Vann yon pwopriyete komèsyal sou Treasure Coast oswa Space Coast: sa pou prepare

Oct 22

Repons kout: Anvan yon anons komèsyal parèt, rasanble lis lwaye a (rent roll), rapò operasyon yo, kontra lwaye yo, sètifika estoppel lokatè yo (estoppel certificates), dosye taks yo, ansanm ak dokiman tit ak apantaj (survey) bank achtè a pral mande. Lwa Florid egzije pou yon kontra lis (listing agreement) alekri gen yon dat ekspirasyon presi, yon deskripsyon pwopriyete a, pri a ak kondisyon yo, frè a, ak siyati pwopriyetè a (s. 475.25(1)(r)). Opinyon pri yon koutye (broker's price opinion) se pa yon evalyasyon (appraisal), e yon bank ki prete plis pase $500,000 sou yon pwopriyete komèsyal kòmande youn nan men yon evalyatè ki sètifye pa eta a. Nan closing (fèmen vant lan), taks sou dokiman sou deed la (deed stamps) se 70 santim pou chak $100 valè tranzaksyon an, yon vandè etranje anjeneral sibi yon retni FIRPTA 15 pousan, e yon echanj 1031 (1031 exchange) kòmanse de delè li yo, 45 jou ak 180 jou, depi pwopriyete a transfere. Se kontra a, pa lwa a, ki fikse kiyès ki peye taks sou deed la.

Pwopriyetè ki deside vann yon biwo, yon magazen (retail), yon bilding endistriyèl oswa yon bilding apatman konn mande ki pri pou yo mande. Pi bon premye kesyon an se kisa bank achtè a pral mande pou l wè, paske se sa ki fikse pri a plis pase nenpòt opinyon. Atik sa a kouvri sa pou rasanble, sa lwa Florid egzije nan kontra lis la ak nan piblisite, taks closing yo, ak etap yo depi anons lan rive nan closing. Règ yo valab pou tout eta a; yo aplike menm jan nan St. Lucie, Martin, Indian River ak Brevard.

Dokiman pou rasanble anvan ou mete pwopriyete a sou mache

Bank achtè a dwe analize kouvèti peman dèt pwopriyete a dapre estanda Interagency Guidelines for Real Estate Lending (12 CFR 208, Appendix C) egzije bank ki anba kontwòl federal yo fikse, kidonk istwa revni an vini an premye. Lis lwaye a montre kiyès ki peye kisa e jiska ki lè; rapò sou 12 dènye mwa yo (trailing 12 month statement) se dosye revni ak depans bank lan teste. Men lis verifikasyon an.

Lis lwaye ak rapò operasyon sou 12 dènye mwa yo.
Chak kontra lwaye ak chak amannman, plis sètifika estoppel lokatè yo, sa vle di konfimasyon chak lokatè siyen sou kondisyon kontra lwaye l. Gid multifamily Fannie Mae a gen seksyon ki rele Tenant Estoppel Certificate ak Subordination, Non-Disturbance and Attornment anba kontra lwaye komèsyal enpòtan (material commercial leases).
Ajisteman frè espas komen (CAM) pou nenpòt kontra lwaye triple net (NNN), sa vle di ajisteman chak ane ant frè yo te estime ak depans reyèl yo.
Bòdwo taks pwopriyete yo, men sonje yon vant fè yo rekalkile valè taksab la (assessed value), dapre ss. 193.1554(5) ak 193.1555(5), kidonk taks achtè a ka diferan de pa w. Atik mwen sou bòdwo taks vandè a esplike jan valè a rekòmanse.
Sitiyasyon zòn inondasyon an ak nenpòt evalyasyon (appraisal) oswa estimasyon valè (evaluation) ki egziste deja; yon bank pa ka fè sa règ la rele yon prè deziyen (designated loan) sòf si bilding lan gen asirans inondasyon pandan tout dire prè a (12 CFR 22.3).
Apantaj (survey), polis asirans tit, evalyasyon anviwònman Faz I (Phase I ESA), pèmi ak sètifika okipasyon (certificates of occupancy). Mwen mete yo nan lis la paske verifikasyon (due diligence) achtè a ap rive sou yo.

Sa lwa Florid egzije nan kontra lis la

Seksyon 475.25(1)(r) nan lwa Florid yo (Florida Statutes) fikse minimòm lan. Yon kontra lis alekri dwe gen yon dat ekspirasyon presi, yon deskripsyon pwopriyete a, pri a ak kondisyon yo, frè a oswa komisyon an, ak yon siyati kòrèk kliyan an (principal), e moun ki gen lisans lan dwe bay kliyan an yon kopi siyen nan 24 èdtan. Kontra a pa ka gen yon kloz ki oblije pwopriyetè a avèti koutye a si li gen entansyon anile apre dat ekspirasyon an, sa ki elimine renouvèlman otomatik. Lwa a egzije pou frè a ekri, men li pa fikse okenn montan.

Relasyon koutaj yo tou pa menm jan ak lè w ap vann yon kay. Dapre seksyon 475.278, yo sipoze yon moun ki gen lisans se yon koutye tranzaksyon (transaction broker) sòf si yo etabli alekri yon relasyon ajan inik (single agent) oswa okenn relasyon koutaj. Divilgasyon alekri Florid egzije yo aplike pou vant rezidansyèl, sa vle di pwopriyete rezidansyèl, ak bilding oswa san bilding, ki gen kat inite oswa mwens, oswa pwopriyete agrikòl 10 akr oswa mwens, e yo pa aplike nan tranzaksyon ki pa rezidansyèl (s. 475.278(5)(b)2.). Kanmenm, mande ki relasyon ki aplike, epi mande l alekri.

Opinyon pri yon koutye se pa yon evalyasyon

Se sèlman yon evalyatè ki sètifye oswa ki gen lisans ki ka bay yon rapò evalyasyon (appraisal report) e resevwa konpansasyon dirèk pou li (s. 475.612(1)). Yon koutye oswa yon asosye lavant (sales associate) ka, nan kad travay nòmal li, fè yon analiz konparatif mache (comparative market analysis), bay yon opinyon sou pri oswa yon opinyon sou valè, men pa gen okenn fason yo ka rele travay sa a oswa konsidere l kòm yon evalyasyon (s. 475.612(3); s. 475.25(1)(t)). Yon opinyon pri mwen prepare pou yon vandè se yon opinyon koutye ki baze sou revni an ak prèv konparab yo, e se etikèt sa a li pote.

Bank achtè a mache ak yon règ federal. Dapre 12 CFR 34.43, yon bank pa oblije jwenn yon evalyasyon nan men yon evalyatè ki sètifye oswa ki gen lisans eta a lè yon tranzaksyon imobilye komèsyal gen yon valè tranzaksyon $500,000 oswa mwens; pi wo pase sa, li oblije, e evalyatè a dwe sètifye pa eta a. Pou tranzaksyon ki egzante yo, bank lan toujou jwenn yon estimasyon valè (evaluation), e yo pa ka rele sa yon evalyasyon non plis (s. 475.612(7)). Valè tranzaksyon an vle di montan prè a, e yon tranzaksyon imobilye komèsyal se yon tranzaksyon ki pa garanti pa yon sèl rezidans youn a kat fanmi (12 CFR 34.42). Kidonk yon achtè k ap prete plis pase $500,000 nan yon bank pral gen yon evalyatè sètifye pa eta a k ap teste pri ou a.

Règ piblisite yo

Fla. Admin. Code 61J2-10.025 egzije pou tout piblisite fèt yon fason pou moun rezonab konnen y ap fè afè ak yon moun ki gen lisans imobilye, pou chak anons gen non anrejistre konpayi koutaj la (brokerage firm), e pou okenn anons pa fwòd, fo, twonpe oswa egare moun. Lè non moun ki gen lisans lan parèt, omwen non fanmi l (last name) dwe parèt jan l anrejistre nan Commission la. Sou yon sit entènèt, non konpayi koutaj la dwe chita akote, oswa touswit anwo oswa anba, enfòmasyon kontak yo (nenpòt adrès, imèl, telefòn oswa faks). Dènye amannman ki parèt pou règ la gen dat 5 fevriye 2007, e flrules.org montre yon avi devlopman règ 2021 sou piblisite sou entènèt san okenn tèks adopte, kidonk tcheke la pou nenpòt chanjman ki vin apre. Piblisite ki twonpe moun se yon rezon pou sanksyon dapre seksyon 475.25(1)(c).

Pou yon vandè, anons lan dekri pwopriyete a dapre sa dokiman yo sipòte. Si lis lwaye a montre yon inite vid, piblisite a pa di bilding lan lwe nèt. Platfòm anons komèsyal yo gen ladan yo LoopNet, CoStar ak Crexi.

Taks closing: taks sou dokiman ak FIRPTA

Taks sou dokiman (documentary stamp tax) Florid sou deed se 70 santim pou chak $100 valè tranzaksyon (consideration), oswa yon pòsyon ladan l, andeyò konte Miami-Dade (s. 201.02(1)(a); DOR GT-800014, revize desanm 2017). Valè tranzaksyon an gen ladan l lajan yo peye ak montan nenpòt prè ipotèk oswa lòt chaj (encumbrance) ki sou pwopriyete a, kit achtè a pran l sou kont li kit li pa pran l. Yo peye taks la bay grefye konte a (county clerk) lè yo anrejistre deed la. Lwa a pa di ki pati ki peye, e Department of Revenue di nenpòt nan pati yo ka peye taks la (GT-800014); se kontra a ki fè repatisyon an. Dapre koutim nan Florid, vandè a peye taks sou deed la, e achtè a peye taks sou dokiman prè a (mortgage stamps) ak taks entanjib la (intangible tax), men verifye sa ki nan kontra ou. Prè ipotèk achtè a anrejistre a gen pwòp taks pa l, 35 santim pou chak $100 (GT-800014).

FIRPTA se yon lwa federal. Lè vandè a se yon moun etranje, achtè a, kòm ajan retni (withholding agent), anjeneral kenbe 15 pousan sou montan yo reyalize nan vant lan, sa yo rele amount realized (paj FIRPTA IRS la, mete ajou 21 jiyè 2026). Eksepsyon pou yon montan reyalize $300,000 oswa mwens aplike sèlman lè achtè a pral itilize pwopriyete a kòm rezidans, yon kondisyon yon acha komèsyal pa konn ranpli. Yon vandè ka mande yon sètifika retni (withholding certificate) sou Form 8288-B. Se yon CPA ki okipe sa; konnen anvan ou mete pwopriyete a sou mache si sa aplike pou ou.

Liy (egzanp imajinè, konte St. Lucie)	Montan	Kalkil ak baz
Pri vant	$2,500,000	Sipozisyon
Taks sou dokiman pou deed la	$17,500	$2,500,000 / $100 = 25,000 tranch x $0.70 (s. 201.02(1)(a))
Prè ipotèk achtè a	$1,750,000	Sipozisyon
Taks sou dokiman prè ipotèk ak biyè a (note)	$6,125	$1,750,000 / $100 = 17,500 x $0.35 (GT-800014)
Retni FIRPTA (vandè etranje, san eksepsyon ni sètifika)	$375,000	0.15 x $2,500,000 (IRS)
Evalyasyon (appraisal)	Fòk se yon evalyatè ki sètifye pa eta a	Valè tranzaksyon $1,750,000 la depase limit komèsyal $500,000 la (12 CFR 34.43)

Tablo a montre sèlman eleman ki esplike pi wo a, pa tout frè closing yo.

Si w planifye yon echanj 1031

Yon vandè k ap fè yon echanj gen de delè ki kòmanse lè pwopriyete l ap bay la (relinquished property) transfere. Li dwe idantifye pwopriyete ranplasman an alekri nan 45 jou, e resevwa l nan 180 jou oswa pa pita pase dat limit deklarasyon taks ane sa a, ekstansyon yo enkli, sa ki rive an premye (Instructions for Form 8824, 2025). Kounye a, seksyon 1031 aplike sèlman pou byen imobilye yo kenbe pou biznis oswa envestisman, e byen imobilye ann Etazini pa menm kalite (like-kind) ak pwopriyete andeyò Etazini (konsèy IRS sou echanj like-kind, mete ajou 1 me 2026). Se pou sa yon vandè k ap fè echanj ta dwe gen kèk pwopriyete ranplasman nan je l anvan li mete pa l sou mache. Gid mwen sou echanj 1031 esplike estrikti a, e yon CPA dwe nan konvèsasyon an anvan yo siyen kontra a.

Etap yon vant

Delè yo varye de yon vant komèsyal a yon lòt, kidonk m ap dekri lòd etap yo san dire. Premyèman, dosye ki anwo a; apre sa, kontra lis la; apre sa, pri a kòm opinyon koutye; apre sa, maketing dapre règ piblisite a. Depi yon kontra siyen, bank achtè a kòmande yon evalyasyon (appraisal) oswa yon estimasyon valè (evaluation) selon montan prè a, li aplike estanda LTV (loan-to-value) ak kouvèti li yo (limit sipèvizyon pou pwopriyete amelyore se 85 pousan dapre 12 CFR 208, Appendix C), e li konfime asirans inondasyon kote sa obligatwa. Nan closing, yo anrejistre deed la, yo peye taks sou dokiman yo bay grefye a, e achtè a fè retni FIRPTA si genyen. Apre closing, delè 1031 yo ap kouri si vandè a ap fè yon echanj.

Sa pou verifye ak konseye w yo

Anyen isit la pa dekri fòm kontra lis ak kontra vant Florida Realtors yo pi lwen pase minimòm lwa a egzije, e gid sa a pa kouvri akò konfidansyalite nan yon dosye anons ni to FIRPTA redwi a pou rezidans ant $300,000 ak $1 milyon. Deskripsyon estoppel ak CAM yo se jan endistri a itilize mo sa yo an jeneral, se pa sitasyon yon lwa oswa yon gid, e frè anrejistreman konte yo pa ladan l. Verifye repatisyon nan kontra a ak yon avoka imobilye nan Florid, FIRPTA ak 1031 ak yon CPA, e kondisyon evalyasyon ak asirans inondasyon ak bank achtè a.

Sa pou w retni

Yon vant komèsyal, se apati dokiman yo fikse pri l e yo finanse l. Rasanble dosye revni an ak kontra lwaye yo an premye, siyen yon kontra lis ki respekte lwa a, fè piblisite dapre sa dokiman yo sipòte, e regle repatisyon taks sou deed la, FIRPTA ak nenpòt plan echanj ak avoka w ak CPA w anvan kontra a.

Kesyon vandè poze lè y ap mete yon pwopriyete komèsyal sou mache

Èske piblisite yon ajan vandè dwe nonmen konpayi koutaj la?

Wi. Fla. Admin. Code 61J2-10.025(1) egzije pou chak anons imobilye gen non anrejistre konpayi koutaj la, e dapre (3)(a), sou yon sit entènèt, non konpayi a dwe chita akote, oswa touswit anwo oswa anba, enfòmasyon kontak yo.

Èske yon koutye nan Florid ka bay yon opinyon pri sou yon pwopriyete komèsyal?

Wi, nan kad travay nòmal li, men dapre seksyon 475.612(3), yo pa ka rele l ni konsidere l kòm yon evalyasyon (appraisal). Se sèlman yon evalyatè ki sètifye oswa ki gen lisans ki ka bay yon rapò evalyasyon.

Ki lè bank achtè a ap bezwen yon evalyatè ki sètifye pa eta a?

Pou yon tranzaksyon imobilye komèsyal ki gen yon valè tranzaksyon pi wo pase $500,000, 12 CFR 34.43 egzije pou se yon evalyatè ki sètifye pa eta a ki fè evalyasyon an. Nan nivo sa a oswa pi ba, règ la pèmèt bank lan sèvi ak yon estimasyon valè (evaluation) pito, e valè tranzaksyon an vle di montan prè a.

Kisa lwa Florid egzije nan yon kontra lis alekri?

Dapre seksyon 475.25(1)(r): yon dat ekspirasyon presi, yon deskripsyon pwopriyete a, pri a ak kondisyon yo, frè a oswa komisyon an, siyati kliyan an (principal), yon kopi siyen bay kliyan an nan 24 èdtan, e okenn kloz ki mande yon avi pou anile apre dat ekspirasyon an.

Konbyen taks sou dokiman an ye sou yon deed?

Swasanndis santim pou chak $100 valè tranzaksyon, oswa yon pòsyon ladan l, dapre seksyon 201.02(1)(a), enkli nenpòt prè ipotèk ki sou pwopriyete a. Se kontra a ki di kiyès ki peye; lwa a pa di anyen sou sa, e Department of Revenue di nenpòt pati ka peye l.

Ki delè 1031 yo apre yon vant?

Idantifye pwopriyete ranplasman an alekri nan 45 jou apre transfè a, e resevwa l nan 180 jou oswa pa pita pase dat limit deklarasyon taks la, ekstansyon yo enkli, sa ki rive an premye, dapre Instructions for Form 8824 pou 2025. Se sèlman byen imobilye ki kalifye.

Pale ak William. W ap panse vann yon pwopriyete komèsyal? Voye adrès la, lis lwaye a ak kontra lwaye yo ban mwen. M ap ede w prepare dosye anons lan ak kesyon pou avoka w ak CPA w anvan pwopriyete a parèt sou mache. Rele m oswa voye tèks nan (772) 800-2274, oswa voye yon mesaj (an anglè). Mwen travay an anglè, men si w pito pale kreyòl, annik fè m konnen, m ap fè aranjman avèk plezi pou w jwenn èd an kreyòl.

Enfòmasyon jeneral sa yo pa konsèy legal, ni konsèy sou taks, prè, asirans, apantaj, anviwònman oswa jeni. Se kontra a ki fikse kiyès ki peye taks sou deed la (dapre koutim, se vandè a), e delè yo varye de yon vant a yon lòt. Verifye ak yon avoka imobilye nan Florid, yon CPA ak bank achtè a. Referans lwa ak règleman yo se jan yo te ye lè yo te revize 22 oktòb 2026. William Merchant, ajan imobilye (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chak biwo RE/MAX gen pwòp mèt li e li fonksyone poukont li. Equal Housing Opportunity (chans egal pou tout moun nan zafè lojman).

Sous

William Merchant