Resposta rápida: Na Flórida, um prédio comercial é reavaliado pelo valor de mercado (just value) no dia 1º de janeiro seguinte à venda; por isso, o imposto predial do vendedor não é o do comprador (s. 193.1555(5), Florida Statutes de 2026). No fechamento (closing) entram o imposto de selo sobre documentos (doc stamps) da escritura, de 70 centavos a cada $100 do valor da transação, o da hipoteca, de 35 centavos a cada $100 financiados, e um imposto sobre intangíveis (intangible tax) de 2 milésimos (mills) sobre o empréstimo, o que soma $22,250 numa compra hipotética de $2,000,000 com hipoteca de $1,500,000. O imposto sobre vendas no aluguel comercial acabou para os períodos de locação iniciados a partir de 1º de outubro de 2025. As alíquotas abaixo são as mais recentes publicadas para cada condado, identificadas como finais (final) ou adotadas (adopted) exatamente como nas fontes (as de Indian River são do ano tributário de 2025). Este post não estima prêmios de seguro para prédios comerciais; portanto, no seguro, o que vale é a cotação, não uma estimativa.
Quando um comprador analisa um prédio comercial na Treasure Coast ou na Space Coast, o demonstrativo operacional do vendedor mostra uma conta de imposto e um prêmio de seguro. Nenhum dos dois vale para o comprador. O imposto predial (property tax) é recalculado após a venda, a Citizens Property Insurance tem regras próprias de elegibilidade para prédios comerciais, e o fechamento acrescenta o imposto de selo (documentary stamp tax) e o imposto sobre intangíveis. Este artigo explica cada parte, traz as alíquotas mais recentes publicadas para os quatro condados e desenvolve um exemplo hipotético. Não é uma cotação para nenhum imóvel.
Como a Flórida avalia imóveis comerciais
Pela seção 193.1555 das leis da Flórida (Florida Statutes de 2026), o imóvel comercial é um "imóvel não residencial" (nonresidential real property) e tem um teto de 10% na avaliação para todos os tributos, exceto os do distrito escolar: o valor tributável (assessed value) não pode subir mais de 10% em um ano e nunca pode passar do valor de mercado. O teto é reiniciado após uma "mudança de titularidade ou de controle" (change of ownership or control), o que inclui "qualquer venda, execução hipotecária (foreclosure), transferência de titularidade legal ou de titularidade beneficiária (beneficial title in equity) a qualquer pessoa" e a transferência acumulada do controle, ou de mais de 50% da participação, da entidade proprietária. Assim, comprar o controle da empresa em vez do prédio em geral não preserva a avaliação antiga, ressalvadas as exceções previstas na lei. Depois do reinício, o imóvel é avaliado pelo valor de mercado na data de 1º de janeiro seguinte; por isso, a conta do vendedor pode refletir um valor limitado pelo teto, enquanto a primeira conta integral do comprador reflete o valor de mercado. No meu post sobre por que a conta de imposto do vendedor engana, explico a versão residencial desse mesmo reinício.
As alíquotas mais recentes, condado por condado
A alíquota (millage rate) é o valor em dólares de imposto para cada $1,000 de valor tributável, e a conta de cada lote (parcel) soma as alíquotas de todas as autoridades tributárias que o abrangem. A tabela traz os números mais recentes publicados para cada condado, com a situação e o ano de cada fonte, como a própria fonte os informa. As linhas de St. Lucie e Brevard mostram apenas os tributos indicados, não o total de um lote, e endereços em cidades e distritos diferentes têm totais diferentes; por isso, confirme os distritos e as alíquotas do lote com o avaliador de imóveis do condado (Property Appraiser).
| Condado | Milésimos (mills) por $1,000 de valor tributável | Situação da fonte |
|---|---|---|
| St. Lucie | Apenas alguns tributos (a tabela do avaliador do condado lista cerca de vinte): fundo geral do condado (County General Fund) 4.0441; Fine and Forfeiture 2.7294; distrito de bombeiros (Fire District) 3.0000; tributos escolares 2.9970 + 1.5000 + 0.7480 + 1.0000 = 6.2450; cidade de Port St. Lucie 4.6107 mais 0.2643 de dívida aprovada em votação (voted debt); cidade de Fort Pierce 6.9000 | Final. A tabela "2026 Final Millage Rates" do avaliador de imóveis do condado lista cada alíquota mostrada aqui, sem alteração em relação à tabela proposta. Segundo a ata da audiência, a comissão do condado adotou as alíquotas finais pela Resolution 2026-181 em 17 de setembro de 2026, com uma alíquota agregada da comissão do condado de 7.8341 milésimos. Port St. Lucie adotou a sua alíquota em 28 de setembro de 2026, e Fort Pierce, em 21 de setembro de 2026. Não aparecem os tributos das MSTUs, da gestão de recursos hídricos (water management), do controle de mosquitos e do Children's Services Council. |
| Martin | Totais para imóveis (real property) por código de tributação (levy code), de 15.3273 (Sewall's Point) a 17.1323 (cidade de Stuart, com alíquota municipal de 5.0750); District One, área não incorporada, 15.4782; Hutchinson Island 15.6581; Indiantown 16.5199 | Página do avaliador de imóveis do condado intitulada "2026 Final Millage Codes (Tax Rates)". Consulte o código de tributação do lote para ver o detalhamento completo. |
| Indian River | Condado 3.5475; MSTU do condado 1.1506; distrito de serviços de emergência (Emergency Services District) 2.3531; Vero Beach 2.9816; Sebastian 3.4455; Fellsmere 5.3500; Indian River Shores 1.2810; Orchid 0.7000 | Table 1 do Departamento da Receita da Flórida (Department of Revenue), ano fiscal (FY) 2025-26 (o ano tributário de 2025), identificada como As Adopted (adotada); apenas tributos do condado e dos municípios, sem os tributos do distrito escolar. As alíquotas finais de 2026-27 não aparecem aqui; confirme-as com o condado. |
| Brevard | Apenas tributos do condado: operação da comissão do condado (BCC Operating) 3.0942; biblioteca (Library) 0.3240; controle de mosquitos (Mosquito Control) 0.1339; Fire Control MSTU 0.6431; Law Enforcement MSTU 0.8504; Road and Bridge MSTUs de 0.0906 a 0.4756, conforme o distrito; Environmentally Endangered Lands 0.0457 mais 0.0262 de dívida aprovada em votação; alíquota agregada (aggregate rate) de 4.7491 (uma média para todo o condado, nos termos da s. 200.001, e não a soma desses tributos) | Adotadas como finais pela Resolution No. 26-090, em 22 de setembro de 2026. As alíquotas escolares, municipais e de outros distritos não aparecem aqui. |
Doc stamps e imposto sobre intangíveis no fechamento
Uma compra financiada envolve três impostos estaduais. A escritura (deed) paga imposto de selo de 70 centavos a cada $100 do valor da transação (consideration), e esse valor inclui qualquer hipoteca ou outro ônus sobre o imóvel, quer o comprador o assuma, quer não (s. 201.02(1)(a), Florida Statutes de 2026). A mesma seção tributa a venda de participação em uma "conduit entity" (entidade intermediária) em até três anos depois de uma transferência não tributada, a 70 centavos a cada $100 do preço pago pela participação (s. 201.02(1)(b)). A hipoteca paga 35 centavos a cada $100 da dívida. O teto de $2,450 da s. 201.08(1)(a) vale para notas promissórias (promissory notes) e obrigações escritas; para uma hipoteca registrada, a s. 201.08(1)(b) não prevê teto. O imposto não recorrente sobre intangíveis é de 2 milésimos, ou $2 por $1,000, sobre obrigações garantidas por hipoteca de imóvel na Flórida (s. 199.133, Florida Statutes de 2026). Quem paga cada um é uma questão de contrato (pelo costume na Flórida, o vendedor paga os doc stamps da escritura, e o comprador, os da hipoteca e o imposto sobre intangíveis); por isso, leia o contrato de compra e os documentos do empréstimo antes de calcular o valor necessário para o fechamento (cash to close).
O imposto sobre vendas no aluguel comercial acabou em 1º de outubro de 2025
O imposto sobre vendas (sales tax) no aluguel comercial deixou de ser cobrado nos períodos de locação ou ocupação iniciados em 1º de outubro de 2025 ou depois, pelo Chapter 2025-208, Laws of Florida, segundo a Tax Information Publication 25A01-04 do Departamento da Receita (24 de julho de 2025). Até setembro de 2025, a alíquota era de 2% de imposto estadual mais a sobretaxa local discricionária (discretionary sales surtax), quando houvesse, e a revogação elimina as duas. Atrasar o pagamento do aluguel de um período tributável não evita o imposto, e os pagamentos feitos antes de 1º de outubro de 2025 referentes a períodos a partir dessa data não são tributados. Locações temporárias (transient rentals) de seis meses ou menos, estacionamento, vagas para barcos (boat docks) e amarrações de aeronaves (aircraft tie-downs) continuam tributados pela s. 212.03. Verifique se a linha de imposto na relação de aluguéis (rent roll) do vendedor desapareceu de outubro de 2025 em diante.
Seguro: Citizens e enchentes
A Citizens emite apólices para imóveis residenciais comerciais, ou commercial residential (multirrisco e somente contra ventos, onde houver, sem cobertura de responsabilidade civil), e apólices para imóveis comerciais não residenciais (commercial nonresidential), destinadas a proprietários que "não conseguem encontrar cobertura no mercado privado" e atendem aos seus critérios de subscrição. Segundo o Commercial Lines New-Business Submission Guide da Citizens (15 de maio de 2025), um risco residencial comercial é elegível se nenhuma seguradora autorizada aceitar o risco com tarifas aprovadas ou se o prêmio no mercado privado for mais de 20% superior ao da Citizens para uma cobertura comparável. Para um prédio comercial não residencial, é preciso que o solicitante não consiga nenhuma oferta de uma seguradora autorizada, e "a regra dos 20% NÃO se aplica". Prédios avaliados em mais de $10 milhões são submetidos à tarifação A-Rate, e um imóvel em zona especial de inundação precisa comprovar seguro contra enchentes de pelo menos 80% do limite do prédio na Citizens ou o limite máximo disponível no Programa Nacional de Seguro contra Enchentes (NFIP), ou apresentar uma declaração assinada do segurado (policyholder affirmation).
O programa regular do NFIP limita a cobertura de prédios não residenciais a $500,000 para o prédio e $500,000 para o conteúdo, com opções de franquia maior, de $2,000 a $50,000 (FEMA, Simple Guide for Non-Residential Buildings, novembro de 2022). Se o empréstimo vier de um banco sujeito às regras federais sobre enchentes e o prédio estiver em uma área de risco especial de inundação (special flood hazard area), ou seja, a planície de inundação definida pela FEMA com pelo menos 1% de chance anual de inundação, o banco não pode conceder, aumentar, prorrogar nem renovar o empréstimo, a menos que o seguro contra enchentes cubra o prédio durante o prazo do empréstimo por, no mínimo, o menor valor entre o saldo devedor do principal e a cobertura máxima disponível (12 CFR 339.2 e 339.3). Num empréstimo acima de $500,000, o mínimo federal é o máximo do NFIP; se o banco ou a financeira (lender) vai querer mais, é uma pergunta a fazer diretamente à instituição.
Exemplo hipotético: custos de fechamento e custos recorrentes
Considere uma compra de $2,000,000 com nota promissória e hipoteca registradas de $1,500,000, $100,000 em equipamentos do negócio (admitindo que esse seja o valor tributável deles) e uma alíquota combinada de 15.000 milésimos, um número redondo hipotético próximo dos totais do condado de Martin mostrados acima. A reavaliação em $2,000,000 é uma suposição: quem define o valor de mercado é o avaliador de imóveis do condado. Os equipamentos são bens móveis tangíveis (tangible personal property), tributados à parte: cada declaração (return) dá direito a uma isenção de até $25,000 de valor tributável, com uma declaração por local, e a isenção se perde em qualquer ano em que uma declaração obrigatória não for entregue no prazo (s. 196.183, Florida Statutes de 2026). Segundo o Departamento da Receita, as declarações no formulário DR-405 devem ser entregues até 1º de abril, e a multa por não entregar a declaração é de 25% do imposto por ano.
| Item | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Doc stamps da escritura | $2,000,000 / $100 = 20,000 x $0.70 | $14,000.00 |
| Doc stamps da hipoteca | $1,500,000 / $100 = 15,000 x $0.35 | $5,250.00 |
| Imposto sobre intangíveis (não recorrente) | $1,500,000 x 0.002 | $3,000.00 |
| Impostos estaduais pagos uma única vez no fechamento | $14,000 + $5,250 + $3,000 | $22,250.00 |
| Imposto predial após a reavaliação | $2,000,000 x 15.000 / 1,000 | $30,000.00 |
| Mesma conta paga em novembro, com desconto de 4% | $30,000 x 0.96 | $28,800.00 |
| Imposto sobre bens móveis tangíveis | ($100,000 menos $25,000) x 15.000 / 1,000 | $1,125.00 |
| Impostos anuais sobre a propriedade antes do desconto | $30,000 + $1,125 | $31,125.00 |
| Seguro patrimonial, contra ventos e contra enchentes | Varia conforme o prédio | Exige cotação |
Os impostos pagos uma única vez somam 1.1125% do preço ($22,250 / $2,000,000); custos de título, registro, banco e advogado não estão incluídos. O desconto por pagamento antecipado é de 4% em novembro, 3% em dezembro, 2% em janeiro, 1% em fevereiro e zero em março (s. 197.162(1), Florida Statutes de 2026). O teto de 10% rege a linha do imposto predial daí em diante: se o valor de mercado subisse 15% no ano seguinte, para $2,300,000, o valor tributável para os tributos não escolares poderia subir no máximo 10%, para $2,200,000, enquanto os tributos escolares incidiriam sobre os $2,300,000 integrais.
O que verificar antes de montar o orçamento
Este post não traz valores de seguro, e a parte sobre seguro trata apenas do prédio e de enchentes, não de responsabilidade civil geral (general liability). Antes de montar o orçamento, peça ao avaliador de imóveis do condado os distritos tributários do lote e o valor de mercado atual, peça a um corretor de seguros licenciado uma cotação com ventos e enchentes, pergunte ao banco ou à financeira quais são as exigências sobre enchentes e peça a um advogado imobiliário da Flórida e a um contador (CPA) que revisem quem paga os impostos do fechamento e a declaração de bens móveis tangíveis.
Na prática: os doc stamps, o imposto sobre intangíveis e o imposto predial reavaliado podem ser calculados com base na legislação antes de você assinar. O seguro, não; por isso, é a primeira linha a cotar.
Perguntas que compradores fazem sobre impostos e seguro de imóveis comerciais
O teto de 10% vale para os impostos escolares?
Não. Pela seção 193.1555(2) e (3) das leis da Flórida (Florida Statutes de 2026), o teto se aplica aos tributos que não são do distrito escolar; portanto, a parte escolar da conta não tem teto.
Ainda se cobra imposto sobre vendas no aluguel comercial?
Não para períodos de locação ou ocupação iniciados em 1º de outubro de 2025 ou depois, pelo Chapter 2025-208, conforme explica a Tax Information Publication 25A01-04 do Departamento da Receita (DOR). Locações temporárias de seis meses ou menos, estacionamento, vagas para barcos e amarrações de aeronaves continuam tributados.
O que são os doc stamps na escritura de um imóvel comercial?
São 70 centavos a cada $100 do valor da transação, pela seção 201.02, e esse valor inclui qualquer hipoteca sobre o imóvel, quer o comprador a assuma, quer não. Num preço de $2,000,000, isso dá $14,000.
Existe teto para os doc stamps da hipoteca?
O teto de $2,450 da s. 201.08(1)(a) vale para notas promissórias e obrigações escritas. Uma hipoteca registrada paga 35 centavos a cada $100 pela s. 201.08(1)(b), e a lei não prevê teto para ela.
Qual é o limite do NFIP para um prédio comercial?
No programa regular, o máximo para um prédio não residencial é de $500,000 de cobertura para o prédio e $500,000 para o conteúdo, segundo o guia da FEMA de novembro de 2022. O banco ou a financeira pode pedir cobertura além do programa.
A regra dos 20% da Citizens vale para um prédio não residencial?
Não. O Commercial Lines New-Business Submission Guide da Citizens (15 de maio de 2025) diz que a regra dos 20% não se aplica às apólices comerciais não residenciais; é preciso que o solicitante não consiga nenhuma oferta de uma seguradora autorizada.
Fale com William. Tem um prédio específico em vista? Me envie o endereço e o demonstrativo operacional do vendedor. Eu ajudo você a levantar os distritos tributários e a avaliação atual do lote, montar as linhas de impostos do fechamento e preparar as perguntas para o seu corretor de seguros, o seu banco ou financeira e o seu contador antes de fazer uma oferta. Ligue ou mande um SMS para (772) 800-2274 ou envie uma mensagem (em inglês). Eu atendo em inglês, mas, se você preferir falar em português, é só me avisar que terei o maior prazer em providenciar atendimento em português.
Informações gerais, que não constituem orientação jurídica, tributária, de financiamento, de seguro, de levantamento topográfico (survey), ambiental ou de engenharia. As alíquotas do condado de St. Lucie neste post são as finais de 2026, que constam da tabela de alíquotas finais de 2026 do avaliador de imóveis do condado; os números do condado de Indian River são as alíquotas adotadas de 2025-26 (o ano tributário de 2025); as alíquotas escolares e municipais de Brevard não aparecem; e os prêmios de seguro comercial não são estimados. Confirme as alíquotas do lote com o avaliador de imóveis do condado, os impostos do fechamento com um advogado imobiliário da Flórida e um contador (CPA), e a cobertura com um corretor de seguros licenciado e o seu banco ou financeira. As referências a leis e normas foram revisadas em 22 de outubro de 2026, e as alíquotas foram conferidas com as fontes finais de 2026 em 23 de outubro de 2026. William Merchant, corretor de imóveis (REALTOR®), RE/MAX Gold. Cada escritório da RE/MAX tem proprietário e administração independentes. Equal Housing Opportunity (igualdade de oportunidades na habitação).
Fontes
- Florida Statutes 193.1555, Assessment of certain residential and nonresidential real property (2026) (em inglês)
- Florida Statutes 197.162, Discounts for early payment (2026) (em inglês)
- Florida Statutes 196.183, Exemption for tangible personal property (2026) (em inglês)
- Florida Statutes 201.02, Documentary stamp tax on deeds and other instruments (2026) (em inglês)
- Florida Statutes 201.08, Documentary stamp tax on promissory notes and mortgages (2026) (em inglês)
- Florida Statutes 199.133, Nonrecurring intangible tax (2026) (em inglês)
- 12 CFR 339.3, Requirement to purchase flood insurance where available (FDIC) (em inglês)
- 12 CFR 339.2, Definitions, incluindo designated loan e special flood hazard area (FDIC) (em inglês)
- Florida Department of Revenue: Tax Information Publication 25A01-04, Sales Tax on Commercial Rentals Repealed Effective October 1, 2025 (24 de julho de 2025) (em inglês)
- Florida Department of Revenue: Tangible personal property (sem data) (em inglês)
- St. Lucie County Property Appraiser: 2026 Final Millage Rates (PDF sem data, consultado em 23 de outubro de 2026) (em inglês)
- St. Lucie County Board of County Commissioners: ata da audiência final do orçamento (Final Budget Hearing minutes), Resolution 2026-181, que adota as alíquotas finais do ano fiscal (FY) 2026-27 (17 de setembro de 2026) (em inglês)
- City of Port St. Lucie: audiência especial de orçamento do City Council (Special City Council budget hearing), Ordinance 26-84, que adota a alíquota do ano fiscal 2026-27 em segunda votação (28 de setembro de 2026) (em inglês)
- City of Fort Pierce: ata da reunião ordinária da City Commission, Ordinance 26-019, que adota a alíquota de 6.9000 (21 de setembro de 2026) (em inglês)
- Martin County Property Appraiser: 2026 Final Millage Codes (Tax Rates) (em inglês)
- Florida Department of Revenue: Indian River County Table 1, Comparison of Taxes Levied, FY 2024-25 e 2025-26 (em inglês)
- Brevard County: Resolution No. 26-090, que adota as alíquotas finais do ano fiscal 2026-27 (22 de setembro de 2026) (em inglês)
- Citizens Property Insurance: Commercial policies (sem data) (em inglês)
- Citizens Property Insurance: Commercial Lines New-Business Submission Guide (15 de maio de 2025) (em inglês)
- FEMA: NFIP Risk Rating 2.0 Simple Guide for Non-Residential Buildings (novembro de 2022) (em inglês)
