Respuesta rápida: Comprar una segunda casa en la Treasure Coast significa no tener exención homestead, un tope anual del 10 por ciento en los aumentos de su valor fiscal (assessed value) para fines no escolares, reglas de la asociación e impuestos sobre el alquiler si la alquila, y reglas de seguros y de préstamos distintas de las de una vivienda principal. La exención homestead corresponde solo a la casa que es su residencia permanente al 1 de enero (s. 196.031(1)(a)), y la Enmienda 3 (Amendment 3), que figura en la boleta de las elecciones generales de 2026, bajaría ese tope al 5 por ciento a partir del 1 de enero de 2027 si la aprueba el 60 por ciento de los votantes. Las restricciones de alquiler que una asociación adopte antes de que usted adquiera el título rigen para usted, los alquileres de 6 meses o menos pagan el impuesto estatal del 6 por ciento, y un condominio alquilado de esa forma en los condados de St. Lucie, Martin o Indian River también paga el impuesto de desarrollo turístico del condado del 5 por ciento, según el Form DR-15TDT (R. 10/26) del Departamento de Ingresos de Florida (DOR); pregúntele al condado cómo trata ese impuesto a las casas. Los compradores canadienses y de otros países también deben tener en cuenta la prueba de presencia sustancial de 183 días del IRS (Servicio de Impuestos Internos) y, en una venta posterior, la retención de FIRPTA (la ley federal sobre la venta de inmuebles por parte de extranjeros), temas que conviene consultar con un asesor fiscal especializado en asuntos transfronterizos.
Esto es lo que dicen las leyes y los organismos sobre comprar una segunda casa aquí, según los leí el 24 de octubre de 2026, y a quién consultar sobre cada parte.
¿Puedo obtener la exención homestead en una segunda casa en Florida?
No. La exención exige que al 1 de enero usted tenga el título y que, “de buena fe”, haga de la propiedad su residencia permanente o la de una persona que dependa legal o naturalmente de usted (s. 196.031(1)(a), Florida Statutes de 2026). Una casa de invierno que no es su residencia permanente no cumple los requisitos.
El inciso (6) también excluye a una persona que esté “recibiendo o reclamando el beneficio de una exención del impuesto ad valorem o un crédito fiscal en otro estado donde se requiera la residencia permanente” para obtenerlo. Ese inciso menciona otros estados, no otros países, pero el requisito de residencia permanente rige para todos.
¿Cuánto pueden subir los impuestos a la propiedad de una segunda casa?
Una casa sin exención homestead que tenga “nueve o menos unidades de vivienda” se rige por la sección 193.1554. El primer año se valora a su valor justo de mercado (just value), el valor de mercado que fija el tasador de propiedades del condado (inciso (2)). Después, el cambio en el valor fiscal “no puede superar el 10 por ciento del valor fiscal de la propiedad del año anterior” (inciso (3)), para todos los gravámenes salvo los del distrito escolar. El tope limita el valor fiscal, no la factura de impuestos en sí. Después de una venta, vuelve al valor justo de mercado a partir del siguiente 1 de enero (inciso (5)).
| Segunda casa hipotética | Monto | Fundamento |
|---|---|---|
| Primera valoración | $400,000 | Valor justo de mercado, s. 193.1554(2) |
| Valor de mercado al siguiente 1 de enero | $460,000 | Supuesto |
| Valor fiscal máximo para fines no escolares | $440,000 | Se suma el 10 por ciento de $400,000, s. 193.1554(3) |
| Valor para los gravámenes escolares | $460,000 | Sin tope |
| Valor para fines no escolares con un tope del 5 por ciento | $420,000 | Si se aprueba la Enmienda 3, a partir del 1 de enero de 2027 |
La Enmienda 3 (CS/HJR 1-F), que figura en la boleta de las elecciones generales de 2026, reduciría ese tope al 5 por ciento a partir del 1 de enero de 2027 si la aprueba el 60 por ciento de los votantes; al 24 de octubre de 2026 no se conoce el resultado. Consulte mi artículo sobre la Enmienda 3 y por qué la factura de impuestos del vendedor puede confundir al comprador.
¿Y si más adelante hago de Florida mi hogar permanente?
El tasador de propiedades considera la intención de establecer una residencia permanente como “una determinación de hecho” (s. 196.015) y sopesa factores como (a) una declaración de domicilio registrada en los registros públicos del condado, (e) la inscripción como votante en Florida, (f) una licencia de conducir de Florida y (h) la dirección que figura en sus declaraciones federales de impuestos sobre la renta. Consulte al tasador sobre la parte del homestead y a un contador público (CPA) o asesor fiscal sobre su estado de origen.
¿La HOA (asociación de propietarios) o la asociación del condominio pueden impedirme alquilarla?
Muchas veces, sí, y normalmente esas restricciones también obligan al comprador. Para las asociaciones de propietarios, la sección 720.306(1)(h)1. dice que una restricción de alquiler “aprobada después del 1 de julio de 2021” solo rige para el propietario que “adquiere el título de la parcela después de la fecha de entrada en vigor”, o que da su consentimiento. Sin embargo, según el apartado (1)(h)2., una enmienda para “prohibir o regular los contratos de alquiler por un plazo de menos de 6 meses” o para “prohibir el alquiler de una parcela más de tres veces en un año calendario” rige para todos los propietarios.
Para los condominios, la sección 718.110(13) dice que una enmienda “que prohíba a los propietarios de las unidades alquilarlas o que modifique la duración del plazo de alquiler”, o que limite cuántas veces pueden alquilar los propietarios, rige solo para los propietarios que den su consentimiento y para quienes “adquieran el título de sus unidades después de la fecha de entrada en vigor de esa enmienda”, sin una excepción para alquileres cortos como la de la ley de las HOA. Si poder alquilar es importante para usted, pídale a un abogado de bienes raíces de Florida que revise la declaración, las enmiendas y las reglas antes de firmar.
Alquilarla: la licencia y los impuestos
El Department of Business and Professional Regulation (DBPR, departamento de regulación de negocios y profesiones) exige una licencia de alquiler vacacional “si alquila una unidad completa más de tres veces en un año calendario” por períodos de menos de 30 días o de un mes calendario, lo que sea menor, o si se anuncia como de alquiler habitual. Su guía, consultada el 24 de octubre de 2026, indica un cargo de solicitud de $50 y un cargo de $10 del Hospitality Education Program (HEP), además del cargo de la licencia: $170 por un año completo o $90 por medio año para una sola unidad.
Los impuestos trazan una línea distinta. El impuesto de Florida del 6 por ciento sobre “el total del alquiler cobrado” (s. 212.03(1)(a)) no se cobra a un inquilino que tenga “un contrato de arrendamiento escrito y de buena fe por más de 6 meses de duración para residencia continua” (s. 212.03(4)). El impuesto de desarrollo turístico del condado alcanza a los alquileres “por un plazo de 6 meses o menos” en los alojamientos que enumera su ley, que menciona los condominios y los apartamentos, pero no las casas unifamiliares (s. 125.0104(3)(a)1.). El Form DR-15TDT (R. 10/26) del Department of Revenue indica una tasa del 5 por ciento en los condados de St. Lucie, Martin e Indian River, “además del impuesto estatal sobre las ventas del 6% y de cualquier recargo discrecional sobre las ventas que corresponda”, y advierte que no todos los condados informan al DOR de los cambios de tasa, así que confirme la tasa con el condado.
Así, un solo alquiler de temporada de tres meses de un condominio en el condado de St. Lucie puede no requerir licencia del DBPR y aun así pagar impuestos: sobre $12,000 de alquiler, $720 de impuesto estatal y $600 de impuesto de desarrollo turístico, $1,320 antes de cualquier recargo. Pregúntele al recaudador de impuestos del condado (tax collector) cómo se aplica el impuesto turístico a una casa, y a la ciudad si Port St. Lucie tiene sus propias reglas sobre alquileres vacacionales. Mi artículo sobre casas de huéspedes y alquileres explica cómo encajan las reglas locales.
¿Puedo usar una hipoteca para segunda vivienda y aun así alquilarla?
La Selling Guide de Fannie Mae (B2-1.1-01, 5 de octubre de 2022) dice que una segunda vivienda “debe estar ocupada por el prestatario durante una parte del año”, “se limita a viviendas de una unidad” y “no debe ser una propiedad de alquiler ni un acuerdo de tiempo compartido”, y que el prestatario debe tener control exclusivo sobre ella, sin ningún acuerdo que dé “a una empresa administradora control sobre la ocupación”. Si el prestamista detecta ingresos por alquiler, el préstamo todavía puede entregarse a Fannie Mae como préstamo de segunda vivienda “siempre que esos ingresos no se usen para calificar”. Si piensa usar un programa de alquiler, dígaselo al prestamista antes de presentar la solicitud.
Cómo asegurar una casa en la que no vive todo el año
Citizens Property Insurance dice sobre su póliza HO-3: “El propietario debe vivir en la casa como su residencia principal”. Su póliza contra incendio de vivienda DP-3 está disponible para “propiedades ocupadas por inquilinos” y “propiedades que de otro modo no califiquen para una póliza HO-3 o HO-8”, y su póliza HO-6 para condominios está “disponible para propietarios de unidades de condominio que viven en la unidad”. Estas páginas no dicen nada sobre casas de temporada o desocupadas ni sobre cláusulas de desocupación, así que pregúntele a un agente de seguros con licencia qué formulario le conviene y qué exige la póliza mientras usted no está.
En cuanto a inundaciones, la ley federal fija el recargo anual del NFIP (programa nacional de seguro contra inundaciones) en $250 para “una propiedad residencial que no es la residencia principal de una persona”, frente a $25 en los demás casos (42 U.S.C. 4015a(b)). Mi artículo sobre las zonas de inundación de Port St. Lucie trata las zonas y el requisito de seguro contra inundaciones de Citizens.
Compradores canadienses y de otros países: la prueba de los 183 días y FIRPTA
La prueba de presencia sustancial del IRS se cumple con “31 días durante el año en curso, y” “183 días durante el período de 3 años” que termina con ese año, contando todos los días del año en curso, un tercio de los del año anterior y un sexto de los del año previo a ese.
| Días en EE. UU. en cada uno de los años 2024, 2025 y 2026 | Cómputo ponderado para 2026 | ¿Se cumple la prueba? |
|---|---|---|
| 120 | 120 + 40 + 20 = 180 | No, menos de 183 |
| 150 | 150 + 50 + 25 = 225 | Sí, aunque podría corresponder la excepción por vínculo más estrecho |
La excepción por vínculo más estrecho (closer connection exception) exige haber “estado presente en Estados Unidos menos de 183 días durante el año”, tener un domicilio fiscal en un solo país extranjero “durante todo el año”, un vínculo más estrecho con ese país y no haber dado pasos para obtener una green card. El IRS dice: “Debe presentar el Form 8840, Closer Connection Exception Statement for Aliens”, adjunto a una declaración o enviado por correo a más tardar en la fecha de vencimiento de la declaración.
Cuando un propietario extranjero vende, el comprador retiene “el 15 por ciento del monto obtenido” según FIRPTA (26 U.S.C. 1445(a)). No hay retención si el comprador adquiere la casa “para usarla como residencia” por $300,000 o menos (inciso (b)(5)), y la retención es del 10 por ciento para esa residencia hasta $1,000,000 (inciso (c)(4)). El IRS dice que la regla de residencia exige un comprador persona física que, por sí o por medio de su familia, tenga “planes concretos de residir en la propiedad al menos el 50% del número de días en que cualquier persona use la propiedad” en cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses después de la venta; los días en que está desocupada no cuentan, pero los días en que está alquilada sí. En una venta de $600,000, eso significa $90,000 retenidos, o $60,000 si se cumple la regla de residencia. Como el que retiene es el comprador, esto también importa cuando usted compra a un vendedor extranjero. Este artículo no trata la parte canadiense, así que revise las reglas de ambos países con un asesor fiscal especializado en asuntos transfronterizos.
¿Puedo cerrar la compra sin viajar a Florida?
Un notario en línea de Florida que esté físicamente en Florida puede actuar dondequiera que esté el otorgante, por audio y video (s. 117.265(1) y (2)). Si el otorgante está fuera de Florida, el notario debe confirmar que el otorgante desea un notario de Florida y la ley de Florida (inciso (3)). La identidad puede acreditarse mediante la presentación remota de la identificación, el análisis de credenciales y la verificación de identidad (inciso (4)(b)); si esas verificaciones fallan, “el notario público en línea no puede realizar la notarización en línea”. Pregunte con tiempo a la compañía de títulos o al abogado de cierre si su prestamista y cada documento lo aceptarán.
Los cierres a distancia dependen mucho del correo electrónico, y el informe anual 2025 del Internet Crime Complaint Center (IC3) del FBI describe casos de compradores que estaban “cerrando la compra de una casa cuando recibieron un correo electrónico que suplantaba a sus abogados legítimos” y de un correo de una “compañía de títulos” comprometido con instrucciones de transferencia. Cuenta 24,768 denuncias de compromiso del correo electrónico empresarial (business email compromise) en todo el país, en todas las industrias, con $3,046,598,558 en pérdidas. Considerando todos los tipos de denuncias, sitúa a Florida en tercer lugar entre los estados, con 71,843 denuncias y $1,596,138,595 en pérdidas. Si el dinero se desvía, el informe dice que “el tiempo es esencial”: “Comuníquese de inmediato con su institución financiera y solicite que se recuperen los fondos”, y presente una denuncia en www.ic3.gov. Desconfíe de las instrucciones de transferencia que lleguen por correo electrónico y confírmelas directamente con su compañía de títulos o su abogado de cierre antes de enviar dinero.
Qué revisar antes de una oferta
Este artículo no trata las tasas de los recargos discrecionales, y la redacción de la póliza HO-6 de Citizens deja en duda si sirve para un propietario que vive aquí solo parte del año. Antes de hacer una oferta:
- Pida a la asociación por escrito el plazo mínimo de alquiler, el límite anual y cualquier proceso de aprobación.
- Pregúntele al tasador de propiedades del condado cómo se valorará la casa una vez que la venta la devuelva al valor justo de mercado.
- Si usted no tiene la ciudadanía estadounidense ni una green card, consulte a un asesor fiscal especializado en asuntos transfronterizos sobre la prueba de los 183 días, el Form 8840 y FIRPTA.
Preguntas que hacen los residentes de invierno (snowbirds) sobre comprar una segunda casa
¿Puedo obtener la exención homestead en una casa de invierno en Florida?
No, a menos que sea su residencia permanente al 1 de enero, según la sección 196.031(1)(a). También queda excluida la persona que reciba en otro estado una exención o un crédito del impuesto a la propiedad basado en la residencia, según la sección 196.031(6).
¿Cuánto pueden subir los impuestos a la propiedad de una segunda casa en Florida?
Después del primer año, su valor fiscal para fines no escolares no puede subir más del 10 por ciento al año, y vuelve al valor justo de mercado después de una venta (s. 193.1554). La Enmienda 3, que figura en la boleta de las elecciones generales de 2026, bajaría el tope al 5 por ciento a partir del 1 de enero de 2027 si la aprueba el 60 por ciento de los votantes.
¿Mi HOA puede impedirme alquilar mi segunda casa?
Las restricciones de alquiler de una HOA aprobadas después del 1 de julio de 2021 obligan a los propietarios que adquieren el título después o que dan su consentimiento, y una enmienda que limite los alquileres de menos de 6 meses o de más de tres veces al año obliga a todos los propietarios (s. 720.306(1)(h)). Las enmiendas sobre alquileres de un condominio obligan a los propietarios que dan su consentimiento y a los compradores posteriores (s. 718.110(13)).
¿Qué impuestos se pagan si alquilo mi casa de la Treasure Coast por temporadas cortas?
Los alquileres de 6 meses o menos pagan el impuesto estatal del 6 por ciento más cualquier recargo discrecional sobre las ventas, y el DOR indica un impuesto de desarrollo turístico del condado del 5 por ciento en los condados de St. Lucie, Martin e Indian River, que la ley extiende a los condominios, entre otros alojamientos (consulte al condado en el caso de las casas). El DBPR exige una licencia de alquiler vacacional si la unidad se alquila más de tres veces al año por menos de 30 días o de un mes calendario, o si se anuncia como de alquiler habitual.
Soy canadiense. ¿Pasar los inviernos en Florida me convierte en residente fiscal de EE. UU.?
Puede ocurrir, según la prueba de presencia sustancial del IRS, que toma en cuenta 183 días a lo largo de tres años. La excepción por vínculo más estrecho también exige menos de 183 días en el año, un domicilio fiscal y un vínculo más estrecho con un solo país extranjero, no haber dado pasos para obtener una green card y el Form 8840 presentado a más tardar en la fecha de vencimiento de la declaración, así que revise sus días con un asesor fiscal especializado en asuntos transfronterizos.
¿Puedo cerrar la compra de una casa en Florida sin estar allí?
Florida permite la notarización en línea por audio y video, con verificación remota de la identificación y verificación de identidad, según la sección 117.265. Pregunte a la compañía de títulos o al abogado de cierre si su prestamista y sus documentos la aceptarán.
Hable con William. ¿Está considerando una casa de invierno en la Treasure Coast? Envíeme las comunidades que le interesan, su rango de precio y los meses que piensa pasar aquí, por llamada o mensaje de texto. Yo reuniré las reglas de alquiler y las ventas cerradas recientes de cada comunidad, le señalaré las reglas que limitarían alquilarla mientras usted no está y le prepararé la lista de preguntas para su prestamista, su agente de seguros y su asesor fiscal. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, de financiamiento ni de seguros, ni garantiza ningún precio, cargo, fecha ni resultado. La Enmienda 3 figura en la boleta de las elecciones generales de 2026, los cargos del DBPR y las tasas de impuestos cambian, y este artículo no trata las reglas de Port St. Lucie sobre alquileres vacacionales ni cómo se aplica el impuesto de desarrollo turístico a las casas; confírmelo con el tasador de propiedades y el recaudador de impuestos del condado, el DBPR, su asociación, un agente de seguros con licencia, su prestamista, un abogado de bienes raíces de Florida y, para las preguntas fiscales de EE. UU. y Canadá, un asesor fiscal especializado en asuntos transfronterizos. Las referencias corresponden a lo revisado el 24 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- Florida Statutes 196.031, exención homestead, (1)(a) y (6) (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 196.015, factores de residencia permanente para el tasador de propiedades (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 193.1554, propiedad residencial sin homestead, límite del 10 por ciento en los gravámenes no escolares (2026) (en inglés)
- Florida Legislature: CS/HJR 1-F (sesión especial F de 2026), texto final aprobado, límite para propiedades sin homestead del 10 por ciento antes y del 5 por ciento a partir del 1 de enero de 2027 (publicado el 2 de junio de 2026) (en inglés)
- Florida House of Representatives: análisis del personal sobre CS/HJR 1-F, aprobación del 60 por ciento de los votantes en las elecciones generales de 2026 (16 de junio de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 720.306, asociaciones de propietarios, (1)(h) enmiendas sobre alquileres (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 718.110, enmiendas a la declaración de condominio, (13) enmiendas sobre alquileres (2026) (en inglés)
- Florida DBPR: guía de licencias de alquiler vacacional, cargos y requisitos (sin fecha, consultada el 24 de octubre de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 212.03, impuesto sobre alquileres de corta estadía, (1)(a) y (4) (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 125.0104, impuesto de desarrollo turístico, (3)(a)1. (2026) (en inglés)
- Florida Department of Revenue: Form DR-15TDT, tasas del impuesto de desarrollo turístico por condado (R. 10/26) (en inglés)
- Fannie Mae Selling Guide B2-1.1-01, tipos de ocupación (5 de octubre de 2022) (en inglés)
- Citizens Property Insurance: pólizas personales, HO-3, DP-3 y HO-6 (sin fecha) (en inglés)
- 42 U.S.C. 4015a, recargo de las pólizas del NFIP, (b), $250 para residencias que no son la principal (Cornell LII) (en inglés)
- IRS: Substantial Presence Test (prueba de presencia sustancial; última revisión: 14 de marzo de 2026) (en inglés)
- IRS: Closer Connection Exception to the Substantial Presence Test, Form 8840 (actualizado el 16 de julio de 2026) (en inglés)
- 26 U.S.C. 1445, retención de FIRPTA, (a), (b)(5) y (c)(4) (Cornell LII) (en inglés)
- IRS: Exceptions from FIRPTA Withholding (excepciones a la retención de FIRPTA), regla de residencia (actualizado el 15 de julio de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 117.265, notarización en línea, (1) a (4)(b) (2026) (en inglés)
- FBI Internet Crime Complaint Center: 2025 IC3 Annual Report (no figura la fecha de publicación) (en inglés)
