Tradition ou St. Lucie West : où vivre à Port St. Lucie ? Superficie, sorties de l’I-95, CDD et quartiers comparés

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Oct 24

En bref : Tradition et St. Lucie West sont deux des grands secteurs planifiés (master-planned) de Port St. Lucie. Le projet de plan d’affectation du sol de la Ville, daté de juin 2026, attribue 4 614 acres et 7 523 logements approuvés à St. Lucie West, et 2 727,45 acres et 6 161 logements au Development of Regional Impact (DRI, projet d’envergure régionale) de Tradition, dans un tableau fondé sur des données municipales de 2025, alors que des documents municipaux de 2018 et de 2020 décrivent le secteur plus large connu sous le nom de Tradition comme une zone de 8 200 acres. St. Lucie West est le plus ancien : ses services publics ont démarré sous la responsabilité de son promoteur en 1987 et son district de services a été créé en 1990, tandis que les premiers bâtiments de Tradition ont ouvert le 25 avril 2003, selon WQCS, et que Mattamy Homes a annoncé le 5 juillet 2018 l’achat de plus de 2 780 acres dans ce secteur. St. Lucie West se trouve entre l’autoroute à péage Florida’s Turnpike et l’I-95, à la sortie 121 ; on accède à Tradition par la sortie 118, à Tradition Parkway, selon le guide routier AARoads. Les deux secteurs comportent des charges de districts spéciaux : le St. Lucie West Services District inscrit une Benefit Assessment et une Maintenance Assessment sur l’avis d’impôt foncier (property tax bill) et facture l’eau et les égouts chaque mois, et l’audit de l’exercice 2018 du Tradition Community Development District 1 (un CDD, district de développement communautaire dont la charge s’ajoute à l’impôt foncier) indique que ses cotisations sont facturées et perçues par le percepteur du comté (Tax Collector). Cet article ne donne aucun montant de cotisation actuel ni pour l’un ni pour l’autre : vérifiez donc l’avis d’impôt foncier de la propriété qui vous intéresse.

Tradition et St. Lucie West sont deux secteurs planifiés de Port St. Lucie, mais ils ont été lancés au cours de décennies différentes, relèvent de districts spéciaux différents et se trouvent près de sorties différentes de l’I-95. Cet article s’appuie sur les chiffres de la Ville, sur les documents des districts eux-mêmes et sur les descriptions des exploitants, et il signale les chiffres qui manquent.

Tradition et St. Lucie West en un coup d’œil

Élément	St. Lucie West	Tradition
Acres et logements approuvés selon la Ville (projet de plan de juin 2026, données municipales de 2025)	4 614 acres, 7 523 logements	2 727,45 acres, 6 161 logements
Secteur élargi	Le district de services couvre « 4 600 acres », de la Turnpike à l’I-95	8 200 acres connues sous le nom de Tradition, Southern Grove compris (documents municipaux de 2018 et de 2020)
Premières dates	Services publics du promoteur dès 1987 ; district de services créé en 1990	CDD 1 de Tradition en vigueur le 21 août 2001 ; premiers bâtiments le 25 avril 2003
District spécial	St. Lucie West Services District (chapitre 190)	Tradition Community Development District 1 (autres districts non confirmés)
Sur l’avis d’impôt foncier	Benefit Assessment et Maintenance Assessment	Charges non ad valorem, facturées et perçues par le percepteur du comté (audit du CDD 1, exercice 2018)
Eau et égouts	District de services, sur une facture mensuelle	Non traité dans cet article
Sortie de l’I-95	121, St. Lucie West Boulevard	118, Tradition Parkway et Gatlin Boulevard (AARoads)
Installations traitées ici	Clover Park, camp d’entraînement printanier (spring training) des New York Mets	Cleveland Clinic Tradition Hospital, Keiser University, Tradition Center for Commerce
Quartiers traités ici	Lake Charles, Kings Isle	Manderlie, Emery, Telaro, Cadence

Quelle est la taille de Tradition et de St. Lucie West ?

Dans le projet de volet sur l’affectation future du sol (Future Land Use Element) de la Ville, daté de juin 2026, le tableau des Developments of Regional Impact (DRI), que la Ville fonde sur ses propres données de 2025, attribue 4 614 acres et 7 523 logements approuvés à St. Lucie West, et 2 727,45 acres et 6 161 logements à Tradition. Un autre tableau autorise dans le DRI de Tradition jusqu’à 1 725 664 pieds carrés (pi²) de locaux non résidentiels, 150 chambres d’hôtel et « 300 ALF » (logements en résidence avec services d’assistance, ou assisted living facility).

« Tradition » peut désigner plus que le DRI. Une fiche d’information non datée de la Ville sur Southern Grove, qui cite des dates de mars et d’avril 2018, indique que Southern Grove « fait partie d’une région de 8 200 acres connue du public et commercialisée sous le nom de “Tradition” » et décrit Western Grove comme la partie ouest non aménagée. Une maison présentée comme située à Tradition peut donc se trouver à Southern Grove plutôt que dans le DRI de Tradition ; demandez lequel des deux.

Le nombre de logements prévus varie aussi selon la source. Le communiqué de Mattamy Homes du 5 juillet 2018 sur son achat de « plus de 2 780 acres » à Tradition indiquait que le terrain était « prévu pour 7 800 lots destinés à des maisons unifamiliales, à des logements multifamiliaux et à des logements pour retraités actifs », soit plus que les 6 161 du DRI. Le communiqué ne précise pas si ce terrain comprend Southern Grove ou Western Grove.

Quand ont-ils été construits, et par qui ?

St. Lucie West est arrivé en premier. La présentation tarifaire du St. Lucie West Services District du 28 août 2024 indique que ses services publics ont démarré sous la responsabilité du promoteur en 1987, et le district affirme avoir été « créé en 1990 ». MiLB.com écrit que Clover Park a été « achevé à temps pour la saison 1988 », et une page non datée de Real Estate of Florida indique que Kings Isle a été « construit par Lennar au début des années 90 ». Aucune source primaire citée ici ne nomme l’entreprise qui a planifié et aménagé St. Lucie West ; cet article n’en nomme donc aucune.

Tradition a suivi. Le Tradition Community Development District 1 a été créé « par ordonnance du comté de St. Lucie, en Floride, en vigueur le 21 août 2001, telle que modifiée », selon son audit de l’exercice clos le 30 septembre 2018. WQCS rapportait en mai 2023 que l’hôtel de ville (Town Hall) et la place centrale (Town Square) de Tradition ont été « les premiers bâtiments à ouvrir dans la communauté », le 25 avril 2003, et que Core Communities en était « le promoteur d’origine ». La fiche de la Ville sur Southern Grove indique que Core Communities a travaillé avec la Ville en 2007 à la création d’un district de cotisations spéciales (Special Assessment District) pour financer 165 529 700 $ US d’infrastructures à Southern Grove, et qu’en 2010 Core Communities a manqué à son obligation envers une société affiliée de Tradition Land Co., qui est devenue propriétaire de Southern Grove par une saisie consensuelle (consensual foreclosure).

Où se trouvent-ils, et quelles sorties de l’I-95 les desservent ?

Le St. Lucie West Services District indique que son territoire « s’étend de la Florida’s Turnpike à l’I-95 », avec le canal C-108, près de Torino, au nord et Crosstown Parkway au sud. L’itinéraire que donne le comté de St. Lucie pour se rendre à Clover Park passe par la sortie 121 de l’I-95, St. Lucie West Boulevard.

Pour Tradition, le guide routier AARoads (une source secondaire, mise à jour le 29 octobre 2022) décrit la sortie 118 comme reliant l’I-95 à « Tradition Parkway à l’ouest et Gatlin Boulevard à l’est ». Il indique aussi que l’échangeur de la sortie 120, à Crosstown Parkway, « a ouvert le 28 mars 2009 », et que la sortie 114, à Becker Road, « a été ouverte à la circulation le 31 juillet 2009 ».

St. Lucie West est-il un CDD ? Comment le district de services facture les propriétaires

Oui. Le St. Lucie West Services District (SLWSD) affirme avoir été « créé en 1990 en vertu du chapitre 190 des lois de Floride », et sa présentation du 28 août 2024 le décrit comme un district de développement communautaire constitué en vertu de l’Uniform Community Development District Act de 1980. Il dessert « 4 600 acres de terrain » et « environ 7 000 abonnés au service d’eau », fournit l’eau potable, le traitement des eaux usées et l’eau recyclée pour l’irrigation, entretient les réseaux d’eaux pluviales et est dirigé par « un conseil de surveillance (Board of Supervisors) de cinq membres élus qui vivent dans la communauté ».

Les propriétaires le paient à deux endroits. Le district précise que sa « CDD Non-Ad Valorem Assessment » (sa cotisation non ad valorem) « figure sur votre avis annuel d’impôt foncier », tandis que les frais de services publics « figurent sur votre facture mensuelle d’eau et d’eaux usées ». Sa foire aux questions décrit deux cotisations annuelles inscrites sur l’avis d’impôt : une Benefit Assessment, qui « finance des projets spéciaux profitant soit à l’ensemble du district, soit à certains secteurs de celui-ci », et une Maintenance Assessment pour les réseaux d’eaux pluviales, les bassins de rétention, les milieux humides et d’autres éléments.

Les hausses qui figurent dans ces documents du district portent sur les tarifs des services publics ; aucun ne montre une hausse des cotisations inscrites sur l’avis d’impôt. La présentation du 28 août 2024 recommandait des hausses des tarifs de 9,0 % pour l’exercice 2025 (indiquée comme proposée) et de 9,0 % pour 2026, puis de 3,5 % par an de 2027 à 2029, soit 31,7 % en cumulé. Le bulletin de juin 2025 chiffrait une facture combinée d’eau et d’égouts à 81,26 $ pour 4 500 gallons et annonçait une hausse prévue de 9 % pour l’exercice 2026. Aucun des deux documents ne donne le montant actuel de l’une ou l’autre des cotisations inscrites sur l’avis d’impôt : c’est donc l’avis d’impôt de la propriété elle-même qu’il faut consulter.

Quels sont les districts de développement communautaire de Tradition ?

Le district documenté ici est le Tradition Community Development District 1. Son audit de l’exercice clos le 30 septembre 2018, déposé auprès du Florida Auditor General (le vérificateur des comptes de l’État), décrit des « cotisations non ad valorem sur les terrains bénéficiaires situés dans le district », facturées et perçues par le percepteur du comté, sur un exercice qui commence le 1er octobre. Au 30 septembre 2018, il déclarait un encours de 45 810 000 $ de Special Assessment Refunding Bonds, Series 2014, et de 6 095 000 $ d’Irrigation System Revenue Bonds, Series 2017. Cet audit date de l’exercice 2018, et cet article ne donne ni la liste complète des districts de Tradition, ni la cotisation actuelle d’aucun d’entre eux.

L’article 190.048 des lois de Floride (Florida Statutes) précise que les taxes et cotisations des CDD sont « FIXÉES CHAQUE ANNÉE PAR LE CONSEIL D’ADMINISTRATION DU DISTRICT » et qu’elles s’ajoutent aux taxes du comté et aux autres taxes locales. Pour une revente dans l’un ou l’autre secteur, demandez le dernier avis d’impôt foncier : le SLWSD indique que sa cotisation y figure, et l’audit du CDD 1 de Tradition indique que ses cotisations sont facturées et perçues par le percepteur du comté. Si la maison se trouve dans la partie Southern Grove du secteur commercialisé sous le nom de Tradition, demandez aussi si le Special Assessment District de 2007 s’applique.

Quelles installations trouve-t-on dans chaque secteur ?

St. Lucie West. « Le comté de St. Lucie exploite Clover Park », indique le comté, qui le présente comme « le site du camp d’entraînement printanier des New York Mets » et « le centre de toutes les activités des ligues mineures des New York Mets ». L’article de MiLB.com du 1er février 2023 donne l’adresse du 31 Piazza Drive, précise que le stade s’appelait à l’origine Thomas J. White Stadium et indique que « l’installation a fait l’objet d’une rénovation de 57 millions $, en grande partie terminée juste avant le camp d’entraînement printanier de 2020 ». Les deux sources ne s’entendent pas sur la capacité : le comté indique 7 800 places assises, MiLB.com 7 160.

Tradition. Le Cleveland Clinic Tradition Hospital se trouve au 10000 SW Innovation Way, avec des médecins dans « 71 spécialités et sous-spécialités médicales » et un service d’urgence ouvert 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, selon la Cleveland Clinic. Le communiqué de Mattamy du 5 juillet 2018 évoquait « l’hôpital de 177 lits récemment ouvert à Tradition », sans le nommer. Le campus de Port St. Lucie de Keiser University, « un campus de deux étages et de 74 000 pi² sur neuf acres », se trouve au 9400 Discovery Way, à Tradition, et a été inauguré le 19 juillet 2017. Le volet développement économique (Economic Development Element) de la Ville, adopté le 26 octobre 2020, décrit le Tradition Center for Commerce comme « une partie de 1 175 acres de la communauté de 8 200 acres » comptant « plus de 10 millions de pi² », et WQCS a décrit en 2023 le Tradition Regional Park comme un « parc de 110 acres ».

Quels quartiers trouve-t-on dans chaque secteur ?

À St. Lucie West, l’association de Lake Charles indique que la communauté « compte 1 128 maisons », soit 102 maisons en rangée et 1 026 maisons unifamiliales, derrière « une entrée fermée avec gardien de sécurité », et qu’elle « abrite plus de 500 acres de réserves naturelles » ; ses frais « comprennent l’entretien paysager, le câble de base et Internet ». Kings Isle est une « communauté de 987 maisons » avec « une restriction d’âge 55+ » (une communauté pour les 55 ans et plus), selon la page non datée de Real Estate of Florida, qui situe les cotisations des propriétaires entre 260 $ et 290 $ par mois selon la sous-association de l’Isle ; confirmez les cotisations actuelles auprès de l’association. J’ai des guides distincts sur Lake Charles et sur Kings Isle.

À Tradition, WQCS rapportait en mai 2023 qu’au cours des cinq années précédentes, Mattamy Homes avait « donné vie à plusieurs nouveaux quartiers », dont Manderlie, Emery, Telaro et Cadence. Pour les constructeurs, les prix annoncés et les mentions 55+ à Tradition, consultez mon article sur les communautés de construction neuve à Port St. Lucie. Vitalia at Tradition a son propre guide.

Combien coûtent les maisons à Tradition et à St. Lucie West ?

Les communiqués publics des associations d’agents immobiliers (REALTOR associations) et les autres publications fondées sur la MLS (la base de données des propriétés à vendre utilisée par les agents) ne présentent pas les ventes de l’un ou l’autre secteur séparément. Un portail d’annonces publie des chiffres par quartier, mais sa page sur St. Lucie West affiche des données plus anciennes que sa page sur Tradition : cet article ne compare donc pas les prix. Ce sont les ventes conclues dans les quartiers précis qui permettent une comparaison juste, et je peux les obtenir pour vous.

Ce que cet article ne tranche pas

Qui a planifié et aménagé St. Lucie West ; la liste complète des districts de Tradition et celui qui couvre une rue donnée ; le montant actuel des cotisations du SLWSD ou de tout district de Tradition ; lesquelles des hausses de tarifs recommandées pour les exercices 2025 à 2029 le conseil a adoptées ; la capacité et le propriétaire de Clover Park ; et le fournisseur d’eau et d’égouts de Tradition. Pour confirmer les chiffres d’une maison précise, adressez-vous au district et au percepteur du comté, et consultez l’avis d’impôt foncier de la propriété.

Questions fréquentes sur Tradition et St. Lucie West

St. Lucie West est-il un CDD ?

Oui. Le St. Lucie West Services District affirme avoir été créé en 1990 en vertu du chapitre 190, et sa présentation tarifaire du 28 août 2024 le décrit comme un district de développement communautaire. Il indique que sa cotisation figure sur l’avis annuel d’impôt foncier.

Que facture le St. Lucie West Services District sur l’avis d’impôt foncier ?

Une Benefit Assessment pour les projets du district et une Maintenance Assessment pour les réseaux d’eaux pluviales, les bassins de rétention, les milieux humides et d’autres éléments. Les frais d’eau et d’eaux usées arrivent sur une facture mensuelle distincte, et l’avis d’impôt foncier de la propriété indique le montant actuel des cotisations.

Qui aménage Tradition ?

Core Communities était le promoteur d’origine, selon WQCS. Mattamy Homes a annoncé le 5 juillet 2018 avoir acheté plus de 2 780 acres à Tradition.

Quelle est la taille de Tradition par rapport à St. Lucie West ?

Le projet de plan d’affectation du sol de la Ville, daté de juin 2026, attribue 2 727,45 acres et 6 161 logements approuvés au DRI de Tradition, et 4 614 acres et 7 523 logements à St. Lucie West, dans un tableau fondé sur des données municipales de 2025. Des documents municipaux de 2018 et de 2020 décrivent le secteur plus large connu sous le nom de Tradition, Southern Grove compris, comme une zone de 8 200 acres.

Quelles sorties de l’I-95 desservent Tradition et St. Lucie West ?

L’itinéraire que donne le comté de St. Lucie pour se rendre à Clover Park passe par la sortie 121, St. Lucie West Boulevard. Le guide routier AARoads (source secondaire, mise à jour le 29 octobre 2022) décrit la sortie 118 comme donnant sur Tradition Parkway à l’ouest et Gatlin Boulevard à l’est.

Où les Mets tiennent-ils leur camp d’entraînement printanier ?

À Clover Park, à St. Lucie West, près de la sortie 121 de l’I-95. Le comté de St. Lucie indique qu’il exploite le stade et le présente comme le site du camp d’entraînement printanier des New York Mets.

Parlez-en avec William. Vous hésitez entre Tradition et St. Lucie West ? Appelez-moi ou envoyez-moi un texto avec votre fourchette de prix et les quartiers que vous envisagez. Je relèverai les ventes récentes conclues dans chacun, je vérifierai les cotisations de district inscrites sur les avis d’impôt de maisons comparables et je vous montrerai le trajet jusqu’à la sortie de l’I-95 que vous emprunteriez, pour que vous puissiez les comparer rue par rue. Appelez-moi ou envoyez-moi un texto au (772) 800-2274, ou envoyez-moi un message. Je travaille en anglais, mais si vous préférez échanger en français, dites-le-moi simplement : je me ferai un plaisir d’organiser de l’aide en français.

Information générale, et non un avis juridique, fiscal, de prêt ou d’assurance, ni une garantie quant à un prix, des frais, une date ou un résultat. Cet article ne donne aucun montant de cotisation actuel pour le St. Lucie West Services District ni pour aucun district de développement communautaire de Tradition, ni la liste complète des districts de Tradition, et les hausses de tarifs indiquées ont été recommandées lors d’une présentation d’août 2024 ; confirmez les cotisations et les tarifs auprès du district, du percepteur du comté de St. Lucie (St. Lucie County Tax Collector) et sur l’avis d’impôt de la propriété, et les cotisations de l’association de propriétaires (HOA) auprès de l’association. Références consultées le 24 octobre 2026. William Merchant, agent immobilier (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chaque bureau RE/MAX est détenu et exploité de façon indépendante. Égalité des chances en matière de logement (Equal Housing Opportunity).

Sources

William Merchant