الإجابة المختصرة: تتيح لكم portability (نقل الميزة الضريبية إلى المنزل الجديد) نقل الفرق بين القيمة السوقية (just value) لسكنكم الرئيسي (homestead) في فلوريدا وقيمته الخاضعة للضريبة (assessed value) المقيدة بسقف، بحد أقصى $500,000، إلى سكن رئيسي جديد في فلوريدا، إذا أنشأتم السكن الجديد بحلول 1 يناير في غضون ثلاث سنوات من 1 يناير من السنة التي تخليتم فيها عن السكن القديم. فإذا كانت قيمة المنزل الجديد مساوية أو أعلى، يُخصم الفرق كاملًا (حتى $500,000) من قيمته السوقية؛ وإذا كانت أقل، تنتقل حصة متناسبة (s. 193.155(8)). وتقدمون النموذج DR-501T مع طلب إعفاء homestead (إعفاء السكن الرئيسي)، أي النموذج DR-501، بحلول 1 مارس. وقد بلغ سقف Save Our Homes لعام 2026 نسبة 2.7 في المئة، استنادًا إلى أرقام مقيّمي العقارات في مقاطعتي Pinellas وMartin. ومقيّم العقارات في مقاطعتكم (Property Appraiser) هو من يطبق هذه القواعد، وينبغي أن يؤكد أرقامكم قبل البيع.
إذا كنتم تملكون منذ مدة سكنا رئيسيا مسجلا بإعفاء homestead في مقاطعة St. Lucie أو Martin أو Indian River، فقد يُظهر سجل مقيّم العقارات رقمين: القيمة السوقية، وهي تقدير المقيّم لقيمة العقار في السوق، وقيمة خاضعة للضريبة قد تكون أدنى منها بكثير. وهذا الفرق هو ميزة Save Our Homes التي تتمتعون بها. ولا تنتقل هذه الميزة إلى المشتري، لأن المنزل يُقيَّم «بقيمته السوقية في 1 يناير من السنة التالية لتغيير الملكية» (s. 193.155(3)(a)). وportability هي وسيلتكم للاحتفاظ بها.
ما سقف Save Our Homes، وكم بلغ لعام 2026؟
يقيد دستور فلوريدا الزيادة السنوية في تقييم السكن الرئيسي بـ«الأقل من» نسبتين: 3 في المئة من تقييم السنة السابقة، أو نسبة التغير في مؤشر أسعار المستهلك (Consumer Price Index) للسنة الميلادية السابقة (Art. VII, s. 4(d)(1))، وتكرر المادة 193.155(1) هذا الحد. ولعام 2026، يذكر مقيّم العقارات في مقاطعة Pinellas أن مؤشر أسعار المستهلك والسقف بلغا 2.7 في المئة، بعد 2.9 في المئة لعام 2025، وسقف 3.0 في المئة لعام 2024 حين كان المؤشر 3.4 في المئة. ويقول مقيّم العقارات في مقاطعة Martin: «لعام 2026، يبلغ مؤشر أسعار المستهلك 2.7%»، وهو أقل من 3 في المئة.
وتعرض نشرة مقاطعة Martin لعام 2026 منزلا قيمته السوقية $725,000، وقيمته الخاضعة للضريبة $448,456، وميزة Save Our Homes فيه $276,544. وهذه الميزة هي ما تنقله portability.
أما المنزل الذي لا يُعدّ سكنا رئيسيا فيخضع لقاعدة مختلفة: فبالنسبة إلى العقارات السكنية غير المعفاة بوصفها سكنا رئيسيا والتي تضم «تسع وحدات سكنية أو أقل»، تحد المادة 193.1554 الزيادات بـ«10 في المئة من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار في السنة السابقة»، وذلك للضرائب غير المخصصة للمدارس فقط.
كيف تعمل portability عند بيع السكن الرئيسي؟
الشخص الذي ينشئ سكنا رئيسيا جديدا اعتبارًا من 1 يناير، وكان يتمتع بإعفاء homestead في 1 يناير من أي من السنوات الثلاث السابقة مباشرة، «يحق له أن يُقيَّم سكنه الرئيسي الجديد بأقل من قيمته السوقية» (Art. VII, s. 4(d)(8)a.). وتوفر المادة 193.155(8) المعادلات وحدا أقصى قدره $500,000، باستخدام قيم المنزل القديم «في 1 يناير من السنة التي جرى فيها التخلي عن السكن الرئيسي السابق».
الانتقال إلى منزل أعلى قيمة. إذا كانت القيمة السوقية للمنزل الجديد مساوية لقيمة المنزل القديم أو أعلى منها، فإن قيمته الخاضعة للضريبة هي قيمته السوقية مطروحا منها الأقل من بين $500,000 والفرق بين القيمة السوقية والقيمة الخاضعة للضريبة في المنزل القديم (s. 193.155(8)(a)).
الانتقال إلى منزل أقل قيمة. إذا كانت قيمة المنزل الجديد أقل، فإن قيمته الخاضعة للضريبة هي قيمته السوقية مقسومة على القيمة السوقية للمنزل القديم، مضروبة في القيمة الخاضعة للضريبة للمنزل القديم، مع رفعها عند الحاجة بحيث لا يتجاوز الفرق $500,000 (s. 193.155(8)(b)).
وتعرض ورقة «PROPERTY OWNERSHIP 101» الصادرة عن مقيّم العقارات في مقاطعة Martin الحالتين. والأسطر التالية منقولة منها ومرتبة في جدول؛ وMV هي القيمة السوقية (market value)، وAV هي القيمة الخاضعة للضريبة (assessed value).
| مثال مقاطعة Martin | المنزل السابق | المنزل الجديد |
|---|---|---|
| الانتقال إلى منزل أعلى قيمة (UPSIZING) | MV $400,000 | MV $550,000 |
| (-) AV $300,000 | (-) قيمة portability المتاحة $100,000 | |
| قيمة portability المتاحة $100,000 | AV $450,000 | |
| الانتقال إلى منزل أقل قيمة (DOWNSIZING) | MV $400,000 | MV $275,000 |
| (-) AV $300,000 | (-) قيمة portability الفعلية بناء على الحساب $ 68,750 | |
| قيمة portability المتاحة $100,000 | AV $206,250 | |
| حساب portability (PORTABILITY CALCULATION) | ($100,000 ÷ $400,000) x $275,000 = $68,750 | |
وكلا المثالين يطابق معادلات المادة: $550,000 ناقص $100,000 يساوي $450,000، و$275,000 مقسوما على $400,000، مضروبا في $300,000، يساوي $206,250.
وثمة قاعدتان أخريان: حين يجتمع شخصان كان لكل منهما سكن رئيسي في سكن واحد، «يقتصر التخفيض من القيمة السوقية على أعلى الفرقين» (s. 193.155(8)(c))، ويتقاسم المالكون المشتركون الميزة بالتساوي، أو بحسب حصص الملكية المذكورة في سند الملكية (s. 193.155(8)(d)).
كم من الوقت لديكم لاستخدام portability بعد البيع؟
ثلاث سنوات، تُحتسب من 1 يناير من السنة التي تخليتم فيها عن السكن الرئيسي القديم، لا من تاريخ إتمام الصفقة (closing). ويذكر كتيب إدارة الإيرادات في فلوريدا (Department of Revenue) رقم PT-112 (المعدل في أغسطس 2024): «في غضون ثلاث سنوات من 1 يناير من السنة التي تخليتم فيها عن السكن الرئيسي القديم (لا ثلاث سنوات بعد البيع)». ومثال مقيّم العقارات في مقاطعة Pinellas: «إذا بعتم سكنكم الرئيسي في أي شهر من عام 2026، فإن آخر تاريخ مؤهل لإعفاء homestead يُعدّ 1 يناير 2026»، ولذلك «سيكون أمامكم حتى 1 يناير 2029 للتأهل لإعفاء homestead جديد». ويقول مقيّم العقارات في مقاطعة St. Lucie إنه «يجب أن تكونوا قد أنشأتم سكنا رئيسيا جديدا في 1 يناير أو قبله خلال ثلاث سنوات ضريبية بعد التخلي عن سكنكم الرئيسي السابق».
وتكمن أهمية 1 يناير في أن الإعفاء يُمنح لمن «يكون في 1 يناير» مالكا لسند الملكية ويتخذ المنزل مسكنا دائمًا (s. 196.031(1)(a)). فلا بد أن يكون المنزل الجديد ملككم، ومسكنكم الدائم، في يوم 1 يناير يقع ضمن تلك المهلة.
وتذكر نشرة إدارة الإيرادات PTO 20-11 (24 نوفمبر 2020) أن المدة «زيدت من سنتين إلى ثلاث سنوات» بعد أن أقر الناخبون «التعديل الدستوري رقم 5 في الانتخابات العامة في 3 نوفمبر 2020»، والنص الدستوري المعاد نشره في 2026 ينص على ثلاث سنوات. وحتى أكتوبر 2026، كانت صفحة portability لدى مقيّم العقارات في مقاطعة Indian River لا تزال تقول «في غضون سنتين من التخلي عن السكن الرئيسي السابق»، وهو ما يتعارض مع القانون الحالي. فإن كانت مقاطعة Indian River جزءا من خطتكم، فتأكدوا من ذلك لدى مكتبها.
ما النماذج التي تقدمونها، وما موعدها؟
يذكر النموذج DR-501T (المعدل في ديسمبر 2008، والساري منذ نوفمبر 2012) أنه يجب «تقديم هذا النموذج إلى مقيّم العقارات بحلول 1 مارس»، مع نسخة من طلب إعفاء homestead، أي النموذج DR-501، وأن «على مقدمي الطلب المشاركين المنتقلين من سكن رئيسي مختلف تعبئة نموذج منفصل». ويقول مقيّم العقارات في مقاطعة St. Lucie: «ينبغي تقديم طلب Portability في الوقت نفسه الذي تتقدمون فيه بطلب إعفاء homestead الجديد»؛ ومكاتبه في Fort Pierce وفي 250 NW Country Club Drive في Port Saint Lucie، وهاتفه 772-462-1000.
وإذا فاتكم موعد 1 مارس، فإن المادة 193.155(8) تتيح لمن «لا يقدم طلبا بحلول 1 مارس» أن يتقدم بالتماس إلى مجلس تعديل القيم (value adjustment board)، مع «رسوم غير قابلة للاسترداد قدرها $15»، بإثبات «ظروف مخففة خاصة». ويمكنكم التقدم في سنة لاحقة، لكن «لا يجوز رد الضرائب عن السنوات السابقة».
أما الأزواج أو الأزواج السابقون الذين يريدون تقسيم الميزة بالتعيين بدلًا من تقسيمها بحسب سند الملكية، فيستخدمون النموذج DR-501TS، «Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead» (تعيين حصص الملكية في السكن الرئيسي المتخلى عنه)، ويقدم «قبل أن يقدم أي منكما النموذج DR-501T»؛ و«يجب أن يبلغ مجموع النسب 100 في المئة». وتجيز المادة ذلك للزوجين المتزوجين في تاريخ التخلي عن السكن الرئيسي، و«متى قُدم هذا التعيين إلى مقيّم العقارات، يصبح غير قابل للإلغاء» (s. 193.155(8)(d) and (f)). والمجموع لجميع المساكن الرئيسية الجديدة «لا يجوز أن يتجاوز $500,000». وإن كان الطلاق جزءا من البيع، فاطلبوا من محامٍ في فلوريدا مراجعة التعيين أولًا.
ماذا يحدث إذا أجرتم المنزل القديم بدلًا من بيعه؟
بموجب المادة 196.061(1)، يُعدّ تأجير «كل أو معظم مسكن سبقت المطالبة بإعفائه بوصفه سكنا رئيسيا» تخليا عنه، وإن كان التأجير بعد 1 يناير لا يؤثر في إعفاء تلك السنة ما لم يؤجر المنزل لأكثر من 30 يوما في السنة الميلادية لمدة سنتين متتاليتين (وقد عُدلت المادة في 2026 بموجب s. 15, ch. 2026-239). وportability تتبع واقعة التخلي لا البيع؛ إذ يحتسب كتيب PT-112 المدة من «السنة التي تخليتم فيها عن السكن الرئيسي القديم». وبمجرد أن يفقد المنزل القديم صفة السكن الرئيسي، تقيمه المادة 193.1554(2) بقيمته السوقية في 1 يناير من السنة الأولى التي يستوفي فيها شروط تلك المادة، ويُطبق حد 10 في المئة على الضرائب غير المخصصة للمدارس اعتبارًا من السنة التالية. اسألوا مقيّم العقارات قبل توقيع عقد الإيجار، واسألوا محاسبا قانونيًا معتمدا (CPA) عن الجانب المتعلق بضريبة الدخل.
ما الذي تغير في 2026، وهل يغير التعديل رقم 3 (Amendment 3) قواعد portability؟
وفقًا لنشرة إدارة الإيرادات PTO 26-07 (13 يوليو 2026)، عدل القسم 3 من الفصل 2026-239 (HB 7031-E) فقرتي الانتقال إلى منزل أعلى قيمة وأقل قيمة بهدف «إلغاء اشتراط أن يكون السكن الرئيسي السابق هو السكن الرئيسي السابق 'المباشر'». وقد سرى التعديل في 1 يوليو 2026، و«يُطبق لأول مرة على سجل الضرائب لعام 2027 (tax roll)». ولم يعد نص الفقرتين (8)(a) و(b) لعام 2026 على موقع مجلس الشيوخ يتضمن كلمة «immediate» (المباشر)؛ فإن كانت خطتكم تعتمد على سكن رئيسي غير أحدث سكن رئيسي لكم، فاطلبوا من مقيّم العقارات تأكيد ذلك.
وعدل القانون نفسه المادة 689.261. فاعتبارًا من 1 فبراير 2027، يجب أن يتضمن أي منزل معروض على منصة إعلانات عقارية إلكترونية تقديرا لضرائب العقار. والمنصة التي تستخدم أداة لتقدير الضرائب يجب أن تبني التقدير على سعر العرض، وأن تفصح عن أنه يستثني أي «نقل لفرق التقييم الخاص بالسكن الرئيسي»؛ أما المنصة التي لا تملك هذه الأداة فيجب أن تضع بدلًا منها رابطا إلى أداة التقدير لدى مقيّم العقارات أو إلى صفحته الرئيسية. كما أن «الضرائب القائمة على القيمة (ad valorem) التي يدفعها المالك الحالي لا يجوز إدراجها في أي مواد إعلانية مطبوعة». ولمعرفة لماذا لم تكن فاتورتكم الضريبية يوما فاتورة المشتري، راجعوا مقال لماذا قد تضلل فاتورة ضريبة البائع المشتري.
أما التعديل رقم 3، المطروح على ورقة الاقتراع في 3 نوفمبر 2026، فمسألة منفصلة. إذ يقول مقيّم العقارات في مقاطعة Pinellas: «لا يغير التعديل أحكام portability في فلوريدا»، وإن الزيادات «ستظل محدودة بنسبة 3% أو مؤشر أسعار المستهلك، أيهما أقل». وإذا أُقر، فسيسري في 1 يناير 2027، لذا إن كان انتقالكم يمتد عبر ذلك التاريخ، فاسألوا مقيّم العقارات عن كيفية انطباقه عليكم. وبقية التفاصيل في مقالي عن التعديل رقم 3.
ما الذي ينبغي التحقق منه قبل عرض المنزل للبيع؟
رقم 2.7 في المئة مصدره اثنان من مقيّمي العقارات. والنص الدستوري مقتبس من إعادة نشره في CS/HJR 1-F. وبخصوص طريقة معاملة سكنكم الرئيسي القديم خلال بقية السنة التي تبيعون فيها، تعتبر مقاطعة Pinellas يوم 1 يناير من سنة البيع آخر تاريخ مؤهل لكم؛ فاسألوا مقيّم العقارات في مقاطعتكم. وقبل أن تتصلوا بي، اجمعوا ما يلي:
- القيمة السوقية والقيمة الخاضعة للضريبة للمنزل القديم من سجل مقيّم العقارات.
- سند الملكية (deed)، إذا كان المنزل مملوكا لأكثر من شخص.
- نطاق سعري للمنزل التالي، لمعرفة ما إذا كنتم ستنتقلون إلى منزل أعلى قيمة أو أقل قيمة.
- إذا كان الأزواج أو الأزواج السابقون سيتقاسمون الميزة، فخطة لتقديم النموذج DR-501TS قبل DR-501T.
تكافئ portability التخطيط: السنة التي تتمون فيها الصفقة، ويوم 1 يناير الذي تنتقلون بحلوله، ونموذج يقدم بحلول 1 مارس. تحدثوا معي قبل عرض المنزل للبيع، وسأضع معكم الجدول الزمني للمواعيد وأطبق المعادلة، لتعرضوها على مقيّم العقارات لتأكيدها.
المزيد لبائعي العقارات في Treasure Coast: أدلتي حول أسباب عدم بيع منزل في Port St. Lucie، وما يجب على البائعين في فلوريدا الإفصاح عنه، وبيع منزل بسقف قديم، والأرباح الرأسمالية عند بيع المنزل، وبيع منزل موروث، وهل تبيعون أولًا أم تشترون أولًا.
أسئلة يطرحها البائعون عن portability في إعفاء homestead
كيف تعمل portability في فلوريدا؟
عندما تتركون سكنا رئيسيا في فلوريدا وتنشئون سكنا جديدا، يمكنكم نقل الفرق بين القيمة السوقية للمنزل القديم وقيمته الخاضعة للضريبة، بحد أقصى $500,000، إلى المنزل الجديد. وإذا كانت قيمة المنزل الجديد أقل، تنتقل حصة متناسبة بموجب المادة 193.155(8)(b).
كم من الوقت لديكم لاستخدام portability بعد بيع المنزل؟
حتى 1 يناير في غضون ثلاث سنوات من 1 يناير من السنة التي تخليتم فيها عن السكن الرئيسي القديم، لا ثلاث سنوات بعد البيع. ويقول مقيّم العقارات في مقاطعة Pinellas إن البيع في 2026 يمنحكم مهلة حتى 1 يناير 2029.
ما الحد الأقصى لميزة Save Our Homes التي يمكن نقلها؟
الحد الأقصى $500,000، بموجب المادة 193.155(8). وعندما يتقاسم الأزواج أو المالكون المشتركون الميزة، لا يجوز أن يتجاوز مجموع ما ينقل إلى جميع المساكن الرئيسية الجديدة $500,000.
ما مصير portability عند الانتقال إلى منزل أقل قيمة؟
تنقلون حصة تتناسب مع قيمة المنزل الجديد. ففي مثال مقيّم العقارات في مقاطعة Martin، تصبح ميزة قدرها $100,000 على منزل قيمته $400,000 مبلغ $68,750 على منزل قيمته $275,000.
ما النموذج الذي يقدم لطلب portability، ومتى؟
النموذج DR-501T، ويقدم مع طلب إعفاء homestead، أي النموذج DR-501، إلى مقيّم العقارات بحلول 1 مارس. أما الأزواج أو الأزواج السابقون الذين يريدون تقسيم الميزة بالتعيين، فيقدمون النموذج DR-501TS أولًا، وهذا التعيين غير قابل للإلغاء.
هل يغير التعديل رقم 3 قواعد portability؟
يقول مقيّم العقارات في مقاطعة Pinellas إن التعديل، المطروح على ورقة الاقتراع في 3 نوفمبر 2026، لا يغير أحكام portability في فلوريدا. وإذا أقره 60 في المئة من الناخبين على الأقل، فسيسري في 1 يناير 2027؛ وإن كان انتقالكم يمتد عبر ذلك التاريخ، فتأكدوا من التفاصيل مع مقيّم العقارات في مقاطعتكم.
تحدثوا مع ويليام. هل تبيعون سكنكم الرئيسي وتعتزمون الشراء مجددًا في فلوريدا؟ أرسلوا إليّ العنوان، وسأستخرج القيمة السوقية والقيمة الخاضعة للضريبة من سجل مقيّم العقارات، وأطبق معادلة الانتقال إلى منزل أعلى قيمة أو أقل قيمة على النطاق السعري الذي تفكرون فيه، وأضع معكم الجدول الزمني لموعدي 1 يناير و1 مارس، لتتمكنوا من تأكيد الأرقام مع مقيّم العقارات قبل عرض المنزل للبيع. اتصلوا أو أرسلوا رسالة نصية على الرقم (772) 800-2274 أو راسلوني من هنا (بالإنجليزية). أعمل باللغة الإنجليزية، ولكن إن كنتم تفضلون العربية فأخبروني، وسأرتب بكل سرور لمساعدتكم بالعربية.
معلومات عامة، وليست نصيحة قانونية أو ضريبية أو تمويلية أو تأمينية، ولا ضمانا لأي بيع أو سعر أو جدول زمني. سقف 2.7 في المئة لعام 2026 مصدره مقيّما العقارات في مقاطعتي Pinellas وMartin، وتعديل القانون في 2026 يُطبق لأول مرة على سجل الضرائب لعام 2027، ولا تزال صفحة مقيّم العقارات في مقاطعة Indian River تصف مهلة مدتها سنتان؛ تأكدوا من أرقامكم ومواعيدكم مع مقيّم العقارات في مقاطعتكم، واسألوا محاسبا قانونيًا معتمدا (CPA) أو مستشارا ضريبيًا أو محاميا عقاريا في فلوريدا عن المسائل الضريبية ومسائل سندات الملكية. الإحالات إلى القوانين واللوائح والسوق وفق مراجعتها في 24 أكتوبر 2026. ويليام ميرشانت، وسيط عقاري (REALTOR®)، RE/MAX Gold. كل مكتب من مكاتب RE/MAX مملوك ويُدار بشكل مستقل. Equal Housing Opportunity (تكافؤ فرص السكن).
المصادر
- دستور فلوريدا، Art. VII, s. 4، كما أعيد نشره في CS/HJR 1-F بصيغته النهائية، الدورة الاستثنائية F لعام 2026 (نشر في 2 يونيو 2026) (بالإنجليزية)
- Florida Statutes 193.155: سقف تقييم السكن الرئيسي وportability (2026) (بالإنجليزية)
- Florida Statutes 196.031: إعفاء homestead، قاعدة 1 يناير (2026) (بالإنجليزية)
- Florida Statutes 196.061: تأجير السكن الرئيسي يُعدّ تخليا عنه، بصيغتها المعدلة بموجب s. 15, ch. 2026-239 (2026) (بالإنجليزية)
- Florida Statutes 193.1554: العقارات السكنية غير المعفاة بوصفها سكنا رئيسيا: القيمة السوقية في السنة الأولى، ثم سقف 10 في المئة (2026) (بالإنجليزية)
- Florida Statutes 689.261: تقديرات الضرائب على منصات الإعلانات اعتبارًا من 1 فبراير 2027، بصيغتها المعدلة بموجب ch. 2026-239 (2026) (بالإنجليزية)
- إدارة الإيرادات في فلوريدا (Florida Department of Revenue): نشرة PTO 26-07 بشأن ch. 2026-239 (13 يوليو 2026) (بالإنجليزية)
- Florida Department of Revenue: النموذج DR-501T، طلب portability (R. 12/08, Eff. 11/12, Rule 12D-16.002) (بالإنجليزية)
- Florida Department of Revenue: النموذج DR-501TS، Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead (R. 12/20) (بالإنجليزية)
- Florida Department of Revenue: كتيب PT-112 عن portability (R. 08/24) (بالإنجليزية)
- Florida Department of Revenue: PTO 20-11، زيادة مدة portability من سنتين إلى ثلاث سنوات (24 نوفمبر 2020؛ نسخة Lincoln Institute) (بالإنجليزية)
- Pinellas County Property Appraiser: Save Our Homes، مؤشر أسعار المستهلك والسقف حسب السنة (دون تاريخ) (بالإنجليزية)
- Pinellas County Property Appraiser: مواعيد portability (دون تاريخ) (بالإنجليزية)
- Pinellas County Property Appraiser: التعديل رقم 3، يسري في 1 يناير 2027 إذا أقره 60 في المئة (دون تاريخ) (بالإنجليزية)
- Martin County Property Appraiser: نشرة Save Our Homes لعام 2026 (دون تاريخ) (بالإنجليزية)
- Martin County Property Appraiser: PROPERTY OWNERSHIP 101، أمثلة الانتقال إلى منزل أعلى قيمة وأقل قيمة (دون تاريخ) (بالإنجليزية)
- St. Lucie County Property Appraiser: Homestead Portability (دون تاريخ) (بالإنجليزية)
- Indian River County Property Appraiser: Portability (دون تاريخ؛ لا تزال تصف مهلة سنتين) (بالإنجليزية)
