Respuesta rápida: El precio de una casa de construcción nueva es donde empiezan los cálculos. Antes de firmar, averigüe si la casa está dentro de un CDD (distrito de desarrollo comunitario, un cargo que se suma a los impuestos) cuyos cargos se cobran igual que los impuestos, qué cubre el crédito para gastos de cierre de la constructora y qué exige a cambio, qué mejoras (upgrades) están incluidas y cuáles se cobran aparte, y qué cubre la garantía de un año de la constructora según la ley de Florida. Las tarifas de impacto (impact fees) las fijan los gobiernos locales y pueden cambiar, y por lo general Florida exige un aviso de al menos 90 días antes de que entre en vigor una tarifa nueva o un aumento. Pídale a la constructora todas las cifras por escrito.
La mayoría de quienes compran una casa nueva en nuestra zona se fijan en el precio base y en el pago mensual de capital e intereses. Esas cifras son importantes, pero dejan fuera los costos que provienen de la comunidad, del gobierno local y de las mejoras que usted elija. Este artículo repasa los puntos que reviso con cada comprador de construcción nueva, las reglas de Florida que corresponden y las preguntas que conviene hacerle a la constructora antes de confiar en una cifra.
Cargos del distrito de desarrollo comunitario
Muchas comunidades recientes de Florida están regidas por un distrito de desarrollo comunitario (CDD) creado según el Capítulo 190. Un CDD puede financiar infraestructura como calles, agua y drenaje, y paga esas obras con contribuciones especiales por beneficio (benefit special assessments). Esos cargos pueden cobrarse igual que los impuestos, y la ley describe el gravamen (lien) como de igual rango que los impuestos estatales, del condado, municipales y de la junta escolar (ss. 190.021(2), (9)). Un distrito puede repartir sus cargos en no más de 30 cuotas anuales (s. 190.022(2)). Un CDD no es lo mismo que una HOA (asociación de propietarios). El Capítulo 720 excluye a los distritos de su definición de asociación (s. 720.301(9)), pero el cargo sigue siendo un costo real que debe incluir en su lista. Para ver con más detalle en qué se diferencian estos cargos de las cuotas de la HOA, lea nuestra guía sobre casas sin HOA.
Florida también exige una declaración específica en el contrato de las ventas iniciales que se hagan después de establecido el distrito. Debe aparecer justo antes del espacio para la firma del comprador, e indica que el distrito puede imponer y cobrar impuestos o cargos, o ambos, sobre la propiedad (s. 190.048). Si la casa está en un CDD y la declaración no aparece en el contrato, pregunte por qué.
Tarifas de impacto
Los gobiernos locales cobran tarifas de impacto para ayudar a pagar los costos del crecimiento. Según la sección 163.31801, una tarifa debe ser proporcional y tener una relación razonable, o un nexo racional, con la necesidad que crea la nueva construcción (s. 163.31801(4)(d)). Por lo general, las tarifas nuevas o los aumentos requieren un aviso de al menos 90 días (s. 163.31801(4)(f)). Las tablas de tarifas se publican con fechas de vigencia y vencen. La tabla de tarifas de impacto que publicó la Ciudad de Port St. Lucie para el período del 30 de junio de 2025 al 29 de junio de 2026 ya venció, así que no indica lo que pagará una casa que cierre ahora. La hoja de tarifas publicada por el condado de St. Lucie abarca un período que terminó el 30 de septiembre de 2026. El paso práctico es sencillo: pregúntele a la constructora qué tabla corresponde a su lote y cuándo se fijó, y lea el contrato para ver quién paga si una tarifa cambia entre la firma y el cierre.
Su primera factura de impuestos puede no coincidir con el estimado
Florida valora las propiedades según su situación al 1 de enero. A las construcciones (improvements) que no estén sustancialmente terminadas al 1 de enero no se les asigna valor para ese año (s. 192.042(1)). Por eso, una casa terminada a mitad de año puede generar una primera factura de impuestos distinta del estimado de la constructora, y los años siguientes dependen del valor fiscal (assessed value) que se asigne después. Los cargos no ad valorem, como los del CDD y los cargos de la ciudad, se facturan por separado del impuesto ad valorem. Si desea entender cómo la medida que aparece en la boleta del 3 de noviembre de 2026 podría cambiar, a partir de 2027, la exención homestead no escolar y el límite a la valoración fiscal de las propiedades que no son homestead, consulte nuestro artículo sobre la Enmienda 3.
La garantía de la constructora
La sección 553.837 exige que la constructora ofrezca una garantía de un año contra defectos de construcción que causen una infracción importante del Código de Construcción de Florida (Florida Building Code). La garantía empieza en la fecha que ocurra primero entre la transferencia del título y la primera ocupación, y se transfiere al siguiente comprador si la casa se revende. Ese es el mínimo que exige la ley. La constructora puede ofrecer una garantía por escrito más larga o más amplia, y sus condiciones están en ese documento. Pida la garantía por escrito antes de firmar, lea lo que excluye y pregunte cómo se presenta un reclamo y quién responde.
Créditos para gastos de cierre y mejoras incluidas
Los incentivos de las constructoras pueden ser útiles, pero también pueden ser más difíciles de comparar de lo que parece. No conozco ninguna ley de Florida que regule específicamente los créditos para gastos de cierre de las constructoras ni el precio de las mejoras, pero rige la regla general: Florida prohíbe los actos desleales o engañosos en el comercio (s. 501.204(1)). En la práctica, les pido a las constructoras tres cosas por escrito: el precio de la casa con la lista de todas las características incluidas, el monto exacto y el propósito de cualquier crédito, y una declaración clara de qué mejoras son adicionales y cuánto cuestan. Si un incentivo depende de que usted use un prestamista o una compañía de títulos en particular, quiero saberlo antes del contrato, no al cierre. Compare el resultado neto de cada incentivo, porque un crédito combinado con una tasa de interés más alta o un precio más alto puede hacer que usted termine pagando más o menos lo mismo que antes.
Junte todas las cifras antes de firmar
Calcule su costo mensual incluyendo todos los puntos anteriores: el pago base, el impuesto a la propiedad según el nuevo valor fiscal, los cargos del CDD u otros cargos, las cotizaciones de seguro y las mejoras que realmente va a pagar. La cifra que importa es la que incluye todo lo que agregan la comunidad y la constructora.
Preguntas frecuentes de los compradores sobre la construcción nueva
¿El cargo del CDD es lo mismo que las cuotas de la HOA?
No. El Capítulo 720 excluye a los distritos de desarrollo comunitario de su definición de asociación (s. 720.301(9)). Los cargos del CDD se imponen según el Capítulo 190 y pueden cobrarse igual que los impuestos, así que deben figurar en su estimado de costos aunque la casa no tenga cuotas de HOA.
¿Qué debe decir el contrato sobre un CDD?
La sección 190.048 exige una declaración, justo antes del espacio para la firma del comprador, que indique que el distrito puede imponer y cobrar impuestos o cargos, o ambos, sobre la propiedad. Compare la redacción exacta con la ley y con el contrato que le entreguen.
¿Qué garantía tiene una casa de construcción nueva en Florida?
Según la sección 553.837, la constructora debe ofrecer una garantía de al menos un año contra defectos que causen una infracción importante del Código de Construcción de Florida (Florida Building Code). Empieza en la fecha que ocurra primero entre la transferencia del título y la primera ocupación, y se transfiere si la casa se revende. Las constructoras pueden ofrecer garantías más largas por escrito.
¿Por qué mi factura de impuestos puede ser distinta del estimado de la constructora?
Florida valora las propiedades al 1 de enero. A las construcciones que no estén sustancialmente terminadas para esa fecha no se les asigna valor para ese año (s. 192.042(1)). Los cargos no ad valorem, como los del CDD, se facturan por separado de los impuestos ad valorem.
¿Pueden cambiar las tarifas de impacto antes del cierre?
Sí, pueden cambiar. Las tablas locales de tarifas de impacto se publican para períodos determinados y vencen, y según la sección 163.31801, por lo general una tarifa nueva o un aumento requiere un aviso de al menos 90 días. Pregúntele a la constructora qué tabla corresponde a su lote y lea en el contrato quién paga cualquier cambio.
Hable con William. ¿Va a comprar una casa de construcción nueva y quiere conocer la cifra mensual completa, con el CDD, las tarifas, la primera factura de impuestos y las mejoras? Envíeme la hoja de la constructora y el contrato. Con gusto le ayudo a hacer la lista de todos los puntos que debe confirmar por escrito antes de firmar. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no es asesoría legal, fiscal, de financiamiento ni financiera. Los incentivos de las constructoras, los cargos del CDD, las tarifas de impacto y los valores fiscales dependen de la comunidad, el lote y el contrato específicos. Las referencias a leyes corresponden a los Florida Statutes de 2026, según lo revisado el 20 de octubre de 2026. Pídale a un abogado de bienes raíces de Florida que revise el contrato y la garantía. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- Florida Statutes, Capítulo 190, distritos de desarrollo comunitario (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 190.048, divulgación en los contratos de venta dentro de un CDD (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 720.301, definiciones del Capítulo 720 (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 163.31801, tarifas de impacto (2026) (en inglés)
- City of Port St. Lucie: tabla de tarifas de impacto por desarrollo vigente del 30 de junio de 2025 al 29 de junio de 2026 (en inglés)
- St. Lucie County: hoja de tarifas de impacto, del 1 de enero al 30 de septiembre de 2026 (en inglés)
- Florida Statutes 192.042, fecha de valoración y construcciones (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 553.837, garantía de la constructora (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 501.204, actos ilícitos según la Florida Deceptive and Unfair Trade Practices Act (2026) (en inglés)
