Коротко: Флоридский застройщик ICI Homes называет летней кухней (summer kitchen) «крытую зону для готовки и обеда на открытом воздухе» на ланае (крытой террасе), например со встроенным грилем, столешницей, холодильником под столешницей и небольшой раковиной, а ванной у бассейна (cabana bath), которую также называют pool bath, «полноценную ванную комнату с входом изнутри и снаружи, обычно в задней части дома». В национальном стандарте MLS (общей базы объектов, которой пользуются риелторы) нет значений «Summer Kitchen» или «Cabana Bath», поэтому ищите «Outdoor Kitchen», «Built-in Barbecue» или «Cabana» и проверяйте все лично. Округ Мартин (Martin County) относит уличные кухни (outdoor kitchens) и газовые линии к работам, для которых нужно разрешение (permit), а глава 527 Свода законов Флориды (Florida Statutes) требует лицензии на монтаж газовых труб и приборов. Два из пяти вариантов защиты бассейна в статье 515.27 касаются дверей, ведущих из дома прямо к бассейну, поэтому спросите в строительном отделе (building department), по какому варианту выдавали разрешение на бассейн и соответствует ли ему дверь ванной у бассейна. По договору AS IS (продажа в текущем состоянии) от Florida Realtors/Florida Bar встроенная техника относится к недвижимому имуществу (Real Property), если ее не исключили, но грили в нем не названы, поэтому отдельно стоящий гриль впишите в договор.
Летняя кухня и ванная у бассейна обозначают два помещения на стыке дома и террасы у бассейна, и ни для одного из них в национальном стандарте MLS нет значения. Ниже объясняется, что означает каждое из этих названий, и перечислены вопросы о разрешениях, газе, электрике и бассейне, которые стоит задать.
Что такое летняя кухня во Флориде?
В старом значении это отдельная постройка. Merriam-Webster определяет summer kitchen как «небольшую постройку или сарай, которые обычно примыкают к дому и в теплую погоду используются как кухня», а первым известным употреблением на странице указан 1632 год.
Один флоридский застройщик называет так зону для готовки на ланае, а не отдельную постройку. ICI Homes, застройщик из Дейтона-Бич, 17 июля 2020 года писал, что «летняя кухня включает крытую зону для готовки и обеда на открытом воздухе», и приводил пример: «встроенный гриль, по бокам от которого удобная столешница, холодильник под столешницей и небольшая раковина». В той же статье ланай назван «крытой жилой зоной на открытом воздухе».
Что такое ванная у бассейна (cabana bath или pool bath)?
ICI Homes (11 февраля 2019 года) описывает cabana bath, которую «также называют pool bath», как «полноценную ванную комнату с входом изнутри и снаружи, обычно в задней части дома». Смысл в том, чтобы люди в мокрых купальниках «не наследили в доме».
В национальном стандарте MLS «Cabana» описывает постройку (павильон), а не ванную: значение RESO «Cabana» («В состав объекта входит павильон») стоит в списке Other Structures (другие постройки) рядом с «Pool House» и «Guest House». Если в объявлении отмечено «Cabana», спросите, что именно имеется в виду. У отдельных построек свои вопросы зонирования (zoning), о которых я пишу в статье о гостевых домах во Флориде.
Как летнюю кухню обозначают в объявлениях MLS?
RESO Data Dictionary 2.0 служит национальным стандартом, к которому системы MLS привязывают свои поля. На его справочных страницах, сформированных 19 октября 2026 года, в списках Exterior Features (наружные особенности) и Other Structures нет значений «Summer Kitchen», «Cabana Bath» или «Pool Bath». Ближе всего вот эти значения:
| Список RESO | Значение | Определение RESO |
|---|---|---|
| Exterior Features | Outdoor Kitchen | «На участке есть уличная кухня». |
| Exterior Features | Built-in Barbecue | «На участке есть встроенное барбекю на открытом воздухе». |
| Exterior Features | Gas Grill; Outdoor Grill | «На участке есть уличный газовый гриль»; «На участке есть уличный гриль». |
| Other Structures | Outdoor Kitchen; Cabana | «В состав объекта входит уличная кухня»; «В состав объекта входит павильон». |
Поэтому «летнюю кухню» или «ванную у бассейна» в объявлении приходится называть словами, а я проверяю и то и другое лично. В RESO есть отдельное значение «Built-in Barbecue», а «Gas Grill» и «Outdoor Grill» не говорят, встроен ли гриль, хотя именно от этого зависит, как гриль будет рассматриваться по договору.
Остается ли летняя кухня вместе с домом?
В договоре Florida Realtors/Florida Bar AS IS Residential Contract for Sale and Purchase, форма ASIS-7x (в версии, опубликованной в феврале 2026 года), пункт 1(c), Real Property (недвижимое имущество), включает «все существующие улучшения и неотделимые элементы (fixtures), включая встроенную технику, встроенную мебель и прикрепленные ковровые и напольные покрытия от стены до стены», если они не исключены. Пункт 1(d), Personal Property (движимое имущество), называет, в частности, «плиту(ы)/духовку(и), холодильник(и)» и «противоураганные ставни (storm shutters), средства защиты от шторма и крепеж к ним», а пункт 1(e) начинается словами «The following items are excluded from the purchase:» (следующие предметы исключены из покупки).
Форма не определяет «built-in» (встроенный) и не называет грили, уличные холодильники или мебель для патио. Если читать текст, встроенный гриль, встроенный уличный холодильник и шкафы подходят под пункт 1(c). Отдельно стоящего гриля в перечне 1(d) нет, поэтому покупатель, который рассчитывает его получить, вписывает его в строку «Other Personal Property items included in this purchase are:» (другое движимое имущество, включенное в покупку), а продавец, который собирается что-то забрать, указывает это в пункте 1(e). Это прочтение формы, а не юридическая консультация; конкретный договор может проверить юрист по недвижимости, практикующий во Флориде.
Нужно ли разрешение на уличную кухню?
В округе Мартин нужно. На странице округа «Do I Need a Building Permit?» (без даты, прочитана 24 октября 2026 года) среди работ, для которых нужно разрешение, перечислены «Outdoor Kitchens» (уличные кухни), «Gas Lines» (газовые линии), «Electrical panels, Circuits» (электрощиты, электрические линии), «Patios and/or Patio Covers and Roofs» (патио и/или навесы и крыши над патио) и «Swimming pools and spas» (бассейны и спа), а «Appliance Replacement (plug in)» (замена техники, которая включается в розетку) и «Cabinetry» (шкафы) от разрешения освобождены. Там сказано, что списки неполные, и дана ссылка на раздел 105.2 Строительного кодекса Флориды (Florida Building Code) и на строительный отдел по телефону (772) 288-5916.
В чек-листе округа Мартин Gas Tank-Line Checklist (с пометкой «Revised 2-26») запрашиваются заявление на разрешение, межевой план или схема участка, газовый чек-лист округа и «схема газовой разводки с указанием типов и размеров приборов, длины и диаметра труб». Если к уличной кухне подведена газовая линия, попросите это разрешение и схему. Если дом находится в округе Сент-Луси (St. Lucie County) или Палм-Бич (Palm Beach County), обратитесь в местный строительный отдел.
Кто имеет право провести газ к уличной кухне?
Согласно статье 527.02(1) Свода законов Флориды в редакции 2026 года, заниматься видами деятельности, определенными в статье 527.01(6)-(11), «без предварительного получения лицензии от департамента» незаконно, а умышленное или преднамеренное нарушение считается тяжким преступлением третьей степени (third-degree felony). Для дилера сжиженного нефтяного газа категории I (Category I) статья 527.01(6) охватывает «проектирование, монтаж, обслуживание, переделку или модификацию аппаратов, труб, трубок, приборов и оборудования для использования сжиженного нефтяного или природного газа», а статья 527.01(10) охватывает аналогичную работу монтажника сжиженного газа категории V (Category V LP gas installer). Спросите, кто прокладывал трубы, и попросите показать лицензию.
Нужна ли розеткам уличной кухни защита GFCI?
На странице строительных норм округа Шарлотт (Charlotte County) 8-я редакция (2023) Строительного кодекса Флориды и National Electrical Code (NEC) 2020 года указаны как действующие с 31 декабря 2023 года; эти редакции действовали и по состоянию на 24 октября 2026 года. В плане работ Florida Building Commission на октябрь 2026 года датой вступления в силу 9-й редакции (2026) названо 31 декабря 2026 года, поэтому спросите в строительном отделе, какая редакция действовала, когда на работы выдавали разрешение. В обзоре Laura Hildreth в IAEI Magazine (6 февраля 2020 года) сказано, что раздел 210.8(A) NEC 2020 года требует защиты GFCI (устройство защитного отключения) для розеток на 125-250 вольт в однофазных ответвленных цепях с номинальным напряжением не более 150 вольт относительно земли в перечисленных местах жилья, включая улицу (210.8(A)(3)), ванные (210.8(A)(1)), кухни (210.8(A)(6)) и раковины (210.8(A)(7)). Это обзор, а не текст кодекса. Попросите лицензированного электрика подтвердить наличие защиты у летней кухни и в ванной у бассейна.
Можно ли пользоваться грилем под крышей ланая?
Здесь источники расходятся. В памятке Комиссии по безопасности потребительских товаров (Consumer Product Safety Commission, CPSC) о газовых грилях (Publication 467) сказано: «пользуйтесь грилем на расстоянии не менее 10 футов от дома или любого здания», «никогда не пользуйтесь грилем в помещении из-за угарного газа (CO) и опасности пожара» и «не пользуйтесь грилем в гараже, крытом переходе, под навесом для машины, на веранде или под поверхностью, которая может загореться». А ICI Homes размещает летнюю кухню на крытом ланае.
Памятка CPSC содержит общие рекомендации по газовым грилям и не касается встроенной уличной кухни под крышей ланая, построенной по разрешению. Проверьте записи о разрешениях, возьмите у производителя гриля инструкцию по установке и спросите в строительном отделе. В той же памятке советуют проверять соединения «мыльным раствором (одна часть воды, одна часть жидкого моющего средства)»: «Если появляются пузыри, есть утечка».
Почему дверь ванной у бассейна важна для безопасности бассейна?
Согласно статье 515.27(1) Свода законов Флориды в редакции 2026 года, «чтобы пройти финальную инспекцию и получить сертификат о завершении работ, жилой бассейн должен соответствовать как минимум одному» из пяти вариантов: ограждение, отвечающее статье 515.29, одобренное защитное покрытие бассейна, сигнализация на выходе, самозакрывающиеся двери или сигнализация бассейна, сертифицированная по ASTM F2208. Два варианта, связанных с дверями, звучат так:
| Вариант | Что сказано в статье 515.27(1) |
|---|---|
| (c) Сигнализация на выходе | «Все двери и окна, ведущие из дома прямо к бассейну, должны быть оборудованы сигнализацией на выходе с минимальным уровнем звукового давления 85 дБА на расстоянии 10 футов» |
| (d) Самозакрывающиеся двери | «Все двери, ведущие из дома прямо к бассейну, должны быть оборудованы самозакрывающимся и самозащелкивающимся устройством с механизмом открывания, расположенным не ниже 54 дюймов от пола» |
Статья 515.29(4) добавляет, что стена дома «может служить частью ограждения, если в ней нет двери или окна, которые открываются и дают доступ к бассейну».
Наружная дверь из ванной у бассейна на террасу (pool deck) находится в стене дома. Если читать эти статьи, это вопрос к строительному инспектору (building official): по какому варианту выдавали разрешение на бассейн и есть ли на этой двери сигнализация или самозакрывающаяся и самозащелкивающаяся фурнитура, которых требует этот вариант? Закон связывает эти требования с финальной инспекцией, а вопрос о существующих бассейнах при перепродаже в этих статьях не рассматривается. Об остальном я пишу в гиде о покупке дома с бассейном во Флориде.
Что делать с летней кухней перед ураганом?
Руководства двух округов расходятся:
| Предмет | Martin County Emergency Management, «The Road to Readiness Guide» | Округ Сент-Луси, «Are You Ready for a Hurricane?» |
|---|---|---|
| Грили и баллоны | «Закрепите сараи для хранения и предметы, которые небезопасно заносить в дом, например газовые грили или баллоны с пропаном». | «Занесите в дом уличную мебель, музыку ветра, флаги, мусорные баки, грили и антенны». |
| Вода в бассейне | «Не сливайте воду из бассейна полностью или частично перед штормом». | «Понизьте уровень воды на величину от шести дюймов до одного фута, но не более чем на два фута, с запасом на сильные дожди». |
Следуйте руководству службы по чрезвычайным ситуациям своего округа; эти два относятся к округам Мартин и Сент-Луси. Спросите продавца, как встроенный гриль закрепляют перед штормом и есть ли на ланае противоураганные ставни или другие средства защиты от шторма, которые включены в пункт 1(d).
Как проверить летнюю кухню и ванную у бассейна на показе
- Сравните слова из объявления с тем, что есть на месте, и спросите, что означает «Cabana»: постройку или ванную.
- Отметьте, что встроено, а что стоит отдельно, и впишите в договор отдельно стоящие предметы, на которые вы рассчитываете.
- Запросите историю разрешений: уличная кухня, газовая линия, новые электрические линии, навес над патио.
- Спросите, кто прокладывал газовые трубы, и попросите лицензию этого монтажника.
- Попросите лицензированного электрика подтвердить защиту GFCI на улице и в ванной у бассейна.
- Возьмите у производителя гриля инструкцию по установке, если гриль стоит под крышей ланая.
- Узнайте, по какому варианту защиты выдавали разрешение на бассейн, и проверьте фурнитуру двери ванной у бассейна.
- Узнайте у продавца, какой у него план на случай шторма для грилей, баллонов и мебели.
Другие гиды по помещениям в элитных домах: буфетная (butler's pantry) или кухня дворецкого (butler's kitchen), комната дворецкого и помещения для персонала, винные комнаты и винные погреба, утренние кухни и комнаты для переодевания в главной спальне, безопасные комнаты, домашний кинотеатр или медиакомната и домашние велнес-зоны.
Частые вопросы о летних кухнях и ванных у бассейна
Что такое летняя кухня во Флориде?
В том смысле, в каком этот термин использовал в 2020 году флоридский застройщик ICI Homes, это крытая зона для готовки и обеда на открытом воздухе на ланае, например со встроенным грилем, столешницей, холодильником под столешницей и небольшой раковиной. Словарное значение старше: небольшая постройка или сарай рядом с домом, которые в теплую погоду используют как кухню.
Что такое ванная у бассейна (cabana bath)?
Полноценная ванная комната с входом изнутри и снаружи, обычно в задней части дома; ее также называют pool bath (ICI Homes, 2019). Это не то же самое, что павильон (cabana), который национальный стандарт MLS относит к постройкам.
Нужно ли разрешение на уличную кухню в округе Мартин?
Да. На странице округа Мартин о разрешениях уличные кухни (Outdoor Kitchens) и газовые линии (Gas Lines) перечислены среди работ, для которых нужно разрешение; телефон строительного отдела (772) 288-5916.
Нужна ли сигнализация на двери ванной у бассейна во Флориде?
Чтобы пройти финальную инспекцию, жилой бассейн должен соответствовать хотя бы одному из вариантов защиты в статье 515.27. Два из них касаются дверей, ведущих из дома прямо к бассейну: сигнализация на выходе с уровнем не менее 85 дБА на расстоянии 10 футов или самозакрывающееся и самозащелкивающееся устройство с механизмом открывания не ниже 54 дюймов от пола, поэтому спросите в строительном отделе, по какому варианту выдавали разрешение на бассейн.
Остается ли гриль вместе с домом?
По договору AS IS от Florida Realtors/Florida Bar встроенная техника относится к недвижимому имуществу (Real Property), если ее не исключили в пункте 1(e). Грили в пункте 1 не названы, поэтому отдельно стоящий гриль впишите в строку Other Personal Property в пункте 1(d).
Можно ли пользоваться грилем на крытом ланае?
В памятке CPSC о газовых грилях сказано, что грилем нужно пользоваться на расстоянии не менее 10 футов от дома, не на веранде и не под поверхностью, которая может загореться, но встроенные уличные кухни, построенные по разрешению, в ней не рассматриваются. Проверьте записи о разрешениях и инструкцию производителя гриля по установке и спросите в строительном отделе.
Поговорите с Уильямом. Смотрите дом с летней кухней или ванной у бассейна или готовите такой дом к продаже? Пришлите мне адрес или ссылку на объявление, и я запрошу историю разрешений на уличную кухню, газовую линию и бассейн, спрошу в строительном отделе, по какому варианту защиты выдавали разрешение на бассейн, и составлю список предметов на улице, которые стоит назвать в договоре. Звоните или пишите SMS по номеру (772) 800-2274 или отправьте сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.
Это общая информация, а не юридическая, налоговая, инженерная, медицинская, кредитная или страховая консультация и не гарантия какой-либо цены, сбора, характеристики или результата. Сведения о GFCI взяты из обзора NEC 2020 года в отраслевом журнале, вопрос о двери ванной у бассейна основан на прочтении главы 515, и ответить на него для конкретного бассейна должен строительный инспектор, а расстояний для грилей под крытыми ланаями этот гид не приводит; разрешения уточняйте в строительном отделе, электрику у лицензированного электрика, газовые работы у лицензированного монтажника, а условия договора у юриста по недвижимости, практикующего во Флориде. Источники проверены по состоянию на 24 октября 2026 года. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).
Источники
- Florida Statutes 515.27: варианты защиты жилых бассейнов (2026) (на английском)
- Florida Statutes 515.29: требования к ограждениям жилых бассейнов (2026) (на английском)
- Florida Statutes 527.01: определения, лицензии на сжиженный газ категорий I и V (2026) (на английском)
- Florida Statutes 527.02: обязательность лицензии (2026) (на английском)
- Martin County: Do I Need a Building Permit? (без даты, просмотрено 24 октября 2026 года) (на английском)
- Martin County: Gas Tank-Line Checklist (с пометкой Revised 2-26) (на английском)
- Martin County Emergency Management: The Road to Readiness Guide (без даты, просмотрено 24 октября 2026 года) (на английском)
- St. Lucie County: Are You Ready for a Hurricane? (без даты, просмотрено 24 октября 2026 года) (на английском)
- Charlotte County: строительные нормы, Florida Building Code 8th Edition (2023) и NEC 2020 года действуют с 31 декабря 2023 года (без даты, просмотрено 24 октября 2026 года) (на английском)
- Florida Building Commission: план работ, дата вступления в силу 9th Edition (2026) Florida Building Code: 31 декабря 2026 года (октябрь 2026 года) (на английском)
- U.S. Consumer Product Safety Commission: памятка Gas Grill, Publication 467 (с пометкой RV 012013) (на английском)
- Florida Realtors/Florida Bar: AS IS Residential Contract for Sale and Purchase, форма ASIS-7x, копия с правками, пункты 1(c), 1(d) и 1(e) (опубликована в феврале 2026 года) (на английском)
- RESO Data Dictionary 2.0: справочник ExteriorFeatures (сформирован 19 октября 2026 года) (на английском)
- RESO Data Dictionary 2.0: справочник OtherStructures (сформирован 19 октября 2026 года) (на английском)
- Merriam-Webster: summer kitchen (просмотрено 24 октября 2026 года) (на английском)
- ICI Homes: Why You Need (and Want!) a Summer Kitchen, автор Duane Kennerson (17 июля 2020 года; материал застройщика, вторичный источник) (на английском)
- ICI Homes: Entertainment-Friendly Ideas for Your New Florida Home, автор Duane Kennerson (11 февраля 2019 года; материал застройщика, вторичный источник) (на английском)
- IAEI Magazine: NEC Requirements for GFCI Protection: Section 210.8, автор Laura Hildreth (6 февраля 2020 года; издание отраслевой ассоциации, вторичный источник) (на английском)
