Imóveis comerciais na Treasure Coast e na Space Coast: o que está documentado em 2026

Oct 22

Resposta rápida: A Treasure Coast é formada pelos condados de St. Lucie, Martin e Indian River; a Space Coast é o condado de Brevard. Juntos, eles tinham cerca de 1.4 milhão de moradores permanentes em 1º de abril de 2025, pela estimativa do estado, e o condado de St. Lucie cresceu mais rápido que os outros três desde o censo de 2020. As listas de empregadores e os números do porto, do aeroporto e do setor industrial deste artigo trazem as datas informadas pelas fontes, algumas de 2022 e 2023, e várias páginas sobre os corredores não têm data. Os números de vacância e aluguel aqui são dados industriais do segundo trimestre de 2025 de uma única corretora; este artigo não traz estatísticas de escritórios ou de varejo com definição declarada. Use este texto como um mapa do que está documentado, não como uma previsão.

Compradores, inquilinos e investidores que olham imóveis comerciais por aqui geralmente começam com a mesma pergunta: o que existe de fato neste trecho da costa, e quanto do que ouviram está documentado? Este artigo é um mapa dos quatro condados que este site cobre, montado apenas com fontes públicas e de corretoras, todas datadas. Não é uma previsão e não diz quanto vale nenhum imóvel. Todos os meus dez guias sobre imóveis comerciais, de avaliação e locação a due diligence (diligência prévia), terrenos, impostos e venda, estão na página de imóveis comerciais (em inglês).

Quatro condados, dois nomes

Aqui, Treasure Coast significa os condados de St. Lucie, Martin e Indian River. Foi também assim que a Cushman and Wakefield descreveu o território da sua equipe da Treasure Coast num comunicado de 24 de fevereiro de 2026. Space Coast significa o condado de Brevard, que o Space Coast EDC descreve como o lugar onde ficam o Kennedy Space Center e a Cape Canaveral Space Force Station.

População: duas estimativas, duas datas

O Office of Economic and Demographic Research, do governo estadual, publicou em 15 de outubro de 2025 as estimativas por condado e por cidade na data de 1º de abril de 2025, com base nos números do Bureau of Economic and Business Research (BEBR) da University of Florida. A tabela as compara com as contagens do censo de 2020 que o estado publica junto com elas. Os percentuais são cálculos meus, não do estado.

Área	Censo de 2020	Estimativa de 1º de abril de 2025	Variação (calculada)
Condado de St. Lucie	329,226	394,074	19.7%
Condado de Martin	158,431	166,281	5.0%
Condado de Indian River	159,788	173,013	8.3%
Condado de Brevard	606,612	667,900	10.1%
Port St. Lucie	204,851	260,194	27.0%
Palm Bay	119,760	146,929	22.7%
Flórida	21,538,187	23,379,261	8.5%

A mesma tabela traz Melbourne com 88,499 habitantes, Fort Pierce com 51,352, Titusville com 51,158, Cocoa com 21,518, Stuart com 20,573 e Vero Beach com 16,800. O BEBR observa que as suas estimativas abrangem apenas moradores permanentes e usam o método de unidades habitacionais (housing unit method); por isso, os moradores sazonais não entram nessas contagens.

O QuickFacts do Census Bureau (Vintage 2025) tem data de 1º de julho de 2025 e usa outro método; por isso, os números são diferentes: 402,449 para o condado de St. Lucie, alta de 22.2% sobre a base de 1º de abril de 2020, e 268,062 para Port St. Lucie, alta de 30.9%. Não pegue o número de 2025 do Census Bureau e o de 2020 do BEBR para calcular uma taxa de crescimento que nenhum dos dois órgãos publicou.

Os empregadores citados nas listas públicas

Para o condado de St. Lucie, a lista de empregadores do Economic Development Council é a fonte mais específica, com números de funcionários informados pelos próprios empregadores em 2022 e 2023. Nessa lista, a St. Lucie Public Schools tem 5,253 funcionários; o HCA Florida Lawnwood Hospital, 1,896; a Cleveland Clinic Martin Health, 1,544; a prefeitura de Port St. Lucie (City of Port St. Lucie), 1,363; o centro de distribuição do Walmart (Walmart Distribution Center) em Fort Pierce, 1,273; o HCA Florida St. Lucie Hospital, 937; o condado de St. Lucie, 791; o Indian River State College, 734; a Pursuit Boats, 652; e a Florida Power and Light, 610. Esses números podem não refletir o quadro de funcionários de 2026.

Para o condado de Indian River, o site de desenvolvimento econômico da câmara de comércio diz que a Piper Aircraft, com sede em Vero Beach, é a maior empregadora industrial do condado, com aproximadamente 1,500 funcionários. Para o condado de Martin, este artigo não tem uma lista de empregadores com número de funcionários.

Para o condado de Brevard, o perfil setorial do Space Coast EDC (modificado pela última vez em 29 de outubro de 2025) cita empregadores sem informar o número de funcionários: a L3Harris, com sede em Melbourne, que o perfil chama de "a maior empregadora da região no setor"; a Boeing e a Lockheed Martin, com escritórios-sede no norte do condado; a Collins Aerospace, a Leonardo DRS, a Northrop Grumman e a Embraer, com centros no sul; e a Blue Origin, a SpaceX e a OneWeb Satellites, como empresas espaciais mais novas. O único número de funcionários com data em Brevard vem da NASA: o relatório anual do ano fiscal de 2025 (FY2025) do Kennedy Space Center indica uma população total de 17,701 pessoas no centro, incluindo 9,214 funcionários de empresas instaladas ali (tenant personnel), e diz que o centro ajudou a lançar 110 missões naquele ano fiscal.

Corredores: rodovias, portos e aeroportos

Na Treasure Coast, a prefeitura de Port St. Lucie descreve uma área de 1,200 acres ao longo da I-95 como o Southern Grove Jobs Corridor (a mesma página cita 1,321 acres destinados a empregos em 2004), dentro do Southern Grove Development of Regional Impact, de 3,605 acres, e da área de Tradition, de 8,200 acres, e diz que, em 2025, restavam menos de 20 acres disponíveis ali. A Florida's Turnpike Enterprise planeja ampliar a pista principal do Turnpike desde a Indiantown Road, em Jupiter, até a Okeechobee Road, passando pelos condados de Palm Beach, Martin e St. Lucie. A fase de estudos terminou em fevereiro de 2023, mas a própria página do Turnpike diz que nenhum dos segmentos de projeto tem verba para aquisição de faixa de domínio (right-of-way) ou para a obra. Isso deve mudar a forma como você lê uma frase como "ampliação a caminho" num folheto de marketing.

O Treasure Coast International Airport, em Fort Pierce, ocupa 3,844 acres e, segundo a descrição do EDC, tem mais de 1,000 acres disponíveis para locação e desenvolvimento, a zona de comércio exterior Foreign Trade Zone 218, um escritório da U.S. Customs and Border Protection (alfândega e proteção de fronteiras) no próprio local e cerca de oito milhas até a I-95 e o Turnpike. O Port of Fort Pierce é um dos 16 portos de águas profundas da Flórida. A área portuária é administrada pelo St. Lucie County Board of County Commissioners, o principal inquilino é a Derecktor Shipyards, e o condado está preparando uma atualização de 2026 que complementa o plano diretor (master plan) de 2020 (aviso da City of Fort Pierce, 28 de maio de 2026).

Na Space Coast, o Port Canaveral informa que a I-95 fica a 13 milhas de trajeto sem paradas da entrada do porto, que a State Road 528 dá acesso direto a Orlando e que a Florida East Coast Railway é acessada por um terminal intermodal a cerca de 15 minutos dali. A Space Coast Transportation Planning Organization lista dois projetos de ampliação da SR 528 entre a SR 524 e o trevo do Port Canaveral com a SR 401 e diz que a ampliação para seis faixas está na fase de projeto. O porto informou $218 milhões em receita auferida (earned revenue) no ano fiscal encerrado em 30 de setembro de 2025, dos quais $182 milhões vieram de cruzeiros, $25 milhões de carga e $11 milhões de operações não ligadas a navios (State of the Port, 6 de novembro de 2025).

Tipos de imóvel: o que as fontes mostram de fato

Nenhuma fonte primária citada aqui informa qual tipo de imóvel predomina em algum submercado de qualquer uma das costas. O que as fontes mostram é mais restrito. A página sobre Southern Grove da prefeitura de Port St. Lucie cita usuários de manufatura e distribuição, entre eles um centro de distribuição da Costco de 1.8 milhão de pés quadrados (sq ft) em construção, uma fábrica da City Electric Supply (TAMCO) de 411,000 pés quadrados, instalações da FedEx, da Amazon e da Cheney Brothers e um hospital da Cleveland Clinic com um centro de pesquisa de 107,000 pés quadrados. O Port of Fort Pierce é um porto em operação, que tem um estaleiro como principal inquilino. Em Brevard, os empregadores citados pelo EDC são fabricantes do setor aeroespacial e de defesa. São indicações de uso, não de participação de mercado, e não dizem nada sobre quanto vale um determinado prédio.

O comunicado da Cushman and Wakefield de 24 de fevereiro de 2026, uma declaração de corretora, atribui o interesse de incorporadores e investidores pela Treasure Coast à migração líquida e a compradores que estão "olhando para o norte em busca de opções mais acessíveis que o Sul da Flórida". O mesmo comunicado indica 176,000 empregos na Treasure Coast, alta de mais de 13.4%, com cerca de 200,000 previstos até 2030, e uma força de trabalho de 258,000 pessoas na Space Coast, alta de mais de 10.2% entre o terceiro trimestre de 2024 e o terceiro trimestre de 2025. O período por trás do número da Treasure Coast não está claro, e uma projeção num anúncio de contratação de equipes é uma opinião, não uma medição.

As estatísticas industriais e os seus limites

Os números de vacância e aluguel com trimestre informado vêm da Matthews, uma corretora, nos relatórios industriais do segundo trimestre de 2025, publicados em 6 e 7 de agosto de 2025. Os dados de Brevard vêm do CoStar. Nenhuma das páginas diz se o aluguel pedido é triple net ou bruto, nem se é um valor anual; por isso, apresento os números como a empresa os identificou.

Condado (2º trimestre de 2025, Matthews)	Vacância	Aluguel pedido de mercado por sq ft	Área absorvida (sq ft)	Em construção
St. Lucie	3.3%	$16.92	-16,289	Nenhuma obra em andamento
Martin	3.0%	$17.85	-1,066	36,000 sq ft
Indian River	15.8%	$11.75	127,718	150,000 sq ft "a caminho"
Brevard	3.5%	$13.62	131,000	148,000 sq ft

Leia esses números pelo que são: a medição de uma única empresa sobre um único tipo de imóvel, com mais de um ano no momento em que escrevo, e com o estoque do condado de Martin descrito como de cerca de 5.5 milhões de pés quadrados. Um número negativo de absorção significa que, no trimestre, mais espaço foi desocupado do que alugado. Números de vacância e aluguel de escritórios e de varejo não estão incluídos aqui.

O que falta e o que verificar

Este artigo não tem lista de empregadores de Brevard, Martin ou Indian River com número atual de funcionários, e a lista de St. Lucie é de 2022 e 2023. O número de 110 missões do KSC (Kennedy Space Center) é uma contagem por ano fiscal, não por ano civil, e nenhuma contagem oficial de lançamentos de 2026 aparece aqui. As estatísticas industriais vão só até o segundo trimestre de 2025.

Para um imóvel específico, o trabalho é seu e dos seus assessores. Pergunte ao corretor do vendedor (listing broker) a fonte e a data de qualquer número de vacância ou aluguel. Pergunte ao condado ou à prefeitura a situação e o financiamento de qualquer obra viária citada no material de marketing. Peça ao avaliador de imóveis do condado (Property Appraiser) o histórico de avaliações do lote e peça a um advogado imobiliário da Flórida e a um contador (CPA) que revisem a compra ou a locação antes de você se comprometer. Se você vai vender um imóvel de investimento para comprar outro, o meu guia de permuta 1031 (1031 exchange) é o ponto de partida.

Resumindo: esses quatro condados têm crescimento populacional medido; empregadores identificados, com número de funcionários datado, em um condado; um número federal de funcionários datado em Brevard; nomes sem números nos demais; fatos sobre portos, aeroportos e rodovias nos registros públicos; e um conjunto de estatísticas industriais com um ano de idade. Isso basta para começar uma conversa sobre um imóvel. Não basta para definir o preço de um.

Perguntas de compradores, inquilinos e investidores sobre as duas costas

Quais condados formam a Treasure Coast e a Space Coast?

Neste artigo, a Treasure Coast é formada pelos condados de St. Lucie, Martin e Indian River, e a Space Coast é o condado de Brevard, que o Space Coast EDC descreve como o lugar onde ficam o Kennedy Space Center e a Cape Canaveral Space Force Station.

Qual é o ritmo de crescimento de Port St. Lucie?

O QuickFacts do Census Bureau (Vintage 2025) indicava 268,062 habitantes na cidade em 1º de julho de 2025, alta de 30.9% sobre a base de 1º de abril de 2020. A estimativa do BEBR, usada pelo estado, para 1º de abril de 2025 é de 260,194, o que dá 27.0% sobre a contagem do censo de 2020. As datas e os métodos são diferentes; por isso, não misture os dois.

Quais são os maiores empregadores do condado de St. Lucie?

A lista do EDC do condado, com números de funcionários informados pelos empregadores em 2022 e 2023, começa com a St. Lucie Public Schools, com 5,253; o HCA Florida Lawnwood Hospital, com 1,896; a Cleveland Clinic Martin Health, com 1,544; e a prefeitura de Port St. Lucie (City of Port St. Lucie), com 1,363. Esses números podem não refletir o quadro atual de funcionários.

Quais são as taxas de vacância industrial nas duas costas?

A Matthews, uma corretora, informou para o segundo trimestre de 2025 vacância de 3.3% em St. Lucie, 3.0% em Martin, 15.8% em Indian River e 3.5% em Brevard. Os números têm mais de um ano, e a definição de aluguel não é informada.

Existe um relatório atual de vacância de escritórios ou de varejo para esses condados?

Este artigo não cita nenhum. Pergunte a qualquer corretor que mencionar um número de escritórios ou de varejo qual é a fonte, o trimestre e a definição.

A ampliação do Turnpike no condado de St. Lucie tem verba?

Não para faixa de domínio nem para a obra. A Florida's Turnpike Enterprise diz que o estudo terminou em fevereiro de 2023 e que existem segmentos de projeto, mas nenhum dos projetos tem verba para aquisição de faixa de domínio ou para a obra.

Fale com William. Está de olho num prédio, num lote ou numa locação em qualquer uma das duas costas? Me envie o endereço e o que você pretende fazer com o imóvel. Eu levanto os registros públicos daquele lote e as fontes datadas do submercado, para que você veja o que está documentado antes de negociar. Ligue ou mande um SMS para (772) 800-2274 ou envie uma mensagem (em inglês). Eu atendo em inglês, mas, se você preferir falar em português, é só me avisar que terei o maior prazer em providenciar atendimento em português.

Informações gerais, que não constituem orientação jurídica, tributária, de financiamento, de seguro, de levantamento topográfico (survey), ambiental ou de engenharia. As estimativas de população, os números de funcionários e as estatísticas de corretora deste post trazem as datas indicadas e vão mudar; os números da Matthews são a medição de uma única empresa para o segundo trimestre de 2025, e os únicos números de funcionários citados para Brevard, Martin ou Indian River são o da Piper Aircraft, que a fonte não data, e o do Kennedy Space Center para o ano fiscal de 2025 (FY2025). Confirme os dados do lote com o avaliador de imóveis do condado, um advogado imobiliário da Flórida, um contador (CPA) e um advogado especializado em uso do solo ou um urbanista (planner). As referências às fontes foram revisadas em 22 de outubro de 2026. William Merchant, corretor de imóveis (REALTOR®), RE/MAX Gold. Cada escritório da RE/MAX tem proprietário e administração independentes. Equal Housing Opportunity (igualdade de oportunidades na habitação).

Fontes

William Merchant