En bref : acheter une résidence secondaire en Floride, sur la Treasure Coast, comme le font de nombreux snowbirds (les hivernants), implique l’absence d’exemption homestead (pour résidence principale), un plafond annuel de 10 % sur la hausse de sa valeur imposable (assessed value) hors prélèvements scolaires, des règles d’association et des taxes de location si vous la louez, et des règles d’assurance et de prêt différentes de celles d’une résidence principale. L’exemption homestead ne s’applique qu’à une maison qui est votre résidence permanente au 1er janvier (s. 196.031(1)(a)), et l’amendement 3 (Amendment 3), soumis au vote lors des élections générales de 2026, abaisserait ce plafond à 5 % à compter du 1er janvier 2027 s’il est approuvé par 60 % des électeurs. Les restrictions de location qu’une association adopte avant que vous deveniez propriétaire s’appliquent à vous, les locations de 6 mois ou moins sont soumises à la taxe de 6 % de l’État, et un condo (appartement en copropriété) loué de cette façon dans le comté de St. Lucie, de Martin ou d’Indian River est aussi soumis à la taxe de développement touristique (tourist development tax) de 5 % du comté, selon le formulaire DR-15TDT (R. 10/26) du DOR ; demandez au comté comment cette taxe s’applique aux maisons. Les acheteurs canadiens et les autres acheteurs étrangers sont aussi concernés par le critère de présence substantielle de 183 jours de l’IRS et, lors d’une revente, par la retenue FIRPTA, des questions à régler avec un conseiller fiscal transfrontalier.
Voici ce que disent les lois et les organismes publics sur l’achat d’une résidence secondaire ici, tels que je les ai lus le 24 octobre 2026, et à qui vous adresser pour chaque aspect.
Puis-je obtenir l’exemption homestead sur une résidence secondaire en Floride ?
Non. L’exemption exige qu’au 1er janvier, vous déteniez le titre de propriété et fassiez « de bonne foi » du bien votre résidence permanente ou celle d’une personne à votre charge, légale ou naturelle (s. 196.031(1)(a), Florida Statutes 2026). Une maison d’hiver qui n’est pas votre résidence permanente n’y a pas droit.
Le paragraphe (6) exclut également une personne qui « reçoit ou demande le bénéfice d’une exemption de taxe ad valorem ou d’un crédit d’impôt dans un autre État où la résidence permanente est exigée » pour l’obtenir. Ce paragraphe vise les autres États, pas les autres pays, mais le critère de la résidence permanente s’applique à tout le monde.
De combien l’impôt foncier peut-il augmenter sur une résidence secondaire ?
Une maison sans exemption homestead qui compte « neuf logements ou moins » relève de l’article 193.1554 des lois de Floride (Florida Statutes). La première année, elle est évaluée à sa valeur marchande (just value), c’est-à-dire la valeur du marché établie par l’évaluateur foncier du comté, ou Property Appraiser (paragraphe (2)). Ensuite, la variation de la valeur imposable « ne peut excéder 10 % de la valeur imposable du bien pour l’année précédente » (paragraphe (3)), pour tous les prélèvements autres que ceux du district scolaire. Le plafond limite la valeur imposable, et non le montant de l’impôt foncier (property tax) lui-même. Après une vente, la valeur revient à la valeur marchande au 1er janvier suivant (paragraphe (5)).
| Résidence secondaire hypothétique | Montant | Fondement |
|---|---|---|
| Première évaluation | 400 000 $ US | Valeur marchande, s. 193.1554(2) |
| Valeur du marché au 1er janvier suivant | 460 000 $ | Hypothèse |
| Valeur imposable maximale hors prélèvements scolaires | 440 000 $ | 10 % de 400 000 $ ajoutés, s. 193.1554(3) |
| Valeur pour les prélèvements scolaires | 460 000 $ | Non plafonnée |
| Valeur hors prélèvements scolaires avec un plafond de 5 % | 420 000 $ | Si l’amendement 3 est adopté, à compter du 1er janvier 2027 |
L’amendement 3 (CS/HJR 1-F), soumis au vote lors des élections générales de 2026, ramènerait ce plafond à 5 % à compter du 1er janvier 2027 s’il est approuvé par 60 % des électeurs ; le résultat n’est pas connu au 24 octobre 2026. Consultez mon article sur l’amendement 3 et mon article qui explique pourquoi l’avis d’impôt du vendeur peut induire un acheteur en erreur.
Et si je fais plus tard de la Floride ma résidence permanente ?
L’évaluateur foncier considère l’intention d’établir une résidence permanente comme « une question de fait » (s. 196.015) et tient compte de facteurs tels que (a) une déclaration de domicile enregistrée dans les registres publics du comté, (e) l’inscription sur les listes électorales de Floride, (f) un permis de conduire de Floride et (h) l’adresse indiquée sur vos déclarations de revenus fédérales. Interrogez l’évaluateur foncier sur l’exemption homestead, et un expert-comptable (CPA) ou un conseiller fiscal sur les conséquences dans votre État d’origine.
L’association de propriétaires (HOA) ou de copropriétaires (condo association) peut-elle m’empêcher de louer la maison ?
Souvent, oui, et l’acheteur est généralement lié. Pour les HOA, l’article 720.306(1)(h)1. prévoit qu’une restriction de location « adoptée après le 1er juillet 2021 » ne s’applique qu’au propriétaire qui « acquiert le titre de la parcelle après la date d’entrée en vigueur », ou qui y consent. En vertu du sous-alinéa (1)(h)2., toutefois, une modification visant à « interdire ou réglementer les contrats de location d’une durée de moins de 6 mois » ou à « interdire la location d’une parcelle plus de trois fois par année civile » s’applique à tous les propriétaires.
Pour les condos, l’article 718.110(13) prévoit qu’une modification « interdisant aux propriétaires de louer leur logement ou changeant la durée de location », ou limitant le nombre de locations permises, ne s’applique qu’aux propriétaires qui y consentent et à ceux qui « acquièrent le titre de leur logement après la date d’entrée en vigueur de cette modification », sans exception pour la courte durée comme celle de la loi sur les HOA. Si la location compte pour vous, faites examiner la déclaration de copropriété, ses modifications et le règlement par un avocat spécialisé en immobilier en Floride avant de signer.
Mettre la maison en location : le permis et les taxes
Le Department of Business and Professional Regulation (DBPR), l’organisme qui réglemente les entreprises et les professions en Floride, exige un permis de location de vacances (vacation rental license) « si vous louez un logement entier plus de trois fois par année civile » pour des périodes de moins de 30 jours ou d’un mois civil, selon la plus courte des deux, ou si le logement est annoncé comme loué régulièrement. Son guide, consulté le 24 octobre 2026, indique des frais de demande de 50 $ et des frais de 10 $ pour le Hospitality Education Program (HEP), en plus du droit de permis, de 170 $ pour une année complète ou de 90 $ pour une demi-année pour un seul logement.
Les taxes suivent une autre logique. La taxe de 6 % de la Floride sur « le loyer total facturé » (s. 212.03(1)(a)) ne s’applique pas au locataire qui a « un bail écrit de bonne foi d’une durée de plus de 6 mois pour une résidence continue » (s. 212.03(4)). La taxe de développement touristique du comté vise les locations « d’une durée de 6 mois ou moins » dans les hébergements énumérés par la loi, qui nomme les condos et les appartements, mais pas les maisons unifamiliales (s. 125.0104(3)(a)1.). Le formulaire DR-15TDT (R. 10/26) du Department of Revenue (DOR), l’administration fiscale de la Floride, l’indique à 5 % dans les comtés de St. Lucie, de Martin et d’Indian River, « en plus de la taxe de vente de 6 % de l’État et de toute surtaxe discrétionnaire de vente applicable », et avertit que tous les comtés ne signalent pas leurs changements de taux au DOR : confirmez donc le taux auprès du comté.
Ainsi, une seule location saisonnière de trois mois d’un condo du comté de St. Lucie peut ne nécessiter aucun permis du DBPR et être tout de même taxée : sur un loyer de 12 000 $, 720 $ de taxe de l’État et 600 $ de taxe de développement touristique, soit 1 320 $ avant toute surtaxe. Demandez au percepteur du comté (Tax Collector) comment la taxe touristique s’applique à une maison, et à la Ville si Port St. Lucie a ses propres règles sur la location de vacances. Mon article sur les maisons d’invités et la location explique comment s’articulent les règles locales.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire de résidence secondaire et quand même louer la maison ?
Le Selling Guide de Fannie Mae (B2-1.1-01, 5 octobre 2022) précise qu’une résidence secondaire « doit être occupée par l’emprunteur pendant une partie de l’année », « est limitée aux logements d’une seule unité » et « ne doit pas être un bien locatif ni une multipropriété (timeshare) », et que l’emprunteur doit en avoir le contrôle exclusif, sans entente donnant à « une société de gestion le contrôle de l’occupation ». Si le prêteur relève des revenus de location, le prêt peut tout de même être traité comme un prêt de résidence secondaire « tant que ces revenus ne servent pas à la qualification de l’emprunteur ». Si vous comptez recourir à un programme de location, dites-le au prêteur avant de faire votre demande.
Assurer une maison que vous n’occupez pas toute l’année
Citizens Property Insurance précise au sujet de sa police HO-3 : « Le propriétaire doit habiter la maison à titre de résidence principale. » Sa police DP-3 (dwelling fire, qui assure le bâtiment) est offerte pour les « biens occupés par des locataires » et les « biens qui ne seraient pas admissibles à une police HO-3 ou HO-8 », et sa police HO-6 pour condo est « offerte aux propriétaires de logements en copropriété qui habitent leur logement ». Ces pages ne disent rien des maisons saisonnières ou inoccupées ni des clauses d’inoccupation : demandez à un agent d’assurance agréé quelle police convient et ce qu’elle exige pendant votre absence.
Pour l’assurance inondation, la loi fédérale fixe la surcharge annuelle du programme national d’assurance inondation (NFIP) à 250 $ pour « un bien résidentiel qui n’est pas la résidence principale d’une personne », contre 25 $ dans les autres cas (42 U.S.C. 4015a(b)). Mon article sur les zones inondables de Port St. Lucie présente les zones et l’exigence d’assurance inondation de Citizens.
Acheteurs canadiens et autres acheteurs étrangers : le critère des 183 jours et FIRPTA
Le critère de présence substantielle (substantial presence test) de l’IRS, le fisc américain, est rempli avec « 31 jours pendant l’année en cours, et » « 183 jours pendant la période de 3 ans » qui se termine avec elle, en comptant tous les jours de l’année en cours, le tiers de ceux de l’année précédente et le sixième de ceux de l’année d’avant.
| Jours passés aux États-Unis chaque année, en 2024, 2025 et 2026 | Total pondéré pour 2026 | Critère rempli ? |
|---|---|---|
| 120 | 120 + 40 + 20 = 180 | Non, moins de 183 |
| 150 | 150 + 50 + 25 = 225 | Oui, mais l’exception des liens plus étroits peut s’appliquer |
L’exception des liens plus étroits (closer connection exception) exige d’avoir été « présent aux États-Unis moins de 183 jours pendant l’année », d’avoir un domicile fiscal (tax home) dans un seul pays étranger « pendant toute l’année », d’avoir des liens plus étroits avec ce pays et de n’avoir fait aucune démarche pour obtenir une carte verte (green card). L’IRS précise : « Vous devez produire le formulaire 8840, Closer Connection Exception Statement for Aliens », joint à une déclaration ou envoyé par la poste au plus tard à la date limite de la déclaration.
Quand un propriétaire étranger vend, l’acheteur retient « 15 % du montant réalisé » en vertu de FIRPTA (26 U.S.C. 1445(a)), la loi fédérale sur l’imposition des ventes immobilières par des étrangers. Il n’y a aucune retenue si l’acheteur acquiert la maison « pour en faire sa résidence » pour 300 000 $ ou moins (paragraphe (b)(5)), et la retenue est de 10 % pour une telle résidence jusqu’à 1 000 000 $ (paragraphe (c)(4)). Selon l’IRS, la règle de la résidence exige un acheteur, personne physique, qui a, lui-même ou sa famille, « des projets précis de résider dans le bien pendant au moins 50 % du nombre de jours où le bien est utilisé par quiconque » au cours de chacune des deux premières périodes de 12 mois qui suivent la vente ; les jours d’inoccupation ne comptent pas, mais les jours de location, oui. Sur une vente de 600 000 $, cela représente 90 000 $ retenus, ou 60 000 $ si la règle de la résidence est respectée. Comme c’est l’acheteur qui effectue la retenue, cette règle vous concerne aussi quand vous achetez d’un vendeur étranger. Cet article ne traite pas du volet canadien : examinez les règles des deux pays avec un conseiller fiscal transfrontalier.
Puis-je conclure l’achat sans venir en Floride ?
Un notary public de Floride habilité à authentifier les signatures en ligne (online notary) qui se trouve physiquement en Floride peut agir où que se trouve le signataire (principal), par audio et vidéo (s. 117.265(1) et (2)). Pour un signataire qui se trouve hors de Floride, le notary doit confirmer que celui-ci souhaite recourir à un notary de Floride et au droit de la Floride (paragraphe (3)). L’identité peut être établie par présentation à distance d’une pièce d’identité, analyse des justificatifs et vérification d’identité (paragraphe (4)(b)) ; si ces contrôles échouent, « le notary public en ligne ne peut pas procéder à l’authentification en ligne ». Demandez tôt à la société de titres (title company) ou à l’avocat chargé de la clôture de la vente (closing) si votre prêteur et chacun des documents l’accepteront.
Les clôtures à distance reposent sur le courriel, et le rapport annuel 2025 de l’Internet Crime Complaint Center (IC3) du FBI décrit des cas d’acheteurs qui « concluaient l’achat d’une maison lorsqu’ils ont reçu un courriel usurpant l’identité de leurs véritables avocats » et un courriel de « société de titres » piraté contenant des instructions de virement. Il recense 24 768 plaintes pour compromission de courriels professionnels (business email compromise) à l’échelle nationale, tous secteurs confondus, pour 3 046 598 558 $ de pertes. Tous types de plaintes confondus, il classe la Floride au troisième rang des États, avec 71 843 plaintes et 1 596 138 595 $ de pertes. Si de l’argent est détourné, le rapport rappelle que « chaque minute compte » : « Communiquez immédiatement avec votre institution financière et demandez le rappel des fonds », puis déposez une plainte sur www.ic3.gov. Méfiez-vous des instructions de virement reçues par courriel, et confirmez-les directement auprès de votre société de titres ou de votre avocat avant d’envoyer de l’argent.
Ce qu’il faut vérifier avant de faire une offre
Cet article ne traite pas des taux de la surtaxe discrétionnaire de vente (discretionary sales surtax), et le libellé de la police HO-6 de Citizens ne permet pas de savoir si elle convient à un propriétaire qui n’occupe le logement qu’une partie de l’année. Avant de rédiger une offre :
- Demandez par écrit à l’association sa durée minimale de location, son nombre maximal de locations par an et sa procédure d’approbation, s’il y en a une.
- Demandez à l’évaluateur foncier du comté comment la maison sera évaluée une fois que la vente l’aura ramenée à sa valeur marchande.
- Si vous n’êtes ni citoyen américain ni titulaire d’une carte verte, consultez un conseiller fiscal transfrontalier au sujet du critère des 183 jours, du formulaire 8840 et de FIRPTA.
Questions fréquentes des snowbirds sur l’achat d’une résidence secondaire
Puis-je obtenir l’exemption homestead sur une maison d’hiver en Floride ?
Non, à moins qu’elle soit votre résidence permanente au 1er janvier, en vertu de l’article 196.031(1)(a). Une personne qui reçoit dans un autre État une exemption ou un crédit d’impôt foncier lié à la résidence en est aussi exclue, en vertu de l’article 196.031(6).
De combien l’impôt foncier peut-il augmenter sur une résidence secondaire en Floride ?
Après la première année, sa valeur imposable hors prélèvements scolaires ne peut augmenter de plus de 10 % par an, et elle revient à la valeur marchande après une vente (s. 193.1554). L’amendement 3, soumis au vote lors des élections générales de 2026, abaisserait ce plafond à 5 % à compter du 1er janvier 2027 s’il est approuvé par 60 % des électeurs.
Mon association de propriétaires (HOA) peut-elle m’empêcher de louer ma résidence secondaire ?
Les restrictions de location d’une HOA adoptées après le 1er juillet 2021 lient les propriétaires qui acquièrent leur titre par la suite ou qui y consentent, et une modification qui limite les locations de moins de 6 mois ou à plus de trois fois par an lie tous les propriétaires (s. 720.306(1)(h)). Les modifications sur la location adoptées par une association de copropriétaires lient les propriétaires qui y consentent et les acheteurs ultérieurs (s. 718.110(13)).
Quelles taxes s’appliquent si je loue ma maison de la Treasure Coast à court terme ?
Les locations de 6 mois ou moins sont soumises à la taxe de 6 % de l’État et à toute surtaxe discrétionnaire de vente, et le DOR indique une taxe de développement touristique de comté de 5 % dans les comtés de St. Lucie, de Martin et d’Indian River, que la loi applique aux condos, entre autres hébergements (renseignez-vous auprès du comté pour les maisons). Le DBPR exige un permis de location de vacances au-delà de trois locations par an de moins de 30 jours ou d’un mois civil, ou quand le logement est annoncé comme loué régulièrement.
Je viens du Canada. Passer mes hivers en Floride peut-il faire de moi un résident fiscal des États-Unis ?
Oui, c’est possible en vertu du critère de présence substantielle de l’IRS, qui pondère 183 jours sur trois ans. L’exception des liens plus étroits exige en outre moins de 183 jours dans l’année, un domicile fiscal et des liens plus étroits dans un seul pays étranger, aucune démarche pour obtenir une carte verte et le formulaire 8840 produit au plus tard à la date limite de la déclaration : faites le point sur vos jours de présence avec un conseiller fiscal transfrontalier.
Puis-je conclure l’achat d’une maison en Floride sans être sur place ?
La Floride permet l’authentification en ligne par audio et vidéo, avec vérification à distance des pièces d’identité et contrôle d’identité, en vertu de l’article 117.265. Demandez à la société de titres ou à l’avocat chargé de la clôture si votre prêteur et vos documents l’accepteront.
Parlez-en avec William. Vous songez à une maison d’hiver sur la Treasure Coast ? Indiquez-moi, par téléphone ou par texto, les communautés que vous envisagez, votre fourchette de prix et les mois où vous comptez être ici. Je rassemblerai les règles de location et les ventes récentes conclues dans chaque communauté, je vous signalerai les règles qui limiteraient la location pendant votre absence et je dresserai la liste des questions à poser à votre prêteur, à votre agent d’assurance et à votre conseiller fiscal. Appelez-moi ou envoyez-moi un texto au (772) 800-2274, ou envoyez-moi un message. Je travaille en anglais, mais si vous préférez échanger en français, dites-le-moi simplement : je me ferai un plaisir d’organiser de l’aide en français.
Information générale, et non un avis juridique, fiscal, de prêt ou d’assurance, ni une garantie quant à un prix, des frais, une date ou un résultat. L’amendement 3 est soumis au vote lors des élections générales de 2026, les frais du DBPR et les taux de taxe changent, et cet article ne traite ni des règles de Port St. Lucie sur la location de vacances, ni de la façon dont la taxe de développement touristique s’applique aux maisons ; vérifiez auprès de l’évaluateur foncier et du percepteur du comté, du DBPR, de votre association, d’un agent d’assurance agréé, de votre prêteur, d’un avocat spécialisé en immobilier en Floride et, pour les questions fiscales américaines et canadiennes, d’un conseiller fiscal transfrontalier. Références consultées le 24 octobre 2026. William Merchant, agent immobilier (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chaque bureau RE/MAX est détenu et exploité de façon indépendante. Égalité des chances en matière de logement (Equal Housing Opportunity).
Sources
- Florida Statutes 196.031, exemption homestead, (1)(a) et (6) (2026) (en anglais)
- Florida Statutes 196.015, facteurs de résidence permanente pour l’évaluateur foncier (2026) (en anglais)
- Florida Statutes 193.1554, biens résidentiels sans exemption homestead, plafond de 10 % sur les prélèvements non scolaires (2026) (en anglais)
- Florida Legislature : CS/HJR 1-F (session extraordinaire F de 2026), texte adopté, plafond hors homestead de 10 % avant le 1er janvier 2027 et de 5 % à compter de cette date (publié le 2 juin 2026) (en anglais)
- Florida House of Representatives : analyse du personnel législatif sur la CS/HJR 1-F, approbation de 60 % des électeurs lors des élections générales de 2026 (16 juin 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 720.306, associations de propriétaires, (1)(h) modifications sur la location (2026) (en anglais)
- Florida Statutes 718.110, modifications de la déclaration de copropriété, (13) modifications sur la location (2026) (en anglais)
- Florida DBPR : guide des permis de location de vacances, frais et exigences (non daté, consulté le 24 octobre 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 212.03, taxe sur les locations de courte durée, (1)(a) et (4) (2026) (en anglais)
- Florida Statutes 125.0104, taxe de développement touristique, (3)(a)1. (2026) (en anglais)
- Florida Department of Revenue : formulaire DR-15TDT, taux des taxes de développement touristique des comtés (R. 10/26) (en anglais)
- Fannie Mae Selling Guide B2-1.1-01, Occupancy Types (5 octobre 2022) (en anglais)
- Citizens Property Insurance : polices des particuliers, HO-3, DP-3 et HO-6 (non daté) (en anglais)
- 42 U.S.C. 4015a, surcharge des polices NFIP, (b), 250 $ pour les résidences non principales (Cornell LII) (en anglais)
- IRS : Substantial Presence Test (dernière révision le 14 mars 2026) (en anglais)
- IRS : Closer Connection Exception to the Substantial Presence Test, formulaire 8840 (mise à jour le 16 juillet 2026) (en anglais)
- 26 U.S.C. 1445, retenue FIRPTA, (a), (b)(5) et (c)(4) (Cornell LII) (en anglais)
- IRS : Exceptions from FIRPTA Withholding, règle de la résidence (mise à jour le 15 juillet 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 117.265, authentification en ligne (online notarization), (1) à (4)(b) (2026) (en anglais)
- FBI Internet Crime Complaint Center : rapport annuel 2025 de l’IC3 (aucune date de publication imprimée) (en anglais)
