Tradition czy St. Lucie West: porównanie wielkości, zjazdów z I-95, okręgów CDD i osiedli

Oct 24

Krótka odpowiedź: Tradition i St. Lucie West to dwa z obszarów Port St. Lucie zabudowanych według planu generalnego (master-planned): projekt miejskiego planu zagospodarowania terenu z czerwca 2026 r., w tabeli opartej na danych miejskich z 2025 r., podaje dla St. Lucie West 4,614 akrów i 7,523 zatwierdzone lokale mieszkalne, a dla Tradition Development of Regional Impact (DRI, inwestycja o znaczeniu regionalnym) 2,727.45 akra i 6,161 lokali, choć dokumenty miejskie z 2018 i 2020 r. opisują szerszy obszar znany jako Tradition jako 8,200 akrów. St. Lucie West jest starsze: jego sieć wodno-kanalizacyjna zaczęła działać pod zarządem dewelopera w 1987 r., a okręg usługowy powołano w 1990 r., natomiast pierwsze budynki w Tradition otwarto 25 kwietnia 2003 r., według WQCS, a Mattamy Homes ogłosiło zakup ponad 2,780 akrów w tym rejonie 5 lipca 2018 r. St. Lucie West leży między Florida's Turnpike a I-95, przy zjeździe nr 121; do Tradition dojeżdża się zjazdem nr 118 przy Tradition Parkway, według przewodnika drogowego AARoads. Oba obszary mają opłaty okręgów specjalnych: St. Lucie West Services District dolicza do rachunku za podatek od nieruchomości opłaty Benefit Assessment i Maintenance Assessment oraz co miesiąc wystawia rachunki za wodę i kanalizację, a audyt Tradition Community Development District 1 (CDD, okręg rozwoju społeczności, opłata doliczana do podatku od nieruchomości) za rok obrotowy 2018 podaje, że jego opłaty nalicza i pobiera poborca podatkowy hrabstwa. Ten wpis nie podaje aktualnych kwot opłat dla żadnego z nich, dlatego warto sprawdzić rachunek podatkowy konkretnej nieruchomości.

Tradition i St. Lucie West to obszary Port St. Lucie zabudowane według planu generalnego, ale powstawały w różnych dekadach, obsługują je różne okręgi specjalne i leżą przy różnych zjazdach z I-95. Ten wpis korzysta z danych miasta, dokumentów samych okręgów i opisów operatorów obiektów, a tam, gdzie brakuje liczby, piszę o tym wprost.

Tradition i St. Lucie West w skrócie

Kryterium	St. Lucie West	Tradition
Akry i zatwierdzone lokale mieszkalne według miasta (projekt planu z czerwca 2026 r., dane miejskie z 2025 r.)	4,614 akrów, 7,523 lokale	2,727.45 akra, 6,161 lokali
Szerszy obszar	Okręg usługowy obejmuje „4,600 akrów”, od Turnpike do I-95	8,200 akrów znanych jako Tradition, w tym Southern Grove (dokumenty miejskie, 2018 i 2020 r.)
Pierwsze daty	Sieć wodno-kanalizacyjna dewelopera od 1987 r.; okręg usługowy powołany w 1990 r.	Tradition CDD 1 powołany ze skutkiem od 21 sierpnia 2001 r.; pierwsze budynki 25 kwietnia 2003 r.
Okręg specjalny	St. Lucie West Services District (rozdział 190)	Tradition Community Development District 1 (innych nie potwierdzono)
Na rachunku za podatek od nieruchomości	Benefit Assessment i Maintenance Assessment	Opłaty niezależne od wartości nieruchomości (non-ad valorem), naliczane i pobierane przez poborcę podatkowego hrabstwa (audyt CDD 1, rok obrotowy 2018)
Woda i kanalizacja	Okręg usługowy, rachunek miesięczny	Nie omówiono w tym wpisie
Zjazd z I-95	121, St. Lucie West Boulevard	118, Tradition Parkway i Gatlin Boulevard (AARoads)
Obiekty opisane w tym wpisie	Clover Park, trening przedsezonowy (spring training) New York Mets	Cleveland Clinic Tradition Hospital, Keiser University, Tradition Center for Commerce
Osiedla opisane w tym wpisie	Lake Charles, Kings Isle	Manderlie, Emery, Telaro, Cadence

Jak duże są Tradition i St. Lucie West?

W projekcie miejskiego dokumentu Future Land Use Element (rozdział o planowanym przeznaczeniu terenu) z czerwca 2026 r. tabela inwestycji o znaczeniu regionalnym (DRI), oparta według miasta na jego własnych danych z 2025 r., podaje dla St. Lucie West 4,614 akrów i 7,523 zatwierdzone lokale mieszkalne, a dla Tradition 2,727.45 akra i 6,161 lokali. Inna tabela dopuszcza w Tradition DRI do 1,725,664 stóp kwadratowych (sq ft) powierzchni niemieszkalnej, 150 pokoi hotelowych i „300 ALFs” (miejsc w placówkach opieki dla seniorów, assisted living facility).

„Tradition” może oznaczać więcej niż samo DRI. Niedatowana miejska karta informacyjna o Southern Grove, przywołująca daty z marca i kwietnia 2018 r., mówi, że Southern Grove „jest częścią obszaru o powierzchni 8,200 akrów, znanego publicznie i promowanego jako »Tradition«”, a Western Grove opisuje jako niezagospodarowaną zachodnią część. Dom reklamowany jako położony w Tradition może więc leżeć w Southern Grove, a nie w Tradition DRI; warto zapytać, gdzie dokładnie.

Planowana liczba domów także różni się w zależności od źródła. Komunikat Mattamy Homes z 5 lipca 2018 r. o zakupie „ponad 2,780 akrów” w Tradition mówił, że na tym terenie „zaplanowano 7,800 działek pod domy jednorodzinne, wielorodzinne i domy dla aktywnych seniorów”, czyli więcej niż 6,161 w DRI. Komunikat nie podaje, czy ten teren obejmuje Southern Grove lub Western Grove.

Kiedy powstały i kto był ich deweloperem?

St. Lucie West powstało pierwsze. Prezentacja stawek St. Lucie West Services District z 28 sierpnia 2024 r. podaje, że sieć wodno-kanalizacyjna zaczęła działać pod zarządem dewelopera w 1987 r., a okręg informuje, że został „powołany w 1990 r.”. Według MiLB.com Clover Park został „ukończony na sezon 1988”, a niedatowana strona Real Estate of Florida podaje, że Kings Isle zostało „zbudowane przez Lennar na początku lat 90.”. Żadne z przytoczonych tu źródeł pierwotnych nie wskazuje, kto zaplanował i zbudował St. Lucie West, więc ten wpis nikogo nie wymienia.

Tradition powstało później. Tradition Community Development District 1 został powołany „rozporządzeniem hrabstwa St. Lucie na Florydzie, obowiązującym od 21 sierpnia 2001 r., z późniejszymi zmianami”, według audytu za rok obrotowy zakończony 30 września 2018 r. WQCS podało w maju 2023 r., że Town Hall i Town Square w Tradition były „pierwszymi budynkami otwartymi w tej społeczności” 25 kwietnia 2003 r., a firma Core Communities była „pierwotnym deweloperem”. Miejska karta informacyjna o Southern Grove podaje, że w 2007 r. Core Communities wspólnie z miastem utworzyła Special Assessment District (okręg specjalnych opłat), aby sfinansować $165,529,700 na infrastrukturę Southern Grove, a w 2010 r. Core Communities nie wywiązała się ze zobowiązania wobec spółki powiązanej z Tradition Land Co., która stała się właścicielem Southern Grove w drodze przejęcia za zgodą stron (consensual foreclosure).

Gdzie leżą i które zjazdy z I-95 do nich prowadzą?

St. Lucie West Services District podaje, że jego obszar „rozciąga się od Florida's Turnpike do I-95”, z kanałem C-108 w pobliżu Torino od północy i Crosstown Parkway od południa. Wskazówki dojazdu hrabstwa St. Lucie do Clover Park prowadzą zjazdem nr 121 z I-95, St. Lucie West Boulevard.

W przypadku Tradition przewodnik drogowy AARoads (źródło wtórne, zaktualizowane 29 października 2022 r.) opisuje zjazd nr 118 jako połączenie I-95 z „Tradition Parkway na zachodzie i Gatlin Boulevard na wschodzie”. Podaje też, że węzeł nr 120 przy Crosstown Parkway „otwarto 28 marca 2009 r.”, a zjazd nr 114 przy Becker Road „oddano do ruchu 31 lipca 2009 r.”.

Czy St. Lucie West to CDD? Jak okręg usługowy obciąża właścicieli

Tak. St. Lucie West Services District (SLWSD) podaje, że został „powołany w 1990 r. na podstawie rozdziału 190 ustaw Florydy”, a jego prezentacja z 28 sierpnia 2024 r. opisuje go jako okręg rozwoju społeczności utworzony na podstawie Uniform Community Development District Act of 1980. Obsługuje „4,600 akrów gruntów” i „około 7,000 odbiorców wody”, dostarcza wodę, odbiera ścieki i dostarcza odzyskaną wodę do nawadniania, utrzymuje systemy odprowadzania wód opadowych, a kieruje nim „pięcioosobowa, wybierana rada nadzorcza (Board of Supervisors) złożona z mieszkańców”.

Właściciele płacą na jego rzecz w dwóch miejscach. Okręg podaje, że jego „CDD Non-Ad Valorem Assessment” (opłata niezależna od wartości nieruchomości) „pojawia się na rocznym rachunku za podatek od nieruchomości”, a opłaty za media „pojawiają się na miesięcznym rachunku za wodę i ścieki”. Jego FAQ opisuje dwie roczne opłaty na rachunku podatkowym: Benefit Assessment, która „finansuje specjalne projekty służące całemu okręgowi lub jego określonym częściom”, oraz Maintenance Assessment na utrzymanie systemów odprowadzania wód opadowych, stawów retencyjnych, terenów podmokłych i innych elementów.

Podwyżki w tych dokumentach okręgu dotyczą stawek za media; żaden z nich nie wskazuje wzrostu opłat na rachunku podatkowym. Prezentacja z 28 sierpnia 2024 r. rekomendowała podwyżki stawek za media o 9.0 procent na rok obrotowy 2025 (oznaczone jako proponowane) i o 9.0 procent na 2026, a następnie o 3.5 procent rocznie w latach 2027-2029, łącznie o 31.7 procent. Biuletyn z czerwca 2025 r. podawał łączny rachunek za wodę i kanalizację w wysokości $81.26 za 4,500 galonów i informował o planowanej podwyżce o 9 procent na rok obrotowy 2026. Żaden z tych dokumentów nie podaje aktualnej kwoty opłat na rachunku podatkowym, więc należy jej szukać na rachunku podatkowym danej nieruchomości.

Jakie okręgi rozwoju społeczności działają w Tradition?

Ten wpis omawia jeden z nich: Tradition Community Development District 1. Jego audyt za rok obrotowy zakończony 30 września 2018 r., złożony w biurze Florida Auditor General, opisuje „opłaty niezależne od wartości nieruchomości nakładane na grunty w okręgu, które odnoszą z niego korzyści”, naliczane i pobierane przez poborcę podatkowego hrabstwa, w roku obrotowym rozpoczynającym się 1 października. Na dzień 30 września 2018 r. okręg wykazywał $45,810,000 niespłaconych obligacji Special Assessment Refunding Bonds, Series 2014, oraz $6,095,000 obligacji Irrigation System Revenue Bonds, Series 2017. Ten audyt dotyczy roku obrotowego 2018, a wpis nie podaje pełnej listy okręgów w Tradition ani aktualnych opłat w którymkolwiek z nich.

Sekcja 190.048 ustaw Florydy mówi, że podatki i opłaty CDD są „USTALANE COROCZNIE PRZEZ ORGAN ZARZĄDZAJĄCY OKRĘGU” i są doliczane do podatków hrabstwa oraz innych podatków lokalnych. Przy zakupie domu z rynku wtórnego w którymkolwiek z tych obszarów warto poprosić o ostatni rachunek za podatek od nieruchomości: SLWSD podaje, że jego opłata się tam pojawia, a audyt Tradition CDD 1 mówi, że jego opłaty nalicza i pobiera poborca podatkowy hrabstwa. Jeśli dom leży w części Southern Grove na obszarze promowanym jako Tradition, warto też zapytać, czy dotyczy go Special Assessment District z 2007 r.

Jakie obiekty znajdują się w każdym z obszarów?

St. Lucie West. „Hrabstwo St. Lucie prowadzi Clover Park”, informuje hrabstwo, nazywając go „domem treningu przedsezonowego New York Mets” i „centrum wszystkich drużyn niższych lig New York Mets”. Artykuł MiLB.com z 1 lutego 2023 r. podaje adres 31 Piazza Drive, mówi, że stadion nosił pierwotnie nazwę Thomas J. White Stadium, i że „obiekt przeszedł remont za $57 milionów, w większości ukończony tuż przed treningiem przedsezonowym w 2020 r.”. Oba źródła różnią się co do wielkości: hrabstwo podaje 7,800 miejsc siedzących, a MiLB.com 7,160.

Tradition. Cleveland Clinic Tradition Hospital mieści się przy 10000 SW Innovation Way; według Cleveland Clinic pracują tam lekarze „71 specjalności i podspecjalności medycznych”, a pomoc w nagłych wypadkach jest dostępna całą dobę. Komunikat Mattamy z 5 lipca 2018 r. wspominał o „niedawno otwartym szpitalu w Tradition na 177 łóżek”, nie podając jego nazwy. Kampus Keiser University w Port St. Lucie, „dwukondygnacyjny kampus o powierzchni 74,000 stóp kwadratowych na dziewięciu akrach”, mieści się przy 9400 Discovery Way w Tradition, a jego uroczyste otwarcie odbyło się 19 lipca 2017 r. Miejski dokument Economic Development Element, przyjęty 26 października 2020 r., opisuje Tradition Center for Commerce jako „część o powierzchni 1,175 akrów w liczącej 8,200 akrów społeczności” z „ponad 10 milionami stóp kwadratowych”, a WQCS opisało w 2023 r. Tradition Regional Park jako „park o powierzchni 110 akrów”.

Jakie osiedla leżą w każdym z obszarów?

W St. Lucie West stowarzyszenie Lake Charles podaje, że osiedle „składa się z 1128 domów”, w tym 102 szeregowców i 1,026 domów jednorodzinnych, za „strzeżoną bramą wjazdową z ochroną”, i jest „miejscem, gdzie znajduje się ponad 500 akrów otwartych terenów chronionych”; jego opłaty „obejmują pielęgnację zieleni, podstawową telewizję kablową i internet”. Kings Isle to „osiedle liczące 987 domów” z „ograniczeniem wiekowym 55+”, według niedatowanej strony Real Estate of Florida, która podaje składki właścicieli w wysokości od $260 do $290 miesięcznie, w zależności od stowarzyszenia danej części osiedla (Isle sub-association); aktualne składki warto potwierdzić w stowarzyszeniu. Mam osobne przewodniki po Lake Charles i Kings Isle.

W Tradition, jak podało WQCS w maju 2023 r., Mattamy Homes w ciągu poprzednich pięciu lat „powołało do życia kilka nowych osiedli”, w tym Manderlie, Emery, Telaro i Cadence. O deweloperach, reklamowanych cenach i oznaczeniach 55+ w Tradition piszę we wpisie o osiedlach z nowym budownictwem w Port St. Lucie. Vitalia at Tradition ma swój osobny przewodnik.

Ile kosztują domy w Tradition, a ile w St. Lucie West?

Ani stowarzyszenia agentów nieruchomości (REALTOR associations), ani inne publiczne zestawienia oparte na MLS (baza ofert, z której korzystają agenci) nie podają osobnych danych o sprzedaży dla żadnego z tych obszarów. Pewien portal z ofertami publikuje dane dla poszczególnych okolic, ale jego strona St. Lucie West pokazuje starsze dane niż strona Tradition, więc w tym wpisie nie porównuję cen. Rzetelnym porównaniem są zamknięte transakcje w konkretnych osiedlach, a ja mogę je dla Państwa przygotować.

Czego ten wpis nie rozstrzyga

Tego, kto zaplanował i zbudował St. Lucie West; pełnej listy okręgów w Tradition ani tego, który z nich obejmuje daną ulicę; aktualnych kwot opłat SLWSD ani żadnego okręgu w Tradition; tego, które z podwyżek stawek za media rekomendowanych na lata obrotowe 2025-2029 przyjęła rada; pojemności i właściciela Clover Park; a także dostawcy wody i usług kanalizacyjnych w Tradition. Liczby dla konkretnego domu należy potwierdzić w okręgu, u poborcy podatkowego hrabstwa i na rachunku podatkowym samej nieruchomości.

Częste pytania o Tradition i St. Lucie West

Czy St. Lucie West to CDD?

Tak. St. Lucie West Services District podaje, że został powołany w 1990 r. na podstawie rozdziału 190, a jego prezentacja stawek z 28 sierpnia 2024 r. opisuje go jako okręg rozwoju społeczności. Według okręgu jego opłata pojawia się na rocznym rachunku za podatek od nieruchomości.

Jakie opłaty nalicza St. Lucie West Services District na rachunku podatkowym?

Benefit Assessment na projekty okręgu i Maintenance Assessment na utrzymanie systemów odprowadzania wód opadowych, stawów retencyjnych, terenów podmokłych i innych elementów. Opłaty za wodę i ścieki przychodzą na osobnym, miesięcznym rachunku, a aktualne kwoty opłat widnieją na rachunku podatkowym danej nieruchomości.

Kto jest deweloperem Tradition?

Według WQCS pierwotnym deweloperem była firma Core Communities. Mattamy Homes ogłosiło 5 lipca 2018 r., że kupiło ponad 2,780 akrów w Tradition.

Jak duże jest Tradition w porównaniu z St. Lucie West?

Projekt miejskiego planu zagospodarowania terenu z czerwca 2026 r., w tabeli opartej na danych miejskich z 2025 r., podaje dla Tradition DRI 2,727.45 akra i 6,161 zatwierdzonych lokali mieszkalnych, a dla St. Lucie West 4,614 akrów i 7,523 lokale. Dokumenty miejskie z 2018 i 2020 r. opisują szerszy obszar znany jako Tradition, w tym Southern Grove, jako 8,200 akrów.

Które zjazdy z I-95 prowadzą do Tradition i St. Lucie West?

Wskazówki dojazdu hrabstwa St. Lucie do Clover Park prowadzą zjazdem nr 121, St. Lucie West Boulevard. Przewodnik drogowy AARoads (źródło wtórne, zaktualizowane 29 października 2022 r.) opisuje zjazd nr 118 jako Tradition Parkway na zachód i Gatlin Boulevard na wschód.

Gdzie Mets odbywają trening przedsezonowy?

W Clover Park w St. Lucie West, przy zjeździe nr 121 z I-95. Hrabstwo St. Lucie podaje, że prowadzi ten stadion, i nazywa go domem treningu przedsezonowego New York Mets.

Kontakt z Williamem. Zastanawiają się Państwo nad wyborem między Tradition a St. Lucie West? Proszę zadzwonić lub wysłać mi SMS z przedziałem cenowym i osiedlami, które Państwo rozważają. Przygotuję ostatnie zamknięte transakcje w każdym z nich, sprawdzę opłaty okręgów na rachunkach podatkowych porównywalnych domów i opiszę dojazd do zjazdu z I-95, z którego Państwo by korzystali, tak aby mogli Państwo porównać je ulica po ulicy. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Informacje ogólne, a nie porada prawna, podatkowa, kredytowa ani ubezpieczeniowa, ani gwarancja jakiejkolwiek ceny, opłaty, daty czy rezultatu. Ten wpis nie podaje aktualnych kwot opłat St. Lucie West Services District ani żadnego okręgu rozwoju społeczności w Tradition ani pełnej listy okręgów w Tradition, a przedstawione podwyżki stawek za media były rekomendowane w prezentacji z sierpnia 2024 r.; opłaty i stawki należy potwierdzić w okręgu, u poborcy podatkowego hrabstwa (St. Lucie County Tax Collector) i na rachunku podatkowym danej nieruchomości, a składki HOA (stowarzyszenie właścicieli domów) w stowarzyszeniu. Stan źródeł na 24 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).

Źródła

William Merchant