תשובה קצרה: Tradition ו-St. Lucie West הם שניים מהאזורים המתוכננים (master-planned) של Port St. Lucie. לפי טיוטת תוכנית ייעוד הקרקע של העירייה מיוני 2026, בטבלה שמבוססת על נתוני העירייה מ-2025, שטחו של St. Lucie West הוא 4,614 אקר עם 7,523 יחידות דיור מאושרות, ושל ה-Tradition Development of Regional Impact (DRI, פרויקט בעל השפעה אזורית) 2,727.45 אקר עם 6,161 יחידות, אבל מסמכי העירייה מ-2018 ומ-2020 מתארים את האזור הרחב שמכונה Tradition כשטח של 8,200 אקר. St. Lucie West ותיק יותר: שירותי התשתית שלו התחילו בידי היזם ב-1987 ומחוז השירותים שלו הוקם ב-1990, ואילו הבניינים הראשונים ב-Tradition נפתחו ב-25 באפריל 2003, לפי WQCS, ו-Mattamy Homes הודיעה ב-5 ביולי 2018 שקנתה שם יותר מ-2,780 אקר. St. Lucie West שוכן בין Florida's Turnpike לבין I-95, ביציאה 121; ל-Tradition מגיעים מיציאה 118 ב-Tradition Parkway, לפי מדריך הכבישים AARoads. בשני האזורים יש היטלים של מחוזות מיוחדים: St. Lucie West Services District מוסיף לחשבון מס הנכס Benefit Assessment ו-Maintenance Assessment וגובה על מים וביוב בחשבון חודשי, ובדוח המבוקר של Tradition Community Development District 1 (מחוז פיתוח קהילתי, CDD; היטל שנגבה יחד עם חשבון מס הנכס) לשנת הכספים 2018 כתוב שההיטלים שלו מחויבים ונגבים בידי גובה המסים המחוזי (county tax collector). הפוסט הזה לא מביא סכומי היטלים עדכניים לאף אחד מהם, אז בדקו את חשבון מס הנכס של הנכס הספציפי.
Tradition ו-St. Lucie West הם שני חלקים מתוכננים של Port St. Lucie, אבל הם התחילו בעשורים שונים, משרתים אותם מחוזות מיוחדים שונים, והם נמצאים ליד יציאות שונות של I-95. הפוסט מתבסס על נתוני העירייה, על המסמכים של המחוזות עצמם ועל התיאורים של המפעילים, ומציין איפה חסר נתון.
Tradition מול St. Lucie West במבט מהיר
| נושא | St. Lucie West | Tradition |
|---|---|---|
| שטח לפי העירייה ויחידות דיור מאושרות (טיוטת תוכנית מיוני 2026, נתוני העירייה מ-2025) | 4,614 אקר, 7,523 יחידות | 2,727.45 אקר, 6,161 יחידות |
| האזור הרחב | מחוז השירותים משתרע על "4,600 אקר", מה-Turnpike ועד I-95 | 8,200 אקר שמוכרים בשם Tradition, כולל Southern Grove (מסמכי העירייה, 2018 ו-2020) |
| תאריכי ההתחלה | תשתיות של היזם מ-1987; מחוז השירותים הוקם ב-1990 | Tradition CDD 1 בתוקף מ-21 באוגוסט 2001; הבניינים הראשונים ב-25 באפריל 2003 |
| מחוז מיוחד | St. Lucie West Services District (Chapter 190) | Tradition Community Development District 1 (מחוזות אחרים לא אומתו) |
| בחשבון מס הנכס | Benefit Assessment ו-Maintenance Assessment | היטלים שאינם לפי שווי הנכס (non-ad valorem), שמחויבים ונגבים בידי גובה המסים המחוזי (הדוח המבוקר של CDD 1, שנת הכספים 2018) |
| מים וביוב | מחוז השירותים, בחשבון חודשי | לא מכוסה בפוסט הזה |
| יציאה מ-I-95 | 121, St. Lucie West Boulevard | 118, Tradition Parkway ו-Gatlin Boulevard (AARoads) |
| מתקנים שמכוסים כאן | Clover Park, אימוני האביב (spring training) של New York Mets | Cleveland Clinic Tradition Hospital, Keiser University, Tradition Center for Commerce |
| שכונות שמכוסות כאן | Lake Charles, Kings Isle | Manderlie, Emery, Telaro, Cadence |
מה הגודל של Tradition ושל St. Lucie West?
בטיוטת פרק ייעוד הקרקע העתידי (Future Land Use Element) של העירייה, מיוני 2026, בטבלת הפרויקטים בעלי ההשפעה האזורית (Developments of Regional Impact, DRIs), שהעירייה מבססת על הנתונים שלה מ-2025, St. Lucie West מופיע עם 4,614 אקר ו-7,523 יחידות דיור מאושרות, ו-Tradition עם 2,727.45 אקר ו-6,161 יחידות. טבלה אחרת מתירה ב-Tradition DRI עד 1,725,664 רגל רבועה של שטחים שאינם למגורים, 150 חדרי מלון ו-"300 ALFs" (יחידות בדיור מוגן, assisted living facility).
השם "Tradition" יכול לכלול יותר מה-DRI. דף מידע של העירייה על Southern Grove, בלי תאריך אבל עם אזכורים של תאריכים ממרץ ומאפריל 2018, אומר ש-Southern Grove "הוא חלק מאזור של 8,200 אקר שמוכר לציבור ומשווק בשם 'Tradition'", ומתאר את Western Grove כחלק המערבי שעדיין לא פותח. כלומר, בית שמשווק כחלק מ-Tradition יכול להיות ב-Southern Grove ולא ב-Tradition DRI; שאלו איפה בדיוק.
גם מספר הבתים המתוכנן משתנה ממקור למקור. בהודעה של Mattamy Homes מ-5 ביולי 2018 על קניית "יותר מ-2,780 אקר" ב-Tradition נכתב שהקרקע "מתוכננת ל-7,800 מגרשים לבתים צמודי קרקע, לבנייה רב-משפחתית ולבתים לקהילות של מבוגרים פעילים (active adult)", יותר מ-6,161 היחידות של ה-DRI. בהודעה לא כתוב אם הקרקע הזאת כוללת את Southern Grove או את Western Grove.
מתי הם נבנו, ומי פיתח אותם?
St. Lucie West היה ראשון. במצגת התעריפים של St. Lucie West Services District מ-28 באוגוסט 2024 כתוב ששירותי התשתית התחילו בידי היזם ב-1987, והמחוז אומר שהוא "הוקם ב-1990". לפי MiLB.com, Clover Park "הושלם בזמן לעונת 1988", ולפי עמוד של Real Estate of Florida בלי תאריך, Kings Isle "נבנתה בידי Lennar בתחילת שנות ה-90". אף מקור ראשוני שמצוטט כאן לא מציין מי תכנן ופיתח את St. Lucie West, ולכן הפוסט הזה לא נוקב בשם.
Tradition הגיע אחריו. Tradition Community Development District 1 הוקם "בצו של מחוז St. Lucie, פלורידה, בתוקף מ-21 באוגוסט 2001, כפי שתוקן", לפי הדוח המבוקר שלו לשנת הכספים שהסתיימה ב-30 בספטמבר 2018. WQCS דיווחה במאי 2023 שה-Town Hall וה-Town Square של Tradition היו "הבניינים הראשונים שנפתחו בקהילה", ב-25 באפריל 2003, ושחברת Core Communities הייתה "היזם המקורי". לפי דף המידע של העירייה על Southern Grove, ב-2007 עבדה Core Communities עם העירייה על הקמת Special Assessment District (מחוז היטל מיוחד) למימון תשתיות ב-Southern Grove בהיקף של $165,529,700, וב-2010 Core Communities לא עמדה בהתחייבות שלה כלפי חברה קשורה של Tradition Land Co., שהפכה לבעלים של Southern Grove דרך עיקול בהסכמה (consensual foreclosure).
איפה הם נמצאים, ואילו יציאות של I-95 משרתות אותם?
לפי St. Lucie West Services District, אזור השירות שלו "משתרע מ-Florida's Turnpike ועד I-95", עם תעלת C-108 ליד Torino בצפון ו-Crosstown Parkway בדרום. בהוראות ההגעה של מחוז St. Lucie ל-Clover Park משתמשים ביציאה 121 של I-95, St. Lucie West Boulevard.
לגבי Tradition, מדריך הכבישים AARoads (מקור משני, עודכן ב-29 באוקטובר 2022) מתאר את יציאה 118 כמחברת את I-95 עם "Tradition Parkway מערבה ו-Gatlin Boulevard מזרחה". עוד כתוב שם שהמחלף ביציאה 120 ב-Crosstown Parkway "נפתח ב-28 במרץ 2009", ושיציאה 114 ב-Becker Road "נפתחה לתנועה ב-31 ביולי 2009".
האם St. Lucie West הוא CDD? איך מחוז השירותים גובה מהבעלים
כן. St. Lucie West Services District (SLWSD) אומר שהוא "הוקם ב-1990 לפי Florida Statute Chapter 190", ובמצגת שלו מ-28 באוגוסט 2024 הוא מתואר כמחוז פיתוח קהילתי (community development district) שהתארגן לפי Uniform Community Development District Act of 1980. הוא משרת "4,600 אקר של קרקע" ו"כ-7,000 צרכני מים", מספק מים, טיפול בשפכים ומים מושבים להשקיה, מתחזק את מערכות הניקוז של מי הגשמים (stormwater), ומנוהל בידי "מועצת מפקחים (Board of Supervisors) נבחרת בת חמישה חברים שגרים בקהילה".
הבעלים משלמים לו בשני מקומות. לפי המחוז, ה-"CDD Non-Ad Valorem Assessment" שלו "מופיע בחשבון מס הנכס השנתי שלכם", ואילו דמי התשתיות "מופיעים בחשבון המים והביוב החודשי שלכם". בשאלות הנפוצות שלו מתוארים שני היטלים שנתיים בחשבון המס: Benefit Assessment ש"מממן פרויקטים מיוחדים שמועילים למחוז כולו או לאזורים מסוימים בתוכו", ו-Maintenance Assessment למערכות ניקוז מי גשמים, לבריכות השהיה (retention ponds), לאזורי ביצות (wetlands) ולפריטים אחרים.
ההעלאות שמופיעות במסמכי המחוז האלה הן העלאות בתעריפי התשתיות; אף אחד מהם לא מראה עלייה בהיטלים שבחשבון המס. במצגת מ-28 באוגוסט 2024 הומלץ להעלות את תעריפי התשתיות ב-9.0 אחוז לשנת הכספים 2025 (מסומן כהצעה) וב-9.0 אחוז ל-2026, ואחר כך ב-3.5 אחוז בשנה בשנים 2027 עד 2029, ובסך הכול 31.7 אחוז במצטבר. בעלון של יוני 2025, חשבון משולב של מים וביוב עמד על $81.26 ל-4,500 גלון, ונכתב שמתוכננת העלאה של 9 אחוז לשנת הכספים 2026. אף אחד מהמסמכים לא מביא סכום עדכני לאף אחד מההיטלים שבחשבון המס, ולכן המקום לבדוק הוא חשבון המס של הנכס עצמו.
מהם מחוזות הפיתוח הקהילתי של Tradition?
המחוז שמתועד כאן הוא Tradition Community Development District 1. בדוח המבוקר שלו לשנת הכספים שהסתיימה ב-30 בספטמבר 2018, שהוגש ל-Florida Auditor General (מבקר המדינה של פלורידה), מתוארים "היטלים שאינם לפי שווי הנכס על הקרקעות הנהנות (benefited lands) בתחום המחוז", שמחויבים ונגבים בידי גובה המסים המחוזי, בשנת כספים שמתחילה ב-1 באוקטובר. נכון ל-30 בספטמבר 2018 דווח על אג"ח פתוחות בסך $45,810,000 מסוג Special Assessment Refunding Bonds, Series 2014, ובסך $6,095,000 מסוג Irrigation System Revenue Bonds, Series 2017. הדוח הזה הוא משנת הכספים 2018, והפוסט לא מביא את הרשימה המלאה של המחוזות ב-Tradition או את ההיטל העדכני של אף אחד מהם.
סעיף 190.048 לחוקי פלורידה (Florida Statutes) קובע שהמסים וההיטלים של CDD "נקבעים מדי שנה בידי הגוף המנהל של המחוז" (SET ANNUALLY BY THE GOVERNING BOARD OF THE DISTRICT), והם באים בנוסף למסים המחוזיים ולמסים מקומיים אחרים. בקנייה של בית יד שנייה בכל אחד מהאזורים, בקשו את חשבון מס הנכס האחרון: SLWSD אומר שההיטל שלו מופיע שם, ולפי הדוח המבוקר של Tradition CDD 1, ההיטלים שלו מחויבים ונגבים בידי גובה המסים המחוזי. אם הבית נמצא בחלק של Southern Grove באזור שמשווק בשם Tradition, שאלו גם אם ה-Special Assessment District של 2007 חל עליו.
אילו מתקנים יש בכל אזור?
St. Lucie West. "מחוז St. Lucie מפעיל את Clover Park", אומר המחוז, ומכנה אותו "בית אימוני האביב של New York Mets" ו"המרכז של כל פעילות ליגות המשנה של New York Mets". בכתבה של MiLB.com מ-1 בפברואר 2023 מופיעה הכתובת 31 Piazza Drive, נכתב שהאצטדיון נקרא במקור Thomas J. White Stadium, ונכתב ש"המתקן עבר פרויקט שיפוץ של $57 מיליון שהושלם ברובו ממש לפני אימוני האביב של 2020". שני המקורות לא מסכימים על הגודל: המחוז מציין 7,800 מקומות ישיבה, ו-MiLB.com מציין 7,160.
Tradition. Cleveland Clinic Tradition Hospital נמצא ב-10000 SW Innovation Way, עם רופאים ב"71 התמחויות ותתי-התמחויות רפואיות" ושירותי חירום 24/7, לפי Cleveland Clinic. בהודעה של Mattamy מ-5 ביולי 2018 הוזכר "בית החולים של Tradition עם 177 מיטות שנפתח לאחרונה", בלי לציין את שמו. הקמפוס של Keiser University ב-Port St. Lucie, "קמפוס בן שתי קומות ו-74,000 רגל רבועה על תשעה אקר", נמצא ב-9400 Discovery Way ב-Tradition, וטקס הפתיחה החגיגי שלו נערך ב-19 ביולי 2017. לפי פרק הפיתוח הכלכלי (Economic Development Element) של העירייה, שאומץ ב-26 באוקטובר 2020, Tradition Center for Commerce הוא "חלק בשטח 1,175 אקר מתוך הקהילה של 8,200 אקר" עם "יותר מ-10 מיליון רגל רבועה", ו-WQCS תיארה ב-2023 את Tradition Regional Park כ"פארק של 110 אקר".
אילו שכונות יש בכל אזור?
ב-St. Lucie West, לפי איגוד בעלי הבתים (HOA) של Lake Charles, הקהילה "כוללת 1128 בתים", 102 בתים טוריים ו-1,026 בתים צמודי קרקע, מאחורי "שער כניסה מאובטח עם שומר", ויש בה "יותר מ-500 אקר של שמורות פתוחות"; דמי ה-HOA "כוללים טיפול בגינון, כבלים בסיסיים ואינטרנט". Kings Isle היא "קהילה של 987 בתים" עם "הגבלת גיל של 55+", לפי העמוד של Real Estate of Florida (בלי תאריך), שמציין דמי איגוד של $260 עד $290 לחודש, בהתאם לאיגוד המשנה של ה-Isle; ודאו מול האיגוד את הסכום העדכני. יש לי מדריכים נפרדים ל-Lake Charles ול-Kings Isle.
ב-Tradition, WQCS דיווחה במאי 2023 שבחמש השנים האחרונות Mattamy Homes "הקימה כמה שכונות חדשות", ובהן Manderlie, Emery, Telaro ו-Cadence. על היזמים, המחירים המפורסמים וההגדרות של 55+ ב-Tradition, ראו את הפוסט שלי על קהילות בנייה חדשה ב-Port St. Lucie. ל-Vitalia at Tradition יש מדריך משלה.
כמה עולים בתים ב-Tradition לעומת St. Lucie West?
איגודי סוכני הנדל"ן (REALTOR associations) ופרסומים ציבוריים אחרים שמבוססים על MLS (המאגר המשותף של סוכני הנדל"ן) לא מדווחים על מכירות בכל אחד מהאזורים בנפרד. אתר מודעות אחד מפרסם נתונים לפי שכונה, אבל העמוד שלו על St. Lucie West מציג נתונים ישנים יותר מהעמוד על Tradition, ולכן הפוסט הזה לא משווה מחירים. ההשוואה ההוגנת היא לפי מכירות שנסגרו בשכונות הספציפיות, ואני יכול להוציא לכם אותן.
מה הפוסט הזה לא מכריע
מי תכנן ופיתח את St. Lucie West; הרשימה המלאה של המחוזות ב-Tradition ואיזה מהם חל על רחוב מסוים; סכומי ההיטלים העדכניים של SLWSD או של כל מחוז ב-Tradition; אילו מההעלאות בתעריפי התשתיות שהומלצו לשנות הכספים 2025 עד 2029 המועצה אימצה בפועל; הקיבולת והבעלות של Clover Park; ומי ספק המים והביוב של Tradition. המחוז המיוחד, גובה המסים המחוזי וחשבון המס של הנכס עצמו הם המקומות לאמת בהם את המספרים של בית מסוים.
שאלות נפוצות על Tradition ו-St. Lucie West
האם St. Lucie West הוא CDD?
כן. St. Lucie West Services District אומר שהוא הוקם ב-1990 לפי Chapter 190, ובמצגת התעריפים שלו מ-28 באוגוסט 2024 הוא מתואר כמחוז פיתוח קהילתי (community development district). לפי המחוז, ההיטל שלו מופיע בחשבון מס הנכס השנתי.
מה St. Lucie West Services District גובה בחשבון מס הנכס?
Benefit Assessment לפרויקטים של המחוז ו-Maintenance Assessment למערכות ניקוז מי גשמים, לבריכות השהיה, לאזורי ביצות ולפריטים אחרים. חיובי המים והביוב מגיעים בחשבון חודשי נפרד, וחשבון מס הנכס של הנכס עצמו מראה את סכומי ההיטלים העדכניים.
מי מפתח את Tradition?
Core Communities הייתה היזם המקורי, לפי WQCS. Mattamy Homes הודיעה ב-5 ביולי 2018 שקנתה יותר מ-2,780 אקר ב-Tradition.
מה הגודל של Tradition לעומת St. Lucie West?
בטיוטת תוכנית ייעוד הקרקע של העירייה מיוני 2026, בטבלה שמבוססת על נתוני העירייה מ-2025, ה-Tradition DRI מופיע עם 2,727.45 אקר ו-6,161 יחידות דיור מאושרות, ו-St. Lucie West עם 4,614 אקר ו-7,523 יחידות. מסמכי העירייה מ-2018 ומ-2020 מתארים את האזור הרחב שמכונה Tradition, כולל Southern Grove, כשטח של 8,200 אקר.
אילו יציאות של I-95 משרתות את Tradition ואת St. Lucie West?
בהוראות ההגעה של מחוז St. Lucie ל-Clover Park משתמשים ביציאה 121, St. Lucie West Boulevard. מדריך הכבישים AARoads (מקור משני, עודכן ב-29 באוקטובר 2022) מתאר את יציאה 118 כ-Tradition Parkway מערבה ו-Gatlin Boulevard מזרחה.
איפה ה-Mets מקיימים את אימוני האביב?
ב-Clover Park שב-St. Lucie West, ליד יציאה 121 של I-95. מחוז St. Lucie אומר שהוא מפעיל את האצטדיון, ומכנה אותו בית אימוני האביב של New York Mets.
דברו עם ויליאם. מתלבטים בין Tradition ל-St. Lucie West? התקשרו או שלחו לי הודעה עם טווח המחירים שלכם והשכונות שאתם שוקלים. אוציא מכירות שנסגרו לאחרונה בכל אחת מהן, אבדוק את היטלי המחוז בחשבונות המס של בתים דומים, ואפרט את הנסיעה ליציאה מ-I-95 שתשתמשו בה, כדי שתוכלו להשוות ביניהן רחוב אחרי רחוב. התקשרו או שלחו הודעה ל-(772) 800-2274 או כתבו לי כאן (באנגלית). אני עובד באנגלית, אבל אם נוח לכם יותר בעברית, פשוט תגידו לי ואדאג בשמחה שתקבלו עזרה בעברית.
מידע כללי בלבד. זה לא ייעוץ משפטי, מיסויי, ייעוץ אשראי או ייעוץ ביטוחי, ואין בו התחייבות לשום מחיר, תשלום, תאריך או תוצאה. הפוסט לא מביא סכומי היטלים עדכניים של St. Lucie West Services District או של אף מחוז פיתוח קהילתי ב-Tradition, וגם לא רשימה מלאה של המחוזות ב-Tradition, וההעלאות בתעריפי התשתיות שמוצגות כאן הומלצו במצגת מאוגוסט 2024; ודאו את ההיטלים והתעריפים מול המחוז המיוחד, מול St. Lucie County Tax Collector ומול חשבון המס של הנכס עצמו, ואת דמי ה-HOA מול האיגוד. ההפניות נכונות למועד הבדיקה, 24 באוקטובר 2026. ויליאם מרצ'נט, סוכן נדל"ן (REALTOR®), RE/MAX Gold. כל משרד RE/MAX נמצא בבעלות עצמאית ומופעל באופן עצמאי. Equal Housing Opportunity (שוויון הזדמנויות בדיור).
מקורות
- City of Port St. Lucie: Proposed Future Land Use Element, טיוטה 06/2026, שטחי DRI ויחידות דיור (Table 1-1, נתוני העירייה 2025) והמקסימום המותר ב-Tradition (Table 1-4) (באנגלית)
- City of Port St. Lucie: דף מידע על Southern Grove, אזור של 8,200 אקר שמשווק בשם Tradition, ה-Special Assessment District של 2007, העיקול של Southern Grove ב-2010 (ללא תאריך; מצטט תאריכים ממרץ ומאפריל 2018) (באנגלית)
- City of Port St. Lucie: Economic Development Element, פרק הפיתוח הכלכלי, Tradition Center for Commerce (אומץ ב-26 באוקטובר 2020) (באנגלית)
- St. Lucie West Services District: עמוד Who We Are (ללא תאריך, 2026 בתחתית העמוד) (באנגלית)
- St. Lucie West Services District: שאלות נפוצות, היטלי Benefit ו-Maintenance (ללא תאריך) (באנגלית)
- St. Lucie West Services District: מצגת על העלאת תעריפי התשתיות לשנת הכספים FY25 (28 באוגוסט 2024) (באנגלית)
- St. Lucie West Services District: עלון יוני 2025 (באנגלית)
- Florida Auditor General: הדוח המבוקר של Tradition Community Development District 1, שנת הכספים שהסתיימה ב-30 בספטמבר 2018 (באנגלית)
- Florida Statutes 190.048, גילוי נאות על מחוז פיתוח קהילתי בחוזי מכירה ראשונה (2026) (באנגלית)
- St. Lucie County: עמוד המתקן Clover Park והוראות הגעה (ללא תאריך) (באנגלית)
- Cleveland Clinic: Tradition Hospital, עמוד אודות (ללא תאריך) (באנגלית)
- Keiser University: טקס הפתיחה של קמפוס Port St. Lucie (יולי 2017) (באנגלית)
- Mattamy Homes: "Mattamy Homes makes grand entrance into the South Florida market with Tradition purchase", הודעה על הכניסה של החברה לשוק של דרום פלורידה עם הקנייה ב-Tradition (5 ביולי 2018) (באנגלית)
- Lake Charles Homeowners Association (ללא תאריך) (באנגלית)
- MiLB.com: "Visit Clover Park, home of the St. Lucie Mets" (1 בפברואר 2023; מקור משני) (באנגלית)
- WQCS: Mattamy Homes מציינת 20 שנה ל-Tradition (14 במאי 2023; מקור משני) (באנגלית)
- AARoads: Interstate 95 North, Port St. Lucie, Florida (עודכן ב-29 באוקטובר 2022; מקור משני) (באנגלית)
- Real Estate of Florida: Kings Isle (ללא תאריך; מקור משני) (באנגלית)
