תשובה קצרה: מלבד סילוק המשכנתא, אלה העלויות העיקריות: עמלת התיווך (פתוחה למשא ומתן), מס בולים על מסמכים (doc stamps) שפלורידה גובה על שטר הבעלות ($0.70 לכל $100 ממחיר המכירה, כלומר $2,800 במכירה של $400,000), דמי טייטל וסגירה, החלק שלכם במס הנכס של השנה, וגם דמי אישור estoppel של איגוד בעלי הבתים (HOA) או של איגוד הקונדו, ותיקונים או זיכויים שתסכימו להם.
כשיודעים עוד לפני שמפרסמים את הבית כמה כסף צפוי להישאר ביד, הרבה יותר קל לקבוע מחיר ולנהל משא ומתן. כך עובדות העלויות של מכירת בית בפלורידה, עם דוגמאות לבית של $400,000.
1. עמלת תיווך
העמלות פתוחות למשא ומתן ולא נקבעות בחוק. מאז אוגוסט 2024 התגמול לסוכן הקונה נקבע במשא ומתן נפרד, והוא כבר לא מוצע דרך ה-MLS (המאגר המשותף של סוכני הנדל״ן). לכן כדאי לדבר עם סוכן המוכר שלכם ולהחליט איך לטפל בתגמול לסוכן הקונה ובהקלות מצד המוכר (seller concessions).
2. מס בולים על שטר הבעלות
פלורידה גובה על שטר הבעלות (deed) מס בולים של $0.70 לכל $100 ממחיר המכירה (ב-Miami-Dade השיעורים שונים). לפי המנהג, וגם לפי טופסי החוזה הנפוצים ביותר בפלורידה, את המס משלם המוכר. במכירה של $400,000 מדובר ב-$2,800.
3. ביטוח זכויות בעלות ודמי סגירה
בפלורידה הפרמיות של ביטוח זכויות בעלות (title insurance) קבועות בתקנה: $5.75 לכל $1,000 על $100,000 הראשונים של הכיסוי, ו-$5.00 לכל $1,000 על הטווח שבין $100,000 ל-$1 מיליון. על $400,000, הפרמיה של פוליסת הבעלים (owner's policy) יוצאת בערך $2,075. מי משלם? זה תלוי במנהג המקומי ובחוזה: לפי חברות הטייטל (title companies), במחוז St. Lucie בדרך כלל משלמים המוכרים, ובמחוז Martin בדרך כלל הקונים. קחו בחשבון גם דמי סגירה, דמי חיפוש ברישום (title search) ודמי מסמכים.
4. מס נכס
בפלורידה משלמים את מס הנכס (property tax) בדיעבד, ולכן החשבון של השנה הנוכחית יוצא רק בנובמבר. בסגירת העסקה (closing) אתם נותנים לקונה זיכוי על החלק שלכם בשנה, מ-1 בינואר ועד יום הסגירה.
5. דמי HOA וקונדו
אם הבית שלכם נמצא בשכונה עם HOA או בבניין קונדו (condominium), האיגוד גובה תשלום על אישור estoppel (מכתב מה-HOA על חובות פתוחים), שמאשר כמה כסף חייבים לו. החוק בפלורידה מגביל את התשלום הזה (s. 720.30851 ל-HOA ו-s. 718.116(8) לקונדו): דמי הבסיס בכל אחד משני הסעיפים הם $250, הם מתעדכנים לפי האינפלציה כל חמש שנים, ונוסף עליהם תשלום על בקשה דחופה או על חשבון בפיגור. בנוסף תשלמו את כל דמי האיגוד שאתם חייבים עד יום הסגירה.
6. עלויות נוספות שכדאי לתכנן
- סילוק המשכנתא, כולל הריבית עד יום הסילוק, וכל שעבוד אחר על הנכס.
- תיקונים או זיכויים שסוכמו אחרי בדק הבית (home inspection) של הקונה.
- השתתפות בעלויות הסגירה של הקונה, אם תסכימו לכך.
- הכנת הבית לפני שהוא עולה לשיווק: ניקיון, תיקוני צבע, גינון, עיצוב והצגה (staging).
- הובלה וחשבונות סופיים של חשמל, מים ושאר השירותים.
דוגמה: מכירת בית של $400,000
| הוצאה | הערכה |
|---|---|
| מס בולים על שטר הבעלות ($0.70 לכל $100) | $2,800 |
| פרמיה לפוליסת הבעלים בביטוח הטייטל (אם המוכר משלם) | בערך $2,075 |
| דמי סגירה, חיפוש ברישום ומסמכים | משתנה מחברת טייטל אחת לאחרת |
| חלק יחסי של מס הנכס | תלוי במועד הסגירה ובחשבון המס |
| דמי estoppel של HOA או קונדו | מוגבל בחוק |
| עמלה, תיקונים והשתתפות בעלויות הקונה | נקבע במשא ומתן |
ומה לגבי רווח הון (capital gains)?
בפלורידה אין מס הכנסה אישי ברמת המדינה. במס הפדרלי, אם הייתם הבעלים של הבית וגרתם בו לפחות שנתיים מתוך חמש השנים האחרונות, ייתכן שתוכלו לקבל פטור ממס על רווח של עד $250,000 (ו-$500,000 לזוג נשוי שמגיש דוח משותף). כדאי לבדוק את זה עם יועץ מס.
בדקו בכמה נמכרים בתים באזור שלכם במדריכים של ויליאם על Port St. Lucie (באנגלית), Stuart (באנגלית), Jensen Beach (באנגלית) ו-Palm City (באנגלית).
שאלות נפוצות
מי משלם את מס הבולים במכירת בית בפלורידה?
לפי המנהג, וגם לפי טופסי החוזה הנפוצים ביותר בפלורידה, המוכר משלם את מס הבולים על שטר הבעלות. מחוץ למחוז Miami-Dade, המס הוא $0.70 לכל $100 ממחיר המכירה.
מי משלם על ביטוח זכויות בעלות בפלורידה?
זה תלוי במנהג המקומי ובחוזה. לפי חברות הטייטל, במחוז St. Lucie בדרך כלל המוכרים משלמים על פוליסת הבעלים, ובמחוז Martin בדרך כלל הקונים. הפרמיות קבועות בתקנה של המדינה.
האם עמלות התיווך בפלורידה פתוחות למשא ומתן?
כן. העמלות לא נקבעות בחוק, והתגמול לסוכן הקונה נקבע במשא ומתן נפרד.
כמה עולה למכור בית של $400,000 בפלורידה?
לפני העמלה וסילוק המשכנתא, קחו בחשבון בערך $2,800 מס בולים, בערך $2,075 לפוליסת הבעלים אם אתם משלמים אותה, ועוד דמי סגירה, חלק יחסי של מס הנכס, וגם דמי estoppel של ה-HOA, תיקונים או זיכויים, אם יש כאלה.
דברו עם ויליאם. ויליאם מכין לכם בחינם חישוב הסכום נטו (net sheet), שמראה כמה צפוי להישאר לכם מהמכירה עוד לפני שהבית עולה לשיווק, על סמך מכירות אחרונות ויתרת המשכנתא שלכם. התקשרו או שלחו הודעת טקסט ל-(772) 800-2274, או שלחו הודעה דרך האתר (באנגלית). ויליאם עובד באנגלית, אבל אם נוח לכם יותר בעברית, פשוט תגידו לנו ונדאג בשמחה שתקבלו עזרה בעברית.
מידע כללי בלבד, ולא ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. נתוני השוק משתנים מדי חודש. ויליאם מרצ'נט, סוכן נדל״ן (REALTOR®), RE/MAX Gold. כל משרד RE/MAX נמצא בבעלות עצמאית ומופעל באופן עצמאי. Equal Housing Opportunity (שוויון הזדמנויות בדיור).
מקורות
- Florida Department of Revenue (רשות המסים של פלורידה): מס בולים על מסמכים (באנגלית)
- Florida Administrative Code 69O-186.003: תעריפי ביטוח זכויות בעלות (באנגלית)
- Weston Title: מי משלם על ביטוח הטייטל במחוז St. Lucie (באנגלית)
- Weston Title: מי משלם על ביטוח הטייטל במחוז Martin (באנגלית)
- Florida Statutes 720.30851: אישורי estoppel של HOA (באנגלית)
- IRS Topic 701: מכירת בית המגורים שלכם (באנגלית)
