Come vendere casa sulla Treasure Coast

In breve: qui, per vendere una casa, servono tre cose, ovvero un prezzo in linea con le vendite concluse in zona negli ultimi 90 giorni, un tetto e un quadro assicurativo che la banca o l'istituto di credito (lender) dell'acquirente accetti, e la visibilità presso chi sta davvero cercando casa, in gran parte acquirenti di altri stati che iniziano la ricerca dal telefono. Io mi occupo di tutte e tre. Prima che tu firmi qualsiasi cosa, ti do una cifra concreta, ti dico cosa vale la pena sistemare e cosa no, porto la casa sotto gli occhi di ogni acquirente che cerca a Port St. Lucie, Stuart, Palm City, Hobe Sound, Jensen Beach o Fort Pierce, e negozio il contratto, l'ispezione della casa (home inspection) e la perizia (appraisal) perché la cifra concordata sia quella che poi incassi. La mia provvigione è negoziabile e la mettiamo per iscritto prima di cominciare.

Cosa fa davvero vendere una casa da queste parti

Ho visto case nella stessa via vendersi in una settimana e altre restare sul mercato quattro mesi. La differenza non sta quasi mai nella casa. Sta in queste cinque cose, in quest'ordine.

1. Il prezzo del primo giorno. Gli acquirenti della Treasure Coast vedono ogni nuovo annuncio la mattina stessa in cui viene pubblicato, e lo stesso vale per i loro agenti. Una casa con un prezzo in linea con le vendite comparabili già concluse riceve visite nelle prime due settimane; una casa con il prezzo che il vicino «chiede» viene ignorata, e poi è costretta a inseguire il mercato con un ribasso dopo l'altro. Io fisso il prezzo in base a ciò che si è venduto, non a ciò che è in vendita.
2. Il tetto, l'ispezione a quattro punti (4-point) e la resistenza al vento (wind mitigation). Siamo in Florida. Il preventivo assicurativo dell'acquirente può far saltare una vendita più in fretta di un'ispezione andata male. Prima di mettere la casa in vendita voglio sapere quanti anni ha il tetto, se hai un rapporto di resistenza al vento e cosa dirà un'ispezione a quattro punti, perché l'acquirente lo scoprirà comunque, ed è meglio avere la risposta prima di lui.
3. Come si vede sul telefono. Nella maggior parte dei casi, chi comprerà la tua casa la vedrà per la prima volta da un altro stato. Foto professionali, una planimetria chiara e una visita guidata in video non sono un di più: sono la visita vera e propria.
4. Visibilità. L'MLS (la banca dati degli immobili condivisa dagli agenti), la rete RE/MAX, Zillow, Realtor.com e Homes.com, la mia lista di acquirenti e gli agenti che seguono chi si trasferisce da altri stati. Il cartello in giardino è il meno.
5. Seguire la vendita fino in fondo. Arrivare al contratto è metà del lavoro. L'altra metà è passare dal contratto al closing (la chiusura della compravendita) attraverso l'ispezione, la perizia, la banca e il certificato estoppel (estoppel certificate) dell'associazione dei proprietari (HOA), che indica le quote ancora da pagare: è in questa fase che le vendite saltano quando nessuno sta attento.

Cosa faccio quando metto in vendita la tua casa

1. Il sopralluogo e una cifra onesta. Vengo a vedere la casa, raccolgo i dati sulle vendite concluse e su quelle con un contratto già firmato nella tua zona, poi ti indico una forbice di prezzo e il prezzo a cui la metterei in vendita, con le motivazioni. Se la cifra non è quella che speravi, te lo dico lo stesso, insieme a cosa potrebbe cambiarla. Puoi iniziare da qui, senza sopralluogo.
2. Una breve lista di preparativi. Cosa sistemare, cosa lasciare com'è e per cosa gli acquirenti di questo mercato sono davvero disposti a pagare. Di solito è più corta di quanto si pensi. Ti dico anche quali documenti conviene recuperare fin da ora: il permesso edilizio per il tetto (roof permit), il rapporto di resistenza al vento, il rilievo topografico (survey) e il regolamento dell'HOA.
3. Foto, video e annuncio. Fotografie professionali, una visita guidata in video e un annuncio scritto per chi si trasferisce dal New Jersey e non ha mai sentito parlare del tuo quartiere.
4. Lancio. L'MLS, la diffusione su tutti i principali portali, la rete RE/MAX e la mia lista di acquirenti e di agenti che seguono i trasferimenti, tutto nella stessa mattina.
5. Visite e commenti. Ti riferisco cosa è emerso da ogni visita, nel bene e nel male, e se serve correggiamo il tiro.
6. Trattativa. Il prezzo, la data del closing, le riparazioni chieste dopo l'ispezione, la differenza quando la perizia è più bassa del prezzo e le condizioni che contano più di quanto si pensi: l'affitto della casa al venditore dopo la vendita (leaseback), la vendita AS-IS (nello stato di fatto), le clausole sul finanziamento. È la parte del lavoro che mi piace di più.
7. Dal contratto al closing. Titolo di proprietà, rilievo topografico, estoppel, scadenze della banca, sopralluogo finale (final walk-through). Tengo d'occhio ogni data, così non devi farlo tu.

Quanto costa vendere

La provvigione è negoziabile e dal 2024 viene messa per iscritto prima che tu firmi l'incarico di vendita (listing agreement), compreso quello che offri all'agente dell'acquirente, se decidi di offrire qualcosa. Oltre a questo, in Florida chi vende di solito paga l'imposta di bollo sull'atto di trasferimento (doc stamps), pari a $0,70 ogni $100 del prezzo di vendita nelle nostre contee; la polizza del proprietario dell'assicurazione sul titolo (owner's title insurance), secondo la consuetudine locale; la propria parte delle imposte sugli immobili (property tax) e delle quote dell'HOA, calcolata pro rata; e, se la casa fa parte di una comunità con HOA, la spesa per il certificato estoppel dell'HOA. Spiego tutti i conti, con un esempio calcolato su tre prezzi diversi, nella mia guida Quanto costa vendere casa in Florida, e con il calcolatore per la vendita della casa puoi fare la tua simulazione. Prima di mettere la casa in vendita ti preparo una stima del ricavo netto (net sheet) dettagliata, voce per voce.

Quando vendere

Qui la stagione con più acquirenti va da gennaio ad aprile, quando ci sono gli snowbird (chi vive negli stati del Nord e passa l'inverno in Florida) e chi si trasferisce viene a vedere le case di persona. Per questo i mesi da ottobre a dicembre sono il momento di prepararsi e, per molti venditori, il momento migliore per mettere la casa in vendita: ci sono meno annunci in concorrenza e ci sono acquirenti venuti fin qui apposta per comprare. L'estate è più tranquilla, ma chi arriva a luglio fa sul serio. Se ti trasferisci all'interno della Florida, ricorda che la portabilità (portability) dell'esenzione homestead (per l'abitazione principale), fino a $500.000 di beneficio Save Our Homes, ti segue nella nuova casa; i tempi dei due closing contano, e ti spiego io come gestirli.

Vendere e comprare allo stesso tempo

La maggior parte di chi vende con me sta anche comprando, qui o altrove. Se compri qui, seguo io entrambe le operazioni, così i due closing si incastrano e non devi traslocare due volte. Se lasci la Florida, mi coordino con il tuo agente sul posto. In ogni caso, prima di mettere il cartello e non dopo l'arrivo di un'offerta, parliamo dell'ordine: prima vendere, prima comprare oppure comprare con una clausola sospensiva (contingency) legata alla vendita della tua casa.

Se non vivi qui

Molte delle case che vendo appartengono a persone che non ci vivono: una casa ereditata, un immobile in affitto che ha fatto il suo dovere, una seconda casa che nessuno usa più. La Florida consente il closing a distanza con un notaio a domicilio (mobile notary), io posso occuparmi dello sgombero e dei fornitori, e tu puoi gestire tutto dall'Ohio o da Long Island con un telefono e uno scanner. Raccontami la situazione e ti dico cosa serve.

Pensi di vendere nei prossimi dodici mesi? Parlami della casa nel modulo qui sotto e ti chiamo io, oppure, se vuoi fare tu il primo passo, chiamami o scrivimi un SMS al (772) 800-2274. Lavoro in inglese, ma se preferisci parlare in italiano, basta dirmelo e sarò felice di organizzare un'assistenza in italiano.

Le domande che mi fanno i venditori

Informazioni di carattere generale, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. Costi e tempi variano secondo l'immobile e il contratto. William Merchant, agente immobiliare (REALTOR®), RE/MAX Gold, 140 NW California Blvd, Port St. Lucie, FL 34986. Ogni ufficio RE/MAX è di proprietà e gestione indipendenti.