Como vender sua casa na Treasure Coast

Resposta rápida: por aqui, o que vende uma casa são três coisas: um preço compatível com o que foi vendido nas redondezas nos últimos 90 dias, telhado e seguro em condições que o banco ou a financeira (lender) do comprador aceite, e visibilidade para os compradores que estão realmente procurando, que em sua maioria vêm de outros estados e começam a busca pelo celular. Eu cuido das três. Antes de você assinar qualquer coisa, passo um valor real, digo o que vale a pena consertar e o que não vale, levo seu imóvel a todos os compradores que estiverem procurando em Port St. Lucie, Stuart, Palm City, Hobe Sound, Jensen Beach ou Fort Pierce, e negocio o contrato, a inspeção do imóvel (home inspection) e a avaliação (appraisal) para que o valor combinado seja o valor que você vai receber. Minha comissão é negociável e fica definida por escrito antes de começarmos.

O que realmente vende uma casa por aqui

Já vi casas na mesma rua venderem em uma semana e outras ficarem quatro meses paradas. A diferença quase nunca está na casa. Está nestas cinco coisas, nesta ordem.

1. O preço desde o primeiro dia. Os compradores da Treasure Coast veem cada novo anúncio na mesma manhã em que ele entra no ar, e os corretores deles também. Uma casa com preço alinhado às vendas comparáveis já concluídas recebe visitas nas duas primeiras semanas; uma casa com o preço que o vizinho está “pedindo” é ignorada e depois precisa correr atrás do mercado, com uma redução de preço atrás da outra. Eu defino o preço pelo que foi vendido, não pelo que está anunciado.
2. O telhado, a inspeção de quatro pontos (4-point) e a inspeção de resistência a ventos (wind mitigation). Estamos na Flórida. A cotação de seguro que o comprador recebe pode derrubar uma venda mais rápido do que uma inspeção ruim. Antes de anunciar, quero saber a idade do telhado, se você tem um laudo de resistência a ventos e o que uma inspeção de 4 pontos vai apontar, porque o comprador vai descobrir de qualquer jeito, e é melhor termos essa resposta antes.
3. Como o imóvel aparece no celular. A maioria dos possíveis compradores da sua casa está em outro estado quando a vê pela primeira vez. Fotos profissionais, uma planta baixa clara e um tour em vídeo não são extras: são a própria visita.
4. Visibilidade. O MLS (sistema de anúncios compartilhado entre corretores), a rede RE/MAX, Zillow, Realtor.com e Homes.com, minha própria lista de compradores e os corretores que atendem quem está se mudando de outros estados. A placa no jardim é o de menos.
5. Acompanhamento. Chegar ao contrato é metade do trabalho. A outra metade é ir do contrato ao fechamento (closing), passando pela inspeção, pela avaliação, pelo certificado de estoppel da associação de proprietários (HOA), que informa se há taxas em aberto, e pelo banco ou financeira. É nessa fase que as vendas desandam quando ninguém está acompanhando de perto.

O que eu faço quando coloco sua casa à venda

1. A visita e o valor honesto. Vou até a casa, levanto o que foi vendido e o que está com contrato assinado na sua região e apresento uma faixa de preço, além do preço pelo qual eu anunciaria o imóvel, com os motivos. Se o valor não for o que você esperava, também vou dizer isso, e o que poderia mudá-lo. Você pode começar por aqui, sem visita.
2. Uma lista curta de preparação. O que consertar, o que deixar como está e pelo que os compradores deste mercado realmente pagam. Normalmente, a lista é mais curta do que as pessoas imaginam. Também vou dizer quais documentos vale a pena separar desde já: o alvará do telhado (roof permit), o laudo de resistência a ventos, o levantamento topográfico (survey) e as regras da HOA.
3. Fotos, vídeo e o anúncio. Fotografia profissional, um tour em vídeo e um anúncio escrito para quem está se mudando de Nova Jersey e nunca ouviu falar do seu bairro.
4. Lançamento. O MLS, a divulgação em todos os principais portais, a rede RE/MAX e minha própria lista de compradores e de corretores que atendem quem está se mudando para a região, tudo na mesma manhã.
5. Visitas e feedback. Você fica sabendo o que acharam em cada visita, o bom e o ruim, e ajustamos se for preciso.
6. Negociação. O preço, a data de fechamento, os reparos pedidos na inspeção, a diferença quando a avaliação fica abaixo do preço e as condições que pesam mais do que se imagina: o leaseback (o vendedor continua no imóvel como inquilino depois do fechamento), a venda AS-IS (no estado em que se encontra) e a condição de financiamento. Essa é a parte do trabalho de que eu mais gosto.
7. Do contrato ao fechamento. O título de propriedade, o levantamento topográfico, o estoppel, os prazos do banco ou da financeira e a vistoria final (final walk-through). Eu acompanho cada data para que você não precise fazer isso.

Quanto custa vender

A comissão é negociável e, desde 2024, é detalhada por escrito antes de você assinar o contrato de corretagem para venda (listing agreement), inclusive o que você vai oferecer, se for o caso, ao corretor do comprador. Além disso, na Flórida o vendedor normalmente paga o imposto de selo sobre documentos (doc stamps) cobrado na escritura ($0.70 para cada $100 do preço de venda nos nossos condados), o seguro de título do proprietário (owner's policy), conforme o costume local, a parte proporcional do imposto predial (property tax) e das taxas da HOA, e a taxa do certificado de estoppel da HOA, se o imóvel estiver em uma comunidade com HOA. Explico todas as contas, com um exemplo calculado para três preços diferentes, no meu guia Quanto custa vender uma casa na Flórida, e você pode fazer o seu próprio cálculo na calculadora de venda de imóvel. Antes de anunciar, você recebe de mim uma estimativa de valor líquido (net sheet) detalhada, item por item.

Quando vender

Por aqui, a temporada de mais compradores vai de janeiro a abril, quando os snowbirds (moradores do norte que passam o inverno na Flórida) estão aqui e quem está se mudando vem ver imóveis pessoalmente. Por isso, de outubro a dezembro é a hora de se preparar e, para muitos vendedores, o melhor momento para anunciar: há menos imóveis concorrendo e há compradores que viajaram especialmente para comprar. O verão é mais tranquilo, mas quem vem em julho é comprador sério. Se você vai se mudar dentro da Flórida, lembre-se de que, com a portabilidade (portability), você pode levar para a próxima casa até $500,000 do benefício Save Our Homes da sua isenção de homestead (para a residência principal); o momento dos dois fechamentos faz diferença, e eu explico como coordenar tudo.

Vender e comprar ao mesmo tempo

A maioria dos meus clientes vendedores também está comprando, aqui ou em outro lugar. Se for aqui, eu cuido das duas operações para que os fechamentos coincidam e você não precise se mudar duas vezes. Se você estiver saindo da Flórida, trabalho em conjunto com o seu corretor de lá. Em qualquer caso, conversamos sobre a ordem (vender primeiro, comprar primeiro ou comprar com a condição de vender o imóvel atual) antes de a placa ser colocada, não depois que chegar uma proposta.

Se você não mora aqui

Muitas das casas que vendo pertencem a pessoas que não moram nelas: uma casa herdada, um imóvel de aluguel que já cumpriu seu papel, uma segunda casa que ninguém usa mais. A Flórida permite fechamentos a distância com um notário que vai até você (mobile notary), eu posso cuidar do esvaziamento da casa e dos prestadores de serviço, e você pode resolver tudo de Ohio ou Long Island com um telefone e um scanner. Conte a situação e eu digo o que é preciso.

Pensando em vender no próximo ano? Conte sobre o imóvel no formulário abaixo e eu ligo para você ou, se preferir, ligue ou mande uma mensagem de texto para mim primeiro: (772) 800-2274. Eu atendo em inglês, mas, se você preferir falar em português, é só me avisar que terei o maior prazer em providenciar atendimento em português.

Perguntas que os vendedores me fazem

Informações gerais; não constituem orientação jurídica, tributária ou financeira. Custos e prazos variam conforme o imóvel e o contrato. William Merchant, corretor de imóveis (REALTOR®), RE/MAX Gold, 140 NW California Blvd, Port St. Lucie, FL 34986. Cada escritório da RE/MAX tem proprietário e administração independentes.