Krótka odpowiedź: Gdy dom na Florydzie należy do małżonków, którzy się rozwodzą, sprzedaż może zależeć od tego, kto ma tytuł własności, czy dom jest objęty orzeczeniem sądu lub ugodą, czy w rejestrze wpisano lis pendens (wzmiankę o toczącym się postępowaniu sądowym) oraz czy oboje małżonkowie muszą podpisać dokumenty. Konstytucja Florydy wymaga udziału małżonka w sprzedaży nieruchomości homestead (domu stanowiącego główne miejsce zamieszkania), a sama separacja tego nie zmienia. Kupujący powinni wcześnie poprosić o dokumenty dotyczące tytułu własności i postępowania sądowego, a obie strony powinny mieć własnych prawników. To informacje ogólne, a nie porada prawna.
Rozwód to sprawa osobista, a osoby, których dotyczy, zasługują na prywatność i szacunek. Ten artykuł nie opisuje żadnej konkretnej osoby ani sprawy. Wyjaśnia ogólne ramy prawne, które mogą wpływać na sprzedaż domu na Florydzie, gdy właściciele są w trakcie rozwodu, oraz pytania, z którymi kupujący i sprzedający powinni zwrócić się do własnych prawników. Obie strony powinny mieć własnych prawników. Agent kupującego nie powinien udzielać porad prawnych żadnej ze stron, ponieważ może to stanowić nieuprawnione wykonywanie zawodu prawnika (s. 454.23).
Jak dzieli się majątek
Ustawa Florydy o rozwiązaniu małżeństwa wychodzi z określonego założenia: sąd „musi wyjść z założenia, że podział powinien być równy”, chyba że czynniki wymienione w ustawie uzasadniają inny wynik (s. 61.075(1)). Aktywa nabyte i zobowiązania zaciągnięte w trakcie małżeństwa stanowią co do zasady majątek wspólny, a w przypadku majątku nabytego po zawarciu małżeństwa domniemywa się, że jest on wspólny (s. 61.075(6)(a), (8)). Aktywa sprzed małżeństwa, darowizny lub spadki, które nie zostały przekazane obojgu małżonkom, oraz aktywa wyłączone ważną pisemną umową stanowią co do zasady majątek osobisty (s. 61.075(6)(b)). Charakter domu ma więc znaczenie i musi go przeanalizować prawnik.
Kto musi podpisać
Konstytucja Florydy odnosi się bezpośrednio do nieruchomości homestead. Artykuł X sekcja 4(c) stanowi, że właściciel nieruchomości homestead, „wspólnie z małżonkiem, jeśli pozostaje w związku małżeńskim, może zbyć homestead w drodze obciążenia hipoteką, sprzedaży lub darowizny”. To brzmienie przytacza analiza przygotowana w 2018 r. przez pracowników Senatu Florydy. Artykuł Florida Realtors (stanowego stowarzyszenia agentów nieruchomości) z 11 sierpnia 2026 r. jasno ujmuje praktyczną stronę: separacja nie zmienia prawnego stanu cywilnego pary ani nie usuwa potencjalnych problemów związanych z homestead. Artykuł kancelarii prawnej z 2026 r. podaje, że udział małżonka (joinder) pozostaje wymagany do chwili wydania prawomocnego wyroku rozwodowego. To, czy konkretny akt przeniesienia własności (deed) byłby ważny bez udziału małżonka, jest pytaniem do prawnika z Florydy, a specjalista ds. tytułów własności może wskazać stronom, kto musi podpisać dokumenty dotyczące danej nieruchomości.
Orzeczenia sądu i ugody
Starsza ugoda lub starsze orzeczenie sądu nadal mogą rozstrzygać o sprzedaży. Mogą określać termin sprzedaży, podział wpływów lub obowiązek refinansowania. Niektóre orzeczenia przenoszą tytuł własności, jeśli małżonek odmawia podpisu, a inne same w sobie nie usuwają przeszkód w tytule własności. Florida Realtors zauważa, że prawo do zamieszkiwania w homestead może istnieć nawet bez udziału w środkach ze sprzedaży. O tym, która sytuacja ma zastosowanie, decyduje sam wyrok lub ugoda, a nie oferta ani streszczenie tych dokumentów.
Lis pendens i co pokazują rejestry
Lis pendens to wzmianka o toczącym się postępowaniu sądowym, które dotyczy tytułu własności nieruchomości. Zgodnie z sekcją 48.23(1)(a) ustaw Florydy wywiera ona skutek wobec nieruchomości tylko wtedy, gdy zostanie wpisana do rejestru w hrabstwie, w którym nieruchomość się znajduje. Zgodnie z sekcją 48.23(1)(d) wpisana wzmianka uniemożliwia dochodzenie praw i zastawów, które w chwili jej wpisu nie były zarejestrowane, chyba że ich posiadacz przystąpi do sprawy w ciągu 30 dni. Zgodnie z sekcją 48.23(2) wzmianka co do zasady przestaje być skuteczna po upływie roku od wszczęcia postępowania, o ile nie zachodzi wyjątek. To, czy i w jaki sposób późniejszy kupujący podlega rozstrzygnięciu sprawy, jest kwestią prawną, dlatego przed zamknięciem transakcji (closing) proszę poprosić prawnika i firmę tytułową (title company) o przeszukanie rejestrów pod kątem wpisanej wzmianki.
Równe traktowanie w dostępie do mieszkań i prywatność
Ustawa Florydy o równym traktowaniu w dostępie do mieszkań (fair housing) wymienia rasę, kolor skóry, pochodzenie narodowe, płeć, niepełnosprawność, status rodzinny i religię. Stanu cywilnego nie ma na tej liście (s. 760.23(1)) ani na liście federalnej ustawy Fair Housing Act (42 U.S.C. 3604). Mimo to treść oferty i materiałów marketingowych nie powinna kierować kupujących w określoną stronę ani opisywać sytuacji rodzinnej sprzedającego. Nie należy opisywać żadnej możliwej do zidentyfikowania osoby przechodzącej rozwód ani spekulować na jej temat, a w marketingu nie należy używać sformułowań sugerujących sprzedaż pod presją. Floryda zakazuje fałszywych lub wprowadzających w błąd reklam nieruchomości (s. 475.25).
Pytania do prawników
Dla sprzedających, kupujących i ich prawników najważniejsze są następujące pytania. Czy wymóg udziału małżonka z artykułu X sekcji 4(c) dotyczy tego domu i jakich podpisów będzie wymagać firma tytułowa? Czy wyrok lub ugoda majątkowa (marital settlement agreement) przyznaje prawo do zajmowania tego domu, określa termin sprzedaży, udział we wpływach lub obowiązek refinansowania i czy któraś klauzula przenosi tytuł własności? Czy wobec nieruchomości wpisano lis pendens lub toczącą się sprawę i jak wpływa to na terminy oraz ubezpieczenie tytułu własności? Jak założenie równego podziału z sekcji 61.075(1) odnosi się do tego domu? Wreszcie, czego kupujący powinien wymagać przed zawarciem umowy ze sprzedającym, który jest w trakcie rozwodu, w tym kto musi podpisać i czy jeden z małżonków może podpisać sam?
W czym mogę pomóc
Mogę pomóc kupującemu lub sprzedającemu uporządkować harmonogram, dokumenty dotyczące tytułu własności i listę pytań do prawników, a także rzetelnie wyjaśnić kroki związane z marketingiem i ujawnianiem informacji. Nie mogę powiedzieć żadnej ze stron, co postanowi sąd ani czego wymagają jej dokumenty. To zadanie prawników.
Pytania kupujących i sprzedających o rozwód i sprzedaż domu
Czy oboje małżonkowie muszą podpisać, aby sprzedać nieruchomość homestead na Florydzie?
Zgodnie z artykułem X sekcją 4(c) Konstytucji Florydy sprzedaż homestead przez właściciela wymaga udziału małżonka, jeśli para pozostaje w związku małżeńskim. Proszę zapytać firmę tytułową, jakich podpisów wymaga i dlaczego, oraz poprosić prawnika o potwierdzenie odpowiedzi dla konkretnej nieruchomości.
Czy separacja znosi wymóg udziału małżonka?
Florida Realtors podaje, że separacja nie zmienia stanu cywilnego ani nie usuwa potencjalnych problemów związanych z homestead. Artykuł kancelarii prawnej z 2026 r. podaje, że udział małżonka pozostaje wymagany do chwili wydania prawomocnego wyroku rozwodowego. Odpowiedź dla Państwa sytuacji powinien potwierdzić prawnik.
Czy orzeczenie sądu lub ugoda mogą przenieść tytuł własności?
Niektóre orzeczenia tak, inne nie. Rozstrzyga wyrok lub ugoda, dlatego zanim będą Państwo polegać na harmonogramie dotyczącym nieruchomości, prawnik powinien przeczytać dokładne warunki, w tym ewentualny termin sprzedaży, podział wpływów lub obowiązek refinansowania.
Czym jest lis pendens i jak wpływa na zakup?
Lis pendens to wpisana do rejestru wzmianka o toczącym się postępowaniu sądowym, które dotyczy tytułu własności. Zgodnie z sekcją 48.23 ustaw Florydy wywiera ona skutek wobec nieruchomości tylko wtedy, gdy zostanie wpisana w hrabstwie, w którym nieruchomość się znajduje, i co do zasady wygasa po roku, o ile nie zachodzi wyjątek. Firma tytułowa powinna sprawdzić, czy taka wzmianka istnieje, a prawnik powinien wyjaśnić, jak wpływa ona na zamknięcie transakcji.
Kontakt z Williamem. Kupują lub sprzedają Państwo dom w trakcie rozwodu? Każda ze stron powinna mieć własnego prawnika. Mogę pomóc uporządkować dokumenty dotyczące nieruchomości i pytania do prawników oraz prostym językiem wyjaśnić kroki związane z marketingiem i terminami. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.
Wyłącznie informacje ogólne, a nie porada prawna, podatkowa, finansowa ani z zakresu prawa rodzinnego. Każda ze stron powinna skonsultować się z prawnikiem z Florydy. Kwestie tytułu własności, udziału małżonka i lis pendens należy potwierdzić u specjalisty ds. tytułów własności. Odwołania do ustaw i konstytucji zweryfikowano 20 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).
Źródła
- Florida Statutes 61.075, sprawiedliwy podział majątku wspólnego i zobowiązań małżonków (2025) (po angielsku)
- Analiza pracowników Senatu Florydy, SB 512 (2018), cytująca artykuł X sekcję 4(c) (po angielsku)
- Florida Realtors: gdy rozwód komplikuje sprzedaż domu (11 sierpnia 2026 r.) (po angielsku)
- Alper Law: rozwód a udział małżonka przy homestead (2026, źródło wtórne) (po angielsku)
- Florida Statutes 48.23, lis pendens (2025) (po angielsku)
- Florida Statutes 760.23, dyskryminacja w dostępie do mieszkań (2025) (po angielsku)
- Florida Statutes 454.23, nieuprawnione wykonywanie zawodu prawnika (2025) (po angielsku)
- 42 U.S.C. 3604, dyskryminacja przy sprzedaży lub wynajmie mieszkań (po angielsku)
- Florida Statutes 475.25, postępowanie dyscyplinarne wobec licencjonowanych agentów nieruchomości (2025) (po angielsku)
