Respuesta rápida: Una concesión del vendedor (crédito para gastos de cierre) es dinero que el vendedor aporta para cubrir sus gastos de cierre o sus gastos prepagados. El límite depende de su préstamo. En un préstamo de Fannie Mae para una residencia principal, el tope va del 3 al 9 por ciento del menor entre el precio y el valor de tasación, según el nivel de relación préstamo-valor. FHA permite hasta el 6 por ciento del precio de venta, los préstamos VA limitan las concesiones del vendedor al 4 por ciento del valor razonable de la vivienda, y el tope actual de USDA es del 6 por ciento del precio de venta, con una propuesta de 2026 para cambiarlo. Cualquier monto que supere sus gastos de cierre reales puede considerarse una concesión de venta (sales concession), lo cual reduce el precio que usa el prestamista. Pídale a su prestamista que haga los cálculos antes de redactar la oferta.
Los compradores de nuestra zona preguntan a menudo si el vendedor puede pagar parte de los gastos de cierre. Normalmente la respuesta es sí, pero el programa de préstamo pone un tope al monto, y la forma en que se estructura el crédito cambia la manera en que el prestamista y el tasador ven la operación. Este artículo explica los principales topes, cómo aparece el crédito en sus documentos de cierre y por qué la tasación puede ser importante. Los ejemplos son hipotéticos, y su prestamista le confirmará las cifras de su préstamo.
Fannie Mae: la contribución de una parte interesada
En un préstamo convencional de Fannie Mae, el pago que hace el vendedor para cubrir costos del comprador se llama contribución de una parte interesada (interested party contribution, IPC). El máximo de Fannie Mae para una residencia principal o una segunda vivienda depende de la relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés). Con una LTV superior al 90 por ciento, el tope es del 3 por ciento. Con una LTV superior al 75 por ciento y de hasta el 90 por ciento, es del 6 por ciento. Con una LTV del 75 por ciento o menos, es del 9 por ciento. Para una propiedad de inversión, el tope es del 2 por ciento con cualquier relación préstamo-valor combinada (Selling Guide B3-4.1-02). El porcentaje se calcula sobre el menor entre el precio de venta y el valor de tasación.
Las reglas de Fannie Mae también distinguen entre distintos conceptos. Las concesiones de financiamiento cubren los gastos de cierre del prestatario, los gastos prepagados y hasta 12 meses de cuotas de la HOA (asociación de propietarios). Si el pago del vendedor supera esos costos, el excedente es una concesión de venta. Fannie Mae resta la concesión de venta del precio de venta antes de volver a calcular la relación préstamo-valor. Según la misma guía, los cargos que por costumbre paga el vendedor no cuentan para el máximo.
FHA: 6 por ciento del precio de venta
En un préstamo FHA, el vendedor y otras partes interesadas pueden aportar hasta el 6 por ciento del precio de venta para sus cargos de originación, otros gastos de cierre y puntos de descuento, según el manual de políticas de vivienda unifamiliar 4000.1 de HUD (Single Family Housing Policy Handbook 4000.1). Lo que supere sus costos reales, o el 6 por ciento, se considera un incentivo para la compra (inducement to purchase), lo que reduce el precio que usa el prestamista. La Mortgagee Letter 2024-06 de HUD, del 26 de abril de 2024, fijó el mismo tope del 6 por ciento para HECM for Purchase, que es un programa de hipoteca inversa. Pregúntele a su prestamista cómo se contará su aporte.
VA: 4 por ciento del valor razonable
En los préstamos VA, el Departamento de Asuntos de Veteranos indica que limita las concesiones del vendedor a no más del 4 por ciento del valor razonable de la vivienda, según aparece en el Notice of Value de VA. Las concesiones pueden incluir créditos para el cargo de financiamiento de VA (funding fee), el pago de deudas o el seguro contra riesgos prepagado, según la página de VA sobre el cargo de financiamiento y los gastos de cierre.
USDA: 6 por ciento, con una propuesta para cambiarlo
Una propuesta de norma de USDA publicada en el Federal Register el 20 de abril de 2026 describe el límite actual: los vendedores y otras partes interesadas pueden aportar, en conjunto, un máximo del 6 por ciento del precio de venta. La propuesta excluiría de ese tope las comisiones inmobiliarias. El plazo para enviar comentarios venció el 22 de junio de 2026, y hasta octubre de 2026 no se había publicado una norma definitiva, así que verifique la situación con su prestamista antes de contar con una concesión de USDA.
Cómo aparece el crédito en sus documentos de cierre
La estimación del préstamo (Loan Estimate) muestra los créditos del vendedor en el cálculo del efectivo necesario para el cierre (12 CFR 1026.37). En la declaración de cierre (Closing Disclosure) final, el crédito del vendedor aparece como una partida global que reduce el efectivo que usted lleva al cierre, y se muestra como una cifra negativa. Compare el monto en ambos documentos antes del cierre. Si las cifras no coinciden, pregúnteles al prestamista y a la compañía de títulos por qué.
Por qué el tasador puede hacer ajustes
Las concesiones pueden afectar la manera en que el tasador trata las ventas comparables. Según las pautas de tasación de Fannie Mae, las ventas comparables con concesiones deben ajustarse, y no se aceptan ajustes positivos por concesiones. Los ajustes de dólar por dólar solo se usan cuando el mercado los respalda. Por eso, una concesión grande en relación con el mercado puede crear una diferencia entre el precio y el valor que usa el prestamista (Selling Guide B4-1.3-09). Esta es una de las razones para consultar con su prestamista sobre la concesión antes de finalizar la oferta.
El impuesto sobre la escritura en Florida
En Florida, el impuesto de sellos documentales (doc stamps) sobre la escritura es de 70 centavos por cada $100 del precio pagado (s. 201.02(1)(a)). Quién lo paga lo determinan el contrato y la costumbre local, y es un punto que se negocia. Pregúntele a su abogado o a su agente de títulos qué dice el contrato y cómo aparecerá en la liquidación de cierre.
Cálculos de ejemplo (hipotéticos)
Supongamos un préstamo de Fannie Mae para una residencia principal con una LTV del 80 por ciento, con un precio y una tasación de $400,000. El tope es del 6 por ciento, o sea, $24,000. Si el vendedor aporta $24,000 y sus gastos de cierre son de $9,000, el excedente de $15,000 es una concesión de venta. Al restarlo, el valor que se usa para el préstamo baja a $385,000. Un préstamo de $320,000 sobre ese valor equivale a una LTV de aproximadamente 83.1 por ciento, que sigue dentro del nivel del 6 por ciento. Si, en cambio, la tasación sale en $380,000, rige el valor más bajo, y el tope del 6 por ciento es de $22,800, no de $24,000. Para un préstamo VA con un valor razonable de $350,000, el tope del 4 por ciento es de $14,000. Para un préstamo USDA con un precio de venta de $300,000, el tope del 6 por ciento según la norma actual es de $18,000. Estas cifras son ilustraciones, no cotizaciones.
Publicidad y afirmaciones
No promociono una casa como si tuviera “cero gastos de cierre” o un crédito del vendedor garantizado, a menos que el contrato y los documentos del prestamista lo respalden. Florida prohíbe la publicidad inmobiliaria falsa o engañosa (s. 475.25). Las reglas locales del MLS (la base de datos de propiedades que usan los agentes) determinan qué se puede incluir sobre concesiones en los comentarios de un anuncio, así que sigo las reglas del MLS donde se publica la casa.
Qué preguntarle a su prestamista antes de hacer una oferta
Pregunte qué tope corresponde a su préstamo, si la concesión es una concesión de financiamiento o una concesión de venta, cómo aparecerá en la estimación del préstamo (Loan Estimate) y en la declaración de cierre (Closing Disclosure), y si es probable que la tasación se vea afectada. Esas cuatro respuestas le dirán más sobre el efectivo real que necesita para el cierre que cualquier porcentaje llamativo.
Preguntas frecuentes de los compradores sobre las concesiones del vendedor
¿Cuánto es lo máximo que puede pagar un vendedor en un préstamo convencional?
Para una residencia principal con un préstamo de Fannie Mae, el tope es del 9 por ciento con una LTV del 75 por ciento o menos; del 6 por ciento con una LTV de más del 75 y hasta el 90 por ciento; y del 3 por ciento con una LTV superior al 90 por ciento. Para una propiedad de inversión, es del 2 por ciento. El porcentaje se calcula sobre el menor entre el precio y el valor de tasación.
¿Un crédito del vendedor es lo mismo que una rebaja de precio?
No para los cálculos del prestamista. Fannie Mae resta las concesiones de venta del precio de venta antes de volver a calcular la relación préstamo-valor, así que un crédito grande puede reducir el valor que usa el prestamista. Pregúntele a su prestamista cómo tratará su crédito en particular.
¿Dónde aparece el crédito al momento del cierre?
En la estimación del préstamo (Loan Estimate), dentro del cálculo del efectivo necesario para el cierre, como créditos del vendedor; y en la declaración de cierre (Closing Disclosure) final, como un crédito global del vendedor con cifra negativa (12 CFR 1026.38). Verifique que el monto coincida en ambos documentos.
¿Cuál es el tope de VA para las concesiones del vendedor?
VA limita las concesiones del vendedor al 4 por ciento del valor razonable de la vivienda, según aparece en el Notice of Value. Confirme la cifra con su prestamista y con los documentos de VA de su préstamo.
¿Cuál es el tope de USDA?
La norma actual de USDA, según se describe en una propuesta de norma de 2026, fija un máximo combinado del 6 por ciento del precio de venta. La propuesta excluiría las comisiones. Hasta octubre de 2026 no se había publicado una norma definitiva, así que confirme la situación con su prestamista.
Hable con William. ¿Le gustaría saber cuánto puede aportar un vendedor en su préstamo y cómo cambia eso el efectivo que necesita para el cierre? Envíeme el anuncio de la propiedad y su presupuesto. Con gusto le ayudo a preparar la lista de preguntas para su prestamista antes de que haga una oferta. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no es asesoría de financiamiento, legal, fiscal ni financiera. Los límites de las concesiones los fijan los programas de préstamo y los prestamistas, y cambian; los ejemplos son hipotéticos. Confirme las cifras con un originador de préstamos hipotecarios con licencia y con su abogado o agente de títulos. Las referencias a leyes, reglamentos y programas corresponden a lo revisado el 20 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- Fannie Mae Selling Guide B3-4.1-02: contribuciones de partes interesadas (en inglés)
- Fannie Mae Selling Guide B4-1.3-09: ajustes a las ventas comparables (en inglés)
- HUD Mortgagee Letter 2024-06 (26 de abril de 2024): límites de concesiones para HECM for Purchase (en inglés)
- Manual 4000.1 de HUD (Single Family Housing Policy Handbook): aportes de partes interesadas en préstamos FHA (en inglés)
- VA: cargo de financiamiento (funding fee) y gastos de cierre (concesiones del vendedor) (en inglés)
- Federal Register: programa de préstamos garantizados de USDA para viviendas unifamiliares, concesiones de partes limitadas (limited party concessions) (propuesta de norma, 20 de abril de 2026) (en inglés)
- 12 CFR 1026.38, requisitos de la declaración de cierre (Closing Disclosure) (en inglés)
- Florida Statutes 201.02, impuesto de sellos documentales sobre escrituras (2025) (en inglés)
- Florida Statutes 475.25, sanciones disciplinarias a profesionales inmobiliarios con licencia (2025) (en inglés)
