Tradition o St. Lucie West: superficie, uscite della I-95, CDD e quartieri a confronto

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Oct 24

In breve: Tradition e St. Lucie West sono due delle grandi aree pianificate (master-planned) di Port St. Lucie. La bozza di giugno 2026 del piano comunale di destinazione d'uso, in una tabella basata su dati comunali del 2025, attribuisce a St. Lucie West 4.614 acri con 7.523 unità abitative approvate e al Development of Regional Impact (DRI, progetto di impatto regionale) di Tradition 2.727,45 acri con 6.161, anche se documenti comunali del 2018 e del 2020 descrivono la zona più ampia nota come Tradition come un'area di 8.200 acri. St. Lucie West è più vecchia: i suoi servizi di pubblica utilità sono partiti con il promotore immobiliare (developer) nel 1987 e il suo distretto dei servizi è stato istituito nel 1990, mentre i primi edifici di Tradition hanno aperto il 25 aprile 2003, secondo WQCS, e il 5 luglio 2018 Mattamy Homes ha annunciato l'acquisto di oltre 2.780 acri nella zona. St. Lucie West si trova tra il Florida's Turnpike e la I-95, all'uscita 121; a Tradition si arriva dall'uscita 118, su Tradition Parkway, secondo la guida stradale AARoads. In entrambe ci sono oneri di distretti speciali: il St. Lucie West Services District addebita sull'avviso dell'imposta sugli immobili (property tax bill) un Benefit Assessment e un Maintenance Assessment e fattura acqua e fognature ogni mese, mentre l'audit dell'esercizio 2018 del Tradition Community Development District 1 (un distretto di sviluppo comunitario, o CDD) indica che i suoi contributi sono fatturati e riscossi dall'esattore delle imposte della contea (tax collector). Questo articolo non indica gli importi attuali dei contributi per nessuna delle due zone, quindi controlla l'avviso d'imposta dell'immobile che ti interessa.

Tradition e St. Lucie West sono entrambe aree pianificate di Port St. Lucie, ma sono nate in decenni diversi, fanno capo a distretti speciali diversi e si trovano vicino a uscite diverse della I-95. Questo articolo usa i dati del Comune, i documenti dei distretti stessi e le descrizioni dei gestori, e segnala dove manca un dato.

Tradition e St. Lucie West in sintesi

Voce	St. Lucie West	Tradition
Acri e unità abitative approvate secondo il Comune (bozza di piano di giugno 2026, dati comunali 2025)	4.614 acri, 7.523 unità	2.727,45 acri, 6.161 unità
Area più ampia	Il distretto dei servizi copre «4.600 acri», dal Turnpike alla I-95	8.200 acri noti come Tradition, compresa Southern Grove (documenti comunali, 2018 e 2020)
Prime date	Servizi di pubblica utilità del promotore dal 1987; distretto dei servizi istituito nel 1990	Tradition CDD 1 in vigore dal 21 agosto 2001; primi edifici il 25 aprile 2003
Distretto speciale	St. Lucie West Services District (capitolo 190)	Tradition Community Development District 1 (altri non confermati)
Sull'avviso dell'imposta sugli immobili	Benefit Assessment e Maintenance Assessment	Contributi non ad valorem, fatturati e riscossi dall'esattore delle imposte della contea (audit del CDD 1, esercizio 2018)
Acqua e fognature	Distretto dei servizi, con bolletta mensile	Non trattato in questo articolo
Uscita della I-95	121, St. Lucie West Boulevard	118, Tradition Parkway e Gatlin Boulevard (AARoads)
Strutture trattate qui	Clover Park, ritiro precampionato (spring training) dei New York Mets	Cleveland Clinic Tradition Hospital, Keiser University, Tradition Center for Commerce
Quartieri trattati qui	Lake Charles, Kings Isle	Manderlie, Emery, Telaro, Cadence

Quanto sono grandi Tradition e St. Lucie West?

Nella bozza dell'elemento sulla destinazione d'uso futura (Future Land Use Element) del Comune, datata giugno 2026, la tabella dei Developments of Regional Impact (DRI), che il Comune basa sui propri dati del 2025, attribuisce a St. Lucie West 4.614 acri con 7.523 unità abitative approvate e a Tradition 2.727,45 acri con 6.161. Un'altra tabella consente al DRI di Tradition fino a 1.725.664 piedi quadrati (sq ft) di superfici non residenziali, 150 camere d'albergo e «300 ALF» (unità in residenze assistite, assisted living facility).

«Tradition» può indicare più del DRI. Una scheda informativa del Comune su Southern Grove, senza data ma con riferimenti a date di marzo e aprile 2018, dice che Southern Grove «fa parte di una zona di 8.200 acri nota al pubblico e commercializzata come “Tradition”» e descrive Western Grove come la parte occidentale non ancora sviluppata. Quindi una casa proposta come «a Tradition» potrebbe trovarsi a Southern Grove anziché nel DRI di Tradition: chiedi quale dei due.

Anche il numero di case previste cambia da fonte a fonte. Il comunicato di Mattamy Homes del 5 luglio 2018 sull'acquisto di «oltre 2.780 acri» a Tradition indicava che il terreno era «destinato a 7.800 lotti per case unifamiliari, plurifamiliari e per adulti attivi», più dei 6.161 del DRI. Il comunicato non dice se quel terreno comprenda Southern Grove o Western Grove.

Quando sono state costruite, e chi le ha sviluppate?

St. Lucie West è arrivata prima. La presentazione delle tariffe del St. Lucie West Services District del 28 agosto 2024 indica che i servizi di pubblica utilità sono partiti con il promotore nel 1987, e il distretto dice di essere stato «istituito nel 1990». Secondo MiLB.com, Clover Park è stato «completato in tempo per la stagione 1988», e una pagina senza data di Real Estate of Florida dice che Kings Isle è stata «costruita da Lennar nei primi anni '90». Nessuna fonte primaria citata qui indica chi abbia pianificato e sviluppato St. Lucie West, quindi questo articolo non fa nomi.

Poi è arrivata Tradition. Il Tradition Community Development District 1 è stato istituito «con ordinanza della contea di St. Lucie, Florida, in vigore dal 21 agosto 2001 e successive modifiche», secondo il suo audit per l'esercizio chiuso al 30 settembre 2018. A maggio 2023 WQCS ha riportato che il Town Hall e la Town Square di Tradition sono stati «i primi edifici ad aprire nella comunità», il 25 aprile 2003, e che Core Communities era «il promotore originario». Secondo la scheda del Comune su Southern Grove, nel 2007 Core Communities ha collaborato con il Comune per istituire uno Special Assessment District (distretto di contributi speciali) che finanziasse $165.529.700 di infrastrutture a Southern Grove, e nel 2010 Core Communities è venuta meno ai propri obblighi verso una società collegata a Tradition Land Co., che è diventata proprietaria di Southern Grove tramite un pignoramento consensuale (consensual foreclosure).

Dove si trovano, e quali uscite della I-95 le servono?

Secondo il St. Lucie West Services District, la sua area di servizio «va dal Florida's Turnpike alla I-95», con il canale C-108 vicino alla zona di Torino a nord e Crosstown Parkway a sud. Le indicazioni stradali della contea di St. Lucie per Clover Park usano l'uscita 121 della I-95, St. Lucie West Boulevard.

Per Tradition, la guida stradale AARoads (una fonte secondaria, aggiornata al 29 ottobre 2022) descrive l'uscita 118 come il collegamento tra la I-95 e «Tradition Parkway a ovest e Gatlin Boulevard a est». Riporta inoltre che lo svincolo dell'uscita 120 su Crosstown Parkway «è stato aperto il 28 marzo 2009» e che l'uscita 114 su Becker Road «è stata aperta al traffico il 31 luglio 2009».

St. Lucie West è un CDD? Come il distretto dei servizi addebita i costi ai proprietari

Sì. Il St. Lucie West Services District (SLWSD) dice di essere stato «istituito nel 1990 ai sensi del capitolo 190 delle leggi della Florida», e la sua presentazione del 28 agosto 2024 lo descrive come un distretto di sviluppo comunitario costituito in base alla legge Uniform Community Development District Act of 1980. Serve «4.600 acri di terreno» e «circa 7.000 utenti del servizio idrico», fornisce acqua potabile, depurazione delle acque reflue e acqua riciclata per l'irrigazione, gestisce i sistemi di drenaggio delle acque piovane ed è amministrato da «un Board of Supervisors di cinque membri eletti che vivono nella comunità».

I proprietari lo pagano attraverso due canali. Secondo il distretto, il suo «CDD Non-Ad Valorem Assessment» «compare sull'avviso annuale dell'imposta sugli immobili», mentre le tariffe dei servizi «compaiono sulla bolletta mensile di acqua e fognature». Le sue FAQ descrivono due contributi annuali sull'avviso d'imposta: il Benefit Assessment, che «finanzia progetti speciali a beneficio dell'intero distretto o di aree specifiche al suo interno», e il Maintenance Assessment, per i sistemi di drenaggio delle acque piovane, i bacini di ritenzione, le zone umide e altre voci.

Gli aumenti che compaiono in questi documenti del distretto riguardano le tariffe dei servizi; nessuno mostra un aumento dei contributi sull'avviso d'imposta. La presentazione del 28 agosto 2024 raccomandava aumenti tariffari del 9,0% per l'esercizio 2025 (indicato come proposto) e del 9,0% per il 2026, poi del 3,5% l'anno dal 2027 al 2029, per un totale cumulato del 31,7%. La newsletter di giugno 2025 indicava una bolletta combinata di acqua e fognature di $81,26 per 4.500 galloni e annunciava un aumento del 9% previsto per l'esercizio 2026. Nessuno dei due documenti riporta l'importo attuale dei due contributi sull'avviso d'imposta, quindi il documento da guardare è l'avviso d'imposta dell'immobile stesso.

Quali sono i distretti di sviluppo comunitario di Tradition?

Il distretto documentato qui è il Tradition Community Development District 1. Il suo audit per l'esercizio chiuso al 30 settembre 2018, depositato presso il Florida Auditor General, descrive «contributi non ad valorem sui terreni che ne beneficiano all'interno del distretto», fatturati e riscossi dall'esattore delle imposte della contea, con un esercizio che inizia il 1° ottobre. Al 30 settembre 2018 riportava in circolazione $45.810.000 di obbligazioni Special Assessment Refunding Bonds, Series 2014, e $6.095.000 di Irrigation System Revenue Bonds, Series 2017. Quell'audit risale all'esercizio 2018, e questo articolo non fornisce l'elenco completo dei distretti di Tradition né il contributo attuale di nessuno di essi.

La sezione 190.048 delle leggi della Florida indica che imposte e contributi dei CDD sono «FISSATI OGNI ANNO DAL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DEL DISTRETTO» e si aggiungono alle imposte della contea e agli altri tributi locali. Per una rivendita in una delle due zone, chiedi l'ultimo avviso dell'imposta sugli immobili: lo SLWSD dice che il suo contributo compare lì, e l'audit del Tradition CDD 1 indica che i suoi contributi sono fatturati e riscossi dall'esattore delle imposte della contea. Se la casa si trova nella parte di Southern Grove dell'area commercializzata come Tradition, chiedi anche se si applica lo Special Assessment District del 2007.

Quali strutture ci sono in ciascuna zona?

St. Lucie West. «La contea di St. Lucie gestisce Clover Park», dice la contea, che lo definisce «la sede del ritiro precampionato dei New York Mets» e «il centro di tutte le attività delle leghe minori dei New York Mets». L'articolo di MiLB.com del 1° febbraio 2023 indica l'indirizzo, 31 Piazza Drive, ricorda che in origine l'impianto era il Thomas J. White Stadium e scrive che «l'impianto è stato oggetto di un progetto di ristrutturazione da $57 milioni, in gran parte completato poco prima dello spring training del 2020». Le due fonti non concordano sulla capienza: la contea indica 7.800 posti, MiLB.com 7.160.

Tradition. Il Cleveland Clinic Tradition Hospital si trova al 10000 SW Innovation Way, con medici in «71 specialità e sottospecialità mediche» e un pronto soccorso attivo 24/7, secondo Cleveland Clinic. Il comunicato di Mattamy del 5 luglio 2018 parlava dell'«ospedale da 177 posti letto aperto di recente a Tradition», senza nominarlo. Il campus di Port St. Lucie della Keiser University, «il campus di due piani e 74.000 piedi quadrati su nove acri», si trova al 9400 Discovery Way, a Tradition, ed è stato inaugurato il 19 luglio 2017. L'Economic Development Element del Comune, adottato il 26 ottobre 2020, descrive il Tradition Center for Commerce come «una parte di 1.175 acri della comunità di 8.200 acri» con «oltre 10 milioni di piedi quadrati», e nel 2023 WQCS ha descritto il Tradition Regional Park come un «parco di 110 acri».

Quali quartieri ci sono in ciascuna zona?

A St. Lucie West, secondo l'associazione di Lake Charles la comunità «è composta da 1128 case», 102 case a schiera (townhome) e 1.026 case unifamiliari, dietro «un ingresso con cancello presidiato da una guardia di sicurezza», ed «è sede di oltre 500 acri di riserve naturali aperte»; le sue quote «comprendono la manutenzione del verde, la TV via cavo di base e internet». Kings Isle è una «comunità di 987 case» con «un limite di età 55+», secondo la pagina senza data di Real Estate of Florida, che indica quote dei proprietari da $260 a $290 al mese a seconda della sotto-associazione (Isle) di appartenenza; verifica le quote attuali con l'associazione. Ho guide dedicate a Lake Charles e a Kings Isle.

A Tradition, WQCS ha riportato a maggio 2023 che negli ultimi cinque anni Mattamy Homes aveva «dato vita a diversi nuovi quartieri», tra cui Manderlie, Emery, Telaro e Cadence. Per costruttori, prezzi pubblicizzati ed etichette 55+ a Tradition, leggi il mio articolo sulle comunità di nuova costruzione a Port St. Lucie. Vitalia at Tradition ha una sua guida dedicata.

Quanto costano le case a Tradition e a St. Lucie West?

I comunicati pubblici delle associazioni degli agenti immobiliari (REALTOR) e gli altri dati pubblici basati sull'MLS (la banca dati degli immobili condivisa dagli agenti) non riportano le vendite delle due zone prese singolarmente. Un portale di annunci pubblica dati per quartiere, ma la sua pagina su St. Lucie West mostra dati più vecchi di quella su Tradition, quindi questo articolo non confronta i prezzi. Il confronto corretto si fa sulle vendite concluse nei singoli quartieri, e posso recuperarle io per te.

Che cosa questo articolo non chiarisce

Chi ha pianificato e sviluppato St. Lucie West; l'elenco completo dei distretti di Tradition e quale copra una determinata strada; gli importi attuali dei contributi dello SLWSD o di qualsiasi distretto di Tradition; quali degli aumenti tariffari raccomandati per gli esercizi dal 2025 al 2029 il consiglio abbia adottato; la capienza e il proprietario di Clover Park; e il fornitore di acqua e fognature di Tradition. Per confermare i numeri di una casa specifica, rivolgiti al distretto, all'esattore delle imposte della contea e all'avviso d'imposta dell'immobile stesso.

Domande frequenti su Tradition e St. Lucie West

St. Lucie West è un CDD?

Sì. Il St. Lucie West Services District dice di essere stato istituito nel 1990 ai sensi del capitolo 190, e la sua presentazione delle tariffe del 28 agosto 2024 lo descrive come un distretto di sviluppo comunitario. Secondo il distretto, il suo contributo compare sull'avviso annuale dell'imposta sugli immobili.

Che cosa addebita il St. Lucie West Services District sull'avviso d'imposta?

Un Benefit Assessment per i progetti del distretto e un Maintenance Assessment per i sistemi di drenaggio delle acque piovane, i bacini di ritenzione, le zone umide e altre voci. Acqua e fognature arrivano su una bolletta mensile separata, e l'avviso d'imposta dell'immobile mostra gli importi attuali dei contributi.

Chi sviluppa Tradition?

Secondo WQCS, il promotore originario era Core Communities. Il 5 luglio 2018 Mattamy Homes ha annunciato di aver acquistato oltre 2.780 acri a Tradition.

Quanto è grande Tradition rispetto a St. Lucie West?

La bozza di giugno 2026 del piano comunale di destinazione d'uso, in una tabella basata su dati comunali del 2025, attribuisce al DRI di Tradition 2.727,45 acri e 6.161 unità abitative approvate e a St. Lucie West 4.614 acri e 7.523. Documenti comunali del 2018 e del 2020 descrivono la zona più ampia nota come Tradition, compresa Southern Grove, come un'area di 8.200 acri.

Quali uscite della I-95 servono Tradition e St. Lucie West?

Le indicazioni stradali della contea di St. Lucie per Clover Park usano l'uscita 121, St. Lucie West Boulevard. La guida stradale AARoads (fonte secondaria, aggiornata al 29 ottobre 2022) descrive l'uscita 118 come Tradition Parkway a ovest e Gatlin Boulevard a est.

Dove si svolge il ritiro precampionato dei Mets?

A Clover Park, a St. Lucie West, vicino all'uscita 121 della I-95. La contea di St. Lucie dice di gestire l'impianto e lo definisce la sede del ritiro precampionato dei New York Mets.

Parla con William. Stai scegliendo tra Tradition e St. Lucie West? Chiamami o mandami un SMS con la fascia di prezzo e i quartieri che stai valutando. Recupererò le vendite concluse di recente in ciascuno, controllerò i contributi dei distretti sugli avvisi d'imposta di case comparabili e ti mostrerò il tragitto fino all'uscita della I-95 che useresti, così potrai confrontarli strada per strada. Chiama o scrivi un SMS al (772) 800-2274 oppure mandami un messaggio (in inglese). Lavoro in inglese, ma se preferisci parlare in italiano, basta dirmelo e sarò felice di organizzare un'assistenza in italiano.

Informazioni di carattere generale, non consulenza legale, fiscale, creditizia o assicurativa, e nessuna garanzia su prezzi, costi, date o risultati. Questo articolo non indica gli importi attuali dei contributi del St. Lucie West Services District né di alcun distretto di sviluppo comunitario di Tradition, né l'elenco completo dei distretti di Tradition, e gli aumenti delle tariffe dei servizi indicati sono stati raccomandati in una presentazione di agosto 2024; verifica contributi e tariffe con il distretto, il St. Lucie County Tax Collector e l'avviso d'imposta dell'immobile, e le quote dell'associazione dei proprietari (HOA) con l'associazione stessa. Riferimenti consultati il 24 ottobre 2026. William Merchant, agente immobiliare (REALTOR®), RE/MAX Gold. Ogni ufficio RE/MAX è di proprietà e gestione indipendenti. Equal Housing Opportunity (pari opportunità nell'accesso alla casa).

Fonti

William Merchant