دليل سكان الشتاء (snowbirds) لشراء منزل ثانٍ في Treasure Coast بفلوريدا: الضرائب والتأجير والتأمين

Oct 24

الإجابة المختصرة: شراء منزل ثانٍ في Treasure Coast يعني عدم الحصول على إعفاء homestead (إعفاء السكن الرئيسي)، وسقفا سنويا بنسبة 10 في المئة على زيادة قيمته الخاضعة للضريبة (assessed value) لغير الضرائب المدرسية، وقواعد الرابطة وضرائب التأجير إن أجّرتموه، وقواعد تأمين وتمويل تختلف عن تلك المطبقة على السكن الرئيسي. فإعفاء homestead لا يُمنح إلا لمنزل يكون سكنكم الدائم في 1 يناير (s. 196.031(1)(a))، والتعديل رقم 3 (Amendment 3) المطروح على بطاقة الاقتراع في الانتخابات العامة لعام 2026 سيخفض ذلك السقف إلى 5 في المئة اعتبارا من 1 يناير 2027 إذا وافق عليه 60 في المئة من الناخبين. وقيود التأجير التي تعتمدها الرابطة قبل انتقال الملكية إليكم تسري عليكم، وتخضع الإيجارات لمدة 6 أشهر أو أقل لضريبة الولاية البالغة 6 في المئة، كما تخضع شقة الكوندو (condo) المؤجرة على هذا النحو في مقاطعة St. Lucie أو Martin أو Indian River لضريبة التنمية السياحية (tourist development tax) في المقاطعة بنسبة 5 في المئة، وفق نموذج DR-15TDT (R. 10/26) الصادر عن إدارة الإيرادات (DOR)؛ واسألوا المقاطعة عن كيفية تطبيق هذه الضريبة على المنازل المستقلة. ويواجه المشترون الكنديون وغيرهم من الأجانب أيضا اختبار الوجود الفعلي (substantial presence test) لدى مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) القائم على 183 يوما، ثم الاقتطاع الضريبي بموجب FIRPTA عند البيع لاحقا، وهي مسائل ينبغي عرضها على مستشار ضريبي متخصص في الشؤون العابرة للحدود (cross-border tax adviser).

فيما يلي ما تقوله القوانين والجهات الرسمية عن شراء منزل ثانٍ هنا، كما قرأتها في 24 أكتوبر 2026، والجهة التي ينبغي سؤالها عن كل جانب.

هل يمكن الحصول على إعفاء homestead على منزل ثانٍ في فلوريدا؟

لا. يشترط الإعفاء أن تكونوا في 1 يناير مالكين للعقار، وأن تتخذوه «بحسن نية» سكنا دائما لكم أو لمعال قانوني أو طبيعي (legal or natural dependent) (s. 196.031(1)(a), 2026 Florida Statutes). والمنزل الشتوي الذي ليس سكنكم الدائم لا يستوفي الشرط.

كما تستبعد الفقرة (6) الشخص الذي «يتلقى ميزة إعفاء ضريبي على أساس القيمة أو خصم ضريبي (tax credit) أو يطالب بها في ولاية أخرى تُشترط فيها الإقامة الدائمة» للحصول عليها. وتذكر هذه الفقرة الولايات الأخرى لا الدول الأخرى، لكن اختبار السكن الدائم يسري على الجميع.

إلى أي حد يمكن أن ترتفع ضريبة العقار على المنزل الثاني؟

يخضع المنزل الذي لا يتمتع بإعفاء homestead ويضم «تسع وحدات سكنية أو أقل» للمادة 193.1554. ففي السنة الأولى يُقيَّم بالقيمة السوقية (just value) التي يحددها مقيّم العقارات في المقاطعة (Property Appraiser) (الفقرة (2)). وبعد ذلك، «لا يجوز أن يتجاوز» التغير في القيمة الخاضعة للضريبة «10 في المئة من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار في السنة السابقة» (الفقرة (3))، وذلك لجميع الضرائب باستثناء ضرائب المناطق التعليمية (school district levies). والسقف يحد من القيمة الخاضعة للضريبة، لا من فاتورة الضريبة نفسها. وبعد البيع، تعود القيمة إلى القيمة السوقية اعتبارا من 1 يناير التالي (الفقرة (5)).

منزل ثانٍ افتراضي	المبلغ	الأساس
التقييم الأول	$400,000	القيمة السوقية (just value)، s. 193.1554(2)
القيمة السوقية في 1 يناير التالي	$460,000	افتراضية
أعلى قيمة خاضعة للضريبة لغير الضرائب المدرسية	$440,000	إضافة 10 في المئة من $400,000، s. 193.1554(3)
القيمة الخاضعة للضرائب المدرسية	$460,000	بلا سقف
القيمة لغير الضرائب المدرسية بسقف 5 في المئة	$420,000	إذا أُقر التعديل رقم 3، اعتبارا من 1 يناير 2027

سيخفض التعديل رقم 3 (CS/HJR 1-F)، المطروح على بطاقة الاقتراع في الانتخابات العامة لعام 2026، هذا السقف إلى 5 في المئة اعتبارا من 1 يناير 2027 إذا وافق عليه 60 في المئة من الناخبين؛ ولم تكن النتيجة معروفة حتى 24 أكتوبر 2026. راجعوا مقالي عن التعديل رقم 3 ومقالي الذي يشرح لماذا قد تضلل فاتورة ضريبة البائع المشتري.

ماذا لو قررتم لاحقا أن تجعلوا فلوريدا موطنكم الدائم؟

يتعامل مقيّم العقارات مع نية إنشاء سكن دائم بوصفها «مسألة تُحسم بالوقائع» (s. 196.015)، فيوازن عوامل مثل (a) إعلان الموطن (declaration of domicile) المسجل في السجلات العامة للمقاطعة، و(e) التسجيل في قوائم الناخبين في فلوريدا، و(f) رخصة قيادة صادرة في فلوريدا، و(h) العنوان الوارد في إقرارات ضريبة الدخل الفيدرالية الخاصة بكم. اسألوا مقيّم العقارات عن جانب homestead، واسألوا محاسبا قانونيا معتمدا (CPA) أو مستشارا ضريبيا عن ولايتكم الأصلية.

هل يمكن لرابطة ملاك المنازل (HOA) أو جمعية الكوندو (condo association) منع تأجير المنزل؟

في أحيان كثيرة نعم، وعادةً ما يكون المشتري ملزما. فبالنسبة إلى روابط ملاك المنازل، تذكر المادة 720.306(1)(h)1. أن قيد التأجير «المعتمد بعد 1 يوليو 2021» لا يسري إلا على المالك الذي «يكتسب ملكية القطعة بعد تاريخ النفاذ»، أو الذي يوافق عليه. أما بموجب الفقرة (1)(h)2.، فإن التعديل الذي «يحظر أو ينظم عقود الإيجار لمدة تقل عن 6 أشهر» أو الذي «يحظر تأجير القطعة أكثر من ثلاث مرات في السنة الميلادية» يسري على جميع الملاك.

وبالنسبة إلى شقق الكوندو، تذكر المادة 718.110(13) أن التعديل «الذي يمنع ملاك الوحدات من تأجير وحداتهم أو يغير مدة الإيجار»، أو الذي يحد من عدد مرات التأجير، لا يسري إلا على الملاك الذين يوافقون عليه وعلى من «يكتسبون ملكية وحداتهم بعد تاريخ نفاذ ذلك التعديل»، دون استثناء للإيجار قصير الأجل كالذي يرد في قانون روابط ملاك المنازل. وإن كان التأجير مهما لكم، فاطلبوا من محامٍ عقاري في فلوريدا مراجعة وثيقة إنشاء الكوندو (declaration) وتعديلاتها والقواعد قبل التوقيع.

التأجير: الترخيص والضرائب

تشترط إدارة الأعمال والتنظيم المهني (Department of Business and Professional Regulation أو DBPR) الحصول على ترخيص تأجير العطلات (vacation rental license) «إذا كنتم تؤجرون وحدة كاملة أكثر من ثلاث مرات في السنة الميلادية» لفترات تقل عن 30 يوما أو شهر تقويمي واحد، أيهما أقل، أو إذا كان يُعلن عن الوحدة على أنها تؤجر بانتظام. ويذكر دليلها، الذي اطلعت عليه في 24 أكتوبر 2026، رسم طلب قدره $50 ورسما قدره $10 لبرنامج التثقيف في قطاع الضيافة (Hospitality Education Program أو HEP)، إضافة إلى رسم الترخيص: $170 لسنة كاملة أو $90 لنصف سنة للوحدة الواحدة.

أما الضرائب فترسم حدا مختلفا. فضريبة فلوريدا البالغة 6 في المئة على «إجمالي الإيجار المحصل» (s. 212.03(1)(a)) لا تنطبق على المستأجر الذي لديه «عقد إيجار مكتوب حقيقي لمدة تزيد على 6 أشهر للإقامة المتواصلة» (s. 212.03(4)). وتشمل ضريبة التنمية السياحية في المقاطعة الإيجارات «لمدة 6 أشهر أو أقل» في أماكن الإقامة التي يعددها قانونها، وهو يذكر شقق الكوندو والشقق السكنية دون المنازل المستقلة لأسرة واحدة (s. 125.0104(3)(a)1.). ويذكر نموذج DR-15TDT (R. 10/26) الصادر عن إدارة الإيرادات في فلوريدا (Department of Revenue) أن نسبتها 5 في المئة في مقاطعات St. Lucie وMartin وIndian River، «إضافة إلى ضريبة المبيعات في الولاية البالغة 6% وأي ضريبة مبيعات إضافية اختيارية مطبقة» (discretionary sales surtax)، وينبه إلى أن المقاطعات لا تبلغ كلها DOR بتغييرات النسب، لذا تحققوا من النسبة لدى المقاطعة.

وبالتالي فإن تأجيرا موسميا واحدا لمدة ثلاثة أشهر لشقة كوندو في مقاطعة St. Lucie قد لا يتطلب ترخيصا من DBPR، ومع ذلك يخضع للضريبة: فعلى إيجار قدره $12,000، تبلغ ضريبة الولاية $720 وضريبة التنمية السياحية $600، أي $1,320 قبل أي ضريبة إضافية. اسألوا محصل الضرائب في المقاطعة (tax collector) عن كيفية تطبيق الضريبة السياحية على المنزل المستقل، واسألوا المدينة عما إذا كانت لدى Port St. Lucie قواعد خاصة بها لتأجير العطلات. ويتناول مقالي عن بيوت الضيافة والتأجير كيفية تطبيق القواعد المحلية.

هل يمكن الحصول على تمويل عقاري (mortgage) للمنزل الثاني مع تأجيره؟

يذكر دليل البيع لدى Fannie Mae (Selling Guide، البند B2-1.1-01، 5 أكتوبر 2022) أن المنزل الثاني «يجب أن يشغله المقترض لجزء من السنة»، و«يقتصر على المساكن ذات الوحدة الواحدة»، و«يجب ألا يكون عقارا مؤجرا أو ضمن نظام ملكية بالمشاركة الزمنية (timeshare)»، وأن تكون للمقترض سيطرة حصرية عليه، دون أي اتفاق يمنح «شركة إدارة السيطرة على الإشغال». وإذا رصدت جهة التمويل دخلا من الإيجار، فلا يزال من الممكن تقديم القرض بوصفه قرضا لمنزل ثانٍ «طالما لم يُستخدم هذا الدخل لأغراض التأهل للقرض». وإن كنتم تخططون للاشتراك في برنامج تأجير، فأبلغوا البنك أو جهة التمويل قبل تقديم الطلب.

تأمين منزل لا تقيمون فيه طوال العام

تقول Citizens Property Insurance عن وثيقتها HO-3: «يجب أن يقيم المالك في المنزل بوصفه سكنه الرئيسي». أما وثيقتها DP-3 لتأمين المساكن ضد الحريق (dwelling fire) فمتاحة «للعقارات التي يشغلها مستأجرون» و«العقارات التي قد لا تستوفي شروط وثيقة HO-3 أو HO-8»، ووثيقتها HO-6 لشقق الكوندو «متاحة لملاك وحدات الكوندو الذين يقيمون في الوحدة». ولا تذكر هذه الصفحات شيئا عن المنازل الموسمية أو الشاغرة أو بنود الشغور (vacancy clauses)، لذا اسألوا وكيل تأمين مرخصا عن الوثيقة المناسبة وما تشترطه أثناء غيابكم.

وبالنسبة إلى الفيضانات، يحدد القانون الفيدرالي الرسم الإضافي السنوي في البرنامج الوطني لتأمين الفيضانات (NFIP) بمبلغ $250 «للعقار السكني الذي ليس السكن الرئيسي لفرد»، مقابل $25 في غير ذلك (42 U.S.C. 4015a(b)). ويتناول مقالي عن مناطق الفيضانات في Port St. Lucie المناطق واشتراط Citizens لتأمين الفيضانات.

المشترون الكنديون وغيرهم من الأجانب: اختبار 183 يوما وFIRPTA

يُستوفى اختبار الوجود الفعلي لدى IRS بوجود «31 يوما خلال السنة الحالية» و«183 يوما خلال فترة 3 سنوات» تنتهي بها، مع احتساب جميع أيام السنة الحالية، وثلث أيام السنة السابقة، وسدس أيام السنة التي قبلها.

عدد الأيام في الولايات المتحدة في كل من 2024 و2025 و2026	العدد المرجح لعام 2026	هل استُوفي الاختبار؟
120	120 + 40 + 20 = 180	لا، أقل من 183
150	150 + 50 + 25 = 225	نعم، وإن كان استثناء الارتباط الأوثق قد ينطبق

ويشترط استثناء الارتباط الأوثق (closer connection exception) «الوجود في الولايات المتحدة أقل من 183 يوما خلال السنة»، وموطنا ضريبيا (tax home) في دولة أجنبية واحدة «طوال السنة»، وارتباطا أوثق بها، وعدم اتخاذ أي خطوات للحصول على البطاقة الخضراء (green card). وتقول IRS: «يجب أن تقدموا Form 8840, Closer Connection Exception Statement for Aliens»، مرفقا بالإقرار الضريبي أو مرسلا بالبريد في موعد أقصاه تاريخ استحقاق الإقرار.

عندما يبيع مالك أجنبي، يقتطع المشتري «15 في المئة من المبلغ المتحقق» (amount realized) بموجب FIRPTA (26 U.S.C. 1445(a)). ولا يُقتطع شيء إذا اشترى المشتري المنزل «لاستخدامه سكنا له» بمبلغ $300,000 أو أقل (الفقرة (b)(5))، وتكون النسبة 10 في المئة لهذا السكن حتى $1,000,000 (الفقرة (c)(4)). وتقول IRS إن قاعدة السكن تشترط أن يكون المشتري فردا لديه، هو أو أسرته، «خطط محددة للإقامة في العقار لما لا يقل عن 50% من عدد الأيام التي يستخدم فيها أي شخص العقار» في كل من أول فترتين مدة كل منهما 12 شهرا بعد البيع؛ ولا تُحتسب الأيام التي يكون فيها العقار شاغرا، بينما تُحتسب أيام تأجيره. وفي صفقة بيع بقيمة $600,000، يعني ذلك اقتطاع $90,000، أو $60,000 إذا استوفيت قاعدة السكن. ولأن المشتري هو من يقتطع، فإن هذا يهمكم أيضا عند الشراء من بائع أجنبي. ولا يتناول هذا المقال الجانب الكندي، لذا راجعوا قواعد البلدين مع مستشار ضريبي متخصص في الشؤون العابرة للحدود.

هل يمكن إتمام الصفقة دون السفر إلى فلوريدا؟

يجوز لكاتب العدل الإلكتروني (online notary) في فلوريدا، الموجود فعليا داخل فلوريدا، أن يؤدي مهامه أينما كان صاحب الشأن (principal)، عبر الصوت والصورة (s. 117.265(1) و(2)). وإذا كان صاحب الشأن خارج فلوريدا، فعلى كاتب العدل التأكد من أنه يرغب في كاتب عدل من فلوريدا وفي تطبيق قانون فلوريدا (الفقرة (3)). ويمكن إثبات الهوية عبر عرض الهوية عن بعد، وتحليل وثائق الهوية (credential analysis)، والتحقق من الهوية (identity proofing)، وفق الفقرة (4)(b)؛ وإذا أخفقت هذه الإجراءات، «لا يجوز لكاتب العدل الإلكتروني إجراء التوثيق الإلكتروني». اسألوا شركة سندات الملكية (title company) أو محامي إتمام الصفقة (closing attorney) مبكرا عما إذا كانت جهة التمويل وكل المستندات ستقبل ذلك.

تعتمد عمليات إتمام الصفقات عن بعد على البريد الإلكتروني، ويصف التقرير السنوي لعام 2025 الصادر عن مركز شكاوى جرائم الإنترنت التابع لمكتب التحقيقات الفيدرالي (FBI's Internet Crime Complaint Center أو IC3) حالات لمشترين كانوا «يتممون شراء منزل عندما تلقوا رسالة بريد إلكتروني تنتحل صفة محاميهم الحقيقيين»، وحالة اختُرق فيها البريد الإلكتروني لإحدى «شركات سندات الملكية» وتضمن تعليمات تحويل مالي (wire instructions). ويحصي التقرير 24,768 شكوى تتعلق باختراق البريد الإلكتروني للأعمال (business email compromise) على مستوى البلاد وفي جميع القطاعات، بخسائر بلغت $3,046,598,558. وعلى مستوى جميع أنواع الشكاوى، يضع التقرير فلوريدا في المرتبة الثالثة بين الولايات، بعدد 71,843 شكوى وخسائر قدرها $1,596,138,595. وإذا ضلت الأموال طريقها، يقول التقرير إن «الوقت عامل حاسم»: «تواصلوا فورا مع مؤسستكم المالية واطلبوا استرداد الأموال»، وقدموا شكوى عبر www.ic3.gov. تعاملوا بحذر مع أي تعليمات تحويل تصل بالبريد الإلكتروني، وتأكدوا منها مباشرة مع شركة سندات الملكية أو محامي إتمام الصفقة قبل إرسال أي أموال.

ما ينبغي التحقق منه قبل تقديم عرض

لا يتناول هذا المقال نسب ضريبة المبيعات الإضافية الاختيارية، كما أن صياغة Citizens لوثيقة HO-6 لا توضح ما إذا كانت تناسب المالك الذي يقيم جزءا من السنة. وقبل تقديم عرض الشراء:

اطلبوا من الرابطة كتابيا الحد الأدنى لمدة الإيجار، والحد السنوي لعدد مرات التأجير، وأي إجراءات للموافقة.
اسألوا مقيّم العقارات في المقاطعة عن كيفية تقييم المنزل بعد أن يعيد البيع قيمته إلى القيمة السوقية.
إن لم تكونوا من حاملي الجنسية الأمريكية أو البطاقة الخضراء، فاستشيروا مستشارا ضريبيا متخصصا في الشؤون العابرة للحدود بشأن اختبار 183 يوما ونموذج 8840 وFIRPTA.

أسئلة يطرحها سكان الشتاء (snowbirds) عن شراء منزل ثانٍ

هل يمكن الحصول على إعفاء homestead على منزل شتوي في فلوريدا؟

لا، ما لم يكن سكنكم الدائم في 1 يناير، بموجب المادة 196.031(1)(a). ويُستبعد منه أيضا الشخص الذي يتلقى في ولاية أخرى إعفاء من ضريبة العقار أو خصما ضريبيا قائما على الإقامة، بموجب المادة 196.031(6).

إلى أي حد يمكن أن ترتفع ضريبة العقار على منزل ثانٍ في فلوريدا؟

بعد السنة الأولى، لا يجوز أن ترتفع قيمته الخاضعة للضريبة لغير الضرائب المدرسية بأكثر من 10 في المئة سنويا، وتعود إلى القيمة السوقية بعد البيع (s. 193.1554). والتعديل رقم 3 المطروح على بطاقة الاقتراع في الانتخابات العامة لعام 2026 سيخفض السقف إلى 5 في المئة اعتبارا من 1 يناير 2027 إذا وافق عليه 60 في المئة من الناخبين.

هل يمكن لرابطة ملاك المنازل (HOA) منع تأجير المنزل الثاني؟

قيود التأجير التي تعتمدها روابط ملاك المنازل (HOA) بعد 1 يوليو 2021 تلزم الملاك الذين تنتقل إليهم الملكية بعد ذلك أو الذين يوافقون عليها، والتعديل الذي يقيد الإيجارات لأقل من 6 أشهر أو لأكثر من ثلاث مرات في السنة يلزم جميع الملاك (s. 720.306(1)(h)). أما تعديلات التأجير في الكوندو فتلزم الملاك الموافقين عليها والمشترين اللاحقين (s. 718.110(13)).

ما الضرائب المطبقة عند تأجير منزل في Treasure Coast لفترات قصيرة؟

تخضع الإيجارات لمدة 6 أشهر أو أقل لضريبة الولاية البالغة 6 في المئة إضافة إلى أي ضريبة مبيعات إضافية اختيارية، وتذكر DOR ضريبة تنمية سياحية للمقاطعة بنسبة 5 في المئة في مقاطعات St. Lucie وMartin وIndian River، يطبقها القانون على شقق الكوندو ضمن أماكن إقامة أخرى (واسألوا المقاطعة عن المنازل المستقلة). وتشترط DBPR ترخيص تأجير العطلات عند تجاوز ثلاث عمليات تأجير في السنة لفترات تقل عن 30 يوما أو شهر تقويمي واحد، أو عندما يُعلن عن الوحدة على أنها تؤجر بانتظام.

إن كنتم كنديين، فهل يجعلكم قضاء الشتاء في فلوريدا مقيمين ضريبيين في الولايات المتحدة؟

قد يحدث ذلك بموجب اختبار الوجود الفعلي لدى IRS، الذي يحتسب 183 يوما على مدى ثلاث سنوات. ويشترط استثناء الارتباط الأوثق أيضا الوجود أقل من 183 يوما في السنة، وموطنا ضريبيا وارتباطا أوثق في دولة أجنبية واحدة، وعدم اتخاذ أي خطوات للحصول على البطاقة الخضراء، وتقديم نموذج 8840 في موعد أقصاه تاريخ استحقاق الإقرار، لذا راجعوا عدد أيامكم مع مستشار ضريبي متخصص في الشؤون العابرة للحدود.

هل يمكن إتمام صفقة شراء منزل في فلوريدا دون الحضور شخصيا؟

تسمح فلوريدا بالتوثيق الإلكتروني عبر الصوت والصورة، مع التحقق من الهوية عن بعد وإجراءات إثبات الهوية، بموجب المادة 117.265. اسألوا شركة سندات الملكية أو محامي إتمام الصفقة عما إذا كانت جهة التمويل والمستندات ستقبل ذلك.

تحدثوا مع ويليام. هل تفكرون في منزل شتوي في Treasure Coast؟ أرسلوا إليّ، باتصال أو رسالة نصية، المجتمعات التي تفكرون فيها ونطاق الأسعار والأشهر التي تتوقعون قضاءها هنا. سأجمع قواعد التأجير في كل مجتمع ومبيعاته المغلقة الأخيرة، وأنبهكم إلى القواعد التي قد تحد من التأجير أثناء غيابكم، وأعد قائمة بالأسئلة التي ينبغي طرحها على جهة التمويل ووكيل التأمين والمستشار الضريبي. اتصلوا أو أرسلوا رسالة نصية إلى (772) 800-2274 أو راسلوني من هنا (بالإنجليزية). أعمل باللغة الإنجليزية، ولكن إن كنتم تفضلون العربية فأخبروني، وسأرتب بكل سرور لمساعدتكم بالعربية.

معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو تمويلية أو تأمينية، ولا ضمانا لأي سعر أو رسم أو موعد أو نتيجة. التعديل رقم 3 مطروح على بطاقة الاقتراع في الانتخابات العامة لعام 2026، ورسوم DBPR ونسب الضرائب تتغير، ولا يتناول هذا المقال قواعد تأجير العطلات في Port St. Lucie ولا كيفية تطبيق ضريبة التنمية السياحية على المنازل المستقلة؛ لذا تحققوا من ذلك لدى مقيّم العقارات ومحصل الضرائب في المقاطعة، وDBPR، ورابطتكم، ووكيل تأمين مرخص، وجهة التمويل، ومحامٍ عقاري في فلوريدا، ولدى مستشار ضريبي متخصص في الشؤون العابرة للحدود في المسائل الضريبية الأمريكية والكندية. المراجع كما روجعت في 24 أكتوبر 2026. ويليام ميرشانت، وسيط عقاري (REALTOR®)، RE/MAX Gold. كل مكتب من مكاتب RE/MAX مملوك ويُدار بشكل مستقل. Equal Housing Opportunity (تكافؤ فرص السكن).

المصادر

William Merchant