נדל״ן מסחרי ב-Treasure Coast וב-Space Coast: מה מתועד ב-2026

Oct 22

תשובה קצרה: Treasure Coast מורכב מהמחוזות St. Lucie, Martin ו-Indian River; Space Coast הוא מחוז Brevard. לפי האומדן של מדינת פלורידה, ב-1 באפריל 2025 גרו בהם יחד כ-1.4 מיליון תושבי קבע, ומחוז St. Lucie גדל מאז מפקד 2020 מהר יותר משלושת האחרים. רשימות המעסיקים ונתוני הנמל, שדה התעופה והתעשייה במאמר מופיעים עם התאריכים שהמקורות שלהם נותנים, חלקם מ-2022 ומ-2023, וכמה עמודים על צירי התחבורה לא מתוארכים. נתוני השטחים הפנויים והשכירות כאן הם נתוני תעשייה של חברת תיווך אחת מהרבעון השני של 2025; אין במאמר נתונים על משרדים או על מסחר קמעונאי עם הגדרה מוצהרת. התייחסו לזה כאל מפה של מה שמתועד, לא כאל תחזית.

קונים, שוכרים ומשקיעים שבוחנים כאן נדל״ן מסחרי מתחילים בדרך כלל מאותה שאלה: מה באמת יש ברצועת החוף הזאת, וכמה ממה ששמעו מתועד בפועל? המאמר הזה הוא מפה של ארבעת המחוזות שהאתר מכסה, והוא בנוי רק ממקורות ציבוריים וממקורות של חברות תיווך שיש להם תאריך. הוא לא תחזית, והוא לא אומר כמה שווה נכס כלשהו. כל עשרת המדריכים שלי לנדל״ן מסחרי, מהערכת שווי וחוזי שכירות ועד בדיקת נאותות (due diligence), קרקעות, מסים ומכירה, מופיעים בעמוד הנדל״ן המסחרי (באנגלית).

ארבעה מחוזות, שני שמות

Treasure Coast כאן פירושו המחוזות St. Lucie, Martin ו-Indian River. כך גם תיארה Cushman and Wakefield את אזור הפעילות של צוות ה-Treasure Coast שלה, בהודעה מ-24 בפברואר 2026. Space Coast פירושו מחוז Brevard, שלפי Space Coast EDC (המועצה לפיתוח כלכלי) הוא הבית של Kennedy Space Center ושל Cape Canaveral Space Force Station.

אוכלוסייה: שני אומדנים, שני תאריכים

המשרד למחקר כלכלי ודמוגרפי של מדינת פלורידה (Office of Economic and Demographic Research) פרסם ב-15 באוקטובר 2025 אומדנים למחוזות ולערים נכון ל-1 באפריל 2025, על בסיס הנתונים של הלשכה למחקר כלכלי ועסקי של אוניברסיטת פלורידה (BEBR). הטבלה משווה אותם לנתוני מפקד 2020 שהמדינה מפרסמת לצדם. האחוזים הם החישוב שלי, לא של המדינה.

אזור	מפקד 2020	אומדן ל-1 באפריל 2025	שינוי (מחושב)
מחוז St. Lucie	329,226	394,074	19.7%
מחוז Martin	158,431	166,281	5.0%
מחוז Indian River	159,788	173,013	8.3%
מחוז Brevard	606,612	667,900	10.1%
Port St. Lucie	204,851	260,194	27.0%
Palm Bay	119,760	146,929	22.7%
פלורידה	21,538,187	23,379,261	8.5%

באותה טבלה מופיעות גם Melbourne עם 88,499 תושבים, Fort Pierce עם 51,352, Titusville עם 51,158, Cocoa עם 21,518, Stuart עם 20,573 ו-Vero Beach עם 16,800. לפי BEBR, האומדנים שלה כוללים תושבי קבע בלבד ומבוססים על שיטת יחידות הדיור (housing unit method), כך שתושבים עונתיים לא נכללים בהם.

נתוני QuickFacts של לשכת המפקד האמריקאית (Census Bureau, Vintage 2025) נכונים ל-1 ביולי 2025 ומבוססים על שיטה אחרת, ולכן הם שונים: 402,449 תושבים במחוז St. Lucie, עלייה של 22.2% לעומת הבסיס של 1 באפריל 2020, ו-268,062 ב-Port St. Lucie, עלייה של 30.9%. אל תיקחו את נתון ה-Census ל-2025 ואת נתון ה-BEBR ל-2020 כדי לחשב שיעור צמיחה שאף אחד מהגופים לא פרסם.

המעסיקים שמופיעים ברשימות הציבוריות

במחוז St. Lucie, רשימת המעסיקים של המועצה לפיתוח כלכלי (Economic Development Council) היא המקור המפורט ביותר, עם מספרי עובדים שהמעסיקים מסרו ב-2022 וב-2023. ברשימה הזאת: St. Lucie Public Schools עם 5,253 עובדים, HCA Florida Lawnwood Hospital עם 1,896, Cleveland Clinic Martin Health עם 1,544, עיריית Port St. Lucie עם 1,363, מרכז ההפצה של Walmart ב-Fort Pierce עם 1,273, HCA Florida St. Lucie Hospital עם 937, מחוז St. Lucie עם 791, Indian River State College עם 734, Pursuit Boats עם 652 ו-Florida Power and Light עם 610. ייתכן שהמספרים האלה לא משקפים את מצבת העובדים ב-2026.

במחוז Indian River, אתר הפיתוח הכלכלי של לשכת המסחר מציין ש-Piper Aircraft, שהמטה שלה נמצא ב-Vero Beach, היא המעסיק הגדול ביותר בתחום הייצור במחוז, עם כ-1,500 עובדים. למחוז Martin אין במאמר הזה רשימת מעסיקים עם מספרי עובדים.

במחוז Brevard, פרופיל הענפים של Space Coast EDC (עודכן לאחרונה ב-29 באוקטובר 2025) מונה מעסיקים בלי מספרי עובדים: L3Harris, שהמטה שלה ב-Melbourne, והפרופיל מכנה אותה "המעסיק הגדול ביותר באזור בענף"; Boeing ו-Lockheed Martin, עם משרדי מטה בצפון המחוז; Collins Aerospace, Leonardo DRS, Northrop Grumman ו-Embraer, עם מרכזים בדרום; ו-Blue Origin, SpaceX ו-OneWeb Satellites כחברות חלל חדשות יותר. נתון העובדים המתוארך היחיד ב-Brevard מגיע מ-NASA: לפי הדוח השנתי של Kennedy Space Center לשנת הכספים FY2025, סך האוכלוסייה במרכז הוא 17,701 איש, כולל 9,214 אנשי צוות של גופים שוכרים (tenant personnel), והמרכז סייע לשגר 110 משימות באותה שנת כספים.

צירים: כבישים, נמלים ושדות תעופה

ב-Treasure Coast, עיריית Port St. Lucie מתארת שטח של 1,200 אקר לאורך I-95 בתור Southern Grove Jobs Corridor (באותו עמוד מצוין ש-1,321 אקר יועדו לתעסוקה ב-2004), בתוך Southern Grove Development of Regional Impact (פרויקט פיתוח בעל השפעה אזורית) בשטח של 3,605 אקר ובתוך אזור Tradition בשטח של 8,200 אקר, ומציינת שעד 2025 נשארו שם פחות מ-20 אקר פנויים. Florida's Turnpike Enterprise מתכננת להרחיב את הציר הראשי של ה-Turnpike מ-Indiantown Road ב-Jupiter ועד Okeechobee Road, דרך המחוזות Palm Beach, Martin ו-St. Lucie. שלב הבדיקה הסתיים בפברואר 2023, אבל לפי העמוד של ה-Turnpike עצמו, לאף אחד ממקטעי התכנון אין מימון לרכישת רצועת הדרך (right-of-way) או לבנייה. זה צריך לשנות את הדרך שבה אתם קוראים שורה על "הרחבה שבדרך" בעלון שיווקי.

Treasure Coast International Airport ב-Fort Pierce משתרע על 3,844 אקר, ולפי התיאור של ה-EDC יש בו יותר מ-1,000 אקר זמינים להחכרה ולפיתוח, Foreign Trade Zone 218 (אזור סחר חוץ), משרד של רשות המכס והגבולות האמריקאית (U.S. Customs and Border Protection) בשטח, והוא נמצא במרחק של כשמונה מייל מ-I-95 ומה-Turnpike. Port of Fort Pierce הוא אחד מ-16 נמלי המים העמוקים בפלורידה. את אזור הנמל מנהלת St. Lucie County Board of County Commissioners (נציבות המחוז), הדייר העיקרי שלו הוא Derecktor Shipyards, והמחוז מכין עדכון ל-2026 שמשלים את תוכנית האב שלו מ-2020 (הודעה של City of Fort Pierce, 28 במאי 2026).

ב-Space Coast, לפי Port Canaveral, הכביש I-95 נמצא במרחק 13 מייל של נסיעה רציפה מהכניסה לנמל, State Road 528 נותן גישה ישירה לאורלנדו, ולמסילת Florida East Coast Railway מגיעים דרך מסוף אינטרמודלי במרחק של כ-15 דקות. Space Coast Transportation Planning Organization (גוף תכנון התחבורה האזורי) מונה שני פרויקטים להרחבת SR 528 בין SR 524 לבין המחלף של Port Canaveral ו-SR 401, ומציין שההרחבה לשישה נתיבים נמצאת בשלב התכנון. הנמל דיווח על הכנסות של $218 מיליון בשנת הכספים שהסתיימה ב-30 בספטמבר 2025, מהן $182 מיליון משייט (קרוז), $25 מיליון ממטענים ו-$11 מיליון מפעילות שאינה קשורה לאוניות (State of the Port, 6 בנובמבר 2025).

סוגי נכסים: מה המקורות מראים בפועל

אף מקור ראשוני שמצוטט כאן לא מציין איזה סוג נכס שולט באיזשהו תת-שוק באף אחד משני החופים. מה שהמקורות מראים מצומצם יותר. העמוד של עיריית Port St. Lucie על Southern Grove מונה משתמשים מתחום הייצור וההפצה, ביניהם מרכז הפצה של Costco בשטח 1.8 מיליון רגל רבועה (sq ft) שנמצא בבנייה, מפעל של City Electric Supply (TAMCO) בשטח 411,000 רגל רבועה, מתקנים של FedEx, Amazon ו-Cheney Brothers, ובית חולים של Cleveland Clinic עם מרכז מחקר בשטח 107,000 רגל רבועה. Port of Fort Pierce הוא נמל פעיל, והדייר העיקרי שלו הוא מספנה. ב-Brevard, שמות המעסיקים של ה-EDC הם של יצרנים בתחומי התעופה, החלל והביטחון. אלה סימנים לשימושים, לא נתח שוק, והם לא אומרים כלום על השווי של בניין מסוים.

ההודעה של Cushman and Wakefield מ-24 בפברואר 2026, שהיא הצהרה של חברת תיווך, מייחסת את העניין של יזמים ומשקיעים ב-Treasure Coast להגירה נטו ולקונים ש"מסתכלים צפונה בחיפוש אחר אפשרויות זולות יותר מדרום פלורידה". לפי אותה הודעה, התעסוקה ב-Treasure Coast עומדת על 176,000, עלייה של יותר מ-13.4%, עם צפי לכ-200,000 עד 2030, וכוח העבודה ב-Space Coast עומד על 258,000, עלייה של יותר מ-10.2% מהרבעון השלישי של 2024 עד הרבעון השלישי של 2025. התקופה שמאחורי הנתון של Treasure Coast לא ברורה, ותחזית בהודעה על גיוס צוותים היא דעה, לא מדידה.

נתוני התעשייה והמגבלות שלהם

נתוני השטחים הפנויים והשכירות שיש להם רבעון מוצהר מגיעים מ-Matthews, חברת תיווך אחת, מדוחות התעשייה שלה לרבעון השני של 2025, שפורסמו ב-6 וב-7 באוגוסט 2025. הנתונים על Brevard מגיעים מ-CoStar. אף אחד מהעמודים לא מציין אם השכירות המבוקשת היא טריפל נט (NNN) או ברוטו, או אם מדובר בנתון שנתי, ולכן אני מציג את המספרים כפי שהחברה סימנה אותם.

מחוז (רבעון שני 2025, Matthews)	שטחים פנויים	שכירות מבוקשת בשוק לרגל רבועה	ספיגה (רגל רבועה)	בבנייה
St. Lucie	3.3%	$16.92	-16,289	אין בנייה פעילה
Martin	3.0%	$17.85	-1,066	36,000 רגל רבועה
Indian River	15.8%	$11.75	127,718	150,000 רגל רבועה "בדרך"
Brevard	3.5%	$13.62	131,000	148,000 רגל רבועה

קראו את המספרים האלה כמו שהם: מדידה של חברה אחת לסוג נכס אחד, בת יותר משנה נכון לזמן הכתיבה, כשהמלאי במחוז Martin מתואר כבסביבות 5.5 מיליון רגל רבועה. ספיגה (absorption) שלילית פירושה שבאותו רבעון התפנה יותר שטח ממה שהושכר. נתוני שטחים פנויים ושכירות למשרדים ולמסחר קמעונאי לא כלולים כאן.

מה חסר, ומה לבדוק

אין במאמר רשימת מעסיקים עם מספרי עובדים עדכניים למחוזות Brevard, Martin או Indian River, והרשימה של St. Lucie היא מ-2022 ו-2023. הנתון של KSC על 110 משימות מתייחס לשנת כספים, לא לשנה קלנדרית, ואין כאן ספירת שיגורים רשמית ל-2026. נתוני התעשייה נעצרים ברבעון השני של 2025.

כשמדובר בנכס מסוים, העבודה היא שלכם ושל היועצים שלכם. שאלו את המתווך שמשווק את הנכס מה המקור ומה התאריך של כל נתון על שטחים פנויים או על שכירות. שאלו את המחוז או את העירייה מה הסטטוס והמימון של כל פרויקט כבישים שמוזכר בשיווק. בקשו משמאי המחוז (Property Appraiser) את היסטוריית השומה של החלקה, ותנו לעורך דין נדל״ן בפלורידה ולרואה חשבון (CPA) לבדוק את הרכישה או את חוזה השכירות לפני שאתם מתחייבים. אם אתם מוכרים נכס השקעה אחד כדי לקנות אחר, כדאי להתחיל מהמדריך שלי לעסקת החלפה 1031.

בקצרה: בארבעת המחוזות האלה יש צמיחת אוכלוסייה מדודה, מעסיקים בשמם עם מספרי עובדים מתוארכים במחוז אחד, נתון עובדים פדרלי מתוארך אחד ב-Brevard ושמות בלי מספרים בשאר המקומות, עובדות מתועדות על נמלים, שדות תעופה וכבישים, וסדרה אחת של נתוני תעשייה בני שנה. זה מספיק כדי להתחיל שיחה על נכס. זה לא מספיק כדי לתמחר אותו.

שאלות שקונים, שוכרים ומשקיעים שואלים על שני החופים

אילו מחוזות מרכיבים את Treasure Coast ואת Space Coast?

במאמר הזה, Treasure Coast מורכב מהמחוזות St. Lucie, Martin ו-Indian River, ו-Space Coast הוא מחוז Brevard, שלפי Space Coast EDC הוא הבית של Kennedy Space Center ושל Cape Canaveral Space Force Station.

באיזה קצב Port St. Lucie גדלה?

לפי Census QuickFacts (Vintage 2025), בעיר גרו 268,062 תושבים ב-1 ביולי 2025, עלייה של 30.9% לעומת הבסיס של 1 באפריל 2020. לפי האומדן של BEBR שהמדינה משתמשת בו, ב-1 באפריל 2025 גרו בה 260,194 תושבים, כלומר 27.0% יותר מנתון מפקד 2020. התאריכים והשיטות שונים, ולכן אל תערבבו בין השניים.

מיהם המעסיקים הגדולים ביותר במחוז St. Lucie?

רשימת ה-EDC של המחוז, עם מספרי עובדים שהמעסיקים מסרו ב-2022 וב-2023, נפתחת ב-St. Lucie Public Schools עם 5,253 עובדים, HCA Florida Lawnwood Hospital עם 1,896, Cleveland Clinic Martin Health עם 1,544 ועיריית Port St. Lucie עם 1,363. ייתכן שהמספרים לא משקפים את מצבת העובדים הנוכחית.

מהם שיעורי השטחים הפנויים בנכסי תעשייה בשני החופים?

Matthews, חברת תיווך אחת, דיווחה לרבעון השני של 2025 על שיעור שטחים פנויים של 3.3% ב-St. Lucie, 3.0% ב-Martin, 15.8% ב-Indian River ו-3.5% ב-Brevard. הנתונים בני יותר משנה, וההגדרה של השכירות לא מצוינת.

האם יש דוח עדכני על שטחים פנויים במשרדים או במסחר קמעונאי במחוזות האלה?

המאמר הזה לא מצטט דוח כזה. כל מתווך שמצטט נתון על משרדים או על מסחר קמעונאי, שאלו אותו מה המקור, מה הרבעון ומה ההגדרה.

האם הרחבת ה-Turnpike במחוז St. Lucie ממומנת?

לא לרכישת רצועת הדרך ולא לבנייה. לפי Florida's Turnpike Enterprise, הבדיקה הסתיימה בפברואר 2023 ויש מקטעי תכנון, אבל לאף אחד מהפרויקטים אין מימון לרכישת רצועת הדרך (right-of-way) או לבנייה.

דברו עם ויליאם. בוחנים בניין, חלקה או חוזה שכירות באחד משני החופים? שלחו לי את הכתובת ומה אתם מתכננים לעשות בנכס. אשלוף את הרשומות הציבוריות של החלקה ואת המקורות המתוארכים על תת-השוק שלה, כדי שתראו מה מתועד לפני שאתם נכנסים למשא ומתן. התקשרו או שלחו הודעת טקסט ל-(772) 800-2274, או שלחו לי הודעה (באנגלית). אני עובד באנגלית, אבל אם נוח לכם יותר בעברית, פשוט תגידו לי ואדאג בשמחה שתקבלו עזרה בעברית.

מידע כללי בלבד, ולא ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, ייעוץ מימון, ביטוח, מדידות, איכות סביבה או הנדסה. אומדני האוכלוסייה, מספרי העובדים ונתוני חברת התיווך בפוסט הזה נכונים לתאריכים שמופיעים לצדם וישתנו; הנתונים של Matthews הם מדידה של חברה אחת לרבעון השני של 2025, ומספרי העובדים היחידים שמצוטטים ל-Brevard, ל-Martin או ל-Indian River הם הנתון של Piper Aircraft, שהמקור שלו לא נושא תאריך, והנתון של Kennedy Space Center לשנת הכספים FY2025. ודאו את העובדות על החלקה מול שמאי המחוז, עורך דין נדל״ן בפלורידה, רואה חשבון ועורך דין לתכנון ובנייה או מתכנן. ההפניות למקורות הן כפי שנבדקו ב-22 באוקטובר 2026. ויליאם מרצ'נט, סוכן נדל״ן (REALTOR®), RE/MAX Gold. כל משרד RE/MAX נמצא בבעלות עצמאית ומופעל באופן עצמאי. Equal Housing Opportunity (שוויון הזדמנויות בדיור).

מקורות

William Merchant