In breve: Comprare una seconda casa sulla Treasure Coast significa niente esenzione homestead (per l'abitazione principale), un tetto annuo del 10% agli aumenti del valore imponibile (assessed value) per le imposte non scolastiche, le regole dell'associazione e le imposte sugli affitti se la affitti, e regole su assicurazione e mutuo diverse da quelle di un'abitazione principale. L'esenzione homestead spetta solo a una casa che il 1° gennaio è la tua residenza permanente (s. 196.031(1)(a)), e l'Emendamento 3 (Amendment 3), sulla scheda delle elezioni generali del 2026, abbasserebbe quel tetto al 5% a partire dal 1° gennaio 2027 se lo approvasse il 60% degli elettori. Le restrizioni agli affitti che un'associazione adotta prima che tu acquisisca la proprietà si applicano anche a te; gli affitti di 6 mesi o meno sono soggetti all'imposta statale del 6%, e un appartamento in condominio (condo) affittato in questo modo nella contea di St. Lucie, Martin o Indian River rientra anche nell'imposta turistica della contea (tourist development tax) del 5%, secondo il modulo DR-15TDT (R. 10/26) del DOR, il dipartimento delle entrate della Florida; chiedi alla contea come quell'imposta tratta le case. Gli acquirenti canadesi e di altri paesi devono fare i conti anche con il test dei 183 giorni di presenza sostanziale del fisco federale americano (IRS) e, in caso di vendita futura, con la ritenuta FIRPTA (prevista dalla legge federale sulle vendite di immobili da parte di stranieri): sono questioni da affrontare con un consulente fiscale esperto di fiscalità transfrontaliera (cross-border).
Ecco che cosa dicono le leggi e gli enti sull'acquisto di una seconda casa qui, secondo la mia lettura del 24 ottobre 2026, e a chi rivolgersi per ciascun aspetto.
Si può avere l'esenzione homestead su una seconda casa in Florida?
No. L'esenzione richiede che al 1° gennaio tu sia titolare della proprietà e che «in buona fede» ne faccia la tua residenza permanente o quella di una persona legalmente o naturalmente a tuo carico (s. 196.031(1)(a), Florida Statutes 2026). Una casa per l'inverno che non è la tua residenza permanente non ne ha diritto.
Il comma (6) esclude inoltre dall'esenzione chi «riceve o rivendica il beneficio di un'esenzione dall'imposta ad valorem o di un credito d'imposta in un altro stato in cui è richiesta la residenza permanente» per ottenerlo. Quel comma parla di altri stati, non di altri paesi, ma il requisito della residenza permanente vale per tutti.
Di quanto possono aumentare le imposte sugli immobili di una seconda casa?
Una casa senza esenzione homestead con «nove o meno unità abitative» rientra nella sezione 193.1554. Il primo anno viene valutata al valore di mercato (just value) determinato dall'ufficio di stima della contea, il Property Appraiser (comma (2)). Da lì in poi, la variazione del valore imponibile «non può superare il 10 per cento del valore imponibile dell'immobile dell'anno precedente» (comma (3)), per tutte le imposte diverse da quelle dei distretti scolastici. Il tetto limita il valore imponibile, non l'importo dell'avviso d'imposta (tax bill). Dopo una vendita, il valore torna al valore di mercato al 1° gennaio successivo (comma (5)).
| Seconda casa ipotetica | Importo | Base |
|---|---|---|
| Prima valutazione | $400.000 | Valore di mercato, s. 193.1554(2) |
| Valore di mercato al 1° gennaio successivo | $460.000 | Ipotesi |
| Valore imponibile massimo per le imposte non scolastiche | $440.000 | Più il 10% di $400.000, s. 193.1554(3) |
| Valore per le imposte scolastiche | $460.000 | Senza tetto |
| Valore non scolastico con un tetto del 5% | $420.000 | Se passa l'Emendamento 3, dal 1° gennaio 2027 |
L'Emendamento 3 (CS/HJR 1-F), sulla scheda delle elezioni generali del 2026, ridurrebbe quel tetto al 5% a partire dal 1° gennaio 2027 se lo approvasse il 60% degli elettori; al 24 ottobre 2026 il risultato non è noto. Leggi il mio articolo sull'Emendamento 3 e quello su perché l'avviso d'imposta del venditore può trarre in inganno chi compra.
Che cosa succede se in seguito la Florida diventa la tua residenza permanente?
L'ufficio di stima considera l'intenzione di stabilire una residenza permanente «una valutazione di fatto» (s. 196.015), soppesando fattori come (a) una dichiarazione di domicilio registrata nei registri pubblici della contea, (e) l'iscrizione alle liste elettorali della Florida, (f) una patente di guida della Florida e (h) l'indirizzo indicato nelle dichiarazioni dei redditi federali. Per l'esenzione homestead chiedi all'ufficio di stima; per lo stato da cui provieni, a un commercialista (CPA) o a un consulente fiscale.
L'associazione dei proprietari (HOA) o l'associazione condominiale può impedirti di affittarla?
Spesso sì, e di solito chi compra è vincolato. Per le associazioni dei proprietari, la sezione 720.306(1)(h)1. indica che una restrizione agli affitti «adottata dopo il 1° luglio 2021» si applica solo al proprietario che «acquisisce la proprietà del lotto dopo la data di entrata in vigore» o che vi acconsente. In base al punto (1)(h)2., però, una modifica volta a «vietare o regolare i contratti di locazione di durata inferiore a 6 mesi» o a «vietare di affittare un lotto più di tre volte in un anno solare» si applica a tutti i proprietari.
Per i condomini, la sezione 718.110(13) indica che una modifica «che vieta ai proprietari delle unità di affittarle o che modifica la durata della locazione», o che limita il numero di volte in cui i proprietari possono affittare, si applica solo ai proprietari che vi acconsentono e a quelli che «acquisiscono la proprietà delle loro unità dopo la data di entrata in vigore di tale modifica», senza un'eccezione per gli affitti brevi come quella della legge sulle HOA. Se per te l'affitto è importante, fai esaminare a un avvocato immobiliarista della Florida la dichiarazione condominiale (declaration), le modifiche e i regolamenti prima di firmare.
Affittarla: la licenza e le imposte
Il Department of Business and Professional Regulation (DBPR) richiede una licenza per affitti turistici (vacation rental license) «se affitti un'intera unità più di tre volte in un anno solare» per periodi inferiori a 30 giorni o a un mese solare (il più breve dei due), oppure se l'unità è pubblicizzata come affittata regolarmente. La sua guida, consultata il 24 ottobre 2026, indica una quota di domanda di $50 e una quota di $10 per l'Hospitality Education Program (HEP), più la tariffa della licenza: $170 per un anno intero o $90 per mezzo anno per una singola unità.
Per le imposte il confine è diverso. L'imposta della Florida del 6% sul «canone totale addebitato» (s. 212.03(1)(a)) non si applica all'inquilino con «un contratto di locazione scritto in buona fede di durata superiore a 6 mesi per una residenza continuativa» (s. 212.03(4)). L'imposta turistica della contea colpisce gli affitti «per un periodo di 6 mesi o meno» nelle strutture ricettive elencate dalla sua legge, che nomina condomini e appartamenti ma non le case unifamiliari (s. 125.0104(3)(a)1.). Il modulo DR-15TDT (R. 10/26) del Department of Revenue la indica al 5% nelle contee di St. Lucie, Martin e Indian River, «in aggiunta all'imposta statale sulle vendite del 6% e a qualsiasi sovrattassa discrezionale sulle vendite applicabile», e avverte che non tutte le contee comunicano al DOR le variazioni delle aliquote, quindi verifica l'aliquota con la contea.
Quindi un unico affitto stagionale di tre mesi di un condo nella contea di St. Lucie potrebbe non richiedere la licenza del DBPR ed essere comunque tassato: su $12.000 di canone, $720 di imposta statale e $600 di imposta turistica, $1.320 prima di qualsiasi sovrattassa. Chiedi all'esattore delle imposte della contea (tax collector) come si applica l'imposta turistica a una casa, e chiedi al Comune se Port St. Lucie ha regole proprie sugli affitti turistici. Il mio articolo sulle case per gli ospiti e sugli affitti spiega come si inseriscono le regole locali.
Si può avere un mutuo per seconda casa e affittarla comunque?
La Selling Guide di Fannie Mae (B2-1.1-01, 5 ottobre 2022) indica che una seconda casa «deve essere occupata dal mutuatario per una parte dell'anno», «è limitata alle abitazioni di una sola unità» e «non deve essere un immobile in affitto né una multiproprietà», e che il mutuatario deve averne il controllo esclusivo, senza accordi che diano «a una società di gestione il controllo sull'occupazione». Se la banca o l'istituto di credito (lender) individua un reddito da affitto, il mutuo (mortgage) può comunque essere ceduto come seconda casa «purché il reddito non venga usato per qualificare il mutuatario». Se pensi di usare un programma di affitto, dillo alla banca prima di fare domanda.
Assicurare una casa in cui non vivi tutto l'anno
Citizens Property Insurance dice della sua polizza HO-3: «Il proprietario deve vivere nella casa come residenza principale». La sua polizza DP-3 (dwelling fire) è disponibile per «immobili occupati da inquilini» e per «immobili che altrimenti potrebbero non avere i requisiti per una polizza HO-3 o HO-8», e la sua polizza HO-6 per i condo è «disponibile per i proprietari di unità condominiali che vivono nell'unità». Queste pagine non dicono nulla di case stagionali o vuote né di clausole sulla mancata occupazione (vacancy clauses), quindi chiedi a un agente assicurativo abilitato quale polizza è adatta e che cosa richiede quando sei via.
Per le alluvioni, la legge federale fissa la sovrattassa annuale del NFIP (il programma federale di assicurazione contro le alluvioni) a $250 per «un immobile residenziale che non è la residenza principale di una persona fisica», contro $25 negli altri casi (42 U.S.C. 4015a(b)). Il mio articolo sulle zone a rischio alluvione di Port St. Lucie tratta le zone e il requisito di Citizens sull'assicurazione contro le alluvioni.
Acquirenti canadesi e di altri paesi: il test dei 183 giorni e la FIRPTA
Il test di presenza sostanziale (substantial presence test) dell'IRS è soddisfatto con «31 giorni nell'anno in corso e» «183 giorni nel triennio» che si chiude con quell'anno, contando tutti i giorni dell'anno in corso, un terzo di quelli dell'anno precedente e un sesto di quelli dell'anno prima ancora.
| Giorni negli Stati Uniti in ciascuno degli anni 2024, 2025 e 2026 | Conteggio ponderato per il 2026 | Test superato? |
|---|---|---|
| 120 | 120 + 40 + 20 = 180 | No, sotto i 183 |
| 150 | 150 + 50 + 25 = 225 | Sì, anche se potrebbe valere l'eccezione del legame più stretto (closer connection) |
L'eccezione del legame più stretto (closer connection exception) richiede di essere stati «presenti negli Stati Uniti meno di 183 giorni nell'anno», un domicilio fiscale (tax home) in un solo paese straniero «per l'intero anno», un legame più stretto con quel paese e nessun passo verso una green card. L'IRS indica che «devi presentare il Form 8840, Closer Connection Exception Statement for Aliens», allegato a una dichiarazione dei redditi o spedito entro la scadenza della dichiarazione.
Quando un proprietario straniero vende, l'acquirente trattiene «il 15 per cento dell'importo realizzato» ai sensi della FIRPTA (26 U.S.C. 1445(a)). Non c'è ritenuta se l'acquirente compra la casa «per usarla come propria residenza» a $300.000 o meno (comma (b)(5)), e la ritenuta è del 10% per una residenza di questo tipo fino a $1.000.000 (comma (c)(4)). Secondo l'IRS, la regola della residenza richiede un acquirente persona fisica che, personalmente o con la famiglia, abbia «piani precisi di risiedere nell'immobile per almeno il 50% dei giorni in cui l'immobile è usato da qualsiasi persona» in ciascuno dei primi due periodi di 12 mesi dopo la vendita; i giorni in cui la casa resta vuota non contano, quelli in cui è affittata sì. Su una vendita da $600.000, la ritenuta è di $90.000, oppure di $60.000 se la regola della residenza è rispettata. Poiché è l'acquirente a trattenere, la questione ti riguarda anche quando compri da un venditore straniero. Questo articolo non tratta il lato canadese, quindi esamina le regole di entrambi i paesi con un consulente fiscale esperto di fiscalità transfrontaliera.
Si può chiudere la compravendita (closing) senza prendere l'aereo?
Un notary public online della Florida (il pubblico ufficiale che autentica le firme) che si trova fisicamente in Florida può operare ovunque si trovi il firmatario, in audio-video (s. 117.265(1) e (2)). Se il firmatario è fuori dalla Florida, il notary deve confermare che desidera un notary della Florida e l'applicazione della legge della Florida (comma (3)). L'identità può essere dimostrata con la presentazione a distanza del documento d'identità, l'analisi delle credenziali e la verifica dell'identità (comma (4)(b)); se questi controlli non vanno a buon fine, «il notary public online non può eseguire la notarizzazione online». Chiedi per tempo alla title company (la società che verifica la proprietà e gestisce la chiusura) o all'avvocato che segue il closing se la tua banca e ogni documento lo accetteranno.
Le chiusure a distanza si appoggiano all'email, e il rapporto annuale 2025 dell'Internet Crime Complaint Center (IC3) dell'FBI descrive casi di acquirenti che «stavano chiudendo l'acquisto di una casa quando hanno ricevuto un'email che si spacciava per i loro veri avvocati» e di un'email di una «title company» compromessa con istruzioni per il bonifico. Conta 24.768 denunce per compromissione delle email aziendali (business email compromise) a livello nazionale, in tutti i settori, con perdite per $3.046.598.558. Considerando tutti i tipi di denuncia, colloca la Florida al terzo posto tra gli stati, con 71.843 denunce e perdite per $1.596.138.595. Se il denaro finisce nel posto sbagliato, il rapporto avverte che «il tempo è essenziale»: «Contatta immediatamente il tuo istituto finanziario e chiedi il richiamo dei fondi», e presenta una denuncia su www.ic3.gov. Diffida delle istruzioni per il bonifico che arrivano via email e verificale direttamente con la title company o con l'avvocato del closing prima di inviare denaro.
Che cosa verificare prima di un'offerta
Questo articolo non tratta le aliquote delle sovrattasse discrezionali sulle vendite, e il testo di Citizens sulla HO-6 non chiarisce se sia adatta a chi occupa la casa solo per parte dell'anno. Prima di presentare un'offerta:
- Chiedi per iscritto all'associazione la durata minima degli affitti, il limite annuale ed eventuali procedure di approvazione.
- Chiedi all'ufficio di stima della contea come verrà valutata la casa quando la vendita riporterà il valore a quello di mercato.
- Se non hai la cittadinanza statunitense né la green card, rivolgiti a un consulente fiscale esperto di fiscalità transfrontaliera per il test dei 183 giorni, il Form 8840 e la FIRPTA.
Le domande degli snowbird (chi vive negli stati del Nord e passa l'inverno in Florida) sull'acquisto di una seconda casa
Si può avere l'esenzione homestead su una casa per l'inverno in Florida?
No, a meno che il 1° gennaio non sia la tua residenza permanente, in base alla sezione 196.031(1)(a). È escluso anche chi riceve in un altro stato un'esenzione o un credito d'imposta sugli immobili legato alla residenza, in base alla sezione 196.031(6).
Di quanto possono aumentare le imposte sugli immobili di una seconda casa in Florida?
Dopo il primo anno, il suo valore imponibile per le imposte non scolastiche non può aumentare più del 10% l'anno, e dopo una vendita torna al valore di mercato (s. 193.1554). L'Emendamento 3, sulla scheda delle elezioni generali del 2026, abbasserebbe il tetto al 5% a partire dal 1° gennaio 2027 se lo approvasse il 60% degli elettori.
L'HOA può impedirti di affittare la seconda casa?
Le restrizioni agli affitti delle HOA adottate dopo il 1° luglio 2021 vincolano i proprietari che acquisiscono la proprietà in seguito o che vi acconsentono, e una modifica che limita gli affitti sotto i 6 mesi o oltre le tre volte l'anno vincola tutti i proprietari (s. 720.306(1)(h)). Le modifiche condominiali sugli affitti vincolano i proprietari che acconsentono e chi compra dopo (s. 718.110(13)).
Quali imposte si pagano se affitti per brevi periodi la casa sulla Treasure Coast?
Gli affitti di 6 mesi o meno sono soggetti all'imposta statale del 6% più l'eventuale sovrattassa discrezionale sulle vendite, e il DOR indica un'imposta turistica della contea del 5% nelle contee di St. Lucie, Martin e Indian River, che la legge applica ai condomini, tra le altre strutture ricettive (per le case chiedi alla contea). Il DBPR richiede una licenza per affitti turistici oltre i tre affitti l'anno di durata inferiore a 30 giorni o a un mese solare, oppure quando l'unità è pubblicizzata come affittata regolarmente.
Sono canadese. Passare gli inverni in Florida mi rende residente fiscale negli Stati Uniti?
Può succedere, in base al test di presenza sostanziale dell'IRS, che considera 183 giorni in tre anni. L'eccezione del legame più stretto richiede inoltre meno di 183 giorni nell'anno, un domicilio fiscale e un legame più stretto con un solo paese straniero, nessun passo verso la green card e il Form 8840 presentato entro la scadenza della dichiarazione, quindi controlla i tuoi giorni con un consulente fiscale esperto di fiscalità transfrontaliera.
Si può chiudere l'acquisto di una casa in Florida senza essere presenti?
La Florida consente la notarizzazione online in audio-video, con controlli a distanza del documento d'identità e verifica dell'identità, in base alla sezione 117.265. Chiedi alla title company o all'avvocato del closing se la tua banca e i documenti la accetteranno.
Parla con William. Stai pensando a una casa per l'inverno sulla Treasure Coast? Chiamami o scrivimi un SMS con le comunità che stai valutando, la fascia di prezzo e i mesi in cui pensi di stare qui. Raccoglierò le regole sugli affitti e le vendite concluse di recente di ciascuna comunità, ti segnalerò le regole che limiterebbero l'affitto mentre sei via e preparerò l'elenco delle domande da fare alla banca, all'agente assicurativo e al consulente fiscale. Chiama o scrivi un SMS al (772) 800-2274 oppure mandami un messaggio (in inglese). Lavoro in inglese, ma se preferisci parlare in italiano, basta dirmelo e sarò felice di organizzare un'assistenza in italiano.
Informazioni di carattere generale, non consulenza legale, fiscale, creditizia o assicurativa, e nessuna garanzia su prezzi, costi, date o risultati. L'Emendamento 3 è sulla scheda delle elezioni generali del 2026, le tariffe del DBPR e le aliquote cambiano, e questo articolo non tratta le regole di Port St. Lucie sugli affitti turistici né il modo in cui l'imposta turistica si applica alle case; verifica con l'ufficio di stima e l'esattore delle imposte della contea, il DBPR, la tua associazione, un agente assicurativo abilitato, la tua banca, un avvocato immobiliarista della Florida e, per le questioni fiscali statunitensi e canadesi, un consulente fiscale esperto di fiscalità transfrontaliera. Riferimenti consultati il 24 ottobre 2026. William Merchant, agente immobiliare (REALTOR®), RE/MAX Gold. Ogni ufficio RE/MAX è di proprietà e gestione indipendenti. Equal Housing Opportunity (pari opportunità nell'accesso alla casa).
Fonti
- Florida Statutes 196.031, esenzione homestead, (1)(a) e (6) (2026) (in inglese)
- Florida Statutes 196.015, fattori di residenza permanente per l'ufficio di stima (2026) (in inglese)
- Florida Statutes 193.1554, immobili residenziali senza homestead, limite del 10% per le imposte non scolastiche (2026) (in inglese)
- Florida Legislature: CS/HJR 1-F (2026 Special Session F), testo definitivo (enrolled), limite per gli immobili senza homestead del 10% prima e del 5% dal 1° gennaio 2027 (pubblicato il 2 giugno 2026) (in inglese)
- Florida House of Representatives: analisi tecnica (staff analysis) della CS/HJR 1-F, approvazione del 60% degli elettori alle elezioni generali del 2026 (16 giugno 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 720.306, associazioni dei proprietari, (1)(h) modifiche sugli affitti (2026) (in inglese)
- Florida Statutes 718.110, modifiche della dichiarazione condominiale, (13) modifiche sugli affitti (2026) (in inglese)
- Florida DBPR: guida alle licenze per affitti turistici, tariffe e requisiti (senza data, consultata il 24 ottobre 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 212.03, imposta sugli affitti brevi (transient rentals tax), (1)(a) e (4) (2026) (in inglese)
- Florida Statutes 125.0104, tourist development tax, (3)(a)1. (2026) (in inglese)
- Florida Department of Revenue: Form DR-15TDT, aliquote della tourist development tax delle contee (R. 10/26) (in inglese)
- Fannie Mae Selling Guide B2-1.1-01, Occupancy Types (5 ottobre 2022) (in inglese)
- Citizens Property Insurance: Personal policies, HO-3, DP-3 e HO-6 (senza data) (in inglese)
- 42 U.S.C. 4015a, sovrattassa sulle polizze NFIP, (b), $250 per le residenze non principali (Cornell LII) (in inglese)
- IRS: Substantial Presence Test (ultima revisione 14 marzo 2026) (in inglese)
- IRS: Closer Connection Exception to the Substantial Presence Test, Form 8840 (aggiornato al 16 luglio 2026) (in inglese)
- 26 U.S.C. 1445, ritenuta FIRPTA, (a), (b)(5) e (c)(4) (Cornell LII) (in inglese)
- IRS: Exceptions from FIRPTA Withholding, regola della residenza (aggiornato al 15 luglio 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 117.265, notarizzazione online, da (1) a (4)(b) (2026) (in inglese)
- FBI Internet Crime Complaint Center: 2025 IC3 Annual Report (data di pubblicazione non indicata) (in inglese)
