nèt lè yo vann kay la oswa lè yo refinanse l. Mande vandè a kontra a, divilgasyon PACE la (disclosure) ak montan pou peye chak balans nèt (payoff) anvan w fè yon òf, epi fè yon bank oswa konpayi prè ak yon CPA konfime kijan chak bagay gen efè sou prè ou ak taks ou.

Panno solè sou do kay vin tèlman komen kounye a, achtè ak vandè nan Florid wè plizyè vèsyon sou menm lari a. Gen pwopriyetè ki te achte panno yo kach. Gen lòt ki te finanse yo ak yon prè oswa ak yon frè PACE sou bòdwo taks pwopriyete a. Gen lòt ankò ki lwe yo, oswa ki peye elektrisite a dapre yon kontra acha kouran, yo rele l PPA. Chak aranjman chanje vant lan, kidonk premye etap la se idantifye kilès ki aplike.

Frè PACE

Lwa Florid sou Property Assessed Clean Energy (s. 163.081) mande vandè a bay achtè a yon divilgasyon alekri nan moman yo siyen kontra a oswa anvan. Tèks obligatwa divilgasyon an di frè a se pou yon amelyorasyon ki kalifye e li pa baze sou valè pwopriyete a, e li ankouraje achtè a kontakte Property Appraiser konte a (biwo ki evalye pwopriyete yo pou taks). Frè a se yon lien (yon dèt ki chita sou pwopriyete a) ki gen menm rang ak taks ak frè konte yo depi dat yo anrejistre l, e yo kolekte l kòm yon frè ki pa baze sou valè (non-ad valorem assessment) dapre s. 197.3632. Yon pwopriyetè dwe avèti bank ki deja gen prè ipotèk sou kay la omwen senk jou ouvrab anvan l siyen yon akò finansman, e yon bank ka mande pou yo peye frè a nèt lè pwopriyetè a vann oswa refinanse. Seksyon sa a soti an 2024, e lwa 2026 yo gen menm tèks la; yon avoka ka konfime kijan li aplike pou vant ou a.

Kesyon moun poze souvan sou PACE nan konte Palm Beach (FAQ) dekri kijan pwogram nan mache an pratik. Frè a rete ak pwopriyete a. Yon achtè ka pran balans lan sou do l, e bank ki sou nenpòt bò (achtè oswa vandè) ka mande pou yo peye l nèt. Frè a parèt sou bòdwo taks anyèl la kòm yon frè volontè ki pa baze sou valè (non-ad valorem). Fòm divilgasyon Florida Realtors la avèti pifò bank prè ipotèk mande pou finansman PACE la peye oswa lage (satisfaction or release). Deskripsyon konte Palm Beach la pale de pwòp pwogram pa l, kidonk tcheke dokiman pwogram nan pou konte kote kay la ye a.

Sistèm ki lwe ak kontra acha kouran

Yon gid yon konpayi solè (vendor) ekri sou vann yon kay ki gen yon sistèm ki lwe di anpil fwa achtè a pran kontra lwaye a sou do l nan closing. Konpayi ki lwe sistèm nan (lessor) bay dokiman transfè yo e li tcheke kredi achtè a. Achtè a ka chwazi pran kontra lwaye a, achte sistèm nan nan valè sou mache (fair market value), oswa mande vandè a peye lwaye a davans nan yon valè aktyèl nèt ki gen rabè (net present value). Gid la di tou yo ka limite rachte sistèm nan bonè pandan peryòd kote yo ka reprann kredi taks la (recapture period). Se deskripsyon yon konpayi, kidonk se kondisyon kontra lwaye ou oswa kontra ou ki gen dènye mo a.

Kijan bank ak evalyatè yo konsidere enèji solè

Gid evalyasyon Fannie Mae di sistèm mèt kay la posede ka ajoute nan valè a. Panno ki finanse ka ajoute valè sèlman si yo pa ka sezi yo lè mèt kay la pa peye (default). Panno ki lwe oswa ki anba PPA pa ka antre nan valè evalyasyon an, e bank lan dwe dokimante kiyès ki mèt yo. Règ sa yo nan gid Fannie Mae ak nan seksyon B4-1.3-05 ak B2-3-04 Selling Guide la. Yon kopi segondè gid Freddie Mac la di peman lwaye ak PPA konte nan rapò dèt sou revni (debt-to-income) sèlman nan kèk sitiyasyon. Pou prè Freddie Mac, FHA ak lòt prè, mande bank ou kijan pwogram prè a trete sistèm nan.

Taks pwopriyete

Pou pwopriyete rezidansyèl, lwa Florid di yo pa ka konsidere pati nan valè sou mache (just value) pwopriyete a ki soti nan yon aparèy enèji renouvlab, sa lwa a rele renewable energy source device (s. 193.624(2)(a)). Yon lòt lwa sou egzanpsyon, s. 196.182, pale sou aparèy enèji renouvlab tou. Konfime ak Property Appraiser konte a oswa ak yon CPA kijan de seksyon sa yo aplike pou yon sistèm sou do kay anvan w konte sou okenn efè sou taks.

Sa pou w mande anvan w fè yon òf

Mande vandè a kontra lwaye a oswa kontra PPA a, enfòmasyon sou anrejistreman UCC a (UCC filing) si genyen youn, divilgasyon PACE la ak montan pou peye l nèt si gen yon frè PACE, ansanm ak enfòmasyon sou garanti a ak envètè a (inverter). Dènye pwen sa a se yon konsèy pratik, se pa yon obligasyon legal. Konpare sa vandè a ba ou ak sa bank ou mande, epi pote dokiman yo bay avoka ou ak bank ou bonè.

Piblisite ak sa w di sou kay la

Mwen evite fraz tankou “solar adds value” (solè ogmante valè kay la) oswa “free solar” (solè gratis) si dokiman yo pa sipòte yo. Gid Fannie Mae di evalyatè yo dwe analize kijan mache a reyaji devan yon sistèm, e yo pa ka senpleman ajiste valè a selon sa enstalasyon an te koute. Florid entèdi piblisite imobilye ki fo oswa ki twonpe moun (s. 475.25).

Sa mwen pa ka di w

Mwen pa ka di w si yon achtè an patikilye kalifye pou yon prè, konbyen yon sistèm ajoute nan yon vant, ni ki efè sa ap genyen sou taks yon pwopriyetè an patikilye. Repons sa yo soti nan yon bank, yon evalyatè, yon CPA ak yon avoka. Travay mwen se asire bon dokiman yo sou tab la anvan dat limit kontra yo rive.

Kesyon achtè ak vandè yo poze sou panno solè

Èske frè PACE la fini lè m vann?

Non. Frè a rete ak pwopriyete a. Achtè a ka pran balans lan sou do l, oswa bank lan ka mande pou yo peye l nèt nan moman vant lan oswa refinansman an. Konfime montan an ak pwosesis la ak bank vandè a ak pwòp bank ou.

Èske achtè a ap wè PACE sou bòdwo taks la?

Konte Palm Beach dekri PACE kòm yon frè volontè ki pa baze sou valè (non-ad valorem) sou bòdwo taks anyèl la. Tcheke kijan bòdwo pasèl sa a an patikilye montre l.

Kisa vandè a dwe divilge?

Yon divilgasyon alekri lwa a egzije, nan moman yo siyen kontra a oswa anvan, dapre s. 163.081. Konfime tèks lwa a jan li ye kounye a ak fòm vandè a bay la.

Kisa k rive ak yon sistèm ki lwe nan closing?

Yon gid yon konpayi solè ekri di anpil fwa achtè a pran kontra lwaye a sou do l. Achtè a ka achte sistèm nan tou, oswa mande vandè a peye lwaye a davans. Se kondisyon kontra lwaye a menm ki gen dènye mo a, kidonk revize yo ak yon avoka.

Èske panno solè konte nan valè kay la?

Sistèm mèt kay la posede ka konte. Panno ki finanse konte sèlman si yo pa ka sezi yo lè mèt kay la pa peye, e panno ki lwe oswa ki anba PPA pa ka antre nan valè evalyasyon an dapre gid Fannie Mae.

Èske yo mete taks sou sistèm solè kòm valè anplis?

Pou pwopriyete rezidansyèl, s. 193.624(2)(a) di yo pa ka konsidere valè sou mache ki soti nan yon aparèy enèji renouvlab. Kijan sa mache ansanm ak s. 196.182 pou yon sistèm sou do kay, se Property Appraiser konte a oswa yon CPA ki pou konfime sa.

Pale ak William. W ap achte oswa vann yon kay ki gen panno solè? Voye anons lan ak papye sistèm nan ban mwen. M ap ede w idantifye ki kalite aranjman sistèm nan ye (kiyès ki mèt li), epi fè lis kesyon pou bank lan, avoka a ak CPA a anvan w fè yon òf. Rele oswa voye tèks nan (772) 800-2274 oswa voye yon mesaj ban mwen (an anglè). Mwen travay an anglè, men si w pito pale kreyòl, annik fè m konnen, m ap fè aranjman avèk plezi pou w jwenn èd an kreyòl.

Enfòmasyon jeneral, se pa konsèy sou prè, konsèy taks, konsèy legal ni konsèy finansye. Mwen se yon ajan imobilye ki gen lisans, mwen pa yon pretè (lender). Kalifikasyon pou prè, fason taks yo trete sistèm nan ak obligasyon PACE yo depann de dokiman yo ak moun ki nan tranzaksyon an. Konfime yo ak yon ofisye prè ipotèk ki gen lisans (mortgage loan originator), yon CPA ak yon avoka nan Florid. Referans lwa yo se jan yo te ye lè yo te revize yo 20 oktòb 2026. William Merchant, ajan imobilye (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chak biwo RE/MAX gen pwòp mèt li e li fonksyone poukont li. Equal Housing Opportunity (chans egal pou tout moun nan zafè lojman).

Sous

William Merchant