Коротко: по данным самых свежих источников, в Форт-Пирсе (Fort Pierce) медианная стоимость домов и аренда были ниже, чем в Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie), но городская ставка налога (millage) выше. Медианная цена продажи частного дома (single-family) во втором квартале 2026 года составила $405 000 в Порт-Сент-Луси и $273 450 в Форт-Пирсе, хотя в Форт-Пирсе за квартал закрылось всего 69 сделок. Итоговые городские ставки на 2026 год составляют 4,8750 милла (mills) в Порт-Сент-Луси и 6,9000 милла в Форт-Пирсе; оба города утвердили их в сентябре 2026 года. Реальные расходы зависят от конкретного дома, его налогового кода и страховки.
У двух городов одного округа цифры по жилью могут сильно различаться, а разные показатели легко перепутать. Медианы Бюро переписи населения США (Census Bureau) описывают оценки за несколько лет. Медианы продаж описывают один квартал. Ставки налога описывают городской сбор, а не счет. В этой статье каждая цифра стоит в своей категории: я показываю, что именно она измеряет, и объясняю, почему сравнение одних только главных цифр может ввести в заблуждение.
Стоимость домов и аренда: данные переписи
Пятилетние оценки Американского обследования сообществ (American Community Survey) Бюро переписи населения за 2020-2024 годы, опубликованные 29 января 2026 года, относятся к одному выпуску для обоих городов. Медианная стоимость жилья, в котором живут владельцы, составила $369 200 в Порт-Сент-Луси и $250 800 в Форт-Пирсе. Медианная валовая аренда (gross rent) составила $1 937 в Порт-Сент-Луси и $1 217 в Форт-Пирсе. Это оценки за несколько лет с погрешностью, поэтому они отстают от текущего рынка, и читать их стоит как общие показатели, а не как текущие цены.
Недавние продажи: второй квартал 2026 года
Местные рыночные показатели Florida Realtors по округу Сент-Луси (St. Lucie County) с апреля по июнь 2026 года, опубликованные 17 июля 2026 года, дают такие результаты по частным домам:
| Частные дома, 2-й квартал 2026 года | Порт-Сент-Луси | Форт-Пирс |
|---|---|---|
| Закрытые сделки (изменение за год) | 1 192 (+7,3%) | 69 (-24,2%) |
| Медианная цена продажи (изменение за год) | $405 000 (+1,2%) | $273 450 (-11,5%) |
| Средняя цена продажи | $429 339 | $405 478 |
| Медианный срок до подписания договора | 52 дня | 53 дня |
В Форт-Пирсе за квартал закрылось 69 сделок с частными домами против 1 192 в Порт-Сент-Луси. Такая маленькая выборка может сильно колебаться от квартала к кварталу, поэтому медиану по Форт-Пирсу стоит считать одной точкой данных, а не тенденцией. В той же серии отчетов есть данные по таунхаусам и квартирам в кондоминиумах (condo) в обоих городах. В Порт-Сент-Луси закрылась 71 сделка с медианой $219 000, а в Форт-Пирсе 82 сделки с медианой $192 000.
Городские ставки налога: миллы, а не счет
В таблице налогового оценщика округа Сент-Луси (St. Lucie County Property Appraiser) городские ставки указаны в миллах, то есть в долларах налога на каждые $1 000 налогооблагаемой базы (taxable value). Городская ставка Порт-Сент-Луси складывается из ставки на текущие расходы и ставки на долг, одобренный избирателями. Итоговые суммы рассчитаны мной, потому что в таблице их нет. Ставка отката (rollback rate) Форт-Пирса на 2026 год указана в таблице как 6,5491 милла, а в протоколе слушаний города от 15 сентября 2026 года приведена ставка 6,5461 милла.
| Городская ставка, миллы | Итоговая 2025 года | Ставка отката 2026 года | Итоговая 2026 года |
|---|---|---|---|
| Порт-Сент-Луси (текущие расходы плюс долг, одобренный избирателями) | 4,9750 (4,6607 + 0,3143) | 4,5094 (4,1951 + 0,3143) | 4,8750 (4,6107 + 0,2643) |
| Форт-Пирс | 6,9000 | 6,5491 | 6,9000 |
Городской совет Порт-Сент-Луси (City Council) утвердил ставку 4,8750 милла на 2026-27 финансовый год 28 сентября 2026 года, приняв во втором чтении постановление (Ordinance) 26-84. Городская комиссия Форт-Пирса (City Commission) утвердила ставку 6,9000 милла 21 сентября 2026 года, приняв во втором чтении постановление 26-019. В итоговой таблице ставок налогового оценщика за 2026 год указаны те же ставки. По итоговым ставкам городская ставка Форт-Пирса выше на 2,0250 милла. Это примерно $202,50 в год на $100 000 налогооблагаемой базы только за счет городского сбора. Налоги взимают также округ, школьный округ и другие налоговые органы, но эти строки в сравнение не входят.
О чем это сравнение не говорит
Городская ставка налога и налоговый счет не одно и то же. Счет зависит от налогооблагаемой оценки участка (assessed value), льгот, налоговых районов, к которым относится адрес, и сборов non-ad valorem (не зависящих от стоимости). Зона риска наводнений (flood zone), страховка от наводнений и страховые премии за дом в это сравнение не входят, а между двумя районами они могут различаться сильнее, чем показывает таблица ставок. Взносы ассоциации домовладельцев (HOA) и сборы округа общественного развития (CDD) зависят от конкретного поселка. С вопросами о налогах, страховке и кредите обращайтесь к сертифицированному бухгалтеру (CPA), страховому агенту и кредитору (lender).
Что я сознательно не включаю
В данных переписи есть также доходы домохозяйств и доля жилья, занятого владельцами, но эти цифры сознательно не включены в сравнение. Описание того, кто живет в районе или какие у жителей доходы, может быть расценено как steering (подталкивание покупателей к выбору района) по смыслу закона о справедливом жилье (Fair Housing Act). Честным и уместным показателем служит сравнение цен, аренды и налогов. Где жить семье, решает сама семья, а правильный дом тот, который подходит по бюджету, по дороге на работу и по самому объекту.
Как применить это к своему бюджету
Сравнивайте однотипную недвижимость. Таунхаус в одном городе не равен частному дому в другом, а одноэтажный дом в стиле ранчо 1990-х годов не равен новостройке. Запросите последний налоговый счет по каждому адресу, который рассматриваете, и спросите продавца, какие строки non-ad valorem в нем есть. Затем посчитайте ежемесячную сумму, включая предложение по страховке, и только после этого решайте, какой город дает больше за ваш бюджет.
Что покупатели спрашивают о двух городах
В каком городе ниже городская ставка налога на 2026 год?
В Порт-Сент-Луси: итоговая ставка составляет 4,8750 милла против итоговых 6,9000 милла в Форт-Пирсе. Оба города утвердили эти ставки в сентябре 2026 года.
Дома в Порт-Сент-Луси дороже?
По данным Florida Realtors за второй квартал 2026 года, медианная цена продажи частного дома составила $405 000 в Порт-Сент-Луси и $273 450 в Форт-Пирсе. В Форт-Пирсе за квартал закрылось всего 69 сделок, поэтому эта цифра может быстро меняться.
В Форт-Пирсе аренда ниже?
По оценкам Американского обследования сообществ за 2020-2024 годы, медианная валовая аренда составила $1 217 в Форт-Пирсе и $1 937 в Порт-Сент-Луси. Это оценки за несколько лет, а не текущие запрашиваемые ставки аренды.
Можно ли напрямую сравнивать данные переписи и данные о продажах?
Нет. Медианы переписи отражают оценки стоимости жилья, занятого владельцами, за несколько лет, а медианы продаж описывают один квартал. Подавайте их как разные показатели, как это сделано в этой статье.
Поговорите с Уильямом. Сравниваете Порт-Сент-Луси и Форт-Пирс с учетом своего бюджета? Пришлите мне ценовой диапазон и типы недвижимости, которые вас интересуют. Я подберу текущие цифры по адресам, которые вы рассматриваете, и покажу ежемесячные расходы с учетом налогов. Позвоните или напишите SMS по номеру (772) 800-2274 либо отправьте сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.
Это общая информация, а не налоговая, кредитная, страховая, юридическая или финансовая консультация. Данные переписи отражают оценки за несколько лет. Данные о продажах относятся к одному кварталу в округе Сент-Луси. Ставки налога на 2026 год указаны итоговые, утвержденные в сентябре 2026 года. Цифры сверены 20 октября 2026 года, ставки налога проверены по итоговым источникам за 2026 год 23 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).
Источники
- U.S. Census Bureau QuickFacts: Port St. Lucie city, Florida (на английском)
- U.S. Census Bureau QuickFacts: Fort Pierce city, Florida (на английском)
- U.S. Census Bureau: 2020 to 2024 ACS release tip sheet (январь 2026 года) (на английском)
- St. Lucie County Property Appraiser: Taxing authority rates and hearing information (итоговые ставки 2025 года, ставки отката и предлагаемые ставки 2026 года) (на английском)
- St. Lucie County Property Appraiser: 2026 Final Millage Rates (PDF без даты, проверено 23 октября 2026 года) (на английском)
- City of Port St. Lucie: специальные слушания городского совета по бюджету, Ordinance 26-84 об утверждении ставки на 2026-27 финансовый год во втором чтении (28 сентября 2026 года) (на английском)
- City of Fort Pierce: протокол очередного заседания городской комиссии, Ordinance 26-019 об утверждении ставки 6,9000 милла (21 сентября 2026 года) (на английском)
- City of Fort Pierce: протокол специальных слушаний по бюджету, ставка отката 6,5461 (15 сентября 2026 года) (на английском)
- City of Port St. Lucie: City Council lowers millage rate for 11th straight year (2026) (на английском)
- Florida Realtors local residential market metrics: St. Lucie County, частные дома, 2-й квартал 2026 года (на английском)
- Florida Realtors local residential market metrics: St. Lucie County, таунхаусы и кондо, 2-й квартал 2026 года (на английском)
- 42 U.S.C. 3604, Discrimination in the sale or rental of housing (на английском)
- Свод законов Флориды, статья 760.23, Discrimination in housing (2025) (на английском)
- Fla. Admin. Code 61J2-10.025, правила рекламы для лицензированных специалистов по недвижимости (Advertising rules for real estate licensees) (на английском)
