بيع منزلكم في Treasure Coast

الإجابة المختصرة: يباع المنزل هنا بفضل ثلاثة أمور: سعر يتوافق مع ما بيع بالقرب منه خلال آخر 90 يوما، ووضع للسقف والتأمين يقبله البنك أو جهة التمويل لدى المشتري، ووصول إلى المشترين الذين يبحثون فعلًا، ومعظمهم من خارج فلوريدا ويبدؤون بحثهم من هواتفهم. وأنا أتولى الأمور الثلاثة. سأقدم لكم تقديرا واقعيا قبل أن توقعوا أي شيء، وأخبركم بما يستحق الإصلاح وما لا يستحقه، وأوصل منزلكم إلى كل مشترٍ يبحث في Port St. Lucie أو Stuart أو Palm City أو Hobe Sound أو Jensen Beach أو Fort Pierce، وأتولى التفاوض على العقد وفحص المنزل (home inspection) والتقييم العقاري (appraisal)، حتى يكون المبلغ الذي اتفقتم عليه هو المبلغ الذي تحصلون عليه. عمولتي قابلة للتفاوض، ونتفق عليها كتابيًا قبل أن نبدأ.

ما الذي يبيع المنزل هنا فعلًا

رأيت منازل في الشارع نفسه يباع بعضها في أسبوع، ويبقى بعضها الآخر معروضا أربعة أشهر. والفرق لا يكاد يكون في المنزل نفسه، بل في هذه الأمور الخمسة، وبهذا الترتيب.

1. السعر من اليوم الأول. يرى المشترون في Treasure Coast كل عقار جديد في صباح اليوم الذي يطرح فيه للبيع، وكذلك وكلاؤهم. فالمنزل المسعر وفق الصفقات المماثلة المكتملة يحظى بمعاينات خلال الأسبوعين الأولين؛ أما المنزل المسعر وفق ما «يطلبه» الجار، فيتجاوزه المشترون، ثم يجد نفسه يلاحق السوق بتخفيض تلو الآخر. أنا أحدد السعر وفق ما بيع، لا وفق ما هو معروض.
2. السقف، وفحص النقاط الأربع (4-point)، وفحص مقاومة الرياح (wind mitigation). نحن في فلوريدا. وعرض سعر التأمين الذي يتلقاه المشتري قد يُفشل الصفقة أسرع من فحص منزل سيئ النتائج. وقبل أن نعرض المنزل للبيع، أريد أن أعرف عمر السقف، وهل لديكم تقرير فحص مقاومة الرياح، وما الذي سيظهره فحص 4-point، لأن المشتري سيعرف ذلك في كل الأحوال، وأفضّل أن تكون الإجابة لدينا أولًا.
3. كيف يبدو المنزل على شاشة الهاتف. معظم المشترين المحتملين لمنزلكم يكونون خارج فلوريدا حين يرونه للمرة الأولى. فالصور الاحترافية، ومخطط الطوابق الواضح، والجولة المصورة بالفيديو ليست إضافات؛ إنها المعاينة نفسها.
4. الانتشار. MLS (قاعدة البيانات المشتركة للوسطاء العقاريين)، وشبكة RE/MAX، وZillow وRealtor.com وHomes.com، وقائمتي الخاصة بالمشترين، والوكلاء الذين يتعاملون مع المنتقلين من ولايات أخرى. أما لافتة «للبيع» في الحديقة فأقل ذلك كله شأنا.
5. المتابعة حتى النهاية. الوصول إلى العقد نصف العمل. أما النصف الآخر فهو الانتقال من العقد إلى إتمام الصفقة (closing)، مرورًا بفحص المنزل، والتقييم العقاري، وشهادة estoppel التي تصدرها رابطة ملاك المنازل (HOA) بالمستحقات القائمة، والبنك أو جهة التمويل، وفي هذه المرحلة بالذات تنهار الصفقات حين لا يتابعها أحد.

ما أقوم به حين أتولى عرض منزلكم للبيع

1. المعاينة والتقدير الصادق. آتي لمعاينة المنزل، وأراجع ما بيع وما هو قيد التعاقد في محيطكم، ثم أقدم لكم نطاقا سعريا والسعر الذي أقترح عرض المنزل به، مع الأسباب. وإن لم يكن التقدير كما كنتم تأملون، فسأصارحكم بذلك أيضًا، وبما قد يغيره. يمكنكم البدء من هنا دون زيارة.
2. قائمة تجهيز قصيرة. ما ينبغي إصلاحه، وما يترك على حاله، وما يدفع المشترون في هذه السوق مقابله فعلًا. وهي عادةً أقصر مما يتوقعه الناس. وسأخبركم أيضًا بالمستندات التي يحسن أن تبحثوا عنها من الآن: تصريح السقف (roof permit)، وتقرير فحص مقاومة الرياح، ومسح الأرض (survey)، وقواعد HOA.
3. الصور والفيديو وإعلان العقار. تصوير احترافي، وجولة مصورة بالفيديو، ونص إعلان مكتوب لمن ينتقل من نيوجيرسي ولم يسمع بحيكم من قبل.
4. الإطلاق. MLS، والنشر على كل المنصات العقارية الكبرى، وشبكة RE/MAX، وقائمتي الخاصة بالمشترين وبالوكلاء الذين يتعاملون مع المنتقلين إلى المنطقة، وكل ذلك في الصباح نفسه.
5. المعاينات والملاحظات. تطلعون على ما قيل في كل معاينة، الإيجابي منه والسلبي، ونعدل إن لزم الأمر.
6. التفاوض. السعر، وموعد إتمام الصفقة، والإصلاحات المطلوبة بعد الفحص، والتقييم العقاري إن جاء أقل من السعر، والشروط التي تهم أكثر مما يظن الناس: استئجار المنزل بعد بيعه (leaseback)، وعقد AS-IS (البيع بحالته الراهنة)، وشروط التمويل. وهذا هو الجزء الذي أحبه أكثر من غيره في عملي.
7. من العقد إلى إتمام الصفقة. سند الملكية (title)، ومسح الأرض، وشهادة estoppel، ومواعيد جهة التمويل، والمعاينة النهائية للمنزل. أتابع كل موعد حتى لا تضطروا أنتم إلى ذلك.

كم يكلف البيع

العمولة قابلة للتفاوض، ومنذ 2024 يجري تفصيلها كتابيًا قبل أن توقعوا اتفاقية عرض العقار للبيع (listing agreement)، بما في ذلك ما قد تعرضونه على وكيل المشتري، إن عرضتم شيئا. وإلى جانب العمولة، يدفع البائع في فلوريدا عادةً ضريبة الطوابع على المستندات (doc stamps) المفروضة على سند نقل الملكية ($0.70 عن كل $100 من سعر البيع في مقاطعاتنا)، ووثيقة تأمين سند الملكية للمالك (owner's policy) وفق العرف المحلي، وحصته النسبية من ضريبة العقار (property tax) ورسوم HOA، ورسوم شهادة estoppel من HOA إن كان المنزل ضمن مجتمع له HOA. وأشرح الحساب كاملًا، مع مثال على ثلاثة أسعار مختلفة، في دليلي كم تبلغ تكاليف بيع منزل في فلوريدا، ويمكنكم إجراء حسابكم الخاص باستخدام حاسبة بيع المنزل. وقبل عرض المنزل للبيع، سأقدم لكم بيان صافي العائد (net sheet) مفصلا بندًا بندًا.

توقيت البيع

أكثر مواسمنا ازدحاما بالمشترين يمتد من يناير إلى أبريل، حين يحل سكان الشتاء (snowbirds)، أي القادمون من الشمال لقضاء الشتاء في فلوريدا، ويأتي الراغبون في الانتقال لمعاينة المنازل بأنفسهم. لذلك تكون الفترة من أكتوبر إلى ديسمبر وقت الاستعداد، وهي لكثير من البائعين أفضل وقت لعرض المنزل: عقارات منافسة أقل، ومشترون سافروا إلى هنا خصيصًا للشراء. والصيف أهدأ، لكن المشترين الذين يأتون في يوليو جادون. وإن كنتم تنتقلون داخل فلوريدا، فتذكروا أن portability (نقل الميزة الضريبية إلى المنزل الجديد) تتيح لكم أن تنقلوا معكم إلى منزلكم التالي ما يصل إلى $500,000 من ميزة Save Our Homes المرتبطة بإعفاء homestead (إعفاء السكن الرئيسي)؛ وتوقيت إتمام الصفقتين مهم، وسأشرح لكم كيفية تنسيقه.

البيع والشراء في الوقت نفسه

معظم البائعين الذين أمثلهم يشترون أيضًا، هنا أو في مكان آخر. فإن كان الشراء هنا، فسأتولى الصفقتين معًا حتى يتزامن إتمامهما ولا تضطروا إلى الانتقال مرتين. وإن كنتم ستغادرون فلوريدا، فسأنسق مع وكيلكم هناك. وفي الحالتين نناقش الترتيب (البيع أولًا، أو الشراء أولًا، أو الشراء المشروط ببيع منزلكم الحالي) قبل وضع لافتة البيع، لا بعد وصول عرض.

إن كنتم لا تقيمون هنا

كثير من المنازل التي أبيعها يملكها أشخاص لا يقيمون فيها: منزل موروث، أو عقار مؤجر أدى غرضه، أو منزل ثانٍ لم يعد أحد يستخدمه. وتسمح فلوريدا بإتمام الصفقة عن بعد بحضور كاتب عدل متنقل (mobile notary)، ويمكنني تولي إخلاء المنزل والتعامل مع مقدمي الخدمات، وبإمكانكم إنجاز الأمر كله من أوهايو أو لونغ آيلاند بهاتف وماسح ضوئي. أخبروني بوضعكم، وسأخبركم بما يتطلبه الأمر.

هل تفكرون في البيع خلال العام المقبل؟ حدثوني عن المنزل في النموذج أدناه وسأتصل بكم، أو بادروا أنتم، إن شئتم، بالاتصال بي أو بإرسال رسالة نصية إلى (772) 800-2274. أعمل باللغة الإنجليزية، ولكن إن كنتم تفضلون العربية فأخبروني، وسأرتب بكل سرور لمساعدتكم بالعربية.

أسئلة يطرحها عليّ البائعون

معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. وتختلف التكاليف والمدد الزمنية باختلاف العقار والعقد. William Merchant، وسيط عقاري (REALTOR®)، RE/MAX Gold، 140 NW California Blvd, Port St. Lucie, FL 34986. كل مكتب من مكاتب RE/MAX مملوك ويُدار بشكل مستقل.