Коммерческая недвижимость на Treasure Coast и Space Coast: что подтверждено документами в 2026 году

Oct 22

Коротко: Treasure Coast включает округа Сент-Луси (St. Lucie), Мартин (Martin) и Индиан-Ривер (Indian River), а Space Coast совпадает с округом Бревард (Brevard County). По оценке штата, на 1 апреля 2025 года их постоянное население составляло около 1,4 млн человек, и с переписи 2020 года округ Сент-Луси рос быстрее остальных трех. Списки работодателей, данные о порте, аэропорте и промышленной недвижимости в этой статье приведены с теми датами, которые указывают источники (часть из них относится к 2022 и 2023 годам), а у нескольких страниц о транспортных коридорах даты нет. Цифры незаполненности и арендных ставок взяты у одной брокерской компании и относятся к промышленной недвижимости за второй квартал 2025 года; статистики по офисам и торговым помещениям с указанным определением в этой статье нет. Считайте это картой того, что зафиксировано в источниках, а не прогнозом.

Покупатели, арендаторы и инвесторы, которые присматриваются к коммерческой недвижимости в этих местах, обычно начинают с одного и того же вопроса: что на самом деле есть на этом отрезке побережья и насколько услышанное подтверждается документами? Эта статья задумана как карта четырех округов, о которых пишет этот сайт, и построена только на датированных открытых и брокерских источниках. Это не прогноз, и здесь не говорится, сколько стоит какой-либо объект. Все десять моих руководств по коммерческой недвижимости, от оценки и аренды до проверки объекта (due diligence), земли, налогов и продажи, собраны на странице о коммерческой недвижимости (на английском).

Четыре округа, два названия

Под Treasure Coast здесь понимаются округа Сент-Луси, Мартин и Индиан-Ривер. Так же описала территорию своей команды на Treasure Coast и компания Cushman and Wakefield в пресс-релизе от 24 февраля 2026 года. Под Space Coast понимается округ Бревард, который Space Coast EDC описывает как место, где находятся Космический центр Кеннеди (Kennedy Space Center) и база Космических сил на мысе Канаверал (Cape Canaveral Space Force Station).

Население: две оценки, две даты

Управление экономических и демографических исследований штата (Office of Economic and Demographic Research) 15 октября 2025 года опубликовало оценки по округам и городам на 1 апреля 2025 года, используя данные Бюро экономических и деловых исследований Университета Флориды (BEBR). В таблице они сравниваются с данными переписи 2020 года, которые штат публикует вместе с ними. Проценты посчитал я, а не штат.

Территория	Перепись 2020 года	Оценка на 1 апреля 2025 года	Изменение (расчет)
Округ Сент-Луси	329 226	394 074	19,7%
Округ Мартин	158 431	166 281	5,0%
Округ Индиан-Ривер	159 788	173 013	8,3%
Округ Бревард	606 612	667 900	10,1%
Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie)	204 851	260 194	27,0%
Палм-Бэй (Palm Bay)	119 760	146 929	22,7%
Флорида	21 538 187	23 379 261	8,5%

В той же таблице указаны Мельбурн (Melbourne) с населением 88 499 человек, Форт-Пирс (Fort Pierce) с 51 352, Титусвилл (Titusville) с 51 158, Кокоа (Cocoa) с 21 518, Стюарт (Stuart) с 20 573 и Веро-Бич (Vero Beach) с 16 800. BEBR отмечает, что его оценки охватывают только постоянных жителей и строятся по методу жилых единиц (housing unit method), поэтому сезонные жители в эти цифры не входят.

Данные Бюро переписи населения США (Census Bureau) в QuickFacts (Vintage 2025) приведены на 1 июля 2025 года и получены другим методом, поэтому они отличаются: 402 449 человек в округе Сент-Луси, на 22,2% больше, чем в базовой точке 1 апреля 2020 года, и 268 062 в Порт-Сент-Луси, на 30,9% больше. Не берите цифру Census за 2025 год и цифру BEBR за 2020 год, чтобы высчитать из них темп роста, которого не публиковало ни одно из ведомств.

Работодатели, которых называют открытые списки

По округу Сент-Луси самым подробным источником служит список работодателей Economic Development Council (EDC) с численностью сотрудников, которую сами работодатели сообщили в 2022 и 2023 годах. В этом списке у St. Lucie Public Schools 5 253 сотрудника, у HCA Florida Lawnwood Hospital 1 896, у Cleveland Clinic Martin Health 1 544, у администрации города Порт-Сент-Луси 1 363, у распределительного центра Walmart в Форт-Пирсе 1 273, у HCA Florida St. Lucie Hospital 937, у администрации округа Сент-Луси 791, у Indian River State College 734, у Pursuit Boats 652 и у Florida Power and Light 610. Эти цифры могут не отражать численность персонала в 2026 году.

По округу Индиан-Ривер сайт торговой палаты по экономическому развитию сообщает, что Piper Aircraft со штаб-квартирой в Веро-Бич занимает первое место среди производственных работодателей округа и в компании работают примерно 1 500 человек. По округу Мартин в этой статье нет списка работодателей с численностью сотрудников.

По округу Бревард отраслевой профиль Space Coast EDC (последнее изменение 29 октября 2025 года) называет работодателей без численности сотрудников: L3Harris со штаб-квартирой в Мельбурне, которую профиль называет «крупнейшим работодателем отрасли в этом районе»; Boeing и Lockheed Martin с головными офисами на севере округа; Collins Aerospace, Leonardo DRS, Northrop Grumman и Embraer с центрами на юге; а также Blue Origin, SpaceX и OneWeb Satellites как более новые космические компании. Единственная датированная цифра численности по Бреварду получена от НАСА (NASA): в годовом отчете Космического центра Кеннеди за 2025 финансовый год общая численность персонала центра указана как 17 701 человек, в том числе 9 214 сотрудников арендаторов, и сказано, что за этот финансовый год центр помог запустить 110 миссий.

Транспортные коридоры: дороги, порты и аэропорты

На Treasure Coast город Порт-Сент-Луси называет участок площадью 1 200 акров вдоль I-95 коридором рабочих мест Southern Grove Jobs Corridor (на той же странице указано, что в 2004 году под рабочие места было отведено 1 321 акр). Он входит в проект регионального значения Southern Grove Development of Regional Impact площадью 3 605 акров и в район Tradition площадью 8 200 акров, и, по словам города, к 2025 году свободными там оставались менее 20 акров. Florida's Turnpike Enterprise планирует расширить основную трассу Turnpike от Indiantown Road в Джупитере (Jupiter) до Okeechobee Road через округа Палм-Бич, Мартин и Сент-Луси. Этап исследования завершился в феврале 2023 года, но на странице самой Turnpike сказано, что ни один из проектных участков не профинансирован ни на выкуп земли под полосу отвода (right-of-way), ни на строительство. Учитывайте это, когда видите в рекламном листке фразу о «скором расширении».

Treasure Coast International Airport в Форт-Пирсе занимает 3 844 акра. По описанию EDC, там более 1 000 акров доступно для аренды и застройки, есть зона внешней торговли Foreign Trade Zone 218, на территории работает офис Таможенной и пограничной службы США (U.S. Customs and Border Protection), а до I-95 и Turnpike около восьми миль. Порт Форт-Пирса (Port of Fort Pierce) входит в число 16 глубоководных портов Флориды. Портовой зоной управляет Совет комиссаров округа Сент-Луси (Board of County Commissioners), главным арендатором порта служит Derecktor Shipyards, а округ готовит обновление 2026 года, которое дополнит генеральный план 2020 года (уведомление города Форт-Пирс от 28 мая 2026 года).

На Space Coast администрация Port Canaveral сообщает, что от въезда в порт до I-95 можно проехать 13 миль без остановок, State Road 528 дает прямой выезд на Орландо, а доступ к железной дороге Florida East Coast Railway дает интермодальный терминал примерно в 15 минутах езды. Space Coast Transportation Planning Organization называет два проекта расширения SR 528 на участке между SR 524 и развязкой Port Canaveral и SR 401 и сообщает, что расширение до шести полос находится на стадии проектирования. Порт сообщил о выручке (earned revenue) $218 млн за финансовый год, закончившийся 30 сентября 2025 года: $182 млн пришлось на круизы, $25 млн на грузы и $11 млн на деятельность, не связанную с судами (State of the Port, 6 ноября 2025 года).

Типы недвижимости: что на самом деле показывают источники

Ни один из приведенных здесь первичных источников не говорит, какой тип недвижимости преобладает на каком-либо субрынке любого из побережий. Источники показывают нечто более узкое. На странице города Порт-Сент-Луси о Southern Grove названы производственные и логистические пользователи, среди них строящийся распределительный центр Costco площадью 1,8 млн кв. футов (sq ft), завод City Electric Supply (TAMCO) площадью 411 000 кв. футов, объекты FedEx, Amazon и Cheney Brothers, а также больница Cleveland Clinic с исследовательским центром площадью 107 000 кв. футов. Порт Форт-Пирса представляет собой действующий порт, и главным арендатором в нем выступает верфь. В Бреварде EDC называет работодателями производителей аэрокосмической и оборонной техники. Все это указывает на характер использования, а не на долю рынка, и ничего не говорит о стоимости конкретного здания.

Пресс-релиз Cushman and Wakefield от 24 февраля 2026 года, то есть заявление брокерской компании, объясняет интерес девелоперов и инвесторов к Treasure Coast чистой миграцией и покупателями, которые «смотрят на север в поисках более доступных вариантов, чем Южная Флорида». В том же релизе занятость на Treasure Coast оценивается в 176 000 человек, с ростом более чем на 13,4% и ожиданием около 200 000 к 2030 году, а рабочая сила Space Coast оценивается в 258 000 человек, с ростом более чем на 10,2% с третьего квартала 2024 года по третий квартал 2025 года. За какой период дана цифра по Treasure Coast, неясно, а прогноз в сообщении о привлечении новых команд остается мнением, а не измерением.

Статистика по промышленной недвижимости и ее ограничения

Цифры незаполненности и арендных ставок с указанием квартала взяты у одной брокерской компании, Matthews, из ее отчетов по промышленной недвижимости за второй квартал 2025 года, опубликованных 6 и 7 августа 2025 года. Данные по Бреварду получены от CoStar. Ни на одной из страниц не сказано, указана ли запрашиваемая ставка аренды на условиях triple net или gross и годовая ли это цифра, поэтому я привожу цифры так, как их обозначила компания.

Округ (2-й кв. 2025 года, Matthews)	Незаполненность	Рыночная запрашиваемая аренда за кв. фут	Поглощение, кв. футов	Строится
Сент-Луси	3,3%	$16,92	-16 289	Ничего не строится
Мартин	3,0%	$17,85	-1 066	36 000 кв. футов
Индиан-Ривер	15,8%	$11,75	127 718	150 000 кв. футов «на подходе»
Бревард	3,5%	$13,62	131 000	148 000 кв. футов

Воспринимайте эти цифры такими, какие они есть: это измерение одной компании по одному типу недвижимости, и сейчас, когда я пишу эту статью, им больше года; общий объем площадей округа Мартин указан как около 5,5 млн кв. футов. Отрицательное поглощение означает, что за квартал освободилось больше площадей, чем было сдано в аренду. Данные о незаполненности и ставках аренды офисов и торговых помещений сюда не вошли.

Чего не хватает и что проверить

В этой статье нет списков работодателей округов Бревард, Мартин или Индиан-Ривер с актуальной численностью сотрудников, а список по Сент-Луси относится к 2022 и 2023 годам. Цифра Космического центра Кеннеди (KSC) в 110 миссий относится к финансовому, а не к календарному году, и официального числа запусков за 2026 год здесь нет. Статистика по промышленной недвижимости заканчивается вторым кварталом 2025 года.

По конкретному объекту эта работа ложится на вас и ваших консультантов. Спросите брокера продавца (listing broker) об источнике и дате любой цифры по незаполненности или аренде. Спросите в округе или городе о статусе и финансировании любого дорожного проекта, упомянутого в рекламе. Запросите у налогового оценщика округа (Property Appraiser) историю оценок участка, а юрист по недвижимости во Флориде и дипломированный бухгалтер (CPA) пусть проверят покупку или аренду, прежде чем вы возьмете на себя обязательства. Если вы продаете один инвестиционный объект, чтобы купить другой, начните с моего руководства по обмену по статье 1031.

Если коротко, в этих четырех округах есть измеренный рост населения, названные работодатели с датированной численностью сотрудников в одном округе, одна датированная федеральная цифра численности в Бреварде и названия без цифр в остальных, факты о портах, аэропортах и дорогах в открытых источниках и один набор статистики по промышленной недвижимости годичной давности. Этого достаточно, чтобы начать разговор об объекте. Но чтобы назначить ему цену, этого мало.

Что спрашивают покупатели, арендаторы и инвесторы о двух побережьях

Какие округа входят в Treasure Coast и Space Coast?

В этой статье Treasure Coast включает округа Сент-Луси, Мартин и Индиан-Ривер, а Space Coast совпадает с округом Бревард, который Space Coast EDC описывает как место, где находятся Космический центр Кеннеди и база Космических сил на мысе Канаверал.

Как быстро растет Порт-Сент-Луси?

По данным Census QuickFacts (Vintage 2025), на 1 июля 2025 года в городе жили 268 062 человека, на 30,9% больше, чем в базовой точке 1 апреля 2020 года. Оценка BEBR штата на 1 апреля 2025 года составляет 260 194 человека, что дает рост на 27,0% по сравнению с переписью 2020 года. Даты и методы различаются, поэтому не смешивайте эти цифры.

Кто крупнейшие работодатели в округе Сент-Луси?

Список EDC округа с численностью сотрудников, которую работодатели сообщили в 2022 и 2023 годах, открывают St. Lucie Public Schools (5 253 человека), HCA Florida Lawnwood Hospital (1 896), Cleveland Clinic Martin Health (1 544) и администрация города Порт-Сент-Луси (1 363). Эти цифры могут не отражать нынешнюю численность персонала.

Какова незаполненность промышленных площадей на двух побережьях?

Одна брокерская компания, Matthews, сообщила о незаполненности во втором квартале 2025 года в округах Сент-Луси (3,3%), Мартин (3,0%), Индиан-Ривер (15,8%) и Бревард (3,5%). Этим цифрам больше года, а определение арендной ставки не указано.

Есть ли актуальный отчет о незаполненности офисных или торговых площадей в этих округах?

В этой статье такой отчет не приводится. Если брокер называет цифру по офисам или торговым помещениям, спросите у него источник, квартал и определение.

Профинансировано ли расширение Turnpike через округ Сент-Луси?

Ни выкуп земли под полосу отвода, ни строительство не профинансированы. Florida's Turnpike Enterprise сообщает, что исследование завершилось в феврале 2023 года и проектные участки выделены, но ни один из проектов не получил финансирования на выкуп земли под полосу отвода или на строительство.

Поговорите с Уильямом. Присматриваетесь к зданию, участку или аренде на одном из побережий? Пришлите мне адрес и расскажите, что вы планируете делать с объектом. Я соберу открытые данные по этому участку и датированные источники по его субрынку, чтобы еще до переговоров вы видели, что подтверждено документами. Позвоните или напишите SMS по номеру (772) 800-2274 или отправьте сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.

Это общая информация, а не юридическая, налоговая, кредитная, страховая, межевая, экологическая или инженерная консультация. Оценки населения, численность сотрудников работодателей и брокерская статистика в этой статье приведены на указанные даты и будут меняться; цифры Matthews отражают измерение одной компании за второй квартал 2025 года, а единственные приведенные цифры численности сотрудников по округам Бревард, Мартин или Индиан-Ривер относятся к Piper Aircraft (источник их не датирует) и к Космическому центру Кеннеди за 2025 финансовый год. Факты по участку уточняйте у налогового оценщика округа, юриста по недвижимости во Флориде, CPA и юриста по землепользованию или градостроителя. Источники проверены 22 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).

Источники

William Merchant