Krótka odpowiedź: W najnowszych źródłach mediany wartości domów i czynszów w Fort Pierce były niższe niż w Port St. Lucie, ale miejska stawka podatkowa (millage) była wyższa. Mediana ceny sprzedaży domu jednorodzinnego w II kwartale 2026 r. wynosiła $405,000 w Port St. Lucie i $273,450 w Fort Pierce, choć w Fort Pierce w tym kwartale zamknięto tylko 69 transakcji. Ostateczne stawki miejskie na 2026 r. to 4.8750 promila (mills) w Port St. Lucie i 6.9000 promila w Fort Pierce, przyjęte przez oba miasta we wrześniu 2026 r. Rzeczywisty koszt w Państwa przypadku zależy od konkretnego domu, jego kodu okręgu podatkowego i ubezpieczenia.
Dwa miasta w tym samym hrabstwie mogą mieć bardzo różne dane mieszkaniowe, a poszczególne wskaźniki łatwo ze sobą pomylić. Mediany Census Bureau to szacunki wieloletnie. Mediany sprzedaży opisują jeden kwartał. Stawki podatkowe opisują podatek nakładany przez miasto, a nie rachunek. W tym artykule każda liczba trafia do właściwej kategorii. Wyjaśniam, co mierzy, i dlaczego porównywanie samych głównych liczb może wprowadzać w błąd.
Wartości domów i czynsze: dane Census Bureau
Pięcioletnie szacunki American Community Survey (ACS) Census Bureau za lata 2020-2024, opublikowane 29 stycznia 2026 r., pochodzą z tego samego wydania dla obu miast. Mediana wartości domów zajmowanych przez właścicieli wynosiła $369,200 w Port St. Lucie i $250,800 w Fort Pierce. Mediana czynszu brutto wynosiła $1,937 w Port St. Lucie i $1,217 w Fort Pierce. To szacunki wieloletnie obarczone marginesem błędu, więc pozostają w tyle za bieżącym rynkiem i należy je traktować jako ogólne wskaźniki, a nie aktualne ceny.
Ostatnie transakcje: II kwartał 2026 r.
Lokalne wskaźniki rynkowe Florida Realtors dla hrabstwa St. Lucie, obejmujące okres od kwietnia do czerwca 2026 r. i opublikowane 17 lipca 2026 r., pokazują następujące wyniki dla domów jednorodzinnych:
| Domy jednorodzinne, II kw. 2026 r. | Port St. Lucie | Fort Pierce |
|---|---|---|
| Zamknięte transakcje (rok do roku) | 1,192 (+7.3%) | 69 (-24.2%) |
| Mediana ceny sprzedaży (rok do roku) | $405,000 (+1.2%) | $273,450 (-11.5%) |
| Średnia cena sprzedaży | $429,339 | $405,478 |
| Mediana czasu do podpisania umowy | 52 dni | 53 dni |
W Fort Pierce w tym kwartale zamknięto 69 transakcji sprzedaży domów jednorodzinnych, wobec 1,192 w Port St. Lucie. Tak mała próba może się mocno wahać z kwartału na kwartał, dlatego medianę dla Fort Pierce należy traktować jako pojedynczy punkt danych, a nie trend. Ta sama seria raportów obejmuje też szeregowce (townhouses) i mieszkania w kondominium (condo) w obu miastach. W Port St. Lucie zamknięto 71 takich transakcji z medianą $219,000, a w Fort Pierce 82 z medianą $192,000.
Miejskie stawki podatkowe: millage to nie rachunek
Tabela biura wyceny nieruchomości hrabstwa St. Lucie (St. Lucie County Property Appraiser) podaje stawki miejskie w promilach (mills), czyli w dolarach podatku na każde $1,000 wartości podlegającej opodatkowaniu. Stawka miejska Port St. Lucie to stawka operacyjna plus stawka na spłatę długu zatwierdzonego w głosowaniu (voted debt). Sumy obliczyłem sam, ponieważ tabela ich nie podaje. Tabela podaje stawkę rollback dla Fort Pierce na 2026 r. (stawkę, która dałaby miastu takie same wpływy jak w poprzednim roku) w wysokości 6.5491 promila, natomiast protokół z posiedzenia miasta z 15 września 2026 r. podaje 6.5461 promila.
| Stawka miejska, promile | 2025, ostateczna | 2026, rollback | 2026, ostateczna |
|---|---|---|---|
| Port St. Lucie (stawka operacyjna plus dług zatwierdzony w głosowaniu) | 4.9750 (4.6607 + 0.3143) | 4.5094 (4.1951 + 0.3143) | 4.8750 (4.6107 + 0.2643) |
| Fort Pierce | 6.9000 | 6.5491 | 6.9000 |
Rada Miasta Port St. Lucie (City Council) przyjęła stawkę 4.8750 promila na rok budżetowy 2026-27 w dniu 28 września 2026 r., uchwalając w drugim czytaniu Ordinance 26-84. Komisja Miejska Fort Pierce (City Commission) przyjęła stawkę 6.9000 promila 21 września 2026 r., uchwalając w drugim czytaniu Ordinance 26-019. Tabela ostatecznych stawek na 2026 r. biura wyceny nieruchomości podaje te same stawki. Przy stawkach ostatecznych stawka miejska Fort Pierce jest wyższa o 2.0250 promila. Daje to około $202.50 rocznie od każdych $100,000 wartości podlegającej opodatkowaniu, licząc tylko podatek miejski. Podatki nakładają też hrabstwo, okręg szkolny i inne organy podatkowe, a te pozycje nie są częścią tego porównania.
Czego to porównanie nie mówi
Miejska stawka podatkowa to nie rachunek podatkowy. Rachunek zależy od wartości podatkowej (assessed value) działki, ulg, okręgów podatkowych obejmujących dany adres oraz ewentualnych opłat niezależnych od wartości (non-ad valorem assessments). Strefa powodziowa, ubezpieczenie od powodzi i składki ubezpieczenia domu nie były częścią tej analizy, a między dwiema okolicami mogą różnić się bardziej, niż pokazuje tabela stawek. Opłaty HOA (stowarzyszenie właścicieli domów) i CDD (okręg rozwoju społeczności, opłata doliczana do podatku od nieruchomości) zależą od konkretnego osiedla. W sprawach podatków, ubezpieczeń i kredytów warto skorzystać z pomocy biegłego księgowego (CPA), agenta ubezpieczeniowego i kredytodawcy.
Czego celowo nie uwzględniam
Dane Census Bureau obejmują też dochody gospodarstw domowych i odsetek domów zajmowanych przez właścicieli, ale celowo pominąłem te liczby w tym porównaniu. Opisywanie, kto mieszka w danej okolicy lub jakie ma dochody, może zostać odebrane jako tzw. steering (kierowanie kupujących do określonych okolic) w rozumieniu ustawy Fair Housing Act. Porównanie cen, czynszów i podatków jest uczciwą i właściwą miarą. Gdzie rodzina powinna zamieszkać, to jej decyzja, a właściwy dom to taki, który pasuje do budżetu, dojazdów i samej nieruchomości.
Jak wykorzystać te dane przy własnym budżecie
Proszę porównywać nieruchomości tego samego rodzaju. Szeregowiec w jednym mieście to nie dom jednorodzinny w drugim, a parterowy dom typu ranch z lat 90. to nie nowo wybudowany dom. Warto pobrać ostatni rachunek podatkowy dla każdego rozważanego adresu i zapytać sprzedającego, jakie opłaty niezależne od wartości (non-ad valorem) się na nim pojawiają. Następnie warto policzyć miesięczny koszt, łącznie z ofertą ubezpieczenia, zanim zdecydują Państwo, w którym mieście budżet wystarczy na więcej.
Pytania kupujących o oba miasta
Które miasto ma niższą miejską stawkę podatkową (millage) na 2026 r.?
Port St. Lucie, z ostateczną stawką 4.8750 promila, w porównaniu z Fort Pierce z ostateczną stawką 6.9000 promila. Oba miasta przyjęły te stawki we wrześniu 2026 r.
Czy domy w Port St. Lucie są droższe?
Według danych Florida Realtors za II kwartał 2026 r. mediana ceny sprzedaży domu jednorodzinnego wynosiła $405,000 w Port St. Lucie i $273,450 w Fort Pierce. W Fort Pierce w tym kwartale zamknięto tylko 69 transakcji, więc ta liczba może się szybko zmienić.
Czy czynsze są niższe w Fort Pierce?
Według szacunków American Community Survey za lata 2020-2024 mediana czynszu brutto wynosiła $1,217 w Fort Pierce i $1,937 w Port St. Lucie. To szacunki wieloletnie, a nie aktualne czynsze ofertowe.
Czy dane Census Bureau i dane o sprzedaży można porównywać bezpośrednio?
Nie. Mediany Census Bureau to wieloletnie szacunki wartości domów zajmowanych przez właścicieli, a mediany sprzedaży opisują jeden kwartał. Należy je przedstawiać jako różne miary, tak jak robi to ten artykuł.
Kontakt z Williamem. Porównują Państwo Port St. Lucie i Fort Pierce pod kątem swojego budżetu? Proszę przesłać mi przedział cenowy i rodzaje nieruchomości, które Państwa interesują. Zbiorę aktualne dane dla rozważanych adresów i pokażę miesięczny koszt, łącznie z podatkami. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.
Informacje ogólne, nie stanowią porady podatkowej, kredytowej, ubezpieczeniowej, prawnej ani finansowej. Dane Census Bureau to szacunki wieloletnie. Dane o sprzedaży dotyczą jednego kwartału w hrabstwie St. Lucie. Stawki podatkowe na 2026 r. to stawki ostateczne przyjęte we wrześniu 2026 r. Dane według stanu na 20 października 2026 r.; stawki podatkowe sprawdzone ze źródłami ostatecznymi na 2026 r. w dniu 23 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).
Źródła
- U.S. Census Bureau QuickFacts: miasto Port St. Lucie, Floryda (po angielsku)
- U.S. Census Bureau QuickFacts: miasto Fort Pierce, Floryda (po angielsku)
- U.S. Census Bureau: informacja o publikacji ACS za lata 2020-2024 (styczeń 2026 r.) (po angielsku)
- St. Lucie County Property Appraiser: stawki organów podatkowych i informacje o posiedzeniach (stawki ostateczne za 2025 r., stawki rollback i proponowane na 2026 r.) (po angielsku)
- St. Lucie County Property Appraiser: 2026 Final Millage Rates (niedatowany PDF, sprawdzony 23 października 2026 r.) (po angielsku)
- City of Port St. Lucie: nadzwyczajne posiedzenie budżetowe Rady Miasta, Ordinance 26-84 przyjmujące stawkę na rok budżetowy 2026-27 w drugim czytaniu (28 września 2026 r.) (po angielsku)
- City of Fort Pierce: protokół zwyczajnego posiedzenia Komisji Miejskiej, Ordinance 26-019 przyjmujące stawkę 6.9000 (21 września 2026 r.) (po angielsku)
- City of Fort Pierce: protokół nadzwyczajnego posiedzenia budżetowego, stawka rollback 6.5461 (15 września 2026 r.) (po angielsku)
- City of Port St. Lucie: Rada Miasta obniża stawkę podatkową 11. rok z rzędu (2026) (po angielsku)
- Florida Realtors, lokalne wskaźniki rynku mieszkaniowego: hrabstwo St. Lucie, domy jednorodzinne, II kw. 2026 r. (po angielsku)
- Florida Realtors, lokalne wskaźniki rynku mieszkaniowego: hrabstwo St. Lucie, szeregowce i mieszkania w kondominium, II kw. 2026 r. (po angielsku)
- 42 U.S.C. 3604, dyskryminacja przy sprzedaży lub wynajmie mieszkań (po angielsku)
- Florida Statutes 760.23, dyskryminacja w dziedzinie mieszkalnictwa (2025) (po angielsku)
- Fla. Admin. Code 61J2-10.025, zasady reklamy dla licencjonowanych agentów nieruchomości (po angielsku)
