Nieruchomości komercyjne na Treasure Coast i Space Coast: co jest udokumentowane w 2026 r.

Oct 22

Krótka odpowiedź: Treasure Coast to hrabstwa St. Lucie, Martin i Indian River; Space Coast to hrabstwo Brevard. Według szacunków stanowych 1 kwietnia 2025 r. mieszkało w nich łącznie około 1.4 miliona stałych mieszkańców, a hrabstwo St. Lucie rosło od spisu ludności z 2020 r. szybciej niż pozostałe trzy. Listy pracodawców oraz dane o porcie, lotnisku i nieruchomościach przemysłowych w tym artykule mają daty podane przez źródła, niektóre z 2022 i 2023 r., a kilka stron o korytarzach transportowych nie ma daty. Dane o pustostanach i czynszach w tym artykule to dane jednej firmy pośrednictwa dla nieruchomości przemysłowych za drugi kwartał 2025 r.; artykuł nie zawiera statystyk dla biur ani lokali handlowych z podaną definicją. Proszę traktować ten tekst jako mapę tego, co jest udokumentowane, a nie jako prognozę.

Kupujący, najemcy i inwestorzy, którzy interesują się tutejszymi nieruchomościami komercyjnymi, zwykle zaczynają od tego samego pytania: co naprawdę znajduje się na tym odcinku wybrzeża i ile z tego, co słyszeli, jest udokumentowane? Ten artykuł to mapa czterech hrabstw, którymi zajmuje się ta strona, zbudowana wyłącznie na datowanych źródłach publicznych i danych firm pośrednictwa. Nie jest prognozą i nie mówi, ile warta jest jakakolwiek nieruchomość. Wszystkie dziesięć moich przewodników po nieruchomościach komercyjnych, od wyceny i umów najmu po badanie due diligence, grunty, podatki i sprzedaż, znajduje się na stronie o nieruchomościach komercyjnych (po angielsku).

Cztery hrabstwa, dwie nazwy

Treasure Coast oznacza tutaj hrabstwa St. Lucie, Martin i Indian River. Tak też opisała obszar działania swojego zespołu na Treasure Coast firma Cushman and Wakefield w komunikacie z 24 lutego 2026 r. Space Coast oznacza hrabstwo Brevard, które Space Coast EDC (rada rozwoju gospodarczego regionu) opisuje jako siedzibę Kennedy Space Center i Cape Canaveral Space Force Station.

Liczba ludności: dwa szacunki, dwie daty

Stanowe Office of Economic and Demographic Research opublikowało 15 października 2025 r. szacunki dla hrabstw i miast według stanu na 1 kwietnia 2025 r., oparte na danych Bureau of Economic and Business Research (BEBR) Uniwersytetu Florydy. Tabela porównuje je z wynikami spisu ludności z 2020 r., które stan publikuje obok nich. Wartości procentowe to moje obliczenia, a nie dane stanowe.

Obszar	Spis ludności 2020	Szacunek na 1 kwietnia 2025 r.	Zmiana (obliczona)
Hrabstwo St. Lucie	329,226	394,074	19.7%
Hrabstwo Martin	158,431	166,281	5.0%
Hrabstwo Indian River	159,788	173,013	8.3%
Hrabstwo Brevard	606,612	667,900	10.1%
Port St. Lucie	204,851	260,194	27.0%
Palm Bay	119,760	146,929	22.7%
Floryda	21,538,187	23,379,261	8.5%

Ta sama tabela podaje dla Melbourne 88,499, Fort Pierce 51,352, Titusville 51,158, Cocoa 21,518, Stuart 20,573 i Vero Beach 16,800 mieszkańców. BEBR zaznacza, że jego szacunki obejmują wyłącznie stałych mieszkańców i opierają się na metodzie liczby lokali mieszkalnych (housing unit method), więc mieszkańcy sezonowi nie są w nich uwzględnieni.

Dane Census Bureau QuickFacts (Vintage 2025) są datowane na 1 lipca 2025 r. i opierają się na innej metodzie, dlatego się różnią: 402,449 dla hrabstwa St. Lucie, o 22.2 procent więcej niż w bazie z 1 kwietnia 2020 r., oraz 268,062 dla Port St. Lucie, o 30.9 procent więcej. Nie należy zestawiać danych Census za 2025 r. z danymi BEBR za 2020 r. i obliczać tempa wzrostu, którego żadna z tych instytucji nie opublikowała.

Pracodawcy wymienieni na publicznych listach

Dla hrabstwa St. Lucie najbardziej szczegółowym źródłem jest lista pracodawców Economic Development Council (rady rozwoju gospodarczego hrabstwa), z liczbą pracowników podaną przez pracodawców w 2022 i 2023 r. Według tej listy St. Lucie Public Schools zatrudnia 5,253 osoby, HCA Florida Lawnwood Hospital 1,896, Cleveland Clinic Martin Health 1,544, City of Port St. Lucie 1,363, Walmart Distribution Center w Fort Pierce 1,273, HCA Florida St. Lucie Hospital 937, hrabstwo St. Lucie 791, Indian River State College 734, Pursuit Boats 652, a Florida Power and Light 610. Te liczby mogą nie odzwierciedlać zatrudnienia w 2026 r.

Dla hrabstwa Indian River strona izby handlowej poświęcona rozwojowi gospodarczemu podaje, że Piper Aircraft z siedzibą w Vero Beach jest największym pracodawcą przemysłowym w hrabstwie i zatrudnia około 1,500 osób. Dla hrabstwa Martin artykuł nie podaje listy pracodawców z liczbą pracowników.

Dla hrabstwa Brevard profil branżowy Space Coast EDC (ostatnia zmiana 29 października 2025 r.) wymienia pracodawców bez liczby pracowników: L3Harris z siedzibą w Melbourne, którą profil nazywa „największym pracodawcą w tej branży w regionie”; Boeing i Lockheed Martin z biurami centralnymi w północnej części hrabstwa; Collins Aerospace, Leonardo DRS, Northrop Grumman i Embraer z ośrodkami na południu; oraz Blue Origin, SpaceX i OneWeb Satellites jako nowsze firmy kosmiczne. Jedyna datowana liczba pracowników w Brevard pochodzi od NASA: raport roczny Kennedy Space Center za rok budżetowy 2025 podaje łączną liczbę osób w ośrodku na 17,701, w tym 9,214 pracowników najemców, i stwierdza, że ośrodek pomógł w wystrzeleniu 110 misji w tym roku budżetowym.

Korytarze transportowe: autostrady, porty i lotniska

Na Treasure Coast miasto Port St. Lucie opisuje obszar 1,200 akrów wzdłuż I-95 jako Southern Grove Jobs Corridor (ta sama strona podaje też 1,321 akrów wyznaczonych pod zatrudnienie w 2004 r.), położony w obrębie liczącego 3,605 akrów Southern Grove Development of Regional Impact i obszaru Tradition o powierzchni 8,200 akrów, i podaje, że do 2025 r. pozostało tam mniej niż 20 akrów dostępnego terenu. Florida's Turnpike Enterprise planuje poszerzenie głównej trasy Turnpike od Indiantown Road w Jupiter do Okeechobee Road przez hrabstwa Palm Beach, Martin i St. Lucie. Etap studium zakończył się w lutym 2023 r., ale własna strona Turnpike podaje, że żaden z odcinków projektowych nie ma finansowania na wykup gruntów ani budowę. To powinno zmienić sposób, w jaki odczytują Państwo zapowiedź „nadchodzącego poszerzenia” na ulotce reklamowej.

Treasure Coast International Airport w Fort Pierce zajmuje 3,844 akry, z czego według opisu EDC ponad 1,000 akrów jest dostępnych pod dzierżawę i zabudowę; ma Foreign Trade Zone 218 (strefę handlu zagranicznego), biuro U.S. Customs and Border Protection na miejscu i leży około ośmiu mil od I-95 i Turnpike. Port of Fort Pierce jest jednym z 16 portów głębokowodnych na Florydzie. Obszarem portu zarządza St. Lucie County Board of County Commissioners, jego głównym najemcą jest Derecktor Shipyards, a hrabstwo przygotowuje aktualizację na 2026 r., która uzupełnia plan generalny z 2020 r. (ogłoszenie City of Fort Pierce, 28 maja 2026 r.).

Na Space Coast Port Canaveral podaje, że od wjazdu do portu do I-95 jest 13 mil jazdy bez zatrzymywania się, State Road 528 zapewnia bezpośredni dojazd do Orlando, a do Florida East Coast Railway można dotrzeć przez terminal intermodalny oddalony o około 15 minut. Space Coast Transportation Planning Organization wymienia dwa projekty poszerzenia SR 528 między SR 524 a węzłem Port Canaveral i SR 401 i podaje, że poszerzenie do sześciu pasów jest na etapie projektowania. Port wykazał $218 milionów przychodów w roku budżetowym zakończonym 30 września 2025 r., z czego $182 miliony pochodziły z rejsów wycieczkowych, $25 milionów z ładunków, a $11 milionów z działalności niezwiązanej ze statkami (State of the Port, 6 listopada 2025 r.).

Rodzaje nieruchomości: co faktycznie pokazują źródła

Żadne cytowane tu źródło pierwotne nie podaje, który rodzaj nieruchomości dominuje na jakimkolwiek mikrorynku na którymkolwiek z wybrzeży. Źródła pokazują coś węższego. Strona miasta Port St. Lucie o Southern Grove wymienia użytkowników z branży produkcyjnej i dystrybucyjnej, w tym budowane centrum dystrybucyjne Costco o powierzchni 1.8 miliona stóp kwadratowych, zakład City Electric Supply (TAMCO) o powierzchni 411,000 stóp kwadratowych, obiekty FedEx, Amazon i Cheney Brothers oraz szpital Cleveland Clinic z centrum badawczym o powierzchni 107,000 stóp kwadratowych. Port of Fort Pierce to czynny port przemysłowy, którego głównym najemcą jest stocznia. W Brevard pracodawcy wymienieni przez EDC to producenci z branży lotniczej, kosmicznej i obronnej. To wskazówki dotyczące sposobu użytkowania, a nie udział w rynku, i nic nie mówią o wartości konkretnego budynku.

Komunikat Cushman and Wakefield z 24 lutego 2026 r., czyli oświadczenie firmy pośrednictwa, przypisuje zainteresowanie deweloperów i inwestorów Treasure Coast migracji netto oraz kupującym, którzy „szukają na północy przystępniejszych cenowo opcji niż South Florida”. Ten sam komunikat podaje zatrudnienie na Treasure Coast na poziomie 176,000, o ponad 13.4 procent więcej, z oczekiwanym wzrostem do około 200,000 do 2030 r., a liczbę pracowników na Space Coast na 258,000, o ponad 10.2 procent więcej między trzecim kwartałem 2024 r. a trzecim kwartałem 2025 r. Nie jest jasne, jakiego okresu dotyczy liczba dla Treasure Coast, a prognoza w komunikacie o pozyskaniu nowych zespołów to opinia, a nie pomiar.

Statystyki dla nieruchomości przemysłowych i ich ograniczenia

Dane o pustostanach i czynszach z podanym kwartałem pochodzą od jednej firmy pośrednictwa, Matthews, z raportów o nieruchomościach przemysłowych za drugi kwartał 2025 r., opublikowanych 6 i 7 sierpnia 2025 r. Dane dla Brevard pochodzą z CoStar. Żadna ze stron nie podaje, czy czynsz ofertowy jest w formule triple net (NNN), czy brutto, ani czy jest to kwota roczna, dlatego przedstawiam liczby tak, jak opisała je firma.

Hrabstwo (II kw. 2025 r., Matthews)	Pustostany	Rynkowy czynsz ofertowy za sq ft	Absorpcja (sq ft)	W budowie
St. Lucie	3.3%	$16.92	-16,289	Brak trwających inwestycji
Martin	3.0%	$17.85	-1,066	36,000 sq ft
Indian River	15.8%	$11.75	127,718	150,000 sq ft „w drodze”
Brevard	3.5%	$13.62	131,000	148,000 sq ft

Te liczby trzeba czytać we właściwym kontekście: to pomiar jednej firmy dla jednego rodzaju nieruchomości, w chwili pisania tego tekstu starszy niż rok, przy czym zasób nieruchomości w hrabstwie Martin opisano jako około 5.5 miliona stóp kwadratowych. Ujemna absorpcja oznacza, że w danym kwartale zwolniono więcej powierzchni, niż wynajęto. Danych o pustostanach i czynszach dla biur i lokali handlowych tu nie uwzględniono.

Czego brakuje i co warto sprawdzić

Artykuł nie zawiera listy pracodawców z aktualną liczbą pracowników dla Brevard, Martin ani Indian River, a lista dla St. Lucie pochodzi z 2022 i 2023 r. Podana przez KSC liczba 110 misji dotyczy roku budżetowego, a nie kalendarzowego, i nie podano tu oficjalnej liczby startów w 2026 r. Statystyki dla nieruchomości przemysłowych kończą się na drugim kwartale 2025 r.

W przypadku konkretnej nieruchomości ta praca należy do Państwa i Państwa doradców. Warto zapytać agenta sprzedającego o źródło i datę każdej liczby dotyczącej pustostanów lub czynszu. Warto zapytać hrabstwo lub miasto o stan i finansowanie każdego projektu drogowego przywołanego w materiałach marketingowych. Warto poprosić biuro wyceny nieruchomości hrabstwa (Property Appraiser) o historię wartości podatkowej działki, a umowę kupna lub najmu dać do sprawdzenia prawnikowi od nieruchomości na Florydzie i księgowemu (CPA), zanim się Państwo zobowiążą. Jeśli sprzedają Państwo jedną nieruchomość inwestycyjną, aby kupić inną, najlepiej zacząć od mojego przewodnika po wymianie 1031.

W skrócie: te cztery hrabstwa mają zmierzony wzrost liczby ludności, wymienionych z nazwy pracodawców z datowaną liczbą pracowników w jednym hrabstwie, jedną datowaną liczbę federalną w Brevard i nazwy bez liczb gdzie indziej, udokumentowane publicznie fakty o portach, lotniskach i autostradach oraz jeden zestaw statystyk dla nieruchomości przemysłowych sprzed roku. To wystarczy, aby rozpocząć rozmowę o nieruchomości. Nie wystarczy, aby ją wycenić.

Pytania, które kupujący, najemcy i inwestorzy zadają o oba wybrzeża

Które hrabstwa tworzą Treasure Coast i Space Coast?

W tym artykule Treasure Coast to hrabstwa St. Lucie, Martin i Indian River, a Space Coast to hrabstwo Brevard, które Space Coast EDC opisuje jako siedzibę Kennedy Space Center i Cape Canaveral Space Force Station.

Jak szybko rośnie Port St. Lucie?

Census QuickFacts (Vintage 2025) podaje dla miasta 268,062 mieszkańców na 1 lipca 2025 r., o 30.9 procent więcej niż w bazie z 1 kwietnia 2020 r. Stanowy szacunek BEBR na 1 kwietnia 2025 r. wynosi 260,194, co daje 27.0 procent więcej niż w spisie ludności z 2020 r. Daty i metody są różne, więc nie należy łączyć tych danych.

Którzy pracodawcy są najwięksi w hrabstwie St. Lucie?

Lista EDC hrabstwa, z liczbą pracowników podaną przez pracodawców w 2022 i 2023 r., zaczyna się od St. Lucie Public Schools z 5,253 osobami, HCA Florida Lawnwood Hospital z 1,896, Cleveland Clinic Martin Health z 1,544 i City of Port St. Lucie z 1,363. Te liczby mogą nie odzwierciedlać obecnego zatrudnienia.

Jaki jest poziom pustostanów w nieruchomościach przemysłowych na obu wybrzeżach?

Firma pośrednictwa Matthews podała za drugi kwartał 2025 r. pustostany na poziomie 3.3 procent w St. Lucie, 3.0 procent w Martin, 15.8 procent w Indian River i 3.5 procent w Brevard. Dane mają ponad rok, a definicja czynszu nie została podana.

Czy istnieje aktualny raport o pustostanach biurowych lub handlowych dla tych hrabstw?

Ten artykuł nie przytacza takiego raportu. Każdego pośrednika, który podaje dane dla biur lub lokali handlowych, warto zapytać o źródło, kwartał i definicję.

Czy poszerzenie Turnpike przez hrabstwo St. Lucie ma finansowanie?

Nie na wykup gruntów ani budowę. Florida's Turnpike Enterprise podaje, że studium zakończyło się w lutym 2023 r. i istnieją odcinki projektowe, ale żaden z projektów nie ma finansowania na wykup gruntów ani budowę.

Kontakt z Williamem. Interesuje Państwa budynek, działka lub najem na którymś z wybrzeży? Proszę przesłać mi adres i informację, co planują Państwo z nim zrobić. Zbiorę publiczne dane dotyczące tej działki i datowane źródła dla jej mikrorynku, aby przed negocjacjami mogli Państwo zobaczyć, co jest udokumentowane. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Informacje ogólne, a nie porada prawna, podatkowa, kredytowa, ubezpieczeniowa, geodezyjna, środowiskowa ani inżynieryjna. Szacunki liczby ludności, liczby pracowników i statystyki firm pośrednictwa w tym wpisie mają podane daty i będą się zmieniać; dane Matthews to pomiar jednej firmy za drugi kwartał 2025 r., a jedyne podane liczby pracowników dla Brevard, Martin i Indian River to dane Piper Aircraft i Kennedy Space Center, z podanymi datami. Fakty dotyczące działki proszę potwierdzić w biurze wyceny nieruchomości hrabstwa, z prawnikiem od nieruchomości na Florydzie, księgowym (CPA) oraz prawnikiem lub planistą zajmującym się zagospodarowaniem terenu. Odniesienia do źródeł według stanu na 22 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).

Źródła

William Merchant