Sprzedaż domu na Treasure Coast

Krótka odpowiedź: O sprzedaży domu w tej okolicy decydują trzy rzeczy: cena zgodna z transakcjami zamkniętymi w pobliżu w ciągu ostatnich 90 dni, stan dachu i warunki ubezpieczenia, które zaakceptuje kredytodawca kupującego, oraz dotarcie do kupujących, którzy rzeczywiście szukają domu, przy czym większość z nich pochodzi spoza Florydy i zaczyna poszukiwania na smartfonie. Zajmuję się wszystkimi trzema. Zanim cokolwiek Państwo podpiszą, podam konkretną kwotę, powiem, co warto naprawić, a czego nie, dopilnuję, żeby dom zobaczył każdy kupujący, który szuka nieruchomości w Port St. Lucie, Stuart, Palm City, Hobe Sound, Jensen Beach lub Fort Pierce, i poprowadzę negocjacje dotyczące umowy, inspekcji technicznej i wyceny (appraisal) tak, aby uzgodniona kwota była tą, którą Państwo faktycznie otrzymają. Moja prowizja podlega negocjacji i ustalamy ją na piśmie, zanim zaczniemy.

Co naprawdę decyduje o sprzedaży domu w tej okolicy

Widziałem, jak domy przy tej samej ulicy sprzedawały się w tydzień albo czekały na kupca cztery miesiące. Różnica prawie nigdy nie tkwi w samym domu. Decyduje o niej tych pięć rzeczy, w tej właśnie kolejności.

1. Cena od pierwszego dnia. Kupujący na Treasure Coast widzą każdą nową ofertę tego samego ranka, w którym trafia na rynek, i tak samo ich agenci. Dom wyceniony na podstawie porównywalnych zamkniętych transakcji przyciąga oglądających już w pierwszych dwóch tygodniach; dom wyceniony według tego, ile „chce” sąsiad, zostaje pominięty, a potem musi gonić rynek kolejnymi obniżkami ceny. Wyceniam według tego, co się sprzedało, a nie według tego, co jest wystawione.
2. Dach, inspekcja czteropunktowa (4-point) i inspekcja odporności na wiatr (wind mitigation). Jesteśmy na Florydzie. Kalkulacja składki ubezpieczenia, którą dostanie kupujący, może zniweczyć transakcję szybciej niż słaby wynik inspekcji technicznej. Zanim wystawimy dom, chcę znać wiek dachu, wiedzieć, czy mają Państwo raport z inspekcji odporności na wiatr i co wykaże inspekcja czteropunktowa, bo kupujący i tak się tego dowie, a wolę, żebyśmy znali odpowiedź pierwsi.
3. Jak dom wygląda na ekranie telefonu. Większość potencjalnych nabywców Państwa domu jest w innym stanie, gdy widzi go po raz pierwszy. Profesjonalne zdjęcia, przejrzysty rzut pomieszczeń i film ze spacerem po domu to nie dodatki: to właśnie one są prezentacją domu.
4. Zasięg. MLS (baza ofert, z której korzystają agenci), sieć RE/MAX, Zillow, Realtor.com i Homes.com, moja własna lista kupujących oraz agenci, którzy pracują z klientami przeprowadzającymi się z innych stanów. Tabliczka przed domem to najmniej ważny element.
5. Doprowadzenie sprawy do końca. Podpisanie umowy to połowa pracy. Druga połowa to droga od umowy do zamknięcia transakcji (closing) przez inspekcję techniczną, wycenę, zaświadczenie estoppel (potwierdzenie HOA, czyli stowarzyszenia właścicieli domów, o zaległych opłatach) i formalności u kredytodawcy. To właśnie na tym etapie transakcje upadają, gdy nikt nie trzyma ręki na pulsie.

Co robię, gdy wystawiam Państwa dom na sprzedaż

1. Obejrzenie domu i uczciwa kwota. Przyjeżdżam na miejsce, sprawdzam, które nieruchomości w okolicy się sprzedały, a które mają już podpisane umowy, i podaję przedział cenowy oraz cenę, za jaką wystawiłbym dom, wraz z uzasadnieniem. Jeśli kwota nie będzie taka, na jaką Państwo liczyli, powiem to wprost i wyjaśnię, co mogłoby ją zmienić. Można zacząć tutaj, bez wizyty.
2. Krótka lista przygotowań. Co naprawić, czego nie ruszać i za co kupujący na tym rynku naprawdę płacą. Zwykle jest krótsza, niż ludzie się spodziewają. Powiem też, jakie dokumenty warto już teraz odszukać: pozwolenie budowlane na dach (roof permit), raport z inspekcji odporności na wiatr, pomiar geodezyjny (survey), regulamin HOA.
3. Zdjęcia, wideo i ogłoszenie. Profesjonalne zdjęcia, film ze spacerem po domu i opis oferty napisany z myślą o kimś, kto przeprowadza się z New Jersey i nigdy nie słyszał o Państwa okolicy.
4. Start oferty. MLS, publikacja na wszystkich głównych portalach, sieć RE/MAX oraz moja własna lista kupujących i agentów pracujących z osobami, które przeprowadzają się na Florydę, wszystko tego samego ranka.
5. Prezentacje i opinie. Poznają Państwo opinie po każdej prezentacji, dobre i złe, a w razie potrzeby wprowadzamy korekty.
6. Negocjacje. Cena, data zamknięcia transakcji, naprawy po inspekcji, wycena niższa od uzgodnionej ceny oraz warunki, które znaczą więcej, niż się wydaje: najem po zamknięciu transakcji (leaseback), umowa AS-IS (w stanie obecnym), warunek uzyskania finansowania. To ta część pracy, którą lubię najbardziej.
7. Od umowy do zamknięcia transakcji. Sprawdzenie tytułu własności, pomiar geodezyjny, zaświadczenie estoppel, terminy kredytodawcy, końcowe oględziny domu. Pilnuję każdej daty, żeby Państwo nie musieli.

Ile kosztuje sprzedaż

Prowizja podlega negocjacji, a od 2024 r. jest określana na piśmie, zanim podpiszą Państwo umowę pośrednictwa sprzedaży (listing agreement), łącznie z tym, co ewentualnie oferują Państwo agentowi kupującego. Poza tym sprzedający na Florydzie zwykle płaci podatek od dokumentów (doc stamps) od aktu własności ($0.70 od każdych $100 ceny sprzedaży w naszych hrabstwach), ubezpieczenie tytułu własności, czyli polisę właściciela (owner's policy), zgodnie z lokalnym zwyczajem, proporcjonalną część podatku od nieruchomości i opłat HOA oraz opłatę za zaświadczenie estoppel od HOA, jeśli dom znajduje się na osiedlu z HOA. Wszystkie wyliczenia, z przykładem dla trzech różnych cen, przedstawiam w przewodniku Ile kosztuje sprzedaż domu na Florydzie, a własne obliczenia mogą Państwo zrobić w kalkulatorze sprzedaży domu. Zanim wystawimy dom, przygotuję dla Państwa szczegółowe zestawienie kwoty netto (net sheet), pozycja po pozycji.

Kiedy sprzedawać

Najwięcej kupujących mamy od stycznia do kwietnia, gdy są tu zimowi rezydenci (snowbirds), a osoby planujące przeprowadzkę oglądają domy na miejscu. Dlatego okres od października do grudnia to czas na przygotowania, a dla wielu sprzedających najlepszy moment na wystawienie domu: mniejsza konkurencja ze strony innych ofert i kupujący, którzy przylecieli specjalnie po to, żeby kupić. Latem ruch jest mniejszy, ale kupujący, którzy przyjeżdżają w lipcu, są zdecydowani na zakup. Jeśli przeprowadzają się Państwo w obrębie Florydy, warto pamiętać, że dzięki przeniesieniu ulgi (portability) mogą Państwo przenieść na kolejny dom do $500,000 korzyści Save Our Homes wynikającej z ulgi homestead (homestead exemption); liczy się termin obu zamknięć transakcji, a ja wyjaśnię Państwu, jak to zaplanować.

Sprzedaż i kupno w tym samym czasie

Większość moich klientów, którzy sprzedają dom, także kupuje, tutaj albo gdzie indziej. Jeśli tutaj, poprowadzę obie transakcje tak, żeby terminy zamknięcia się zgrały i nie musieli Państwo przeprowadzać się dwa razy. Jeśli wyjeżdżają Państwo z Florydy, będę współpracował z Państwa agentem w nowym miejscu. Tak czy inaczej, o kolejności (najpierw sprzedaż, najpierw kupno albo zakup pod warunkiem sprzedaży obecnego domu) rozmawiamy, zanim pojawi się tabliczka, a nie dopiero po wpłynięciu oferty.

Jeśli nie mieszkają Państwo na miejscu

Wiele domów, które sprzedaję, należy do osób, które w nich nie mieszkają: odziedziczony dom, nieruchomość na wynajem, która spełniła już swoje zadanie, drugi dom, z którego nikt już nie korzysta. Floryda pozwala na zdalne zamknięcie transakcji z mobilnym notariuszem (mobile notary), mogę zająć się opróżnieniem domu i wykonawcami, a Państwo mogą załatwić wszystko z Ohio czy Long Island, mając telefon i skaner. Proszę opisać mi sytuację, a powiem, czego to wymaga.

Myślą Państwo o sprzedaży w ciągu najbliższego roku? Proszę opisać dom w formularzu poniżej, a zadzwonię do Państwa. Można też najpierw zadzwonić do mnie lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Pytania, które zadają mi sprzedający

Informacje ogólne, nie porada prawna, podatkowa ani finansowa. Koszty i terminy zależą od nieruchomości i umowy. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold, 140 NW California Blvd, Port St. Lucie, FL 34986. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie.