Bienes raíces comerciales en la Treasure Coast y la Space Coast: lo que consta en los registros en 2026

Comercial

Oct 22

Respuesta rápida: La Treasure Coast está formada por los condados de St. Lucie, Martin e Indian River; la Space Coast es el condado de Brevard. Según la estimación del estado, juntos tenían unos 1.4 millones de residentes permanentes al 1 de abril de 2025, y el condado de St. Lucie creció más rápido que los otros tres desde el censo de 2020. Las listas de empleadores y las cifras del puerto, del aeropuerto y del sector industrial de este artículo llevan las fechas que dan sus fuentes, algunas de 2022 y 2023, y varias páginas sobre los corredores no tienen fecha. Las cifras de desocupación y de alquiler de este artículo son las cifras industriales del segundo trimestre de 2025 de una sola firma de corretaje; no incluye estadísticas de oficinas o de comercio minorista con una definición explícita. Tome esto como un mapa de lo que consta en los registros, no como un pronóstico.

Los compradores, inquilinos e inversionistas que analizan propiedades comerciales aquí suelen empezar con la misma pregunta: ¿qué hay realmente en este tramo de costa, y cuánto de lo que han oído consta en los registros? Este artículo es un mapa de los cuatro condados que cubre este sitio, armado solo con fuentes públicas y de corretaje que tienen fecha. No es un pronóstico, y no dice cuánto vale ninguna propiedad. Mis diez guías comerciales, desde la valoración y los arrendamientos hasta la debida diligencia (due diligence), los terrenos, los impuestos y la venta, aparecen en la página de bienes raíces comerciales (en inglés).

Cuatro condados, dos nombres

Aquí, la Treasure Coast se refiere a los condados de St. Lucie, Martin e Indian River. Así es también como Cushman and Wakefield describió el territorio de su equipo de la Treasure Coast en un comunicado del 24 de febrero de 2026. La Space Coast se refiere al condado de Brevard, que el Space Coast EDC describe como sede del Kennedy Space Center y de la Cape Canaveral Space Force Station.

Población: dos estimaciones, dos fechas

La Office of Economic and Demographic Research del estado publicó el 15 de octubre de 2025 las estimaciones por condado y por ciudad al 1 de abril de 2025, con las cifras del Bureau of Economic and Business Research (BEBR) de la Universidad de Florida. La tabla las compara con los conteos del censo de 2020 que el estado publica junto con ellas. Los porcentajes son cálculos míos, no del estado.

Área	Censo de 2020	Estimación al 1 de abril de 2025	Variación (calculada)
Condado de St. Lucie	329,226	394,074	19.7%
Condado de Martin	158,431	166,281	5.0%
Condado de Indian River	159,788	173,013	8.3%
Condado de Brevard	606,612	667,900	10.1%
Port St. Lucie	204,851	260,194	27.0%
Palm Bay	119,760	146,929	22.7%
Florida	21,538,187	23,379,261	8.5%

La misma tabla indica 88,499 para Melbourne, 51,352 para Fort Pierce, 51,158 para Titusville, 21,518 para Cocoa, 20,573 para Stuart y 16,800 para Vero Beach. El BEBR señala que sus estimaciones solo incluyen a los residentes permanentes y usan el método de unidades de vivienda, así que los residentes de temporada no están en estos conteos.

Las cifras de QuickFacts de la Oficina del Censo (Vintage 2025) tienen fecha del 1 de julio de 2025 y usan otro método, así que son distintas: 402,449 para el condado de St. Lucie, un 22.2 por ciento más que su base del 1 de abril de 2020, y 268,062 para Port St. Lucie, un 30.9 por ciento más. No tome la cifra del Censo de 2025 y la cifra del BEBR de 2020 para calcular una tasa de crecimiento que ninguna de las dos agencias publicó.

Los empleadores que mencionan las listas públicas

Para el condado de St. Lucie, la lista de empleadores del Economic Development Council es la fuente más específica, con cantidades de empleados que los empleadores informaron en 2022 y 2023. En esa lista, St. Lucie Public Schools tiene 5,253 empleados; HCA Florida Lawnwood Hospital, 1,896; Cleveland Clinic Martin Health, 1,544; la ciudad de Port St. Lucie, 1,363; el Walmart Distribution Center de Fort Pierce, 1,273; HCA Florida St. Lucie Hospital, 937; el condado de St. Lucie, 791; Indian River State College, 734; Pursuit Boats, 652, y Florida Power and Light, 610. Es posible que esas cifras no reflejen el personal de 2026.

Para el condado de Indian River, el sitio de desarrollo económico de la cámara de comercio dice que Piper Aircraft, con sede en Vero Beach, es el mayor empleador manufacturero del condado, con aproximadamente 1,500 empleados. Para el condado de Martin, este artículo no incluye una lista de empleadores con cantidades de empleados.

Para el condado de Brevard, el perfil de industrias del Space Coast EDC (modificado por última vez el 29 de octubre de 2025) menciona empleadores sin cantidades de empleados: L3Harris, con sede en Melbourne, al que el perfil llama “el mayor empleador de la zona en la industria”; Boeing y Lockheed Martin, con oficinas centrales en el norte del condado; Collins Aerospace, Leonardo DRS, Northrop Grumman y Embraer, con centros en el sur, y Blue Origin, SpaceX y OneWeb Satellites como empresas espaciales más recientes. La única cifra de empleados de Brevard con fecha proviene de la NASA: el informe anual del año fiscal 2025 (FY2025) del Kennedy Space Center indica una población total del centro de 17,701 personas, incluidas 9,214 del personal de inquilinos, y dice que el centro ayudó a lanzar 110 misiones en ese año fiscal.

Corredores: carreteras, puertos y aeropuertos

En la Treasure Coast, la ciudad de Port St. Lucie describe un terreno de 1,200 acres junto a la I-95 como el Southern Grove Jobs Corridor (corredor de empleo; la misma página cita 1,321 acres designados para empleo en 2004), dentro del desarrollo de impacto regional (Development of Regional Impact) de Southern Grove, de 3,605 acres, y de la zona de Tradition, de 8,200 acres, y dice que para 2025 quedaban allí menos de 20 acres disponibles. Florida's Turnpike Enterprise está planificando ampliar la vía principal del Turnpike desde Indiantown Road, en Jupiter, hasta Okeechobee Road, a través de los condados de Palm Beach, Martin y St. Lucie. La fase de estudio concluyó en febrero de 2023, pero la propia página del Turnpike dice que ninguno de los segmentos de diseño tiene financiamiento para la adquisición del derecho de vía ni para la construcción. Eso debería cambiar la forma en que usted lee una frase como “ampliación próxima” en un folleto de mercadeo.

El Treasure Coast International Airport, en Fort Pierce, abarca 3,844 acres y, según la descripción del EDC, tiene más de 1,000 acres disponibles para arrendamiento y desarrollo, la Zona de Comercio Exterior (Foreign Trade Zone) 218, una oficina de U.S. Customs and Border Protection (aduanas y protección fronteriza) en el lugar y unas ocho millas hasta la I-95 y el Turnpike. El Port of Fort Pierce es uno de los 16 puertos de aguas profundas de Florida. Su zona portuaria la administra la Junta de Comisionados del Condado de St. Lucie (Board of County Commissioners), su principal inquilino es Derecktor Shipyards, y el condado está preparando una actualización de 2026 que complementa su plan maestro de 2020 (aviso de la ciudad de Fort Pierce, 28 de mayo de 2026).

En la Space Coast, Port Canaveral dice que la I-95 está a 13 millas de recorrido directo desde la entrada del puerto, que la State Road 528 da acceso directo a Orlando y que a la Florida East Coast Railway se llega por una terminal intermodal a unos 15 minutos. La Space Coast Transportation Planning Organization incluye dos proyectos de ampliación de la SR 528 entre la SR 524 y el intercambio vial de Port Canaveral con la SR 401, y dice que la ampliación a seis carriles está en la fase de diseño. El puerto informó $218 millones en ingresos devengados en el año fiscal que terminó el 30 de septiembre de 2025, de los cuales $182 millones fueron de cruceros, $25 millones de carga y $11 millones de operaciones no relacionadas con barcos (State of the Port, 6 de noviembre de 2025).

Tipos de propiedad: lo que realmente muestran las fuentes

Ninguna fuente primaria citada aquí indica qué tipo de propiedad predomina en algún submercado de cualquiera de las dos costas. Lo que muestran las fuentes es más limitado. La página de Southern Grove de la ciudad de Port St. Lucie menciona usuarios de manufactura y distribución, entre ellos un centro de distribución de Costco de 1.8 millones de pies cuadrados en construcción, una planta de City Electric Supply (TAMCO) de 411,000 pies cuadrados, instalaciones de FedEx, Amazon y Cheney Brothers, y un hospital de Cleveland Clinic con un centro de investigación de 107,000 pies cuadrados. El Port of Fort Pierce es un puerto en actividad con un astillero como principal inquilino. En Brevard, los empleadores que menciona el EDC son fabricantes aeroespaciales y de defensa. Son indicios de uso, no una participación de mercado, y no dicen nada sobre cuánto vale un edificio determinado.

El comunicado de Cushman and Wakefield del 24 de febrero de 2026, una declaración de una firma de corretaje, atribuye el interés de desarrolladores e inversionistas en la Treasure Coast a la migración neta y a los compradores que están “mirando hacia el norte en busca de opciones más asequibles que el sur de Florida”. El mismo comunicado sitúa el empleo de la Treasure Coast en 176,000, un aumento de más del 13.4 por ciento, con unos 200,000 previstos para 2030, y la fuerza laboral de la Space Coast en 258,000, un aumento de más del 10.2 por ciento del tercer trimestre de 2024 al tercer trimestre de 2025. No queda claro a qué período corresponde la cifra de la Treasure Coast, y una proyección en un anuncio de contratación es una opinión, no una medición.

Las estadísticas industriales y sus límites

Las cifras de desocupación y alquiler con un trimestre indicado provienen de Matthews, una firma de corretaje, en sus informes industriales del segundo trimestre de 2025, publicados el 6 y el 7 de agosto de 2025. Los datos de Brevard provienen de CoStar. Ninguna de las dos páginas dice si el alquiler solicitado es en términos de arrendamiento triple neto (NNN) o bruto, ni si es una cifra anual, así que presento los números tal como los etiquetó la firma.

Condado (segundo trimestre de 2025, Matthews)	Desocupación	Alquiler solicitado de mercado por pie cuadrado	Pies cuadrados absorbidos	En construcción
St. Lucie	3.3%	$16.92	-16,289	Ninguno en curso
Martin	3.0%	$17.85	-1,066	36,000 pies cuadrados
Indian River	15.8%	$11.75	127,718	150,000 pies cuadrados “en camino”
Brevard	3.5%	$13.62	131,000	148,000 pies cuadrados

Lea esas cifras por lo que son: la medición de una sola firma sobre un solo tipo de propiedad, con más de un año de antigüedad al momento de escribir esto, y con un inventario del condado de Martin descrito en alrededor de 5.5 millones de pies cuadrados. Una cifra de absorción negativa significa que en el trimestre se desocupó más espacio del que se arrendó. Aquí no se incluyen cifras de desocupación ni de alquiler de oficinas o de comercio minorista.

Lo que falta y lo que debe verificar

Este artículo no incluye una lista de empleadores de Brevard, Martin o Indian River con cantidades actuales de empleados, y la lista de St. Lucie es de 2022 y 2023. La cifra de 110 misiones del KSC corresponde a un año fiscal, no a un año calendario, y aquí no se da un conteo oficial de lanzamientos de 2026. Las estadísticas industriales llegan hasta el segundo trimestre de 2025.

En el caso de una propiedad específica, el trabajo es suyo y de sus asesores. Pregúntele al corredor que la tiene en venta cuál es la fuente y la fecha de cualquier cifra de desocupación o de alquiler. Pregúntele al condado o a la ciudad en qué situación está y cómo se financia cualquier proyecto vial que se cite en el material de mercadeo. Pídale al tasador de propiedades el historial de tasaciones de la parcela, y pida a un abogado de bienes raíces de Florida y a un contador público (CPA) que revisen la compra o el arrendamiento antes de comprometerse. Si va a vender una propiedad de inversión para comprar otra, mi guía del intercambio 1031 (1031 exchange) es el lugar para empezar.

En pocas palabras: estos cuatro condados tienen un crecimiento de población medido; empleadores con nombre y cantidades de empleados con fecha en un condado, una cifra federal de empleados con fecha en Brevard y nombres sin cifras en los demás; datos del puerto, del aeropuerto y de las carreteras que constan en los registros públicos, y un conjunto de estadísticas industriales con un año de antigüedad. Eso basta para empezar a conversar sobre una propiedad. No basta para ponerle precio.

Preguntas que hacen compradores, inquilinos e inversionistas sobre las dos costas

¿Qué condados forman la Treasure Coast y la Space Coast?

En este artículo, la Treasure Coast está formada por los condados de St. Lucie, Martin e Indian River, y la Space Coast es el condado de Brevard, que el Space Coast EDC describe como sede del Kennedy Space Center y de la Cape Canaveral Space Force Station.

¿Qué tan rápido está creciendo Port St. Lucie?

QuickFacts de la Oficina del Censo (Vintage 2025) situó a la ciudad en 268,062 habitantes al 1 de julio de 2025, un 30.9 por ciento más que su base del 1 de abril de 2020. La estimación del BEBR del estado para el 1 de abril de 2025 es de 260,194, lo que equivale a un 27.0 por ciento más que el conteo del censo de 2020. Las fechas y los métodos son distintos, así que no mezcle las dos cifras.

¿Quiénes son los mayores empleadores del condado de St. Lucie?

La lista del EDC del condado, con cantidades de empleados que los empleadores informaron en 2022 y 2023, empieza con St. Lucie Public Schools, con 5,253; HCA Florida Lawnwood Hospital, con 1,896; Cleveland Clinic Martin Health, con 1,544, y la ciudad de Port St. Lucie, con 1,363. Es posible que esas cifras no reflejen el personal actual.

¿Cuáles son las tasas de desocupación industrial en las dos costas?

Matthews, una firma de corretaje, informó para el segundo trimestre de 2025 una desocupación del 3.3 por ciento en St. Lucie, del 3.0 por ciento en Martin, del 15.8 por ciento en Indian River y del 3.5 por ciento en Brevard. Las cifras tienen más de un año de antigüedad y no se indica la definición del alquiler.

¿Hay un informe actual de desocupación de oficinas o de comercio minorista para estos condados?

Este artículo no cita ninguno. A cualquier corredor que cite una cifra de oficinas o de comercio minorista, pregúntele la fuente, el trimestre y la definición.

¿Tiene financiamiento la ampliación del Turnpike a través del condado de St. Lucie?

No para el derecho de vía ni para la construcción. Florida's Turnpike Enterprise dice que el estudio concluyó en febrero de 2023 y que existen segmentos de diseño, pero ninguno de los proyectos tiene financiamiento para la adquisición del derecho de vía ni para la construcción.

Hable con William. ¿Está considerando un edificio, una parcela o un arrendamiento en cualquiera de las dos costas? Envíeme la dirección y lo que piensa hacer con la propiedad. Buscaré los registros públicos de esa parcela y las fuentes con fecha de su submercado para que pueda ver qué está documentado antes de negociar. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.

Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, de financiamiento, de seguros, de agrimensura, ambiental ni de ingeniería. Las estimaciones de población, las cantidades de empleados y las estadísticas de corretaje de este artículo llevan las fechas indicadas y cambiarán; las cifras de Matthews son la medición de una sola firma del segundo trimestre de 2025, y las únicas cantidades de empleados de Brevard, Martin o Indian River que se citan son las de Piper Aircraft y del Kennedy Space Center, con las fechas indicadas. Confirme los datos de la parcela con el tasador de propiedades del condado, un abogado de bienes raíces de Florida, un contador público (CPA) y un abogado especializado en uso del suelo o un planificador. Las referencias a las fuentes corresponden a lo revisado el 22 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).

Fuentes

William Merchant