Коротко: Город Джупитер-Айленд (Jupiter Island) находится в округе Мартин (Martin County) и основан законом House Bill 582, Laws of Florida, 1953. У него собственный департамент общественной безопасности (Public Safety Department), который отвечает за полицию, пожарно-спасательную службу и скорую помощь (EMS), и собственная служба водоснабжения и канализации South Martin Regional Utility. Пляжный округ города, Beach Protection District, взимает с недвижимости отдельный налог «Erosion Tax» (налог на борьбу с эрозией): его потолок составляет 10 миллов (mills), а на 2025-26 год ставка установлена на уровне 0,9593 милла. По итоговым ставкам налогового оценщика округа Мартин (Martin County Property Appraiser) на 2026 год общая ставка для недвижимости в городе (код налогового сбора 4300) равна 16,0305 милла. В заявлении для совета по застройке (Development Review Board) указано: «основной дом (Principle Dwelling): не более 10 000 кв. футов (sq ft)» «или столько, сколько допускает зональный район», однако размеры участков, отступы от границ (setbacks) и предельную высоту определяет сам кодекс зонирования, и здесь они не рассматриваются. Jupiter Island Club ничего не публикует о членстве. Отчеты TCPalm и порталов на основе MLS (общая база объектов, которой пользуются риелторы) с указанием дат показывают, среди прочего, продажи за $33 млн (22 апреля 2024 года) и за $18 850 000 (10 июня 2026 года, Redfin).
Этот гид посвящен городу Джупитер-Айленд (Town of Jupiter Island) в округе Мартин. О городских службах, финансировании пляжей, налогах, проверке проектов застройки и продажах здесь рассказано подробнее, чем на моей странице о районе Джупитер-Айленд (на английском). Страницы города я читал 24 октября 2026 года; если я не указываю иное, даты на них нет.
Что представляет собой город Джупитер-Айленд?
В аудиторском отчете города за финансовый год, закончившийся 30 сентября 2025 года (заключение аудитора датировано 10 февраля 2026 года), сказано, что город «был основан законом House Bill 582, Laws of Florida, 1953» и «управляется пятью членами комиссии (Commissioners), которых избирают жители города». По оценке Управления экономических и демографических исследований Флориды (Florida Office of Economic and Demographic Research), опубликованной 15 октября 2025 года, на 1 апреля 2025 года в городе жили 780 человек, а по переписи на 1 апреля 2020 года их было 804.
South Martin Regional Utility называет Хоуб-Саунд (Hobe Sound) и город Джупитер-Айленд разными населенными пунктами, поэтому почтовый адрес «Хоуб-Саунд» сам по себе не показывает, находится ли участок в границах города. В ставках налогового оценщика на 2026 год код налогового сбора (levy code) для недвижимости в городе указан как 4300, так что первым делом проверьте этот код в карточке участка.
Кто отвечает за полицию, пожарную охрану и скорую помощь в городе Джупитер-Айленд?
Департамент общественной безопасности города круглосуточно обеспечивает «услуги полиции, пожарно-спасательной службы и скорой помощи (EMS) в муниципальных границах города». Город сообщает, что «все приведенные к присяге офицеры обязаны иметь сертификацию по всем трем направлениям» и что департамент «аккредитован на уровне штата Комиссией по аккредитации правоохранительных органов Флориды (Commission for Florida Law Enforcement Accreditation, Inc., CFA)». В бюджете общего фонда (General Fund) на 2025-26 финансовый год (резолюция № 937, принята 19 сентября 2025 года) на общественную безопасность приходится $6 319 911 из $13 587 227, то есть, по моим подсчетам, чуть меньше половины.
Кто обеспечивает водоснабжение и канализацию?
South Martin Regional Utility (SMRU) обслуживает Хоуб-Саунд и город как «единственный поставщик муниципальной питьевой воды, муниципальной очистки сточных вод и оборотной воды (reclaimed water)», а в аудиторском отчете за 2025 год ее водопроводное и канализационное хозяйство отражено в фонде муниципального предприятия (enterprise fund) города. Значит, это собственная коммунальная служба города. На городской странице о коммунальных услугах не сказано, откуда берется вода и как ее очищают. В заявлении в совет по застройке запрашиваются инженерные планы с расположением септика, поэтому спросите у продавца и в SMRU, подключен ли дом к центральной канализации или стоит на септике.
Как финансируется восстановление пляжей?
По данным города, масштабные работы на пляжах ведутся с «1950-х годов» и оплачиваются за счет «специального адвалорного налога („Erosion Tax“) на всю недвижимость в границах города» с потолком в «десять (10) миллов». На той же странице упоминается закон House Bill No. 709, принятый 9 апреля 1982 года. Утвержденный бюджет Jupiter Island Beach Protection District на 2025-26 финансовый год (резолюция № 939, принята 19 сентября 2025 года):
| Beach Protection District: утвержденный бюджет на 2025-26 финансовый год | Сумма |
|---|---|
| Ставка налога (millage) | 0,9593 |
| Поступления от адвалорного налога | $3 655 318 |
| Восстановление пляжей | $0 (утвержденный бюджет на 2024-25 финансовый год: $28 565 000) |
| Восстановление дюн | $500 000 |
| Мониторинг черепах и береговых птиц | $250 000 |
| Мониторинг рифов | $120 000 |
| Обследования пляжей | $150 000 |
| Инженерные консультанты по пляжным проектам | $250 000 |
| Перевод в резервы на будущие пляжные проекты | $1 905 928 |
Расходы сильно меняются от года к году. Утвержденный бюджет на 2024-25 финансовый год рассчитывал на $23 666 698 компенсации от FEMA и $3 380 957 помощи штата при стихийных бедствиях (State Disaster Relief), а по аудиторскому отчету капитальные расходы фонда Beach Protection Fund за финансовый год, закончившийся 30 сентября 2025 года, составили $34 668 986. При ставке 0,9593 милла с каждого $1 000 000 налогооблагаемой стоимости на пляж идет $959,30 в год; при потолке в 10 миллов было бы $10 000. В документах города о пляжах не сказано, когда планируется следующее восстановление, так что спросите об этом в администрации города.
Какова ставка налога на недвижимость в городе Джупитер-Айленд?
В итоговых ставках налогового оценщика округа Мартин на 2026 год для недвижимости указан код 4300, «Jupiter Island (RP Only)», с муниципальной ставкой 3,9732 и суммой всех ставок 16,0305 милла, а для движимого имущества (tangible personal property) код 4301, «(TPP Only)», со ставками 3,0139 и 15,0712. Милл означает $1 налога на каждые $1 000 налогооблагаемой стоимости, поэтому 16,0305 милла при налогооблагаемой стоимости $10 000 000 дают $160 305 в год.
Аудиторский отчет приводит составные части ставки города на 2025-26 год: «ставка общего фонда, принятая на 2025-2026 год, составляет 2,8259 милла», пляжная ставка равна «0,9593 милла», а ставка на обслуживание одобренного избирателями долга «снизилась с 0,2273 милла до 0,2100 милла». Этот долг восходит к двум долговым обязательствам (promissory notes) на общую сумму «$11,0 млн», которые город выпустил в 2008 году, «чтобы профинансировать проект прокладки электросетей под землей»; избиратели одобрили его в ноябре 2007 года.
Перечисленные части за 2025-26 год в сумме дают 3,9952 милла, а из приведенных здесь документов не видно, из чего складывается муниципальная ставка 2026 года в 3,9732. Муниципальные ставки 2026 года для недвижимости и для движимого имущества различаются на 0,9593 милла, то есть на ту же величину, что и пляжная ставка 2025-26 года, но ни один из этих документов не устанавливает пляжную ставку на 2026-27 год и не показывает, как распределяются остальные сборы в общей сумме. Прежде чем строить бюджет по налоговому счету продавца, прочитайте мой материал о том, почему налоговый счет продавца может ввести покупателя в заблуждение, и обсудите свою ситуацию с дипломированным бухгалтером (CPA).
Что проверяет город, прежде чем вы начнете строить или перестраивать?
Запросы на «некоторые отступления от норм (variances)» рассматривает Development Review Board, «совет из семи членов и трех запасных», члены которого «назначаются мэром». Совет заседает «в первый четверг каждого месяца в 9:00 в зале заседаний ратуши (Town Hall Chambers)», а его решения оформляются в письменные решения о застройке (Development Orders), которые «становятся доступны публике на сайте города». На странице совета упоминается постановление «Ordinance 411», принятое 16 сентября 2025 года.
На страницах заявления в совет стоит пометка «Revised: 10/09/2026». Сбор составляет $2 000 за каждый запрос, оплатить его нужно до первого числа месяца, предшествующего заседанию. Таблица данных об участке из этой формы ближе всего к правилу о размерах, которое можно привести в этом гиде. Я переписал ее графу «Permitted» (разрешено), сохранив написание самой формы:
| Пункт | Графа «Permitted» в заявлении DRB |
|---|---|
| Основной дом | «Основной дом (Principle Dwelling): не более 10 000 кв. футов» «или столько, сколько допускает зональный район» |
| Вспомогательная постройка | «не более 1/3 площади основного дома» |
| Коэффициент плотности застройки | «FAR (Floor Area Ratio): площадь этажей ÷ площадь участка» |
| Подсыпка грунта | «Подсыпка (Fill): не более 4 футов» |
| Парковка | «Парковочные места: (1 на спальню, максимум 1,5)» |
Площадь этажей форма определяет как «все этажи всех зданий в пределах наружных поверхностей внешних стен», а это может не совпадать с тем, как площадь указывают в объявлении. В строках о высоте крыши и высоте наружных стен для одно- и двухэтажных домов стоят значения «14ft» и «22ft», но из формы непонятно, к какой строке относится каждое из них, поэтому предельную высоту я не называю. Среди обязательных документов: межевой план (survey) с указанием зоны риска наводнений (flood zone) и зонирования, высотные отметки от «начальной точки измерения (initial measuring point, IMP)», план организации стройплощадки (staging plan) и ландшафтный план с обследованием деревьев (tree survey).
В этом гиде нет минимальных размеров участков, отступов и предельной высоты из кодекса и карты зонирования города, и здесь не объясняется, как формулировка «или столько, сколько допускает зональный район» работает для конкретного участка. Прежде чем покупать дом под снос и новое строительство или под расширение, узнайте в администрации города зональный район, действующие ограничения и все решения о застройке (Development Orders) по этому участку. Если в планах гостевой дом, важно ограничение в одну треть; более общие вопросы разобраны в моем материале о гостевых домах, зонировании и разрешениях.
Правила для участков у океана: CCCL, зоны риска наводнений и освещение для черепах
Вдоль атлантического берега города действует закон штата о линии контроля прибрежного строительства (Coastal Construction Control Line, CCCL), а там, где на карте наводнений обозначена зона V (V zone), применяются федеральные стандарты для таких зон; оба вопроса я разбираю в материале о поместьях на берегу океана в Sailfish Point. Комиссия по охране рыбы и дикой природы Флориды (Florida Fish and Wildlife Conservation Commission) указывает, что собственное постановление города об освещении для защиты морских черепах принято в 1992 году (глава 3, статья II городского кодекса). Спросите в администрации города, как оно применяется к наружному освещению и какой у города сейчас класс в программе Community Rating System (CRS).
Blowing Rocks и заповедник Hobe Sound
По состоянию на 24 октября 2026 года на странице заповедника Blowing Rocks Preserve организации The Nature Conservancy размещено «УВЕДОМЛЕНИЕ О ЗАКРЫТИИ ИЗ-ЗА УРАГАНА» (HURRICANE CLOSURE NOTICE). По данным TNC, заповедник начался с пожертвования 73 акров барьерного острова, а назван он так из-за «скалистого берега из известняка Anastasia». Когда заповедник открыт, он работает с 9:00 до 16:30, вход бесплатный, предлагается «добровольное пожертвование $2 с человека», а «домашние животные не допускаются».
Национальный заповедник дикой природы Nathaniel P. Reed Hobe Sound National Wildlife Refuge, которым управляет Служба рыбы и дикой природы США (U.S. Fish and Wildlife Service), занимает «1 091 акр»; лагуна Индиан-Ривер (Indian River Lagoon) делит его на участок на острове Джупитер-Айленд и участок на материке.
Что публикует Jupiter Island Club?
Очень мало. Сайт клуба сводится к странице входа для членов («Member Login», «Member Number Required») с адресом One Estrada Road, Hobe Sound, Florida 33455, и на публичном сайте ничего нет ни о членстве, ни об удобствах, ни об истории клуба. Клуб публично не сообщает, связано ли членство с покупкой дома, обязательно ли оно для покупки или не зависит от нее. Если клуб для вас важен, обращайтесь в сам клуб, а не полагайтесь на примечания в объявлении или веб-страницы, включая мою.
За сколько продавались поместья в городе Джупитер-Айленд?
Эти данные взяты из отчетов TCPalm и порталов на основе MLS, то есть из вторичных источников, а не из записей о сделках налогового оценщика округа. Это выборочные продажи, а не полный список.
| Адрес | Цена | Дата | Источник и подробности |
|---|---|---|---|
| 420 S. Beach Road | $33 млн | 22 апреля 2024 года | TCPalm, 6 мая 2024 года: 9 319 кв. футов, участок 2,71 акра |
| 7 S. Beach Road | $29 млн | февраль, год не указан | TCPalm, данные на 3 марта: 6 спален, 8 ванных комнат, 8 244 кв. футов, 1,61 акра, построен в 2025 году, ранее был выставлен за $35 млн |
| 398 S Beach Rd | $18 850 000 | 10 июня 2026 года | Redfin |
| 75 N. Beach Road | $13 млн | февраль, год не указан | TCPalm, тот же отчет: построен в 2025 году |
| 55 Links Rd | $11 100 000 | 26 августа 2026 года | Redfin |
| 34 Gomez Rd | $10 600 000 | 15 января 2026 года | Coldwell Banker, на основе MLS: выставлен 18 июля 2025 года за $12 500 000 |
| 100 Palmetto Trail | $9 млн | 2 апреля 2024 года | TCPalm, 6 мая 2024 года |
| 126 S. Beach Road | $8,13 млн | 15 апреля 2024 года | TCPalm, 6 мая 2024 года |
Февральский отчет Джека Рэндалла (Jack Randall) опирается на данные MLS «на 3 марта»; в перепечатке год не указан, хотя файлы изображений в ней датированы мартом 2026 года. По данным Redfin, которые охватывают период по июль 2026 года, медианная цена продажи (median) составила «$6,9 млн за последние 3 месяца».
Что проверить, прежде чем делать предложение в городе Джупитер-Айленд?
- Код налогового сбора участка (4300 для недвижимости в городе) и последний налоговый счет.
- Зональный район, ограничения на размер дома и вспомогательных построек, которые действуют для участка, и все решения о застройке по нему: все это нужно узнать в администрации города.
- Для участка у океана: положение линии CCCL, разрешения DEP (Департамента охраны окружающей среды Флориды), если они есть, и зона риска наводнений.
- Подключен ли дом к центральной канализации SMRU или стоит на септике.
- Наружное освещение со стороны океана с учетом городского постановления об освещении.
- Вопросы о членстве в клубе: их стоит задавать самому клубу.
Что спрашивают о покупке недвижимости в городе Джупитер-Айленд
Когда был основан город Джупитер-Айленд?
В аудиторском отчете города за финансовый год, закончившийся 30 сентября 2025 года, сказано, что город основан законом House Bill 582, Laws of Florida, 1953. Им управляют пять выборных членов комиссии.
Кто обеспечивает работу полиции и пожарной службы в городе Джупитер-Айленд?
Собственный департамент общественной безопасности города обеспечивает работу полиции, пожарно-спасательной службы и скорой помощи (EMS) в границах города, и, по данным города, все приведенные к присяге офицеры должны иметь сертификацию по всем трем направлениям.
Как финансируется восстановление пляжей в городе Джупитер-Айленд?
За счет специального адвалорного налога «Erosion Tax» на всю недвижимость в городе с потолком 10 миллов. Ставка Beach Protection District на 2025-26 год составляла 0,9593 милла.
Какова ставка налога на недвижимость в городе Джупитер-Айленд?
По итоговым данным налогового оценщика округа Мартин на 2026 год, общая ставка для недвижимости в городе (код налогового сбора 4300) составляет 16,0305 милла, включая муниципальную ставку 3,9732. Уточните код в карточке участка.
Есть ли ограничение на размер дома в городе Джупитер-Айленд?
В заявлении для Development Review Board, пересмотренном 9 октября 2026 года, указано: «основной дом (Principle Dwelling): не более 10 000 кв. футов» «или столько, сколько допускает зональный район», а вспомогательные постройки не должны превышать одной трети площади основного дома. Ограничения для конкретного участка уточните в администрации города.
Открыт ли заповедник Blowing Rocks Preserve?
По состоянию на 24 октября 2026 года на странице The Nature Conservancy было размещено уведомление о закрытии из-за урагана. Когда заповедник открыт, он работает с 9:00 до 16:30, так что перед поездкой проверьте страницу.
Поговорите с Уильямом. Присматриваетесь к поместью в городе Джупитер-Айленд? Пришлите мне адрес или ссылку на объявление и напишите, собираетесь ли вы оставить дом как есть, отремонтировать его или перестроить. Я найду код налогового сбора и налоговую карточку участка, соберу продажи по соседству с датами сделок и составлю список вопросов к администрации города и продавцу, прежде чем вы сделаете предложение. Позвоните или отправьте SMS на номер (772) 800-2274 или напишите сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.
Это общая информация, а не юридическая, налоговая, инженерная, медицинская, кредитная или страховая консультация и не гарантия какой-либо цены, сбора, характеристики или результата. В этом гиде не рассматриваются размеры участков, отступы и предельная высота по кодексу зонирования города, распределение ставки города на 2026-27 год и его класс CRS, а все цифры продаж взяты из новостей или порталов на основе MLS; уточняйте у администрации Town of Jupiter Island, налогового оценщика округа Мартин, CPA и адвоката по недвижимости во Флориде. Источники приведены по состоянию на 24 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).
Источники
- Town of Jupiter Island: Audited Financial Statements, финансовый год, закончившийся 30 сентября 2025 года (заключение аудитора от 10 февраля 2026 года) (на английском)
- Town of Jupiter Island: Public Safety (без даты) (на английском)
- Town of Jupiter Island: FY 2025-26 General Fund Budget, Resolution No. 937 (принят 19 сентября 2025 года) (на английском)
- Town of Jupiter Island: Utilities, South Martin Regional Utility (без даты) (на английском)
- Town of Jupiter Island: Beach Protection, Erosion Tax (без даты) (на английском)
- Town of Jupiter Island: FY 2025-26 Beach Protection District Budget, Resolution No. 939 (принят 19 сентября 2025 года; в графе за прошлый год приведен утвержденный бюджет на 2024-25 финансовый год) (на английском)
- Town of Jupiter Island: Development Review Board (без даты; упоминается Ordinance 411, принятое 16 сентября 2025 года) (на английском)
- Town of Jupiter Island: DRB Application 2026 (страницы пересмотрены 9 октября 2026 года) (на английском)
- Martin County Property Appraiser: 2026 Final Millage Codes (Tax Rates) (просмотрено 24 октября 2026 года) (на английском)
- Florida Office of Economic and Demographic Research: Florida Population Estimates by County and Municipality, April 1, 2025 (15 октября 2025 года) (на английском)
- Florida Fish and Wildlife Conservation Commission: Sea turtle lighting ordinances (без даты) (на английском)
- U.S. Fish and Wildlife Service: Nathaniel P. Reed Hobe Sound National Wildlife Refuge, About Us (без даты) (на английском)
- The Nature Conservancy: Blowing Rocks Preserve, с уведомлением о закрытии из-за урагана (без даты, просмотрено 24 октября 2026 года) (на английском)
- Jupiter Island Club: страница входа для членов клуба (просмотрено 24 октября 2026 года) (на английском)
- TCPalm (Ananya Tiwari): продажи на Jupiter Island в апреле 2024 года (опубликовано 6 мая 2024 года; копия на AOL, вторичный источник) (на английском)
- TCPalm (Jack Randall): февральские продажи на Treasure Coast, данные MLS на 3 марта, год не указан (копия на Yahoo, вторичный источник) (на английском)
- Coldwell Banker: 34 Gomez Rd, продан 15 января 2026 года (страница на основе MLS, вторичный источник) (на английском)
- Redfin: Jupiter Island housing market (данные по июль 2026 года, вторичный источник) (на английском)
