Konsesyon vandè nan Florid: kijan achtè yo ka bese frè closing yo

Achte kay

Oct 20

Repons kout: Yon konsesyon vandè (vandè a peye yon pati nan frè closing yo) se kòb vandè a peye sou frè closing (fèmen vant lan) ou oswa sou depans ou peye davans (prepaid items). Limit lan depann de prè w la. Pou yon prè Fannie Mae sou yon rezidans prensipal, plafon an varye ant 3 ak 9 pousan pri a oswa valè evalyasyon an, sa ki pi ba a, selon nivo rapò prè ak valè (loan-to-value) a. FHA pèmèt jiska 6 pousan pri vant lan, prè VA pa kite konsesyon vandè yo depase 4 pousan valè rezonab kay la, e plafon aktyèl USDA a se 6 pousan pri vant lan, ak yon pwopozisyon 2026 pou chanje l. Nenpòt montan ki depase vrè frè closing ou ka konsidere kòm yon konsesyon sou vant (sales concession), sa ki bese pri bank lan sèvi ak li a. Mande bank ou a fè kalkil la anvan ou ekri òf la.

Achtè nan zòn nou an souvan mande si vandè a ka peye yon pati nan frè closing yo. Anjeneral repons lan se wi, men pwogram prè a mete yon plafon sou montan an, e fason yo estriktire kredi a chanje jan bank lan ak evalyatè a wè tranzaksyon an. Atik sa a eksplike prensipal plafon yo, kijan yon kredi parèt sou dokiman closing ou yo, ak poukisa yon evalyasyon (appraisal) ka enpòtan. Egzanp yo ipotetik, e bank ou a ap konfime chif yo pou prè pa w.

Fannie Mae: kontribisyon pati ki gen enterè (interested party contribution)

Sou yon prè konvansyonèl Fannie Mae, kòb vandè a peye sou frè achtè a rele yon interested party contribution (IPC), sa vle di kontribisyon yon pati ki gen enterè nan vant lan. Maksimòm Fannie Mae a depann de rapò prè ak valè (LTV) pou yon rezidans prensipal oswa yon dezyèm kay. Lè LTV a depase 90 pousan, plafon an se 3 pousan. Lè l depase 75 pousan jiska 90 pousan, se 6 pousan. Lè l 75 pousan oswa mwens, se 9 pousan. Pou yon pwopriyete envestisman, plafon an se 2 pousan kèlkeswa rapò prè konbine ak valè a (Selling Guide B3-4.1-02). Yo mezire pousantaj la sou pri vant lan oswa valè evalyasyon an, sa ki pi ba a.

Règ Fannie Mae yo fè diferans ant kalite depans yo tou. Konsesyon finansman (financing concessions) kouvri frè closing moun k ap pran prè a, depans ou peye davans, ak jiska 12 mwa kotizasyon asosyasyon pwopriyetè yo (HOA). Si sa vandè a peye depase depans sa yo, sa ki depase a se yon konsesyon sou vant. Fannie Mae retire konsesyon sou vant lan sou pri vant lan anvan l rekalkile rapò prè ak valè a. Frè vandè a peye dapre koutim pa konte nan maksimòm lan, dapre menm gid la.

FHA: 6 pousan pri vant lan

Sou yon prè FHA, vandè a ak lòt pati ki gen enterè ka kontribye jiska 6 pousan pri vant lan pou frè orijinasyon (origination fees) ou, lòt frè closing ak pwen rabè (discount points), dapre Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 HUD a. Nenpòt sa ki depase vrè frè ou yo, oswa ki depase 6 pousan, konsidere kòm yon ankourajman pou achte (inducement to purchase), sa ki bese pri bank lan sèvi ak li a. Mortgagee Letter 2024-06 HUD a, ki date 26 avril 2024, fikse menm plafon 6 pousan an pou HECM for Purchase, ki se yon pwogram prè ipotèk ranvèse (reverse mortgage). Mande bank ou a kijan y ap konte kontribisyon pa w la.

VA: 4 pousan valè rezonab la

Pou prè VA, depatman an di li pa kite konsesyon vandè yo depase 4 pousan valè rezonab kay la, jan VA Notice of Value (avi valè VA a) montre l. Konsesyon yo ka gen ladan yo kredi pou frè finansman VA (VA funding fee), peman dèt, oswa asirans kont dega (hazard insurance) ou peye davans, dapre paj VA a sou frè finansman ak frè closing.

USDA: 6 pousan, ak yon pwopozisyon pou chanje l

Yon pwopozisyon règleman USDA ki pibliye nan Federal Register 20 avril 2026 dekri limit aktyèl la: vandè yo ak lòt pati ki gen enterè ka kontribye ansanm yon maksimòm 6 pousan pri vant lan. Pwopozisyon an ta retire komisyon imobilye yo nan plafon sa a. Dat limit pou kòmantè yo te 22 jen 2026, e okenn règ final pa t pibliye an oktòb 2026, kidonk tcheke kote sa ye ak bank ou a anvan ou konte sou yon konsesyon USDA.

Kijan kredi a parèt sou dokiman closing ou yo

Loan Estimate (estimasyon frè prè a) montre kredi vandè yo nan kalkil kach ou bezwen pou closing la (12 CFR 1026.37). Sou Closing Disclosure final la (rapò final sou tout frè yo), kredi vandè a parèt kòm yon sèl montan global ki bese kach ou pote nan closing, ekri kòm yon chif negatif. Konpare montan an sou de dokiman yo anvan closing. Si chif yo pa koresponn, mande bank lan ak konpayi tit (title company) la poukisa.

Poukisa evalyatè a ka fè ajisteman

Konsesyon yo ka afekte fason yon evalyatè trete vant konparab yo. Dapre gid evalyasyon Fannie Mae, vant konparab ki te gen konsesyon dwe ajiste, e ajisteman pozitif pou konsesyon pa akseptab. Yo sèvi ak ajisteman dola pou dola sèlman lè mache a sipòte sa. Kidonk yon konsesyon ki gwo konpare ak mache a ka kreye yon diferans ant pri a ak valè bank lan sèvi ak li a (Selling Guide B4-1.3-09). Se youn nan rezon pou w mande bank ou a sou konsesyon an anvan ou fin ekri òf la.

Taks sou deed nan Florid

Taks sou dokiman (doc stamps) sou deed la (papye ki transfere pwopriyete a) nan Florid se 70 santim pou chak $100 sou montan vant lan (s. 201.02(1)(a)). Se kontra a ak koutim lokal la ki deside ki moun ki peye l, e se yon bagay yo negosye. Mande avoka w oswa ajan tit ou (title agent) kisa kontra a di e kijan kalkil final la (closing statement) ap montre l.

Egzanp kalkil, ipotetik

Sipoze yon prè Fannie Mae sou yon rezidans prensipal ak 80 pousan LTV, ak yon pri ak yon evalyasyon $400,000. Plafon an se 6 pousan, sa vle di $24,000. Si vandè a bay $24,000 e frè closing ou se $9,000, $15,000 ki depase a se yon konsesyon sou vant. Lè yo retire l, valè yo sèvi pou prè a desann rive $385,000. Yon prè $320,000 sou valè sa a fè apeprè 83.1 pousan LTV, ki rete nan nivo 6 pousan an. Si evalyasyon an sòti $380,000 pito, se valè ki pi ba a ki konte, e plafon 6 pousan an vin $22,800, pa $24,000. Pou yon prè VA ak yon valè rezonab $350,000, plafon 4 pousan an se $14,000. Pou yon prè USDA sou yon pri vant $300,000, plafon 6 pousan an dapre règ aktyèl la se $18,000. Chif sa yo se egzanp, se pa kotasyon.

Piblisite ak deklarasyon

Nan piblisite m, mwen pa di yon kay gen “zewo frè closing” oswa yon kredi vandè garanti sòf si kontra a ak dokiman bank lan sipòte sa. Florid entèdi piblisite imobilye ki fo oswa ki twonpe moun (s. 475.25). Règ MLS (baz done ajan imobilye yo sèvi pou kay ki sou mache) lokal yo deside sa ki ka parèt nan remak anons lan sou konsesyon, kidonk mwen swiv règ MLS kote kay la sou mache a.

Sa pou w mande bank ou anvan ou fè yon òf

Mande ki plafon ki aplike pou prè w la, si konsesyon an se yon konsesyon finansman oswa yon konsesyon sou vant, kijan l ap parèt sou Loan Estimate la ak sou Closing Disclosure la, e si konsesyon an gen chans afekte evalyasyon an. Kat repons sa yo ap di w plis sou vrè kach ou bezwen pou closing pase yon pousantaj ki nan gwo tit.

Kesyon achtè yo poze sou konsesyon vandè

Ki maksimòm yon vandè ka peye sou yon prè konvansyonèl?

Pou yon rezidans prensipal Fannie Mae, plafon an se 9 pousan lè LTV a pa depase 75 pousan, 6 pousan lè l depase 75 rive 90 pousan, ak 3 pousan lè l depase 90 pousan. Pou yon pwopriyete envestisman, se 2 pousan. Yo mezire pousantaj la sou pri a oswa valè evalyasyon an, sa ki pi ba a.

Èske yon kredi vandè se menm bagay ak yon rediksyon pri?

Pa pou kalkil bank lan. Fannie Mae retire konsesyon sou vant yo sou pri vant lan anvan l rekalkile rapò prè ak valè a, kidonk yon gwo kredi ka bese valè bank lan sèvi ak li a. Mande bank ou a kijan l ap trete kredi pa w la.

Ki kote kredi a parèt nan closing?

Sou Loan Estimate la, nan kalkil kach pou closing la, kòm kredi vandè; e sou Closing Disclosure final la, kòm yon kredi vandè negatif an yon sèl montan global (12 CFR 1026.38). Tcheke si montan an menm sou toude.

Ki plafon VA a sou konsesyon vandè?

VA pa kite konsesyon vandè yo depase 4 pousan valè rezonab kay la, jan Notice of Value a montre l. Konfime chif la ak bank ou a ak dokiman VA pou prè pa w.

Ki plafon USDA a?

Règ USDA aktyèl la, jan yon pwopozisyon règleman 2026 dekri l, fikse yon maksimòm konbine 6 pousan pri vant lan. Pwopozisyon an ta retire komisyon yo. Okenn règ final pa t pibliye an oktòb 2026, kidonk konfime kote sa ye ak bank ou a.

Pale ak William. Ou vle konnen konbyen yon vandè ka kontribye sou prè w la e kijan sa chanje kach ou bezwen pou closing? Voye anons lan ak bidjè w ban mwen. M ap ede w fè lis kesyon pou bank ou a anvan ou fè yon òf. Rele oswa voye tèks nan (772) 800-2274 oswa voye yon mesaj (an anglè). Mwen travay an anglè, men si w pito pale kreyòl, annik fè m konnen, m ap fè aranjman avèk plezi pou w jwenn èd an kreyòl.

Se enfòmasyon jeneral, se pa konsèy sou prè, konsèy legal, konsèy taks ni konsèy finansye. Se pwogram prè yo ak bank yo ki fikse limit konsesyon yo, e yo chanje; egzanp yo ipotetik. Konfime chif yo ak yon ofisye prè ipotèk ki gen lisans ak avoka w oswa ajan tit ou. Referans lwa, règleman ak pwogram yo se jan yo te ye lè yo te revize 20 oktòb 2026. William Merchant, ajan imobilye (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chak biwo RE/MAX gen pwòp mèt li e li fonksyone poukont li. Equal Housing Opportunity (chans egal pou tout moun nan zafè lojman).

Sous

William Merchant