Как продать дом на побережье Treasure Coast

Коротко: Здесь продажа дома зависит от трех вещей: от цены, которая соответствует сделкам, закрытым поблизости за последние 90 дней; от крыши и страховки, которые устроят банк или кредитора (lender) покупателя; и от охвата покупателей, которые действительно ищут жилье (большинство из них живут в других штатах и начинают поиск с телефона). Все три пункта я беру на себя. Я назову реальную цифру еще до того, как вы что-либо подпишете, скажу, что стоит отремонтировать, а что нет, сделаю так, чтобы дом увидел каждый покупатель, который ищет недвижимость в Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie), Стюарте (Stuart), Палм-Сити (Palm City), Хоуб-Саунде (Hobe Sound), Дженсен-Бич (Jensen Beach) или Форт-Пирсе (Fort Pierce), и проведу переговоры по договору, инспекции дома (home inspection) и оценке (appraisal), чтобы вы получили именно ту сумму, о которой договорились. О размере моей комиссии можно договориться, и до начала работы мы фиксируем его письменно.

От чего здесь на самом деле зависит продажа дома

Я видел, как одни дома на одной и той же улице продавались за неделю, а другие стояли по четыре месяца. Дело почти никогда не в самом доме, а в этих пяти вещах, именно в таком порядке.

1. Цена с первого дня. Покупатели на побережье Treasure Coast видят каждое новое объявление в то же утро, когда его публикуют, как и их агенты. Дом, цена которого опирается на закрытые сопоставимые продажи (comps), получает показы уже в первые две недели; дом с ценой, которую «просит» сосед, пропускают, и потом ему приходится догонять рынок, раз за разом снижая цену. Я назначаю цену по тому, что продано, а не по тому, что выставлено на продажу.
2. Крыша, четырехпунктовая инспекция (4-point) и проверка ветроустойчивости (wind mitigation). Это Флорида. Стоимость страховки, которую назовут покупателю, может сорвать сделку быстрее, чем плохие результаты инспекции. Прежде чем выставлять дом, я хочу знать возраст крыши, есть ли у вас отчет о проверке ветроустойчивости и что покажет четырехпунктовая инспекция, потому что покупатель все равно это выяснит, а нам лучше знать ответ первыми.
3. Как дом выглядит на экране телефона. Большинство потенциальных покупателей вашего дома впервые видят его, находясь в другом штате. Профессиональные фотографии, понятная планировка и видеотур нельзя считать дополнением: они и есть показ.
4. Охват. MLS (общая база объектов, которой пользуются риелторы), сеть RE/MAX, Zillow, Realtor.com и Homes.com, мой собственный список покупателей и агенты, которые работают с людьми, переезжающими из других штатов. Табличка во дворе значит меньше всего.
5. Сопровождение до конца. С подписанием договора сделана только половина работы. Вторая половина начинается после подписания: нужно пройти инспекцию и оценку, получить справку estoppel (estoppel certificate) от ассоциации домовладельцев (HOA) о задолженности по взносам, выполнить требования кредитора и довести дело до закрытия сделки (closing). Именно на этом этапе сделки срываются, если никто за ними не следит.

Что я делаю, когда выставляю ваш дом на продажу

1. Осмотр и честная цифра. Я приезжаю посмотреть дом, проверяю, что продано рядом с вами и что сейчас под договором (pending), а затем называю ценовой диапазон и цену, по которой выставил бы дом, и объясняю почему. Если цифра окажется не такой, как вы надеялись, я скажу и об этом, и о том, что могло бы ее изменить. Начать можно здесь, без визита.
2. Короткий список дел перед продажей. Что починить, что оставить как есть и за что покупатели на этом рынке действительно платят. Обычно этот список короче, чем люди ожидают. Я также подскажу, какие документы стоит найти уже сейчас: разрешение на работы по крыше (roof permit), отчет о проверке ветроустойчивости, межевой план (survey) и правила HOA.
3. Фото, видео и объявление. Профессиональная фотосъемка, видеотур и текст объявления, написанный для человека, который переезжает из Нью-Джерси и никогда не слышал о вашем районе.
4. Запуск. MLS, публикация на всех крупных порталах, сеть RE/MAX и мой собственный список покупателей и агентов, которые занимаются переездами, и все это в одно утро.
5. Показы и отзывы. Вы узнаете, что говорили после каждого показа, и хорошее, и плохое, а если нужно, мы вносим поправки.
6. Переговоры. Цена, дата закрытия сделки, ремонт по итогам инспекции, разница, если оценка оказалась ниже цены, и условия, которые значат больше, чем принято думать: аренда дома продавцом после продажи (leaseback), продажа в текущем состоянии (AS-IS), условие о финансировании. Эту часть работы я люблю больше всего.
7. От договора до закрытия сделки. Проверка титула (title), межевой план, справка estoppel, сроки кредитора, финальный осмотр (final walk-through). Я слежу за каждой датой, чтобы вам не пришлось этим заниматься.

Сколько стоит продажа

О размере комиссии можно договориться, а с 2024 года ее письменно оговаривают еще до того, как вы подпишете договор с агентом на продажу (listing agreement), включая то, какое вознаграждение вы предлагаете агенту покупателя, если предлагаете вообще. Кроме того, во Флориде продавец обычно платит гербовый сбор на документы (doc stamps) с акта передачи собственности ($0,70 за каждые $100 цены продажи в наших округах), полис собственника (owner's policy) по титульному страхованию (title insurance) согласно местной практике, пропорциональную часть налога на недвижимость (property tax) и взносов HOA, а также плату за справку estoppel от HOA, если дом находится в поселке с HOA. Все расчеты с примером для трех разных цен я разбираю в своем гиде «Сколько стоит продать дом во Флориде», а собственный расчет вы можете сделать в калькуляторе продажи дома. Перед выставлением дома я подготовлю для вас подробный построчный расчет чистой суммы (net sheet).

Когда продавать

Больше всего покупателей у нас с января по апрель, когда здесь «снежные птицы» (snowbirds, жители северных штатов, которые зимуют во Флориде), а те, кто переезжает, смотрят дома лично. Поэтому с октября по декабрь стоит готовиться к продаже, а для многих продавцов это и лучшее время, чтобы выставить дом: конкурирующих объявлений меньше, а покупатели прилетают специально ради покупки. Летом рынок спокойнее, но те, кто приезжает в июле, настроены серьезно. Если вы переезжаете в пределах Флориды, помните: благодаря переносу льготы (portability) до $500 000 выгоды Save Our Homes по льготе homestead (для основного жилья) переходит вместе с вами на новый дом. Здесь важны сроки обеих сделок, и я объясню, как их согласовать.

Продажа и покупка одновременно

Большинство моих клиентов-продавцов одновременно покупают жилье, здесь или в другом месте. Если здесь, я веду обе сделки, чтобы закрытия совпали и вам не пришлось переезжать дважды. Если вы уезжаете из Флориды, я согласую все с вашим агентом там. В любом случае порядок (сначала продать, сначала купить или купить с условием о продаже нынешнего дома) мы обсуждаем до того, как у дома появится табличка, а не после того, как придет предложение.

Если вы живете в другом месте

Многие дома, которые я продаю, принадлежат людям, не живущим в них: унаследованный дом, арендное жилье, которое уже свое отработало, второй дом, которым больше никто не пользуется. Во Флориде можно закрыть сделку дистанционно с выездным нотариусом (mobile notary), я могу организовать вывоз вещей и работу подрядчиков, а всю продажу вы можете провести из Огайо или с Лонг-Айленда, имея под рукой телефон и сканер. Расскажите, какая у вас ситуация, и я скажу, что для этого понадобится.

Думаете о продаже в ближайший год? Расскажите о доме в форме ниже, и я вам позвоню, или, если хотите, сначала сами позвоните мне или напишите SMS по номеру (772) 800-2274. Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.

Вопросы, которые мне задают продавцы

Это общая информация, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация. Расходы и сроки зависят от объекта и договора. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold, 140 NW California Blvd, Port St. Lucie, FL 34986. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении.