Sailfish Point czy Admirals Cove: porównanie przesmyków, golfa, marin, opłat członkowskich i podatków

Osiedla

Oct 24

Krótka odpowiedź: Sailfish Point, w Stuart na Hutchinson Island w hrabstwie Martin, ma marinę z bezpośrednim dostępem do St. Lucie Inlet, 84 miejsca cumownicze dla jednostek o długości do 100 stóp i jedno 18-dołkowe pole Jack Nicklaus Signature. Admirals Cove, w Jupiter w hrabstwie Palm Beach, ma 45 dołków golfowych i marinę oddaloną o dwie mile od Jupiter Inlet, która według klubu przyjmuje jednostki o długości do 165 stóp. Żaden z klubów nie publikuje na własnej stronie opłat wpisowych (initiation fees) ani składek. Cennik na okres od 1 listopada 2026 r. do 31 października 2027 r., opublikowany na stronie biura pośrednictwa, podaje dla Admirals Cove opłatę wpisową w kategorii Golf w wysokości $550,000, a suma rocznych składek, opłaty specjalnej (assessment) i minimalnych wydatków na jedzenie daje $65,112, plus $2,500 opłaty za korzystanie z tras (trail fee) dla członków używających własnego wózka golfowego. Suma pozycji z najnowszej znalezionej przeze mnie broszury Sailfish Point, edytowanej w czerwcu 2022 r. i opublikowanej na tej samej stronie, daje $165,000 opłat jednorazowych i $44,257 rocznie dla gospodarstwa domowego z członkostwem golfowym, plus $1,125 opłaty za korzystanie z tras. Według danych BEX Realty za ostatni rok, według stanu na październik 2026 r., średnia cena sprzedaży wyniosła $7,146,906 w Admirals Cove i $5,964,196 w Sailfish Point; strona RE/MAX Select Group podaje dla Sailfish Point średnią $3,749,375 w ciągu 12 miesięcy do maja 2026 r.

Sailfish Point i Admirals Cove odpowiadają na tę samą potrzebę, czyli prywatne osiedle klubowe z golfem i mariną w pobliżu przesmyku na ocean, ale leżą w różnych hrabstwach, mają różne opłaty i różne stawki podatkowe. Zaczynam od stron samych osiedli, w brzmieniu z 24 października 2026 r., a przy każdej liczbie od biura pośrednictwa podaję jej źródło i datę.

Sailfish Point i Admirals Cove w skrócie

Cecha	Sailfish Point	Admirals Cove
Adres	1648 S.E. Sailfish Point Blvd., Stuart, FL 34996 (hrabstwo Martin)	200 Admirals Cove Boulevard, Jupiter 33477 (hrabstwo Palm Beach)
Przesmyk (inlet)	Marina ma „bezpośredni dostęp do St. Lucie Inlet”	Marina leży dwie mile od Jupiter Inlet
Golf	Jedno 18-dołkowe pole Jack Nicklaus Signature, par 72	45 dołków: 18-dołkowe East Course i trzy 9-dołkowe pola Golf Village
Marina	84 miejsca cumownicze, jednostki do 100 stóp, plus 45 miejsc na lądzie (dry slips) dla łodzi do 25 stóp	Według klubu jednostki do 165 stóp; strona klubu nie podaje liczby miejsc
Opłaty wpisowe i składki na własnej stronie klubu	Brak	Brak

Gdzie leżą i które z nich jest bliżej przesmyku na ocean?

Strona Sailfish Point umiejscawia osiedle między Indian River i Stuart na zachodzie, St. Lucie Inlet na południu i Atlantykiem na wschodzie. Most bez przęsła zwodzonego łączy ląd z Hutchinson Island „tuż za bramami” osiedla, a wjazd znajduje się 2.2 mili od MacArthur Boulevard. Strona mariny mówi, że łodzie mają „bezpośredni dostęp do St. Lucie Inlet”. Według strony lotnisko Witham Field w Stuart jest „niecałe 20 minut” drogi, a Palm Beach International „poniżej godziny”; strona wspomina też o prywatnym lądowisku dla helikopterów.

Klub Admirals Cove umiejscawia swoją marinę tuż na zachód od Intracoastal Waterway i na północ od Channel Marker 21, dwie mile od Jupiter Inlet, a Port of Palm Beach leży osiem mil na południe. BEX Realty w październiku 2026 r. podało, że Palm Beach International jest oddalone o piętnaście mil.

Oba są osiedlami zamkniętymi (gated community). Sailfish Point opisuje całodobową prywatną ochronę obsadzoną przez certyfikowanych ratowników (first responders), a klub Admirals Cove pisze o udogodnieniach „za swoimi bramami”.

Golf: jedno pole Nicklausa czy 45 dołków?

Sailfish Point ma jedno 18-dołkowe pole Jack Nicklaus Signature, par 72. Strona o golfie podaje długość pola z różnych tee od 4,423 do 7,117 jardów, a strona główna mówi o 7,088 jardach. Renowacja prowadzona przez Nicklaus Design rozpoczęła się wiosną 2021 r., a pole zostało ponownie otwarte w grudniu 2021 r. Ma ono certyfikat Certified Audubon Cooperative Sanctuary.

Admirals Cove podaje 45 dołków: 18-dołkowe East Course projektu Roberta von Hagge, otwarte w 1988 r., oraz Golf Village, czyli trzy 9-dołkowe pola przeprojektowane przez Kippa Schultiesa w 2015 r. Klub ma też Golf Performance Center o powierzchni 4,800 stóp kwadratowych (sq ft) z czterema stanowiskami Trackman.

Mariny: miejsca cumownicze, wielkość łodzi i to, czego się nie publikuje

Marina Sailfish Point ma 84 miejsca cumownicze (slips) dla jednostek o długości do 100 stóp oraz 45 miejsc na lądzie (dry slips) dla skuterów wodnych i łodzi do 25 stóp. Jej Yacht Club powstał w 1986 r. i ma „blisko 300 członkostw rodzinnych”. Broszura z opłatami z czerwca 2022 r. podaje roczne stawki za stały pomost lub podnośnik do łodzi w wysokości $18.00 za stopę miesięcznie, stawki sezonowe $22.00 za stopę miesięcznie i stawki dla jednostek odwiedzających $3.00 za stopę dziennie; przy rocznej stawce za stały pomost lub podnośnik z 2022 r. łódź o długości 60 stóp kosztowałaby $1,080 miesięcznie.

Źródła dotyczące Admirals Cove są ze sobą niezgodne. Klub podaje, że jego marina „z łatwością przyjmuje jednostki o długości do 165 stóp”, ma stację paliw i zasilanie 480 V, ale nie podaje liczby miejsc. Strona Marina and Yacht Club biura Admirals Cove Realty, ostatnio zmieniona 13 lutego 2025 r., wymienia 63 miejsca dla jachtów do 130 stóp i ponad 500 prywatnych pomostów oraz podaje, że Yacht Club, założony w 1990 r., ma ponad 300 członków. Strona klubu o jego historii mówi, że pierwotna marina miała 57 miejsc dla jachtów do 120 stóp. Aktualna liczba miejsc i maksymalna długość pozostają niejasne, a żadne z osiedli nie publikuje głębokości, dlatego przed zakupem warto uzyskać na piśmie dopuszczalną długość i głębokość dla swojego miejsca cumowniczego.

Budynki klubowe i udogodnienia

Strona Oceanfront Club w Sailfish Point opisuje budynek klubowy o powierzchni 60,000 stóp kwadratowych, wymienia cztery miejsca, w których można zjeść (Oceanside Beach Club, Ocean Room, Surfside Grill i Terrace Grill), oraz osiem kortów tenisowych HydroGrid, centrum fitness i spa. Admirals Cove wymienia dziewięć kortów Hydro Courts, w tym cztery oświetlone, dwanaście kortów do pickleballa, Bluewater Wellness (spa, salon, fitness i rehabilitacja) oraz Waterside Private Boutique Hotel: 32 pokoje na trzeciej i czwartej kondygnacji budynku klubowego, które można zarezerwować wyłącznie za pośrednictwem członka. Budynek klubowy Admirals Cove ukończono w 1989 r.; klub nie publikuje jego powierzchni.

Jak zorganizowane jest członkostwo w obu klubach?

Sailfish Point określa się jako klub należący do członków. Broszura z czerwca 2022 r. wymienia jedną łączną pozycję, „Sailfish Point Property Owners' and Country Club Association Dues”, a strona biura pośrednictwa Gabe Sanders podaje, według stanu na czerwiec 2024 r., że wkład kapitałowy $75,000 obowiązuje „przy wszystkich zakupach”, a członkostwo golfowe jest opcjonalne.

Strona Admirals Cove o historii klubu podaje, że klub „stał się klubem udziałowym (equity club) w 1988 r.”, a „pełna własność udziałowa członków” nastąpiła „w listopadzie 1999 r.”. Porównanie klubów Echo Fine Properties, zaktualizowane 10 października 2026 r., podaje, że członkostwo jest obowiązkowe; sam klub tego nie mówi, więc warto zapytać dział członkostwa, zanim złożą Państwo ofertę kupna.

Ile kosztuje członkostwo w Sailfish Point i Admirals Cove?

Żaden z klubów nie publikuje na własnej stronie opłat wpisowych ani składek. Pierwsza i ostatnia kolumna to dokumenty opublikowane na stronie biura pośrednictwa Echo Fine Properties, z których żaden nie wskazuje wydawcy; środkowa kolumna to własne podsumowanie biura pośrednictwa. Nie są to dane z tego samego roku: broszura Sailfish Point jest o cztery lata starsza niż cennik Admirals Cove. Dwa ostatnie wiersze to moje sumy: wynikają z dodania wymienionych pozycji, przed podatkiem od sprzedaży i bez opłat za korzystanie z tras.

Pozycja	Sailfish Point, gospodarstwo domowe z golfem, broszura edytowana w czerwcu 2022 r.	Sailfish Point, gospodarstwo domowe z golfem, strona Gabe Sanders, stan na czerwiec 2024 r.	Admirals Cove, kategoria Golf, cennik na okres od 1 listopada 2026 r. do 31 października 2027 r.
Opłata za wniosek	$650	Nie podano	$500
Przystąpienie	Wkład kapitałowy $75,000 plus golfowy wkład kapitałowy $75,000 i opłata renowacyjna $15,000, wszystkie bezzwrotne	Wkład kapitałowy $75,000 plus bezzwrotna opłata golfowa $90,000	Opłata wpisowa Golf $550,000, bezzwrotna
Składki	Składki stowarzyszenia $26,461 plus składki golfowe $15,796 plus podatek	$2,356 miesięcznie dla domów ($28,272 rocznie) plus $16,894 za golf	Składki kapitałowe $8,676 plus składki operacyjne $50,908
Opłata specjalna (assessment)	Nie podano	Nie podano	$3,528, „2020 Debt Service Assessment” (opłata na obsługę zadłużenia)
Minimalne wydatki na jedzenie i napoje	$2,000	$2,000	$2,000
Opłata za korzystanie z tras (trail fee), nieuwzględniona w sumach	$1,125 plus podatek	Nie podano	$2,500, płatne przez członków korzystających z własnego wózka golfowego (porównanie Echo i strona członkostwa Admirals Cove Realty podają $1,300)
Suma pozycji jednorazowych	$165,000 plus opłata $650	$165,000	$550,000 plus opłata $500
Suma pozycji rocznych	$44,257	$47,166, jeśli opłata golfowa jest doliczana do składek miesięcznych	$65,112

Strona Gabe Sanders podaje, że miesięczne opłaty „obejmują członkostwo golfowe i towarzyskie”, a jednocześnie wymienia roczną opłatę golfową $16,894, więc nie jest jasne, czy ta opłata jest dodatkowa; strona RE/MAX Select Group autorstwa Stracuzzi podaje te same liczby, traktuje opłatę golfową jako dodatkową i nazywa $90,000 opłatą wpisową. Gabe Sanders podaje $4,509 miesięcznie dla szeregowców i od $4,256 do $6,329 dla mieszkań w kondominium (condo). Broszura z 2022 r. nie mówi, czy jej opłata za korzystanie z tras dotyczy tylko członków z własnym wózkiem. Warto zapytać każdy z klubów.

Wszystkie cztery kategorie w Admirals Cove obejmują minimalne wydatki na jedzenie i napoje w wysokości $2,000; obowiązuje podatek od sprzedaży na Florydzie, a opłat za marinę nie ma w cenniku.

Admirals Cove, 2026-2027	Opłata wpisowa	Składki kapitałowe	Składki operacyjne	2020 Debt Service Assessment
Golf	$550,000	$8,676	$50,908	$3,528
Sports	$435,000	$8,016	$43,538	$3,048
Tennis	$410,000	$7,152	$34,032	$2,100
Social	$360,000	$7,020	$32,454	$2,088

O klubach między Vero Beach a Hobe Sound piszę w artykule o tym, ile kosztuje członkostwo w klubach golfowych na Treasure Coast.

Za ile sprzedają się domy?

Żadne z osiedli nie publikuje danych o sprzedaży; poniższe dane biur pośrednictwa dotyczą różnych okresów. Dla Sailfish Point Stracuzzi (RE/MAX Select Group) podaje 24 sprzedaże domów w ciągu 12 miesięcy do maja 2026 r., średnio za $3,749,375, czyli 92 procent ceny ofertowej i około $739 za stopę kwadratową. Dla Admirals Cove BEX Realty podało w październiku 2026 r., że w ciągu ostatniego roku w Jupiter MLS (baza ofert, z której korzystają agenci) zmieniło właściciela 48 domów, średnio za $7,146,906, a oferty miały ceny od $2,350,000 do $32,000,000. Według tych samych danych BEX w Sailfish Point w ciągu ostatniego roku sprzedano 28 domów, średnio za $5,964,196. Kilka dużych transakcji może przesunąć te średnie, dlatego różnicę należy traktować jako wskazówkę co do skali, a nie ceny konkretnego domu.

Jak wypadają podatki od nieruchomości?

Stawki podatkowe na Florydzie podaje się w promilach (mills): stawka 15.6581 oznacza $15.6581 na każde $1,000 wartości podlegającej opodatkowaniu. Ostateczne stawki biura wyceny nieruchomości hrabstwa Martin (Property Appraiser) na 2026 r. podają łącznie 15.6581 dla kodu podatkowego (levy code) 6106, District One (Hutchinson Island), oraz 17.1323 dla City of Stuart (kod 3100). Adres korespondencyjny w Stuart nie przesądza, która stawka obowiązuje, więc warto sprawdzić kod podatkowy konkretnej działki. Przy 15.6581 promila każdy $1,000,000 wartości podlegającej opodatkowaniu to $15,658.10 rocznie.

Arkusz stawek hrabstwa Palm Beach, zmieniony 29 lipca 2026 r., nie podaje łącznej stawki dla działki w Jupiter. Wymienia stawkę Town of Jupiter: 2.3894 za 2025 r. (ostateczna) i 3.5886 proponowaną na 2026 r.; hrabstwa: 4.5000 w obu latach; oraz rady szkolnej: 3.0730 (stanowa) i 3.2480 (lokalna) za 2025 r., wobec proponowanych 3.0390 i 3.2480 na 2026 r., a także kilka stawek okręgów specjalnych. Strona samego miasta o stawkach, zatytułowana „2026-2027 Town of Jupiter Adopted Millage Rate” (stawka przyjęta na lata 2026-2027), wyjaśnia ten wzrost: 2.3894 na fundusz ogólny i inwestycje plus 1.1992 na nowy fundusz straży pożarnej (Fire Fund), łącznie 3.5886. Warto sprawdzić, czy wybrana działka leży w granicach miasta. Warto porównać zawiadomienie TRIM (o proponowanym podatku) lub rachunek podatkowy każdej działki, pamiętając, że rachunek podatkowy sprzedającego może wprowadzić kupującego w błąd, i zapytać biuro wyceny nieruchomości hrabstwa lub biegłego księgowego (CPA) o własną sytuację.

O co zapytać oba kluby?

O aktualny cennik na piśmie od klubu, z datami obowiązywania i ewentualnymi kwotami zwrotnymi.
Czy zakup domu wymaga członkostwa i w jakiej kategorii.
O opłaty specjalne zatwierdzone lub planowane, w tym pozycje na obsługę zadłużenia.
O dostępność miejsc cumowniczych, dopuszczalną długość i głębokość dla miejsca, z którego mieliby Państwo korzystać, oraz o opłaty za marinę.
O kod podatkowy działki, zawiadomienie TRIM i ostatni rachunek podatkowy.

Uwagi do tych danych

Według stanu na 24 października 2026 r. strona Sailfish Point z nieruchomościami podaje „520 indywidualnych domów rozmieszczonych na 532 akrach”. Oficjalne strony Admirals Cove nie podają liczby domów, a źródła wtórne podają różne liczby. Strona Admirals Cove o historii klubu opisuje działkę o powierzchni 727 akrów, od której zaczynał deweloper Ben Frankel; inne źródła podają inaczej. Starsze dane wtórne o golfie w Sailfish Point są sprzeczne z broszurą z 2022 r., więc z nich nie korzystałem. W przypadku opłaty za korzystanie z tras w Admirals Cove przyjąłem $2,500 z cennika na lata 2026-2027 i odnotowałem kwotę $1,300 podawaną gdzie indziej.

Warto porównać konkretny dom w każdym z osiedli, wraz z miejscem cumowniczym i cennikiem opłat. Mój przewodnik po Sailfish Point i przewodnik po osiedlach zamkniętych w hrabstwie Palm Beach omawiają obie strony dokładniej.

Częste pytania o Sailfish Point i Admirals Cove

Które osiedle jest bliżej przesmyku na ocean, Sailfish Point czy Admirals Cove?

Strona mariny Sailfish Point mówi, że ma ona bezpośredni dostęp do St. Lucie Inlet. Klub Admirals Cove podaje, że jego marina leży dwie mile od Jupiter Inlet.

Ile dołków golfowych ma każde z osiedli?

Sailfish Point ma jedno 18-dołkowe pole Jack Nicklaus Signature, par 72. Admirals Cove ma 45 dołków: 18-dołkowe East Course projektu Roberta von Hagge i trzy 9-dołkowe pola Golf Village przeprojektowane przez Kippa Schultiesa w 2015 r.

Ile kosztuje przystąpienie do Admirals Cove?

Cennik na okres od 1 listopada 2026 r. do 31 października 2027 r., opublikowany na stronie biura pośrednictwa bez wskazania wydawcy, podaje bezzwrotną opłatę wpisową w kategorii Golf w wysokości $550,000, składki kapitałowe $8,676 i składki operacyjne $50,908, a do tego opłatę na obsługę zadłużenia $3,528 i minimalne wydatki na jedzenie $2,000; członkowie korzystający z własnego wózka golfowego płacą też $2,500 opłaty za korzystanie z tras. Opłata wpisowa w kategorii Social według tego samego cennika wynosi $360,000.

Ile kosztuje członkostwo w Sailfish Point?

Klub nie publikuje opłat wpisowych ani składek. Broszura edytowana w czerwcu 2022 r. i opublikowana na stronie biura pośrednictwa podaje wkład kapitałowy $75,000 i $26,461 łącznych składek stowarzyszenia, a golf dodaje $75,000, opłatę renowacyjną $15,000 i $15,796 składek; strona biura pośrednictwa Gabe Sanders podaje składki dla domów w wysokości $2,356 miesięcznie, które według niej obejmują członkostwo golfowe i towarzyskie, oraz opłatę golfową $90,000 według stanu na czerwiec 2024 r.

Jak dużą łódź może przyjąć każda z marin?

Sailfish Point podaje 84 miejsca cumownicze dla jednostek o długości do 100 stóp. Klub Admirals Cove podaje do 165 stóp, natomiast strona mariny Admirals Cove Realty, ostatnio zmieniona 13 lutego 2025 r., wymienia 63 miejsca dla jachtów do 130 stóp, dlatego dopuszczalną długość dla swojego miejsca warto uzyskać na piśmie.

Jak daleko z każdego z osiedli jest na lotnisko Palm Beach International?

Według strony Sailfish Point dojazd zajmuje poniżej godziny, a do Witham Field w Stuart niecałe 20 minut. BEX Realty w październiku 2026 r. podało, że Admirals Cove leży piętnaście mil od Palm Beach International.

Kontakt z Williamem. Rozważają Państwo Sailfish Point i Admirals Cove? Proszę zadzwonić lub wysłać mi SMS z przedziałem cenowym, rodzajem domu, którego Państwo szukają, i długością swojej łodzi, a ja przygotuję ostatnie zamknięte transakcje w obu osiedlach, sprawdzę dane podatkowe działek i przygotuję listę pytań do działu członkostwa każdego klubu, tak aby mogli Państwo porównać oba osiedla na tych samych zasadach. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Informacje ogólne, a nie porada prawna, podatkowa, kredytowa ani ubezpieczeniowa, ani gwarancja jakiejkolwiek ceny, opłaty, daty czy rezultatu. Żaden z klubów nie publikuje na własnej stronie opłat wpisowych ani składek: cennik Admirals Cove i broszura Sailfish Point z czerwca 2022 r. to dokumenty opublikowane na stronie biura pośrednictwa bez wskazania wydawcy, dane o sprzedaży pochodzą od biur pośrednictwa, a kod podatkowy Sailfish Point nie jest tu potwierdzony. Opłaty należy potwierdzić w dziale członkostwa każdego klubu, a podatki w biurze wyceny nieruchomości hrabstwa. Stan źródeł na 24 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).

Źródła

William Merchant